Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie

z dnia 23 kwietnia 2024 roku

Strona powodowa (...) Spółka (...) Oddział w Polsce z siedzibą w K. w sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 października 2022 roku, sygn. akt: SKO.UW/4163/728/2022, wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (...) o powierzchni 469 m ², obręb 30, położonej w K. przy ul. (...) do kwoty 24.072,78 zł, określonej w wypowiedzeniu Prezydenta Miasta K. z dnia 14 grudnia 2021 roku, jest nieuzasadniona, a także o zasądzenie kosztów procesu.

Strona pozwana Skarb Państwa - Prezydent Miasta K. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest zasadna od 1 stycznia 2022 roku w wysokości wskazanej w wypowiedzeniu, o oddalenie powództwa w pozostałej części oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazano, że Prezydenta Miasta K. pismem z dnia 14 grudnia 2021 roku wypowiedział stronie powodowej, jako użytkownikowi wieczystemu przedmiotowej nieruchomości dotychczasową wysokość opłaty rocznej i zaproponował z dniem 1 stycznia 2022 roku nową opłatę roczną w wysokości 24.072,78 zł, płatną w terminach za rok 2022 w wysokości 15.516,40 zł, za rok 2023 w wysokości 19.794,59 zł, a od 2024 roku w kwocie wynikającej z tej aktualizacji, tj. 24.072,78 zł. Wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona na kwotę 802.426,00 zł.

W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość składająca się z działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 469 m ², położona w K. przy ul. (...) objęta księgą wieczystą o numerze (...) stanowi własność Skarbu Państwa, natomiast użytkownikiem wieczystym jest (...) Spółka (...) Oddział w Polsce z siedzibą w K..

Opłata roczna dotychczasowa wynosiła 7.758,20 zł.

Pismem z dnia 14 grudnia 2021 roku, doręczonym stronie powodowej w dniu 20 grudnia 2021 roku Prezydent Miasta K. wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wypowiedział powodowej spółce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, proponując jednocześnie nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 24.072,78 zł.

Dnia 26 października 2022 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu, znak sprawy: SKO. (...) oddaliło wniosek strony powodowej, jako użytkownika wieczystego, opierając swoje rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym z dnia 19 listopada 2021 roku, wg którego wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 802426 zł, zaś wartość za 1 m ² wynosi 1710,93 zł. Dnia 23 lipca 2021 roku strona powodowa jako użytkownik wieczysty złożyła sprzeciw od rzeczonego orzeczenia.

Dnia 22 listopada 2022 roku strona powodowa jako użytkownik wieczysty złożyła sprzeciw od rzeczonego orzeczenia.

Dowód: wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości (akta SKO), operat szacunkowy (akta SKO), orzeczenie SKO (akta SKO), sprzeciw (k. 3-6), protokół z rozprawy (akta SKO)

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze (...) składającej się z działki nr (...) na dzień dokonania wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, tj. 14.12.2021 roku, wynosi 314.598,00 zł. Natomiast wartość prawa własności 1 m ² przedmiotowej nieruchomości wynosi 670.78 zł.

Dowód: opinia biegłego sądowego P. P. z dnia 2 sierpnia 2023 roku, odpowiedź na zarzuty P. P. z dnia 6 lutego 2024 roku (k. 81-84)

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie wskazanej powyżej opinii biegłego sądowego P. P. oraz na podstawie dokumentów, których autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron, zaś Sąd działając z urzędu nie znajduje jakichkolwiek podstaw, aby podważać przydany im walor procesowej wiarygodności.

Sąd uznał opinię główną i wyjaśnienia biegłego do zarzutów za w pełni wiarygodne. W ocenie Sądu, wydane w sprawie opinie biegłego sądowego są rzetelne, racjonalne, wewnętrznie spójne, logiczne, oparte na prawidłowo zebranych danych, przez co Sąd w pełni podzielił dokonane w nich ustalenia. Należy także podkreślić, że wydający w sprawie opinie biegły sądowy jest specjalistą w swojej dziedzinie niezależnym od stron i nie ma żadnego powodu, aby orzekać na korzyść którejkolwiek ze stron.

Biegły w sposób jednoznaczny i zrozumiały wyjaśnił, że w części obliczeniowej opinii, atrybuty dotyczące przedmiotowego gruntu zostały skorygowane w stosunku do dobranej próby porównawczej. Odnosząc się do zarzutów odnośnie błędnego przyjęcia bazy porównawczej biegły wskazał, że wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, w oparciu o próbę porównawczą dobraną wg największej wiedzy, jako transakcje najbardziej porównywalne spośród tych, które zostały zawarte na rynku w wyznaczonym okresie. Do oszacowania nie jest możliwe dobranie transakcji nieruchomościami identycznymi, konieczne jest natomiast dobranie transakcji porównywalnych, co biegły szczegółowo opisał w opinii głównej. Należy również wskazać, że w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. to rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a Sąd stoi na stanowisku, że w realiach niniejszej sprawy biegły przy dokonaniu wyceny uwzględnił w sposób prawidłowy jej cel, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W konsekwencji biegły ani tym bardziej Sąd nie doszukał się podstaw do uwzględnienia stanowiska strony pozwanej i oceny treści przedmiotowej opinii w sposób odmienny. Na koniec należy zaznaczyć, że Sąd nie jest obowiązany dążyć do sytuacji, aby opinią biegłego zostały przekonane również strony. Wystarczy że opinia jest przekonująca dla sądu, który wiążąco ocenia, czy biegły wyjaśnił wątpliwości zgłoszone przez stronę (por. wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2000 r., II UKN 483/99).

Sąd na zasadzie art. 235 (2) § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. pominął wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy w świetle wyjaśnienia okoliczności spornych w opinii biegłego P. P. i w odpowiedzi na zarzuty oraz jako zmierzający do przedłużenia postępowania.

Sąd zważył, co następuje;

Powództwo zostało uwzględnione częściowo.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości gruntowej z zastrzeżeniem art. 77 ust. 2 u.g.n. i 77 ust. 2a u.g.n. podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

W myśl art. 78 ust. 1 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 u g.n., oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Z kolei w myśl art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

W realiach niniejszej sprawy właściwy organ administracyjny, to jest Skarb Państwa- Prezydent Miasta K., wypowiedział w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, wskazując wartość nieruchomości wyliczoną zgodnie z operatem na kwotę 802.426,00 zł, oraz proponując nową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w kwocie 24.072,78 zł. W terminie 30 dni strona powodowa jako użytkownik wieczysty wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest niezasadna. Następnie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek strony powodowej, opierając swoje rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym wg, którego wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 802.426,00 zł, zaś wartość za 1 m ² wynosi 1710,93 zł. Zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n. ustalono stosowną opłatę na przestrzeni lat w sposób następujący: od 1 stycznia 2022 roku nową wysokość opłaty rocznej wynoszącą 15.516,40 zł, od 1 stycznia 2023 roku wynoszącą 19.794,59 zł, zaś od 1 stycznia 2024 roku wynoszącą 24.072,78 zł.

Wniesienie sprzeciwu przez stronę powodową od orzeczenia SKO spowodowało konieczność orzekania przez Sąd w tej kwestii.

Ustalona w toku postępowania dowodowego wartość nieruchomości na dzień dokonania wypowiedzenia stawki użytkowania wynosi 2.762.659 zł. Natomiast wartość prawa własności 1 m ² przedmiotowej nieruchomości wynosi 314.598,00 zł, co w związku z treścią art. 72 ust. 3 u.g.n. (tereny zabudowy usługowej) i koniecznością przyjęcia stawki opłaty rocznej w wysokości 3 % powoduje, że właściwa wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosi 9437,94 zł.

W myśl art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Biorąc pod uwagę, że zaktualizowana wysokość opłaty rocznej (9.437,94 zł) nie przewyższa dwukrotnie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej (7.758,20 zł), Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2022 roku na kwotę 9.437,94 zł, kierując się dyrektywą z art. 77 ust. 2a u.g.n.

Powództwo okazało się zatem uzasadnione jedynie w części. Strona powodowa kwestionowała zasadność podwyżki ponad opłatę dotychczasową w wysokości 7758,20 zł, przy ustaleniu przez stronę pozwaną, że opłata ta wynosi 24.072,78 zł. Ostatecznie w wyniku przeprowadzonego w sprawie dowodu podwyżka okazała się zasadna częściowo, tj. co do kwoty (...),94.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w punktach I. i II sentencji wyroku na podstawie wyżej powołanych przepisów.

O kosztach postępowania Sąd orzekł jak w pkt. III sentencji wyroku, na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. stanowiącego, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone, mając na względzie, że powód wygrał w 89,70 % . Wynik ten został ustalony jako proporcja pomiędzy różnicą opłaty zaktualizowanej przez pozwaną 24.072,78 zł do opłaty dotychczasowej 7.758,20 zł (16.315 zł) w stosunku do opłaty ustalonej w toku niniejszej sprawy (9437,94 zł), zatem 1679,74 zł: 16.315 zł = 89,70 % wygrała strona powodowa.

Na koszty niniejszego postępowania złożyły się następujące kwoty: 1000 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 3600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego – dla każdego z działających pełnomocników (na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r.). Łącznie koszty procesu wyniosły zatem 8200 zł, z czego powodowa spółka poniosła koszty w kwocie 4600 zł, a powinna ponieść 844,60 zł (89,70 % całości), wobec czego różnica, którą należało zasądzić od strony pozwanej na rzecz strony powodowej wynosiła 3755,40 zł tytułem zwrotu części kosztów postępowania. O odsetkach od kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 (1) kpc.

Koszty sporządzenia przez biegłego opinii w niniejszej sprawie wyniosły łącznie 2698,62 zł (2340,08 zł – k. 64 + 358,54 zł – k. 71), a kwota została tymczasowo wyłożona ze środków Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie. Wobec powyższego oraz mając na uwadze stosunek, w jakim każda ze stron wygrała niniejszą sprawę Sąd w pkt IV nakazał ściągnąć od strony powodowej (...) Spółka (...) Oddział w Polsce w K. na rzecz Skarbu Państwa -Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie kwotę 277,96 zł (10,30 % z kwoty 2698,62 zł) tytułem wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa, a w pkt V nakazał ściągnąć od strony pozwanej Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K. kwotę 2420,66 zł (89,70 % z kwoty 2698,62 zł) tytułem wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie.

Sygn. akt I C 1585/22/P

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować uzasadnienie;

2.  Odpis wyroku i uzasadnienia doręczyć pełnomocnika strony pozwanej (SP zwolniony od opłat – art. 94 uksc);

3.  K.. 3 tyg. z d.d.

K. dnia