Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie

z dnia 23 kwietnia 2024 roku

Strona powodowa Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w R. w sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 14 listopada 2022 roku, sygn. akt: SKO.UW/4163/324/2022, wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (...) o powierzchni 7841 m ², obręb 90, położonej w K. przy ul. (...) do kwoty 57.153,83 zł, określonej w wypowiedzeniu Prezydenta Miasta K. z dnia 30 listopada 2021 roku, jest nieuzasadniona, a także o zasądzenie kosztów procesu.

Strona pozwana Skarb Państwa - Prezydent Miasta K. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazano, że Prezydenta Miasta K. pismem z dnia 30 listopada 2021 roku wypowiedział stronie powodowej, jako użytkownikowi wieczystemu przedmiotowej nieruchomości dotychczasową wysokość opłaty rocznej i zaproponował z dniem 1 stycznia 2022 roku nową opłatę roczną w wysokości 57.153,83 zł, płatną w terminach za rok 2022 w wysokości 7.841,00 zł, za rok 2023 w wysokości 32.497,42 zł, a od 2024 roku w kwocie wynikającej z tej aktualizacji, tj. 57.153,83 zł. Wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona na kwotę 5.715.383 zł.

W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość składająca się z działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 7841 m ², położona w K. przy ul. (...) objęta księgą wieczystą o numerze (...) stanowi własność Skarbu Państwa, natomiast użytkownikiem wieczystym jest Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo- (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w R..

Opłata roczna dotychczasowa wynosiła 3.920,50 zł.

Pismem z dnia 30 listopada 2021 roku, doręczonym stronie powodowej w dniu 7 grudnia 2021 roku Prezydent Miasta K. wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wypowiedział powodowej spółce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, proponując jednocześnie nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 57.153,83 zł.

Dnia 14 listopada 2022 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu, znak sprawy: SKO. (...), ustaliło, że zaktualizowana opłata roczna wynosić będzie 45.713,03 zł, opłata roczna za 2022 roku wynosi 7.841 zł, za rok 2023 – 26.777,02 zł, zaś za rok 2024 i lata -następne – 45.713,03 zł. Rozstrzygnięcie oparte zostało na operacie szacunkowym z dnia 20 września 2021 roku, wg którego wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 5.715.383 zł, zaś wartość za 1 m ² wynosi 728,91 zł. Z uwagi jednak na złożoną w toku postępowania przed Kolegium przez Prezydenta Miasta K. propozycję obniżenia ceny jednego metra kwadratowego gruntu do kwoty 583 zł, a tym samym obniżenie wartości nieruchomości do kwoty 4.571.303 zł, Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało obniżenia należnej opłaty do kwoty 45.713,03 zł.

Dnia 12 stycznia 2023 roku strona powodowa jako użytkownik wieczysty złożyła sprzeciw od rzeczonego orzeczenia.

Dowód: wypowiedzenie dotychczasowe wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości (akta SKO), operat szacunkowy z 20 września 2021 roku, (akta SKO), orzeczenie SKO (akta SKO), sprzeciw (k. 3-4), protokół z rozprawy (akta SKO)

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze (...) składającej się z działki nr (...) na dzień dokonania wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, tj. 30.11.2021 roku, wynosi 2.762.659 zł. Natomiast wartość prawa własności 1 m ² przedmiotowej nieruchomości wynosi 352,34 zł.

Dowód: opinia biegłego sądowego P. P. z dnia 20.07.2023 roku (k. 33-68), odpowiedź na zarzuty P. P. z dnia 5 grudnia 2023 roku (k. 92-96)

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie wskazanej powyżej opinii biegłego sądowego P. P. oraz na podstawie dokumentów, których autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron, zaś Sąd działając z urzędu nie znajduje jakichkolwiek podstaw, aby podważać przydany im walor procesowej wiarygodności.

Sąd uznał opinię główną i wyjaśnienia biegłego do zarzutów za w pełni wiarygodne. W ocenie Sądu, wydane w sprawie opinie biegłego sądowego są rzetelne, racjonalne, wewnętrznie spójne, logiczne, oparte na prawidłowo zebranych danych, przez co Sąd w pełni podzielił dokonane w nich ustalenia. Należy także podkreślić, że wydający w sprawie opinie biegły sądowy jest specjalistą w swojej dziedzinie niezależnym od stron i nie ma żadnego powodu, aby orzekać na korzyść którejkolwiek ze stron.

Biegły w sposób jednoznaczny i zrozumiały wyjaśnił, że przeznaczenie przedmiotowego gruntu zostało uwzględnione w części obliczeniowej przy atrybucie ,,przeznaczenie/ możliwości rozwojowe” – na tle dobranej próby kształtującej się na najniższym poziomie, stąd wartość wskaźnika korygującego na poziomie 0,147. Obliczenia zawarte w opinii wykonane zostały w oparciu o próby porównawcze, dobrane przez biegłego jako transakcje najbardziej porównywalne spośród tych, które zostały zawarte na rynku w wyznaczonym okresie. Do oszacowania nie jest możliwe dobranie transakcji nieruchomościami identycznymi (np. pod względem lokalizacji, powierzchni, stanu, itp.). Przyjęto przeznaczenie nieruchomości zgodne z datą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste tej działki, tj. na grudzień 1990 roku. Lokalizacja gruntu została z kolei uwzględniona w części obliczeniowej przy atrybucie ,,położenie, lokalizacja, otoczenie” – na tle najwyższym poziomie, stąd wartość wskaźnika korygującego na poziomie 0.409. W konsekwencji biegły ani tym bardziej Sąd nie doszukał się podstaw do uwzględnienia stanowiska stron procesu i oceny treści przedmiotowej opinii w sposób odmienny. Na koniec należy zaznaczyć, że Sąd nie jest obowiązany dążyć do sytuacji, aby opinią biegłego zostały przekonane również strony. Wystarczy że opinia jest przekonująca dla sądu, który wiążąco ocenia, czy biegły wyjaśnił wątpliwości zgłoszone przez stronę (por. wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2000 r., II UKN 483/99).

Sąd na zasadzie art. 235 (2) § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. pominął wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy w świetle wyjaśnienia okoliczności spornych w opinii biegłego P. P. i w odpowiedzi na zarzuty oraz jako zmierzający do przedłużenia postępowania.

Sąd zważył, co następuje;

Powództwo zostało uwzględnione częściowo.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości gruntowej z zastrzeżeniem art. 77 ust. 2 u.g.n. i 77 ust. 2a u.g.n. podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

W myśl art. 78 ust. 1 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 u g.n., oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Z kolei w myśl art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

W realiach niniejszej sprawy właściwy organ administracyjny, to jest Skarb Państwa- Prezydent Miasta K., wypowiedział w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, wskazując wartość nieruchomości wyliczoną zgodnie z operatem na kwotę 5.715.383,00 zł, oraz proponując nową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w kwocie 57.153,83 zł. W terminie 30 dni strona powodowa jako użytkownik wieczysty wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest niezasadna. Następnie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło na podstawie art. 77 ust. 2 a u.g.n., że zaktualizowana opłata roczna wynosić będzie 45.713,03 zł, opłata roczna za 2022 roku wynosi 7.841 zł, za rok 2023 – 26.777,02 zł, zaś za rok 2024 i lata -następne – 45.713,03 zł. Rozstrzygnięcie oparte zostało na operacie szacunkowym z dnia 20 września 2021 roku, wg którego wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 5.715.383 zł, zaś wartość za 1 m ² wynosi 728,91 zł. Z uwagi jednak na złożoną w toku postępowania przed Kolegium przez Prezydenta Miasta K. propozycję obniżenia ceny jednego metra kwadratowego gruntu do kwoty 583 zł, a tym samym obniżenie wartości nieruchomości do kwoty 4.571.303 zł, Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało obniżenia należnej opłaty do kwoty 45.713,03 zł.

Wniesienie sprzeciwu przez stronę powodową od orzeczenia SKO spowodowało konieczność orzekania przez Sąd w tej kwestii.

Ustalona w toku postępowania dowodowego wartość nieruchomości na dzień dokonania wypowiedzenia stawki użytkowania wynosi 2.762.659 zł. Natomiast wartość prawa własności 1 m ² przedmiotowej nieruchomości wynosi 352,34 zł, co w związku z treścią art. 72 ust. 3 u.g.n. (tereny usług zdrowia i opieki społecznej, okołomiejskie i podstawowe) i koniecznością przyjęcia stawki opłaty rocznej w wysokości 1 % powoduje, że właściwa wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosi 27.626,59 zł.

W myśl art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Sąd, biorąc pod uwagę mechanizm z art. 77 ust. 2a u.g.n. ustalił wysokość opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2022 roku na kwotę 7841 zł (dwukrotność opłaty dotychczasowej), od dnia 1 stycznia 2023 roku na kwotę 17.733,80 zł [dwukrotność opłaty dotychczasowej + (nowa zaktualizowana opłata – 2 x opłata dotychczasowa) /2; 7.841 + 9.892,80 = 17.733,80 zł], a od dnia 1 stycznia 2024 roku i w latach następnych na kwotę 27.626,59 zł (nowa zaktualizowana opłata).

Powództwo okazało się zatem uzasadnione jedynie w części. Strona powodowa kwestionowała zasadność podwyżki ponad opłatę dotychczasową w wysokości 3.920,58 zł, przy ustaleniu przez stronę pozwaną, że opłata ta wynosi 57.153,83 zł. Ostatecznie w wyniku przeprowadzonego w sprawie dowodu podwyżka okazała się zasadna częściowo, tj. co do kwoty 27.629,59 zł

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w punktach I. i II sentencji wyroku na podstawie wyżej powołanych przepisów.

O kosztach postępowania Sąd orzekł jak w pkt. III sentencji wyroku, na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. stanowiącego, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone, mając na względzie, że powód wygrał w 52 % . Wynik ten został ustalony jako proporcja pomiędzy różnicą opłaty zaktualizowanej przez pozwaną 57.153,83 zł do opłaty dotychczasowej 3.920,50 zł (53.233,33 zł) w stosunku do opłaty ustalonej w toku niniejszej sprawy (27.626,59 zł), zatem 27.626,59 zł: 53.233,33 zł = w 52 % wygrała strona powodowa.

Na koszty niniejszego postępowania złożyły się następujące kwoty: 2.662 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 5.400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego – dla każdego z działających pełnomocników (na podstawie § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r.), 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Łącznie koszty procesu wyniosły zatem 13479 zł, z czego powodowa spółka poniosła koszty w kwocie 8079 zł, a powinna ponieść 7.009 zł (52 % całości), wobec czego różnica, którą należało zasądzić od strony pozwanej na rzecz strony powodowej wynosiła 1070 zł tytułem zwrotu części kosztów postępowania.

Koszty sporządzenia przez biegłego opinii w niniejszej sprawie wyniosły 2827,14 zł, a kwota została tymczasowo wyłożona ze środków Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie. Wobec powyższego oraz mając na uwadze stosunek, w jakim każda ze stron wygrała niniejszą sprawę Sąd w pkt IV nakazał ściągnąć od strony powodowej Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w R. na rzecz Skarbu Państwa -Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie kwotę 1470,11 zł (52 % z kwoty 2827,14 zł) tytułem wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa, a w pkt V nakazał ściągnąć od strony pozwanej Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K. kwotę 1357,03 zł (48 % z kwoty 2827,14 zł) tytułem wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie.

Sygn. akt I C 231/23/P

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować uzasadnienie;

2.  Odpis wyroku i uzasadnienia doręczyć pełnomocnikom stron (SP zwolniony od opłat – art. 94 uksc);

3.  K.. 3 tyg. z d.d.

K. dnia 16 maja 2024 r.