Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 sierpnia 2023 roku

Sąd Rejonowy w Kwidzynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Alicja Tułodziecka

Protokolant: sekretarz sądowy Patrycja Lis

po rozpoznaniu w dniu 18 sierpnia 2023 r. w Kwidzynie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...)

przeciwko E. P., W. J. oraz małoletnim S. Ż. i J. Ż. działającym przez przedstawiciela ustawowego E. P.

o eksmisję

oddala powództwo.

sędzia Alicja Tułodziecka

Sygn. akt I C 241/23

UZASADNIENIE

Powód (...) w pozwie wniesionym przeciwko E. P., W. J. i małoletnim S. Ż. i J. Ż. działającym przez przedstawicielkę ustawową E. P. domagał się nakazania pozwanym opuszczenia i opróżnienia wraz ze wszystkimi rzeczami i osobami lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (...) oraz wydania tego lokalu powodowi. Powód domagał się także zasądzenia od pozwanych solidarnie na swoją rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego pozwu powód podał, że jest właścicielem wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego. Nadto podano, że w dniu 01 marca 2016r. powód zawarł umowę najmu tego lokalu z E. P.. Wskazano także, że z uwagi na zaległości czynszowe umowa najmu z E. P. została rozwiązana z dniem 30 kwietnia 2020 r.

Powód zaznaczył, że mimo braku tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...), pozwani nie wydali tegoż lokalu powodowi.

Jednocześnie strona powodowa nadmieniła, że przed tutejszym Sądem toczyło się postępowanie o eksmisję przeciwko pozwanym w sprawie I C 908/20, które zostało umorzone z uwagi na brak skutecznego doręczenia pozwu pozwanym za pośrednictwem komornika – komornik ustalił, że pozwani nie zamieszkują przy ul. (...) w K..

Pozwani nie złożyli odpowiedzi na pozew. Pozwani nie stawili się również na wyznaczonym terminie rozprawy celem złożenia wyjaśnień, pomimo prawidłowego zawiadomienia ich o tym terminie.

Sąd ustalił, co następuje:

Lokal położony w K. przy ul. (...) należy do zasobów mieszkaniowych (...).

(bezsporne)

W dniu 01 marca 2016 r. pomiędzy (...) – wynajmującym a E. P. – najemcą została zawarta umowa najmu wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego. Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony.

(dowód: umowa najmu z k. 9 – 10 akt)

Pismem z dnia 08 października 2019 r. wynajmujący wezwał E. P. do zapłaty należności z tytułu opłat czynszowych w wysokości 2.661,41 zł – w terminie jednego miesiąca. Jednocześnie wynajmujący uprzedził, że w przypadku niezachowania terminu płatności zamierza wypowiedzieć zawartą między stronami umowę najmu lokalu położonego w K. przy ul. (...). Przesyłka z wezwaniem została doręczona stronie przez awizo.

(dowód: wezwanie z potwierdzeniem odbioru z k. 11 – 12 akt)

Pismem z dnia 10 marca 2020 r. wynajmujący wypowiedział E. P. z dniem 31 marca 2020 r. umowę najmu na lokal mieszkalny położony przy ul. (...) w K., z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia.

W tym piśmie wskazano, że podstawę prawną wypowiedzenia umowy stanowi przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – w związku z zadłużeniem w opłatach czynszowych.

Jednocześnie E. P. została zobowiązana do przekazania tego lokalu mieszkalnego na rzecz zarządcy gminnego zasobu mieszkaniowego po upływie okresu wypowiedzenia, tj. do dnia 31 marca 2020 r.

To pismo wraz z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy zostało odebrane przez E. P. w dniu 13 marca 2020 r.

(dowód: wypowiedzenie z potwierdzeniem odbioru z k. 13 akt)

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kwidzynie M. P. podczas czynności terenowych w dniu 18 grudnia 2020 r. ustalił, że E. P. i W. J. nie mieszkają pod adresem ul. (...) w K. od około 3 miesięcy.

Pismem z dnia 10 marca 2021 r. Komornik Sądowy zawiadomił (...) o tych ustaleniach, jednocześnie wskazując, że nie udało się ustalić aktualnego adresu zamieszkania E. P. i W. J..

(dowody: wszystkie dokumenty znajdujące się w aktach sprawy Sądu Rejonowego w Kwidzynie w sprawie I C 908/20,

pismo Komornika Sądowego z załącznikami z k. 14 – 18 akt)

W chwili obecnej E. P., W. J. oraz małoletni S. Ż. i małoletni J. Ż. zamieszkują pod adresem ul. (...) w K..

(bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

Okoliczności faktyczne w istotnych dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy kwestiach Sąd ustalił na podstawie dokumentów zebranych w toku tegoż postępowania oraz w oparciu o dokumenty znajdujące się w aktach sprawy I C 908/20.

Sąd dał wiarę danym wynikającym z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, których wiarygodności ani prawdziwości ich treści strony nie kwestionowały. Nadto nie ujawniły się w tej sprawie żadne inne okoliczności, które pozbawiłyby te dokumenty mocy dowodowej.

W przedmiotowej sprawie powód domagał się nakazania pozwanym, aby opuścili i opróżnili ze swoich rzeczy oraz wydali powodowi lokal mieszkalny położony w K. przy ul. (...). Powód podnosił, że pozwani nie mają tytułu prawnego do zajmowania wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z treścią przepisu art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Unormowane w przepisie art. 222 § 1 k.c. roszczenie windykacyjne pozostaje w ścisłym związku z uregulowaniem treści własności w przepisie art. 140 k.c. Prawo własności jest bowiem skuteczne erga omnes, co oznacza, że odpowiednikiem uprawnień właściciela jest powszechny obowiązek nie wkraczania w sferę cudzej własności. W razie wkroczenia przez nieuprawnionego w sferę cudzej własności właścicielowi służą roszczenia określone w ustawie.

Prawo własności może zostać m. in. naruszone w taki sposób, że osoba nieuprawniona trwale wkracza w sferę władztwa właściciela. Trwałe wkroczenie w sferę cudzej własności prowadzi do ograniczenia lub całkowitego uniemożliwienia wykonywania uprawnień właścicielskich. Trwałe wkroczenie w sferę uprawnień właściciela może prowadzić do całkowitego pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą. Może także przybrać postać ciągłego lub powtarzającego się wkraczania w sferę uprawnień właścicielskich, bez pozbawienia jednak właściciela całkowicie władztwa faktycznego.

Treścią roszczenia windykacyjnego jest żądanie wydania rzeczy, które kieruje się przeciwko osobie władającej cudzą rzeczą bez podstawy prawnej (art. 222 § 1 k.c.). Charakter tego roszczenia zdeterminowany jest cechami prawa własności, które przesądzają o rzeczowym charakterze omawianego roszczenia. Podstawę roszczenia windykacyjnego stanowi powstanie stanu sprzecznego z prawem właściciela, zatem fakt pogwałcenia własności.

Przesłanką roszczenia są więc wyłącznie elementy przedmiotowe, obiektywny fakt trwałego wkroczenia w sferę cudzego prawa własności przez podmiot nieuprawniony. Bez znaczenia zatem dla powstania tego roszczenia pozostaną elementy subiektywne, takie jak wina, czy dobra lub zła wiara osoby naruszającej cudzą własność. Elementy podmiotowe mają znaczenie jedynie o tyle, że w pewnych sytuacjach dobra wiara może prowadzić do nabycia własności przez podmiot wkraczający w sferę cudzej własności, a także wpływają na rozliczenia pomiędzy właścicielem a posiadaczem cudzej rzeczy.

Koniecznymi przesłankami roszczenia windykacyjnego jest status właściciela, fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą oraz fakt, że rzeczą włada osoba do tego nieuprawniona. Legitymowanym czynnie jest zatem przede wszystkim właściciel, który występując z roszczeniem windykacyjnym musi udowodnić, że przysługuje mu prawo własności (art. 6 k.c.). Legitymowaną biernie jest osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą bez podstawy prawnej.

W niniejszej sprawie bezspornym było to, że lokal położony przy ul. (...) w K. należy do zasobów mieszkaniowych (...).

Dla rozstrzygnięcia tejże sprawy istotne znaczenie miało zatem ustalenie, czy pozwanych łączył z powodem jakiś stosunek prawny, który uprawniałby ich do zajmowania lokalu mieszkalnego wskazanego powyżej, a w szczególności czy powoda i pozwanych łączyła umowa najmu, której przedmiotem był ten lokal mieszkalny, czy też pozwani bezumownie korzystali z przedmiotowego lokalu oraz czy faktycznie władają obecnie lokalem należącym do powoda.

Z ustaleń poczynionych w sprawie wynikało, że powód zawarł umowę najmu tegoż lokalu mieszkalnego z E. P., co miało miejsce w dniu 01 marca 2016 r. Powód wskazywał, że umowa ta została rozwiązana ze skutkiem na koniec marca 2020 r. Wskazano także, iż umowa ta została wypowiedziana najemcy pismem, które pozwana E. P. odebrała w marcu 2020 r. Dodać tylko trzeba, iż pozostali pozwani swoje uprawnienie do zajmowania spornego lokalu mieszkalnego wywodzili od najemcy E. P..

W tym miejscu wskazać trzeba, że w myśl przepisu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – nazywanej dalej „ustawą” – jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu (tak było w przedmiotowej sprawie – powoda z pozwaną E. P. łączyła umowa najmu lokalu zawarta na czas nieoznaczony) wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić – co do zasady – tylko z przyczyn określonych w tym artykule. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Wskazać należy, iż właściciel może w szczególności wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator m. in. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (por. przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy).

Z tegoż wynika, że skuteczne wypowiedzenie umowy z powodu zaległości płatniczych wymaga zatem uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu.

W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie umowa najmu została wypowiedziana skutecznie wobec pozwanej E. P.. Wobec tego pozwana nie ma tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (...). W konsekwencji tegoż pozostali pozwani także nie mają tytułu prawnego do zajmowania tegoż lokalu.

Wobec tego konieczne w tejże sprawie było ustalenie, czy pozwani faktycznie władają lokalem opisanym w pozwie.

Z treści pozwu wniesionego w tej sprawie wynikało, że pozwani zamieszkują w spornym lokalu i po upływie okresu wypowiedzenia nie wydali go powodowi. Jednocześnie jednak powód wskazywał, że nie jest możliwe ustalenie miejsca zamieszkania pozwanych, a Komornik Sądowy ustalił, iż nie zamieszkują oni pod adresem ul. (...) w K. (przy czym ustalono to już w grudniu 2020 r.). Zaznaczyć należy, że powód w tej sprawie nie podnosił, aby pozwani pozostawili w tym lokalu jakiekolwiek swoje rzeczy. Powód nie wskazywał, aby pozwani pozostawali w posiadaniu kluczy od tegoż lokalu. Nadto powód nie wykazał, że pozwani w jakikolwiek sposób utrudniają lub uniemożliwiają powodowi wejście do lokalu bądź korzystanie też z tego mieszkania przez stronę powodową.

Zaznaczyć jeszcze trzeba, że powód dowiedział się o tym, że pozwani nie zamieszkują w spornym lokalu już z pisma Komornika Sądowego M. P. z dnia 10 marca 2021 r., a zatem prawie dwa lata przed wniesieniem pozwu.

Dodać tylko należy, iż pozwani skutecznie odebrali korespondencję w tej sprawie pod adresem ul. (...) w K..

Podnieść w tym miejscu trzeba, iż to strona powodowa winna wykazać, iż pozwani faktycznie władają lokalem opisanym w pozwie, pozbawiając w ten sposób powoda władztwa nad tą rzeczą. Ten obowiązek strony powodowej wynika z ogólnej reguły przewidzianej w przepisie art. 6 k.c. w zw. z art. 222 § 1 k.c. Dodać także należy, że w tej sprawie powód korzystał z pomocy fachowego pełnomocnika, a zatem Sąd nie miał obowiązku udzielać stronie w tym zakresie stosownych pouczeń.

Wskazać należy, że zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy prowadził do wniosku, że w dacie wniesienia pozwu oraz w dacie orzekania w tej sprawie pozwani nie władali lokalem należącym do powoda. Treść uzasadnienia pozwu była sprzeczna, a powód w żaden sposób nie wykazał, że pozwani w istocie zamieszkują obecnie w spornym lokalu. Materiał dowodowy wskazywał, że jest wprost przeciwnie – Komornik Sądowy podczas czynności terenowych w grudniu 2020 r. ustalił bowiem, że pozwani nie zamieszkują przy ul. (...) w K. od 3 miesięcy, a zatem od około września 2020 r. Nadto pozwani w tej sprawie odebrali skutecznie korespondencję pod adresem ul. (...) w K..

W przedmiotowej sprawie powód winien zbadać zatem, czy lokal przy ul. (...) jest faktycznie zajmowany przez stronę pozwaną. Zdaniem Sądu, powód winien dołożyć należytej staranności i zbadać stan tegoż lokalu mieszkalnego, przed złożeniem pozwu w niniejszej sprawie.

Podkreślenia wymaga to, że legitymacja bierna w procesie windykacyjnym przysługuje tylko tym osobom, które faktycznie sprawują władztwo nad nieruchomością, która ma podlegać wydaniu. Z tegoż jasno wynika, że biernie legitymowanym jest tylko faktycznie władający rzeczą.

Wobec powyższego wskazać trzeba, iż legitymacja procesowa bierna po stronie pozwanych budzi w tejże sprawie poważne wątpliwości. Podnieść należy, że strona powodowa w żaden sposób nie wykazała, że pozwani faktycznie władają lokalem przy ul. (...), pozbawiając w ten sposób powoda władztwa nad tym lokalem.

Mając na uwadze powyższe okoliczności i rozważania wskazać należy, że powództwo wniesione w tejże sprawie podlegało oddaleniu. Podstawę prawną tegoż rozstrzygnięcia stanowiły przepisy art. 222 § 1 k.c. a contrario w zw. z art. 659 k.c. w zw. z art. 6 k.c.

Wyrok zaoczny w tej sprawie wydano na podstawie przepisu art. 339 § 1 k.p.c., ponieważ pozwani nie złożyli w terminie odpowiedzi na pozew.

sędzia Alicja Tułodziecka