Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 czerwca 2023 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Tomasz Choczaj

Protokolant: Kinga Brocka

po rozpoznaniu w dniu 15 czerwca 2023 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa Prokuratora Okręgowego w Sieradzu

przeciwko M. G. (1), B. N. (1) i J. N.

o ustalenie

ustala, że umowa pożyczki i umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności, zawarte w dniu
6 października 2015 roku w formie aktu notarialnego przed notariuszem D. M. w Kancelarii Notarialnej w P., za numerem repertorium (...), jest nieważna;

nakazuje pobrać od pozwanego M. G. (1) na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Sieradzu kwotę 15 000,00 zł (piętnaście tysięcy złotych) tytułem brakującej opłaty stosunkowej;

nakazać zwrócić pozwanemu M. G. (1) nadpłaconą zaliczkę na koszty opinii biegłego w wysokości 132,37 zł (sto trzydzieści dwa złote 37/100).

Sygn. akt I C 225/22

UZASADNIENIE

Prokurator Okręgowy w Sieradzu wniósł o ustalenie, że umowa pożyczki oraz przeniesienia własności/przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nieruchomości gruntowej, o łącznej powierzchni 11,0357 ha, dla której Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości gruntowej, o powierzchni 3,3227 ha, dla której Sąd Rejonowy
w Z. prowadzi księgę wieczystą nr (...), zawarta
w formie aktu notarialnego w Kancelarii Notarialnej D. M. w P., repertorium (...), z 6 października 2015 r., jest nieważna, jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Pozwani B. N. (1) i J. N. uznali powództwo.

Pozwany M. G. (1) wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

J. N. i B. N. (2) prowadzili gospodarstwo rolne.
Na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej byli współwłaścicielami działki
o powierzchni 3,3227 ha, oznaczonej numerem (...), dla której Sąd Rejonowy
w Z. prowadził księgę wieczystą (...). Ponadto J. N. był właścicielem nieruchomości o łącznej powierzchni 11,0357 ha, dla której Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli prowadził księgę wieczystą (...), składającej się z działki położonej w B., o numerze (...), z działki położonej w Z., o numerze (...) i z działek położonych
w P., o numerach: (...), (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 8 - 27; operaty szacunkowe z załącznikami - k. 28 - 210 verte).

Nieruchomość oznaczona nr (...) była obciążona hipoteką umowną
na rzecz (...) do kwoty 40 000,00 zł, z tytułu umowy kredytu nr (...) z 6 kwietnia 2012 r. Pozostałe nieruchomości, które należały do J. N., były obciążone hipoteką umowną kaucyjną
do kwoty 132 000,00 zł na zabezpieczenie kredytu i odsetek na rzecz (...), hipoteką umowną do kwoty 52 000,00 zł z tytułu umowy kredytu nr (...) z 22 października 2012 r., hipoteką umowną do kwoty 41 800,00 zł z tytułu umowy kredytu nr (...) z 28 grudnia 2012 r.
na rzecz (...), (dowód: akt notarialny - k. 8 - 27; operat szacunkowy z załącznikami - k. 160 - 210 verte).

Ze względu na problemy z zyskami z uprawy roli i liczne kredyty J.
i B. N. (1) postanowili zaciągnąć pożyczkę. Byli świadomi, że nie otrzymają kredytu w banku z uwagi na wcześniejsze zobowiązania. Natomiast M. G. (1) prowadził działalność gospodarczą związaną z udzielaniem pożyczek. Wszystkie umowy zawierał w formie aktu notarialnego. Swoją ofertę zamieścił w T. R., dzięki czemu pozyskiwał klientów. Pozwani B. i J. N. sami się do niego zgłosili, jednakże byli mylnie przekonani, iż zabezpieczeniem spłaty pożyczki będzie hipoteka, a nie przewłaszczenie. Pozwani spotkali się dopiero przy zawieraniu umowy, (dowód: zeznania pozwanego M. G. (1) - k. 630 - 630 verte i nagranie rozprawy z 15 czerwca 2023 r. - płyta - koperta - k. 636, minuta od 00:33:19 do 01:08:09 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami - k. 518 verte - 519 i nagraniem rozprawy z 1 grudnia 2022 r. - płyta - koperta - k. 636, minuta od 00:08:15 do 00:52:24; zeznania pozwanego J. N. - k. 629 verte - 630 i nagranie rozprawy z 15 czerwca 2023 r. - płyta - koperta - k. 636, minuta od 00:07:51 do 00:32:58 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami - k. 519 - 519 verte i nagraniem rozprawy z 1 grudnia 2022 r. - płyta - koperta - k. 636, minuta od 00:56:21 do 01:13:11).

W dniu 6 października 2015 r. J. i B. N. (1) zawarli
z M. G. (1) w formie aktu notarialnego umowę pożyczki i umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności.
Na mocy tej umowy M. G. (1) udzielił im odpłatnie pożyczki w kwocie 163 000,00 zł na cele związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą - rolniczą. Pożyczka ta została udzielona na okres od 6 października 2015 r. do 6 kwietnia 2016 r. i z oprocentowaniem wynoszącym 10 % w stosunku rocznym. Odsetki miały być naliczane od 6 października 2015 r. W przypadku zwłoki w spłacie pożyczki, bądź naruszenia warunków umowy, odsetki miały być naliczane w stosunku rocznym w wysokości czterokrotności stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego. J. i B. N. (1) mieli zwrócić M. G. (2) kwotę 171 172,33 zł, na którą składała się kwota pożyczki w wysokości 163 000,00 zł i kwota odsetek w wysokości 8 172,33 zł. Mieli oni możliwość spłaty części lub całości zobowiązania przed wymaganym terminem. W przypadku częściowych wpłat, miały one być zaliczane w pierwszej kolejności na odsetki. W § 7 ust. 6 umowy zawarty został zapis, że J. i B. N. (2) uzgadniali indywidualnie warunki udzielenia przedmiotowej pożyczki przed dniem jej podpisania, były one dla nich zrozumiałe, nie budziły wątpliwości, a także że wrócili się o udzielenie pożyczki do M. G. (3) i było to dla nich najkorzystniejsze rozwiązanie finansowe, (dowód: wypis aktu notarialnego
- k. 8 - 27).

J. i B. N. (2) byli także zobowiązani do zapłaty na rzecz M. G. (1) prowizji za udzielenie pożyczki i weryfikację przedmiotu zabezpieczenia oraz kosztów związanych z obsługą prawną i nakładami pracy wynikającymi z konieczności weryfikacji lokalnego rynku nieruchomości oraz wszelkimi innymi kosztami związanymi z udzieleniem tej pożyczki, w wysokości 24 450,00 zł, płatnej przy zawarciu umowy, (dowód: wypis aktu notarialnego
- k. 8 - 27).

Kwota pożyczki, pomniejszona o kwotę prowizji za jej udzielenie, wyniosła 138 550,00 zł. Część pożyczki w kwocie 55 707,54 zł miała zostać wpłacona
w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy bezpośrednio na rachunek spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości oznaczonej numerem działki (...), o powierzchni 3,3227 ha, dla której Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli prowadził księgę wieczystą (...). Część w kwocie 72 842,46 zł miała zostać wpłacona w tym samym dniu bezpośrednio do rąk pożyczkobiorców. Pozostała część w kwocie 10 000,00 zł miała zostać wpłacona na rachunek bankowy pożyczkobiorców w terminie 7 dni od dnia otrzymania przez nich bezwarunkowej zgody na wykreślenie hipoteki w dziale IV ksiąg wieczystych (...), (dowód: wypis aktu notarialnego
- k. 8 - 27).

Zgodnie z treścią powyższej umowy, J. N. przeniósł
na M. G. (1) własność nieruchomości o wartości 230 000,00 zł, dla której Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli prowadził księgę wieczystą (...). Natomiast B. i J. N. przenieśli na M. G. (1) własność nieruchomości o wartości 70 000,00 zł, oznaczonej numerem działka (...),
o powierzchni 3,3227 ha, dla której Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli prowadził księgę wieczystą (...), w celu zabezpieczenia zwrotu udzielonej
im pożyczki w kwocie 163 000,00 zł, powiększonej o odsetki i inne ewentualne koszty. Natomiast M. G. (1) zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości wolnych od jakichkolwiek obciążeń, praw osobistych
i roszczeń osób trzecich w ciągu 14 dni od dnia zwrotu przez nich całej pożyczki wraz z odsetkami, w umówionym terminie. W przypadku niedokonania zwrotu całej pożyczki w terminie przez B. i J. N., wygasał obowiązek zwrotnego przeniesienia własności powyższych nieruchomości przez M. G. (1) na ich rzecz, (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 8 - 27).

W przypadku częściowej spłaty pożyczki przez B. i J. N.
w umówionym terminie, M. G. (1) był uprawniony do zbycia przedmiotowych nieruchomości lub ich części, celem zaspokojenia wierzytelności. Był jednocześnie zobowiązany do wydania różnicy pomiędzy uzyskaną ceną a kwotą części niespłaconej pożyczki z odsetkami, powiększonej
o koszty postępowania windykacyjnego w wysokości zryczałtowanej opłaty stanowiącej 2,5 % aktualnego zadłużenia oraz koszty związane z podatkiem rolnym oraz innymi świadczeniami publicznoprawnymi o charakterze niepodatkowym, wprowadzeniem w posiadanie nieruchomości i kosztami zastępstwa procesowego, ubezpieczeniem przedmiotowych nieruchomości
od odpowiedzialności cywilnej od następstw zdarzeń o charakterze losowym, wpisami do ksiąg wieczystych, zbyciem nieruchomości, jeśli takie koszty poniósł, (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 8 - 27).

M. G. (1) uprawniony był również do zbycia przedmiotowych nieruchomości także za cenę niższą od ich wartości określonej w umowie. B. i J. N. przysługiwało prawo nabycia tych nieruchomości za cenę nie wyższą od określonej w umowie wartości, po spełnieniu pewnych warunków wskazanych w umowie, (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 8 - 27).

Strony umowy postanowił, że w przypadku niedokonania przez B.
i J. N. zwrotu do 6 kwietnia 2016 r. pożyczki z odsetkami, przy częściowym spełnieniu tego obowiązku, M. G. (1) w dniu następnym,
po dniu 6 kwietnia 2016 r., przystąpi do prowadzenia postępowania windykacyjnego, mającego na celu zaspokojenie swoich należności, (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 8 - 27).

Ponadto strony umowy postanowiły, że w przypadku ostatecznego przejścia na M. G. (1) przedmiotowych nieruchomości, wskutek niedokonania przez B. i J. N. żadnych wpłat na poczet zwrotu pożyczki
z odsetkami, M. G. (1) uprawniony będzie do zbycia nieruchomości
za dowolną cenę, bez obowiązku zwrotu B. i J. N.) ewentualnej nadwyżki pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży, a niespłaconą
w całości pożyczką wraz z odsetkami i innymi ewentualnymi kosztami, lub
do zachowania własności nieruchomości w celu zaspokojenia w całości swej wierzytelności, (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 8 - 27).

Objęcie przedmiotowych nieruchomości w samoistne posiadanie przez M. G. (1) miało nastąpić do 22 kwietnia 2014 r. B. i J. N. wyrazili zgodę na dalsze przeniesienie własności na osobę trzecią, zgoda ta miała moc wiążącą od 7 kwietnia 2014 r., (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 8 - 27).

Małżonkowie N. nie spłacili zaciągniętej u M. G. (1) pożyczki w wyznaczonym terminie. W dniu 15 kwietnia 2016 r. wpłacili M. G. (1) kwotę 8 172,33 zł, która została zaliczona na odsetki.
W tym samym dniu strony zmieniły treść powyższej umowy w ten sposób,
iż M. G. (1) przedłużył B. i J. N. termin spłaty pożyczki do 6 października 2016 r, który i tak nie został przez nich ostatecznie dochowany. Ponadto B. i J. N. zobowiązali się do zapłaty opłat restrukturyzacyjnych na rzecz M. G. (1), obejmujących koszty związane z przygotowaniem umowy i oceną wiarygodności pożyczkobiorców, utrzymaniem bieżącego kontaktu z nimi, kosztami oględzin, wizyt, porad i opinii prawnych, obsługą i realizacją umowy, udzieleniem wyjaśnień i informacji dotyczących realizacji umowy w wysokości 8 000,00 zł. Z dniem 7 października 2016 r. przeszła na M. G. (1) własność powyżej opisanych nieruchomości, czym zaspokoił w całości swoje roszczenia o zwrot pożyczki, odsetek i innych dodatkowych kosztów, (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 211 - 214 i k. 215
- 219).

W dniu 23 grudnia 2016 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego ugodę i umowę przeniesienia własności nieruchomości. W tym akcie B. i J. N. oświadczyli, że różnica pomiędzy wartością nieruchomości przewłaszczonych przez M. G. (1) a wysokością niespłaconych przez nich wobec niego zobowiązań z umowy pożyczki wynosi 171 172,33 zł. W tej ugodzie zostało zawarte uregulowanie, z którego wynika, że M. G. (1) uznał
tę różnicę i wypłacił B. i J. N. kwotę 58 827,67 zł i przeniósł zwrotnie na J. N. działkę o numerze (...), o powierzchni 1,5832 ha, o wartości 70 000,00 zł. B. i J. N. zrzekli się wszelkich roszczeń wobec M. G. (1), które miały powstać z tytułu zawartej umowy pożyczki i aneksu do niej, (dowód: wypis aktu notarialnego - k. 215 - 219).

W tym samym dniu M. G. (1) i J. N. zawarli umowę dzierżawy pozostałych gruntów na okres od 23 grudnia 2016 r. do 23 grudnia 2017 r. J. N. miał płacić czynsz w wysokości 25 000,00 zł za cały okres dzierżawy, a także zwracać M. G. (1) podatek rolny. W przypadku nieopłacenia czynszu umowa ulegała rozwiązaniu ze skutkiem natychmiastowym, bez konieczności wzywania do zapłaty poszczególnych rat, (dowód: umowa dzierżawy - k. 478 - 479).

M. G. (1) mógł przystąpić do windykacji zadłużenia, jednak tego nie zrobił. Wystawił jednak ogłoszenie o chęci sprzedaży przewłaszczonych nieruchomości, (dowód: zeznania pozwanego M. G. (1) - k. 630 - 630 verte i nagranie rozprawy z 15 czerwca 2023 r. - płyta - koperta - k. 636, minuta od 00:33:19 do 01:08:09 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami - k. 518 verte - 519 i nagraniem rozprawy z 1 grudnia 2022 r. - płyta - koperta - k. 636, minuta od 00:08:15 do 00:52:24; zeznania pozwanego J. N. - k. 629 verte - 630 i nagranie rozprawy z 15 czerwca 2023 r. - płyta - koperta - k. 636, minuta od 00:07:51 do 00:32:58 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami - k. 519 - 519 verte i nagraniem rozprawy z 1 grudnia 2022 r. - płyta - koperta - k. 636, minuta od 00:56:21 do 01:13:11).

Wartość przedmiotowych nieruchomości na dzień 6 października 2015 r. wynosiła 551 100,00 zł, w tym wartość zabudowanej części nieruchomości należącej do J. N., a oznaczonej numerem działki (...), wynosiła 140 600,00 zł, a wartość pozostałej, niezabudowanej części nieruchomości, wynosiła 295 900,00 zł. Natomiast wartość nieruchomości należącej do B.
i J. N. na zasadzie wspólności małżeńskiej wynosiła na ten dzień 114 600,00 zł, (dowód: opinia biegłego R. B. - k. 533 - 602).

Prokuratura Okręgowa w Toruniu prowadziła postępowanie przygotowawcze m.in. przeciwko M. G. (4), które zakończyło się skierowaniem aktu oskarżenia, (dowód: akt oskarżenia - k. 220 - 317).

Ustalony w sprawie stan faktyczny był w zasadzie bezsporny, bowiem ustalono go na podstawie dokumentów, których prawdziwości strony nie negowały. Stan faktyczny został również oparty o zeznania pozwanych J. N. i M. G. (1), którym Sąd dał wiarę. Dowody te były wystarczające do ustalenia wszystkich okoliczności potrzebnych do dokonania rozstrzygnięcia

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie powód wykazał interes prawny do wytoczenia powództwa o ustalenie nieważności umowy.

Interes prawny jest zazwyczaj pojmowany jako przesłanka materialnoprawna powództwa o ustalenie. Powodowie mają zatem procesowo - prawny obowiązek przytoczenia (a następnie materialnoprawny obowiązek udowodnienia) okoliczności faktycznych uzasadniających istnienie po ich stronie interesu prawnego w żądaniu ustalenia (prawa do żądania ochrony przez uzyskanie wyroku ustalającego). Interes prawny postrzega się z jednej strony jako przesłankę, która musi istnieć obiektywnie. Z drugiej zaś strony interes prawny jest przesłanką warunkującą dopiero możliwość dalszego badania w procesie twierdzeń stron co do istnienia lub nieistnienia ustalanego prawa lub stosunku prawnego. Interes prawny istnieje wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodom ochronę ich prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości.

Istnieje zatem potrzeba ustalenia nieważności przedmiotowej umowy pożyczki i przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 6 października 2015 r., bowiem wydanie wyroku określonej treści nie tylko rozstrzygnie spór między pozwanymi (zapobiegając tym samym ewentualnym sporom w przyszłości), ale też usunie stan niepewności co do sfery majątkowej pozwanych B. i J. N. (stanu ich aktywów i pasywów). Prawomocne ustalenie nieważności umowy pozwoli powodom na wykazanie, że nieruchomość nigdy nie wyszła z ich majątku. Ponadto wyrok ustalający nieważność umowy przewłaszczenia będzie stanowił punkt wyjścia dla prawidłowego określenia zadłużenia pozwanych B. i J. N. w stosunku do pozwanego M. G. (1) z tytułu umowy pożyczki. Wyrok takiej treści wyeliminuje więc stan niepewności co do ich aktualnego zadłużenia i zapobiegnie ewentualnym przyszłym roszczeniom pozwanego M. G. (1) o dodatkowe należności z tytułu umowy pożyczki.

W myśl art. 58 § 1 k.c., czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. W myśl § 2 tego przepisu, nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Jak zaś stanowi art. 58 § 3 k.c., jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

W ocenie Sądu Okręgowego, zawarta między stronami umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości należącej do B. i J. N., o powierzchni 3,3227 ha, oznaczonej numerem działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli prowadził księgę wieczystą (...) oraz nieruchomości należącej do J. N., o łącznej powierzchni 11,0357 ha, składającą się działki o numerach: (...) (położona
w B.), (...) (położone
w P.) oraz (...) (położona w Z.), dla której Sąd Rejonowy
w Z. prowadził księgę wieczystą nr (...), zawarta
6 października 2015 r. pomiędzy pozwanymi B. i J. N.
a pozwanym M. G. (1), przed notariuszem D. M. w Kancelarii Notarialnej w P., za repertorium A Nr (...) jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i sprzeczna z istotą stosunku prawnego zabezpieczenia, a zatem nieważna w świetle art. 58 § 2 k.c. w całości, gdyż bez umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie doszłoby do zawarcia umowy pożyczki.

Ocena postanowień umowy dała ostatecznie podstawę do stwierdzenia,
że zawarcie przez małżonków N. umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie spowodowało bezwarunkowe przeniesienie ich własności
na M. G. (1).

W tym miejscu trzeba zauważyć, że intencją umowy przewłaszczenia
na zabezpieczenie nie jest samo przeniesienie własności rzeczy celem zaspokojenia zobowiązania (np. z umowy pożyczki), ale odpowiednia ochrona interesów wierzyciela na wypadek niewywiązania się przez dłużnika ze swoich obowiązków. Chodzi o to, by wierzyciel, pomimo braku świadczenia dłużnika, nie poniósł straty, ale miał realną możliwość zaspokojenia swej wierzytelności, bez potrzeby prowadzenia skomplikowanych i czasochłonnych działań egzekucyjnych. W każdym jednak wypadku zaspokojenie wierzyciela
z przewłaszczonej rzeczy następuje nie z chwilą, gdy nabywa on rzecz
na własność, bo to ma miejsce w momencie zawarcia umowy przewłaszczenia (art. 155 § 1 k.c.), ale z chwilą, gdy podejmuje czynności prowadzące
do zaspokojenia się z tej rzeczy w celu umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie
z 5 lipca 2016 r., I ACa 425/16).

Nie ulega wątpliwości, że obowiązkiem dłużnika, który zdecydował się
na taką formę zabezpieczenia, jest wywiązanie się z zobowiązania, mimo ewentualnej utraty nieruchomości będącej często centrum życiowym i jedynym znaczącym majątkiem. Jednak może to rodzić problemy, w przypadku powstania znacznej dysproporcji między wysokością zadłużenia, a wartością zabezpieczenia, przy braku w umowie postanowień dotyczących rozliczeń stron, w razie realizacji zabezpieczenia.

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie wielokrotnie podejmował zagadnienie nadzabezpieczenia dopuszczając możliwość oceny takiej umowy
na płaszczyźnie art. 58 k.c. W każdym razie sytuację, w której dochodzi
do powstania „nadmiernego i zbędnego” zabezpieczenia prawnego, należy zawsze oceniać in concreto, odwołując się do odpowiednich ustaleń. De lege lata nie można, oczywiście, formułować jakiejś ogólnej oceny, że w praktyce obrotu kredytowego, zwłaszcza pozabankowego, obowiązuje - nawet elastycznie pojmowana - powszechna reguła adekwatności prawnej i ekonomicznej
w zakresie ustanawiania zabezpieczeń, wyrażająca się w stwierdzeniu,
że wysokość zabezpieczonej wierzytelności kredytowej powinna mniej więcej korespondować z uzyskanym przez wierzyciela poziomem jej zabezpieczenia prawnego. Otwartym zagadnieniem pozostaje określenie skutków prawnych stwierdzonego „zabezpieczenia ekstensywnego”, w tym kwestia ustalenia nieważności umowy kreującej omawiane zabezpieczenie. (patrz wyroki Sądu Najwyższego z 12 października 2011 r., II CSK 690/10 i 28 października 2010 r., II CSK 218/10).

Przy umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie wymagane jest rozliczenie się stron, w szczególności gdy wartość przedmiotu przewłaszczenia przewyższa wysokość długu. Nadmierne zaspokojenie wierzyciela, któremu dłużnik nie jest
w stanie zapobiec, zaś wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty, należy rozważyć na tle art. 353 ¹ k.c. w celu ustalenia, czy nie doszło
do nieważności umowy (art. 58 § 1 i 2 k.c.). Należy wskazać, że zasady współżycia społecznego stanowią jedno z kryteriów ograniczających swobodę umów (art. 353 ¹ k.c.). W szczególności, gdy dochodzi do istotnego naruszenia proporcji między obowiązkami dłużnika, a potrzebą ochrony uzasadnionego interesu wierzyciela, co ma miejsce, gdy wysokość zabezpieczenia pozostaje w znaczącej dysproporcji do wartości zabezpieczanej wierzytelności. Głównym celem ustanowienia zabezpieczenia w formie umowy przewłaszczenia nie może być uzyskanie nadmiernej i nieuzasadnionej korzyści przez wierzyciela. Chodzi również przede wszystkim o sytuacje, w których dłużnik nie jest w stanie zapobiec efektowi nadmiernego zaspokojenia wierzyciela, a wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty.

Podsumowując, konstrukcja przewłaszczenia na zabezpieczenie nie może służyć przejmowaniu przez wierzyciela przedmiotu zabezpieczenia na własność, w celu uzyskania zysku z jego sprzedaży, względnie zachowaniu jego własności za znacznie niższą od rynkowej wartość przejęcia. Taka postawa wierzyciela musiałaby zostać oceniona jako naganna z punktu widzenia zasad uczciwego obrotu, skoro zmierza do uzyskania nieusprawiedliwionych zysków kosztem dłużnika, który znajduje się w sytuacji ekonomicznej zmuszającej
go do korzystania z pozabankowej pożyczki, przy wykorzystaniu zabezpieczenia rzeczowego w postaci gospodarstwa rolnego, które stanowi jedyne źródło dochodu i w postaci nieruchomości, która jest siedliskiem. Nie ma wprawdzie przeszkód, by podmioty prawa cywilnego w obrocie kredytowym zawierały umowy, będące odpowiedzią na pilne potrzeby jednej z nich, granicą ich akceptacji jest jednak sprzeczność czynności kreującej zabezpieczenie z zasadami współżycia społecznego. System prawny nie powinien bowiem tolerować nadużycia konstrukcji prawa zabezpieczającego ( art. 58 § 2 k.c. ). Zabezpieczenie powinno służyć wyłącznie umożliwieniu wierzycielowi zaspokojenia w przypadku niewykonania przez dłużnika zobowiązania, do wysokości przysługującej
mu wierzytelności, a nie nieuzasadnionemu przysporzeniu zabezpieczającemu
na rzecz wierzyciela.

Odnosząc powyższe rozważania do realiów niniejszej sprawy przede wszystkim zauważyć należy, że ustanowienie zabezpieczenia w postaci przedmiotowych nieruchomości doprowadziło do uzyskania przez M. G. (1) nadmiernej korzyści majątkowej naruszającej w sposób rażący ekwiwalentność świadczenia z tytułu pożyczki. Wartość rynkowa nieruchomości według stanu i cen na datę zawarcia umowy pożyczki i przewłaszczenia nieruchomości, tj. na 6 października 2015 r. wynosiła zdaniem biegłego
551 100,00 zł, a zatem przewyższała kwotę pożyczki o 388 100,00 zł.

W ocenie Sądu, analiza umowy pożyczki i przewłaszczenia
na zabezpieczenie z 6 października 2015 r. prowadzi do wniosku, że od samego początku zakładała ona rażące pokrzywdzenie B. i J. N., przy nadmiernym i nieproporcjonalnym uprzywilejowaniu M. G. (1).
Co prawda, M. G. (1) zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości wolnych od jakichkolwiek obciążeń, praw osobistych
i roszczeń osób trzecich w ciągu 14 dni od dnia zwrotu przez nich całej pożyczki wraz z odsetkami, w umówionym terminie. Jednakże w przypadku niedokonania zwrotu całej pożyczki w terminie, wygasał jego obowiązek zwrotnego przeniesienia własności powyższych nieruchomości.

W przypadku częściowej spłaty pożyczki przez B. i J. N.
w umówionym terminie, M. G. (1) był uprawniony do zbycia przedmiotowych nieruchomości lub ich części, celem zaspokojenia wierzytelności. Był jednocześnie zobowiązany do wydania różnicy pomiędzy uzyskaną ceną a kwotą części niespłaconej pożyczki z odsetkami, powiększonej
o koszty postępowania windykacyjnego w wysokości zryczałtowanej opłaty stanowiącej 2,5 % aktualnego zadłużenia oraz koszty związane z podatkiem rolnym oraz innymi świadczeniami publicznoprawnymi o charakterze niepodatkowym, wprowadzeniem w posiadanie nieruchomości i kosztami zastępstwa procesowego, ubezpieczeniem przedmiotowych nieruchomości
od odpowiedzialności cywilnej od następstw zdarzeń o charakterze losowym, wpisami do ksiąg wieczystych, zbyciem nieruchomości, jeśli takie koszty poniósł. Jednakże był on uprawniony do zbycia przedmiotowych nieruchomości za cenę niższą od ich wartości określonej w umowie. Ponadto strony umowy postanowiły, że w przypadku ostatecznego przejścia na M. G. (1) przedmiotowych nieruchomości wskutek niedokonania przez B. i J. N. żadnych wpłat na poczet zwrotu pożyczki z odsetkami, M. G. (1) uprawniony będzie do zbycia nieruchomości za dowolną cenę, bez obowiązku zwrotu B.
i J. N. ewentualnej nadwyżki pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży
a niespłaconą w całości pożyczką wraz z odsetkami i innymi ewentualnymi kosztami, lub do zachowania własności nieruchomości w celu zaspokojenia
w całości swej wierzytelności.

Zatem z powyższych uregulowań wynika, że tylko w sytuacji częściowej spłaty pożyczki w ustalonym terminie małżonkowie N. mogli liczyć
na zapłatę przez M. G. (1) kwoty stanowiącej równowartość różnicy pomiędzy uzyskaną ceną a niespłaconą częścią pożyczki, przy czym M. G. (1) mógł sprzedać nieruchomości powodów za cenę niższą niż ustaloną
w umowie, która i tak była o ponad 250 000,00 zł niższa od ceny rynkowej. Natomiast w przypadku niespłacenia żadnej części pożyczki, małżonkowie N. tracili możliwość odzyskania swojej nieruchomości, nawet gdyby spłacili pożyczkę po terminie. Zatem ustalenie wyłącznych uprawnień M. G. (1) w zakresie obowiązku zwrotnego przeniesienia własności, decydowania
o sposobie sprzedaży nieruchomości i ustalania wysokości ceny sprzedaży, dawało możliwość faktycznego pozbawienia małżonków N. zarówno roszczeń dotyczących zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, jak
i uzyskania jakiejkolwiek kwoty z tytułu jej sprzedaży, w przypadku zbycia nieruchomości za kwotę umożliwiającą jedynie zaspokojenie jego wierzytelności. W konsekwencji, tej treści zabezpieczenie realnie mogło skutkować pozbawieniem małżonków N. praw do nieruchomości o wartości znacznie przekraczającej wysokość ich zobowiązania, co nie może zostać ocenione jako zgodne z zasadami uczciwego obrotu i sprawiedliwości kontraktowej.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy orzekł, jak w pkt 1 wyroku,
na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 § 2 k.c.

O brakujących kosztach sądowych (opłacie stosunkowej od pozwu
w wysokości 15 000,00 zł), Sąd orzekł, jak w pkt 2 wyroku, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn., Dz. U. z 2023 r., poz. 1144 ze zm.) w zw. z art. 98 k.p.c., obciążając nimi pozwanego M. G. (1), który przegrał proces w całości.

M. G. (1) wpłacił kwotę 3 500,00 zł tytułem zaliczki na poczet kosztów opinii biegłego, które wyniosły 3 367,63 zł, zatem Sąd nakazał zwrócić mu kwotę 132,37 zł, o czym orzekł, jak w pkt 3 wyroku, na podstawie art. 84 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn., Dz. U. z 2023 r., poz. 1144 ze zm.).