Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2020 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodnicząca: Sędzia Leokadia Krośniak – Cebulska

Protokolant: sekretarz sądowy Sandra Bień

po rozpoznaniu w dniu 3 grudnia 2020 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa W. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w G.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sędzia Leokadia Krośniak – Cebulska

Sygn. akt I C 13/20

UZASADNIENIE

W. S. zażądał uchylenia uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. (dalej: Wspólnoty) w sprawie wyrażenia zgody na renowację lastryko na wszystkich klatkach schodowych przy ul. (...) (...) wymianę kanalizacji sanitarnej na zewnątrz budynku przy ul. (...), remont piwnic polegający na położeniu kafelek i wymianie drzwi stalowych.

W uzasadnieniu podał m. in., że uchwałę podjęto chodząc od mieszkania do mieszkania z gotowym jej drukiem w celu podpisania przez właścicieli. (...) nie poinformowano kto i według jakich kryteriów dokonał wyceny robót, nie przedstawiono żadnej ze złożonych ofert. Poinformowano powoda jedynie, że oferty znajdują się w siedzibie (...) i (...). Nadto uchwałę w pkt. 3 podjęto bez uprzedniego wskazania zasadności wymienionych tam prac oraz bez przedłożenia właścicielom lokali opinii technicznej co do prawidłowości i konieczności przeprowadzenia tych robót. Zdaniem powoda powyższa uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Na rozprawie w dniu 29 października 2020r. powód podniósł dodatkowo, że uchwała również narusza jego interesy, gdyż szacunkowe koszty remontu przyjęte w uchwale zostały zawyżone.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa podając m. in. iż uchwała została podjęta większością głosów przy braku sprzeciwów. Już wcześniej podczas zebrania rocznego była mowa o potrzebie przeprowadzenia remontów. Przyjęte szacunkowe koszty prac remontowych wskazanych w uchwale są stawkami rynkowymi.

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

W. S. wraz z żoną jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G.. W budynku znajduje się 60 lokali których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową.

(dowód: okoliczność bezsporna, kopia aktu notarialnego k. 6-7).

W dniu 4 listopada 2019r. pozwana Wspólnota podjęła zaskarżoną uchwałę nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na renowację lastryko na wszystkich klatkach schodowych przy ul. (...) (...), wymianę kanalizacji sanitarnej na zewnątrz budynku przy ul. (...), remont piwnic polegający na położeniu kafelek i wymianie drzwi stalowych. Uchwała została podjęta w trybie zbierania głosów przez członka Zarządu wspólnoty M. S.. Do zawarcia umowy i wyboru wykonawcy upoważniono Zarząd Wspólnoty. Uchwałą nr (...) z dnia 4 kwietnia 2018r. pozwana Wspólnota wybrała Zarząd w osobach M. K. i M. S.. Wcześniej zawarła umowę z 17 marca 2010r. o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną z Zarządem (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G.. Jak wynika z zeznań świadków J. W. i T. S. zarząd w osobach M. K. i M. S. działa prężnie. Od czasu jego powołania przeprowadzono liczne prace remontowe w tym wymieniono instalację elektryczną, wymalowano klatki schodowe, wyremontowano dach. Wykonano także prace wymienione w skarżonej uchwale. Remonty zostały wykonane fachowo i rzetelnie. Prace te były potrzebne, podniosły one estetykę i funkcjonalność budynku. Budynek był w tragicznym stanie. Konieczność wykonania prac objętych uchwałą wynikała zarówno z rozmów z mieszkańcami (w tym z żoną powoda) jak i ze stanowiska (...). Obecnie przyjemnie jest wejść do budynku i jest też bezpieczniej. Jeśli chodzi natomiast o wymianę kanalizacji sanitarnej był to remont konieczny ze względu na jej awarię i zalanie piwnic w klatce (...) fekaliami. Nikt z mieszkańców nie skarżył się na jakość wykonanych prac, wręcz przeciwnie Wspólnota była zadowolona, gdyż prace zostały wykonane zgodnie z umową i sztuką budowlaną. Wprawdzie do wyboru wykonawcy upoważniony był Zarząd ale każdy z mieszkańców mógł składać oferty jeżeli takowe posiadał. Wykonawca nie był narzucany. Członkowie Wspólnoty mieli dostęp do dokumentacji znajdującej się w (...). Plan remontów został przedstawiony na zebraniu Wspólnoty jakieś półtora roku wcześniej. Zwyczajowo projekty uchwał opracowywane są przez (...) i są one dostarczane Zarządowi po uzyskaniu aprobaty kierownika (...). Zarząd wtedy zbiera podpisy mieszkańców. Wykonawców zazwyczaj znajduje (...). W siedzibie (...) znajduje się tablica ogłoszeń na której wywieszane są ogłoszenia. Jedyną dodatkową ofertą była oferta D. W., który jest członkiem wspólnoty. D. W. posiada własną firmę budowlaną. Oferty na remont piwnic były co najmniej dwie. Zarząd wybrał ofertę D. W. ponieważ była najkorzystniejsza. Faktycznie remont piwnic kosztował mniej niż wynikało to z uchwały. Jeżeli chodzi o renowację lastryko to poszukiwaniem firm specjalistycznych zajmował się M. S.. Wybrano ofertę najkorzystniejszą pod względem ceny i warunków wykonania. Powód stwierdził wprawdzie, że remont lastryko można było wykonać za 9.000 zł ale nie przedłożył oferty konkretnej firmy, która zgodziłaby się wykonać taki remont za taką kwotę. Oferty na remont kanalizacji zbierał (...). Ze względu na bardzo krótki termin realizacji oferty były chyba tylko dwie. Zarząd otrzymał informację z (...) jakie oferty zostały złożone i która jest tańsza a termin realizacji jest akceptowalny. W tym konkretnym przypadku Zarząd kierował się wskazaniami (...). Wszystkie oferty były dostępne w siedzibie (...) dla każdego członka wspólnoty. Uchwała została podjęta przed wyborem wykonawcy finalnego. Szacunkowe koszty poszczególnych remontów zostały ustalone po przeanalizowaniu ofert. Faktem jest, że informacja o złożeniu ofert nie została jednoznacznie przekazana członkom wspólnoty. Mieszkańcy podpisując uchwałę wiedzieli jednakże jakie prace będą wykonywane i kto wybierze wykonawcę. Podczas zbierania podpisów każdy z członków Wspólnoty miał prawo zapytać o oferty a podpis mógł złożyć w późniejszym terminie po zapoznaniu się z ofertami. Także powód w trakcie zbierania podpisów został poinformowany przez M. S., że oferty są dostępne w siedzibie (...).

(dowód: uchwała nr (...) k. 8 – 9, protokół z zebrania rocznego k. 10, oferty k. 12-14, uchwała nr (...) k.38-40, umowa o sprawowanie zarządu k. 41 – 42, zawiadomienie o podjętej uchwale k. 46-50, faktury k.167-169, zeznania świadków: D. W. k. 88-89, J. W. k.89 – 90, T. S. k. 90 – 91, A. S. k. 144 – 145, P. K. k. 145 – 147, zeznania stron: W. S. k. 179-180, M. K. k. 180 – 184, M. S. k. 184 - 186).

Powyższy stan faktyczny ustalono w oparciu o w/w dokumenty, zeznania świadków i stron.

Sąd zważył, co następuje:

Podstawą prawną dochodzonego roszczenia jest ustawa z 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (Dz. U. 2019.737)(dalej: u.w.l.).

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ustawa przewiduje również szczególny 6 tygodniowy termin na wytoczenie powództwa, przy czym jego bieg rozpoczyna się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy).

Powód posiada legitymację procesową czynną do zaskarżenia uchwał pozwanej wspólnoty bowiem jest właścicielem lokalu. Zarzuty powoda jednakże nie są uzasadnione.

O naruszeniu przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszeniu interesów właściciela lokalu można mówić gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna. Ocena, czy uchwała pozwanej Wspólnoty naruszyła zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną była uzależniona od celowości wykonania prac remontowych jak i ich kosztów.

Zgodnie z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. powód miał obowiązek nie tylko wskazać przesłanki do uchylenia skarżonej uchwały ale również istnienie ich udowodnić.

Tymczasem W. S. w żaden sposób nie wykazał aby remonty wymienione w uchwale nr (...) były zbędne. Jak wyżej wskazano konieczność wykonania prac objętych uchwałą wynikała zarówno z rozmów z mieszkańcami (w tym z żoną powoda) jak i ze stanowiska (...) oraz zalania piwnic w klatce A fekaliami z uszkodzonej kanalizacji. Najważniejszym zarzutem powoda było to, że przed podjęciem uchwały nie poinformowano mieszkańców kto i wedle jakich kryteriów dokonał wyceny robót, nie przedstawiono żadnej ze złożonych ofert, ani jacy przedsiębiorcy je złożyli, jakie były ceny ofertowe oraz pozostałe parametry, a także nie wyjaśniono na podstawie jakich kryteriów i w jaki sposób zbierano oferty i dokonano wyboru wykonawcy. Faktem jest, że na zebraniu rocznym w dniu 25 marca 2019r. zarządca został zobowiązany do szczegółowej informacji o inwestycjach i ich kosztach oraz złożonych przez przedsiębiorców ofertach przed podjęciem uchwały w sprawie remontów. Niewątpliwie podjęcie uchwały o przeprowadzeniu remontów bez uprzedniego przedstawienia właścicielom lokali informacji o złożonych przez przedsiębiorców ofertach i kosztach inwestycji można uznać za naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Jednakże z żadnego przedłożonego przez powoda dokumentu nie wynika w jakiej formie Zarząd powinien był udzielić żądanych przez niego informacji. W judykaturze utrwalony jest pogląd, że w przypadku gdy zarząd Wspólnoty sprawowany jest przez osoby nie zajmujące się tym profesjonalnie (jak w przypadku pozwanej), należy unikać zbędnego formalizmu, który mógłby nadmiernie skomplikować prowadzenie spraw wspólnoty. Skoro forma udzielania informacji nie została wcześniej ustalona to należy przyjąć, że udzielenie informacji przez M. S. w trakcie zbierania podpisów pod uchwałą o możliwości zapoznania się z ofertami w siedzibie (...) spełniło wymóg o którym mowa w protokole z zebrania rocznego. Właściciele lokali nie tylko mieli możliwość zapoznania się ze złożonymi ofertami ale także mogli składać oferty jeżeli takowe posiadali. Powód stwierdził wprawdzie, że remont lastryko można było wykonać za 9.000 zł ale nie przedłożył oferty firmy, która zgodziłaby się wykonać taki remont za taką kwotę. W ogóle nie przedstawił żadnych wiarygodnych ofert.

Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 września 2018r. (IACa 204/18) dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. W trybie art. 25 u.w.l. ochronie podlega nie każdy interes właściciela lokalu, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesem pozostałych właścicieli. Pozostali właściciele zaś nie zaskarżyli uchwały ani też nie uchylili się od skutków prawnych złożonego oświadczenia. Poza tym nikt – nawet powód – nie głosował przeciwko podjęciu uchwały. Niektórzy z właścicieli – jak np. J. W. – głosował za uchwałą bo ma zaufanie do Zarządu. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że zaskarżona uchwała narusza zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy też interes powoda. Powód nie wykazał bowiem, że remonty były niecelowe a ich szacunkowe koszty określone w uchwale niezgodne z cenami rynkowymi. Nie przedłożył na tę okoliczność żadnego dowodu. Nie można zapomnieć, że głównym celem funkcjonowania wspólnot jest wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie. Poza tym część zarzutów powoda dotyczy nie tyle samej zaskarżonej uchwały ile jej wykonania.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zasądzając od powoda na rzecz pozwanej kwotę 360 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Sędzia Leokadia Krośniak – Cebulska