Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 maja 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant: Sekretarz Sądowy Oliwia Goliszewska

po rozpoznaniu w dniu 16 maja 2024 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) sp. j. w W.

przeciwko Miastu (...) W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od (...) sp. j. w W. na rzecz Miasta S. W. kwotę 10.800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 248/24

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 listopada 2020 r. (...) sp. j. z siedzibą w W. (dalej „ spółka (...)”) wniosła o zasądzenie od (...) W. na jej rzecz kwoty 674 647 zł wraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 26 października 2020 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że powódka wraz ze spółką (...) S.A. z siedzibą w W. (dalej „ spółka (...)”) byli użytkownikami wieczystymi (każdy w udziale wynoszącym ½ części) niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) i ul. (...), stanowiącej działkę gruntu nr (...) z obrębu (...), KW nr (...) (dalej „Nieruchomość I”). Użytkowanie wieczyste tej nieruchomości zostało ustanowione na podstawie umowy z dnia 13 lutego 2015 r. o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej przez ww. spółki z (...) W., w wyniku przysługującego roszczenia o ustanowienie prawa własności czasowej wynikającego z art. 7 Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Miasta (...) Warszawy (dalej „Dekret”).

W dniu 3 października 2016 r. powódka i spółka (...) zawarły z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej „ spółka (...)”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, przedmiotem której było zobowiązanie do zawarcia przez powodową spółkę i spółkę (...) umowy przenoszącej na spółkę (...) prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości I, a nadto zobowiązanie spółki (...) do zawarcia umowy przenoszącej na spółkę (...) prawa użytkowania wieczystego gruntu przylegającego do Nieruchomości I – działka nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) i ul. (...), KW nr (...) (dalej „Nieruchomość II”), przy czym w dacie zawarcia umowy przedwstępnej co do tej nieruchomości toczyło się nadal postępowanie zwrotowe wynikające z art. 7 Dekretu.

Cena sprzedaży w umowie przedwstępnej określona została na kwotę 12 469 527 zł powiększoną o należny podatek od towarów i usług. Strony umowy ustaliły, że zawarcie ostatecznej umowy poprzedzać będzie zawarcie umowy warunkowej sprzedaży z uwagi na przysługujące (...) W. prawo pierwokupu, a także że zawarcie warunkowej umowy sprzedaży uzależnione będzie od szeregu warunków, w szczególności od uzyskania przez spółkę (...) prawa użytkowania Nieruchomości II oraz braku obciążeń obu nieruchomości poza hipoteką ustanowioną na podstawie umowy przedwstępnej i koniecznymi dla obsługi infrastruktury służebnościami. Zawarcie umowy warunkowej sprzedaży miało nastąpić nie później niż do 31 lipca 2018 r.

Z uwagi na przedłużające się postępowanie zwrotowe na podstawie art. 7 Dekretu co do Nieruchomości II, strony umowy przedwstępnej uzgodniły, że zawarta zostanie najpierw umowa warunkowa sprzedaży Nieruchomości II za cenę 11 000 000 zł (13 530 000 zł z VAT). Zaliczka w wysokości 3 000 000 zł (3 690 000 zł z VAT) została już uprzednio uiszczona przez spółkę (...), do zapłaty pozostała zatem kwota 8 000 000 zł (9 840 000 zł z VAT). Powódka miała otrzymać od spółki (...) 4 920 000 zł najpóźniej do 2 grudnia 2017 r. Termin zawarcia umowy został uzgodniony na 24 października 2017 r.

Do zawarcia tej umowy jednak nie doszło, bowiem w księdze wieczystej Nieruchomości I pojawił się wpis ostrzeżenia z uwagi na wniosek (...) W. skierowany do sądu wieczystoksięgowego, a następnie wpis zakazu obciążania i zbywania przysługującego spółce (...) udziału ½ w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości w ramach zabezpieczenia powództwa w sprawie I C 3263/17 o ustalenie nieważności umowy sprzedaży „roszczeń dekretowych” na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 19 października 2017 r.

Z kolei postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 31 października 2017 r., wydanym w sprawie I C 3405/17 z powództwa (...) W. przeciwko spółce (...), udzielono zabezpieczenia poprzez ustanowienie zakazu obciążania i zbywania przysługującego spółce (...) udziału ½ w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości I.

Powództwo (...) W. w sprawie I C 3263/17 zostało ostatecznie oddalone wyrokiem Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 17 października 2018 r., a Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił apelację m. st W. wyrokiem z dnia 18 listopada 2019 r. Również w sprawie I C 3405/17 Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie oddalił powództwo – wyrokiem z dnia 11 czerwca 2019 r., a Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił apelację – wyrokiem z dnia 27 sierpnia 2020 r.

Spółka (...) wraz ze spółką (...) oraz spółka (...) dwukrotnie zmieniały umowę przedwstępną sprzedaży z dnia 3 października 2016 r. z uwagi na trwające postępowania sądowe z powództwa (...) W. w sprawach I C 3263/17 i I C 3405/17. Zmiany te polegały m.in. na wydłużeniu ustalonych pierwotnie w umowie przedwstępnej terminów, nadto na wydzieleniu zobowiązań dotyczących zbycia Nieruchomości I do odrębnej umowy, a także na podwyższeniu ceny Nieruchomości I do 12 769 527 zł (15 706 518 zł z VAT). Spółka (...) wypłaciła na rzecz spółek (...) dalsze kwoty tytułem zaliczki - po 1 107 000 zł.

Do dnia wniesienia pozwu warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości I nie została zawarta, ponieważ nie ziścił się warunek polegający na prawomocnym wykreśleniu z księgi wieczystej zakazu zbywania i obciążania tej nieruchomości.

Powódka stoi na stanowisku, że poniosła szkodę, polegającą na tym, że na skutek niemożności zbycia Nieruchomości I pozbawiona została możliwości korzystania należnej jej części ceny w kwocie 4 920 000 zł. Powódka wyliczyła wysokość tej szkody na 674 646,58 zł jako równowartość odsetek ustawowych od 4 920 000 zł za okres od dnia 3 grudnia 2017 r. do dnia 18 listopada 2019 r. (data prawomocnego oddalenia pozwu (...) W.). Jako podstawę prawną roszczenia powódka wskazała art. 746 k.p.c.

( pozew – k. 3-8v)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego.

Pozwany zakwestionował zarówno fakt powstania szkody po stronie powodowej, jak również jej wysokość. Podniósł, że w stosunku do Nieruchomości II w dalszym ciągu toczy się postępowanie w trybie art. 7 Dekretu, zaś nabycie przez spółkę (...) prawa użytkowania tej nieruchomości było w świetle umowy przedwstępnej z 3 października 2016 r. warunkiem zawarcia umowy warunkowej sprzedaży, której przedmiotem miały być obie nieruchomości (Nieruchomość I i Nieruchomość II). Zatem warunek zastrzeżony w umowie przedwstępnej nie został spełniony niezależnie od ustanowionego w ramach zabezpieczenia zakazu zbywania i obciążania Nieruchomości 1I. Ponadto pozwany zwrócił uwagę, że wskazywana przez powódkę szkoda jest szkodą ewentualną, ponieważ nie można stwierdzić z pewnością, czy nieruchomość byłaby zbyta i za jaką cenę. Pozwany zaznaczył, że nie można przypisać mu winy. Zakwestionował również sposób wyliczenia wysokości szkody. Zdaniem pozwanego, nieprawidłowe jest wyliczanie wysokości szkody jako wysokości odsetek na podstawie art. 481 k.c., skoro nie można uznać, że doszło do opóźnienia w spełnieniu świadczenia. Powódka mogłaby co najwyżej uzyskać odsetki z tytułu przechowywania środków pieniężnych w instytucji finansowej, ale tego nie podnosiła. Nadto, zważywszy na to, że doszło do podwyższenia ceny Nieruchomości I, nie wykazano, aby faktycznie wystąpiła szkoda po stronie powódki na skutek odłożenia w czasie zawarcia umowy. Pozwany zauważył także, że od czasu wykreślenia z księgi wieczystej Nieruchomości I wpisu o zakazie zbywania i obciążania nieruchomości do czasu złożenia pozwu, upłynęły 4 miesiące, w czasie których strony dalej nie zawarły przedmiotowej umowy sprzedaży, zatem działanie pozwanego nie było okolicznością, z powodu której nie doszło do jej zawarcia.

( odpowiedź na pozew – k. 111-112v)

Do czasu zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

( protokół rozprawy z 16.05.2024 r. – k. 465-466 /skrócony/)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy z dnia 13 lutego 2015 r. zawartej z (...) (...) spółki (...) sp. j. z siedzibą w W. oraz (...) S.A. z siedzibą w W. stały się użytkownikami wieczystymi (każdy w udziale wynoszącym ½ części) niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) i ul. (...), stanowiącej działkę gruntu nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 1 705 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W., IX Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) ( (...)).

(okoliczność bezsporna, nadto wydruk księgi wieczystej nr (...) – k. 9-18v, wypis aktu notarialnego z dnia 13 lutego 2015 r., Rep. A nr (...) – k. 19-24v)

W dniu 3 października 2016 r.(...) sp. j. oraz (...) S.A. zawarli z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Na mocy umowy strony zobowiązały się zawszeć warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której:

1)  BP Inwestycje sp. j. oraz (...) S.A. miały przenieść na spółkę (...) prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ulicy (...) i ulicy (...), stanowiącej działkę gruntu nr (...) obrębu (...) o powierzchni 1 705 m ², objętą księgą wieczystą (...) ( (...)), oraz

2)  (...) S.A. miała przenieść na spółkę (...) prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicy (...) i ulicy (...), wydzielonej z działki gruntu nr (...), objętej księgą wieczystą (...) („Nieruchomość II”).

Prawo wieczystego użytkowania obu Nieruchomości miało być przeniesione w stanie wolnym od innych niż określone niniejszą umową obciążeń i praw osób trzecich. W celu umożliwienia (...) W. wykonania określonego ustawą prawa pierwokupu, miało dojść do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, gdzie zastrzeżony miał zostać warunek nieskorzystania przez (...) W. z prawa pierwokupu.

Warunkowa umowa sprzedaży miała zostać zawarta nie później niż w ciągu jednego miesiąca od doręczenia stronom oświadczenia o spełnieniu się Warunków Zawieszających lub o ich zrzeczeniu się przez kupującego, jednak nie później niż do dnia 31 lipca 2018 r. (§ 2.4 aktu notarialnego).

Strony przewidziały, że warunkowa umowa sprzedaży zostanie zawarta w wyżej wskazanym terminie po ziszczeniu się lub zrzeczeniu się przez kupującego następujących warunków zawieszających:

1)  nabycia przez spółkę (...) prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości II oraz wpisaniu do księgi wieczystej jako użytkownika wieczystego Nieruchomości II;

2)  określenia sposobu korzystania z Nieruchomości II w umowie o oddanie Nieruchomości II w użytkowanie wieczyste w sposób zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3)  oddania spółce (...) Nieruchomości II w użytkowanie wieczyste do dnia 13 lutego 2114 roku;

4)  braku obciążeń Nieruchomości innych niż ewentualne służebności niezbędne do obsługi znajdujących się na tych Nieruchomościach urządzeń infrastruktury technicznej oraz hipoteki ustanowionej na podstawie § 4.5 przedmiotowej umowy.

Strony ustaliły cenę Nieruchomości I na kwotę 12 469 527 zł powiększoną o należny podatek od towarów i usług, a cenę Nieruchomości II na kwotę 2 530 473 zł powiększoną o należny podatek od towarów i usług. Kupujący zobowiązany był uiścić zaliczkę w wysokości 3 000 000 zł netto (3 690 000 zł brutto).

(okoliczność bezsporna, nadto wypis aktu notarialnego z dnia 3 października 2016 r., Rep. A nr (...) – k. 25-32v)

Z uwagi na to, że postępowanie w sprawie zawarcia umowy ustanowienia na rzecz spółki (...) prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości II przedłużało się, strony umowy przedwstępnej uzgodniły, że w pierwszej kolejności zawarta zostanie umowa warunkowa sprzedaży Nieruchomości I. Strony prowadziły też negocjacje co do ceny zbywanych nieruchomości.

Ostateczny projekt umowy warunkowej sprzedaży Nieruchomości I sporządzony przez notariusza został przesłany stronom w dniu 13 października 2017 r.

Cena Nieruchomości I uzgodniona została na 11 000 000 zł netto (13 530 000 zł brutto), przy czym, z uwagi na uiszczenie przez kupującą zaliczki na podstawie umowy przedwstępnej, do zapłaty pozostawała kwota 8 000 000 zł netto (9 840 000 zł brutto), to jest po 4 000 000 zł netto (4 920 000 zł brutto) na rzecz każdej ze sprzedających. Umowa przenosząca własność miała zostać zawarta w siódmym dniu liczonym od dnia upływu terminu zastrzeżonego do wykonania przez (...) W. ustawowego prawa pierwokupu albo doręczenia notariuszowi, który będzie sporządzał warunkową umowę sprzedaży, oświadczenia (...) W. o niewykonaniu tego prawa. Gdyby termin ten przypadał na dzień ustawowo wolny od pracy (w tym w sobotę) umowa miała zostać zawarta w następnym dniu roboczym.

Strony uzgodniły datę zawarcia umowy warunkowej sprzedaży jako 24 października 2017 r.

(w większości okoliczności bezsporne, korespondencja mailowa z zał. – k. 33-64, w tym projekty umów – k. 36-48, 50-63v, zeznania świadków: M. P. – k. 174-174v /protokół skrócony rozprawy z 13.09.2022 r./, k. 176 /płyta CD/, K. W. – k. 174v-175 174v /protokół skrócony rozprawy z 13.09.2022 r./, k. 176 /płyta CD/oraz reprezentującego powódkę P. P. (3) – k. 227v-228 /protokół skrócony rozprawy z 22.09.2022 r./, k. 229 /płyta CD/)

W dniu 12 października 2017 r. (...) W. skierowało do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie pozew o przeciwko S. B. oraz spółce (...), wnosząc o ustalenie nieważności umowy sprzedaży „roszczeń dekretowych” zawartej dnia 13 listopada 2012 r. Jednocześnie (...) W. wniosło o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie zakazu obciążania i zbywania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), to jest Nieruchomości I. Sprawie nadano bieg pod sygn. akt I C 3263/17.

Tego samego dnia (...) W. złożyło wniosek do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa, IX Wydziału Ksiąg Wieczystych, o dokonanie w dziale III księgi wieczystej Nieruchomości I (nr (...)) wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, na skutek czego w księdze wieczystej ujawniona została wzmianka o złożeniu ww. wniosku.

(okoliczności bezsporne, nadto wydruk księgi wieczystej nr (...) – k. 9-18, kopia wniosku o wpis – k. 65-67, pozew o ustalenie z dnia 12 października 2017 r. – k. 71-75v)

Po powzięciu informacji o złożonym przez (...) W. do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis ostrzeżenia, w dniu 18 października 2017 r. spółka (...) poinformowała o tym (...) spółkę (...) oraz złożyła wniosek o oddalenie wniosku o wpis. W dniu 19 października 2017 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie oddalił wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej nr (...) ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym.

(okoliczności bezsporne, nadto wydruk księgi wieczystej nr (...) – k. 9-18, pismo z dnia 18 października 2017 r. – k. 68, postanowienie z dnia 19 października 2017 r. – k. 69-69v)

W postępowaniu I C 3263/17 spółka (...) pismem z dnia 19 października 2017 r. wniosła o oddalenie wniosku o udzielenie zabezpieczenia. W tym samym dniu Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie wydał postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia (...) W. do czasu prawomocnego zakończenia postępowania poprzez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania przysługującego spółce (...) udziału ½ w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości I. Odpis postanowienia wpłynął do sądu wieczystoksięgowego, na skutek czego w dniu 26 października 2017 r. w dziale III księgi wieczystej Nieruchomości I wpisana została wzmianka o wpływie wniosku o wpis zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości. Wpis zakazu w dziale III kw został dokonany 18 listopada 2017 r.

(w większości okoliczności bezsporne, pismo z dnia 19 października 2017 r. – k. 70-70v, postanowienie z dnia 19 października 2017 r. – k. 76-78, wydruk księgi wieczystej nr (...) – k. 9-18)

W sprawie I C 3263/17 Sąd I instancji oddalił powództwo (...) W. wyrokiem z dnia 17 października 2018 r. W dniu 18 listopada 2019 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił apelację (...) W. (sygn. XXVII Ca 371/19).

Postanowieniem z dnia 26 listopada 2019 r. Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził upadek zabezpieczenia udzielonego (...) W. postanowieniem z dnia 19 października 2017 r. Wpis zakazu zbywania i obciążania Nieruchomości I został wykreślony z działu III księgi wieczystej w dniu 3 listopada 2020 r.

( w większości okoliczności bezsporne, wyrok z dnia 17 października 2018 r. wydany w postępowaniu sygn. I C 3263/17 – k. 79, wyrok z dnia 18 listopada 2019 r. wydany w postępowaniu sygn. XXVII Ca 371/19 – k. 80, wydruk księgi wieczystej nr (...) – k. 9-18)

W dniu 25 października 2017 r. (...) W. złożyło przeciwko spółce (...) S.A. pozew do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie wraz z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania Nieruchomości I, o analogicznej treści w stosunku do pozwu inicjującego postępowanie w sprawie I C 3263/17. Sprawie nadano bieg pod sygn. akt I C 3405/17. Postanowieniem z dnia 31 października 2017 r. udzielono (...) W. zabezpieczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania przysługującego spółce (...) S.A. udziału ½ w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości I. W dniu 9 listopada 2017 r. zamieszczono w kw prowadzonej dla Nieruchomości I wzmiankę o wpływie wniosku o ustanowienie ww. zakazu, a w dniu 30 listopada 2017 r. dokonano wpisu zakazu w dziale III.

(w większości okoliczności bezsporne, wydruk księgi wieczystej nr (...) – k. 9-18)

Wyrokiem z dnia 11 czerwca 2019 r. w sprawie I C 3405/17 Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie oddalił powództwo (...) W., zaś Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 27 października 2020 r. w postępowaniu o sygn. XXVII Ca 62/20 oddalił apelację (...) W..

(okoliczności bezsporne, nadto wyrok z dnia 11 czerwca 2019 r. wydany w postępowaniu sygn. I C 3405/17 /wydruk/ – k. 82, wyrok z dnia 27 sierpnia 2020 r. wydany w postępowaniu sygn. XXVII Ca 62/20 – k. 83)

Wobec trwania wyżej wskazanych postępowań sądowych spółki (...) S.A. oraz (...) sp. z o.o. prowadziły negocjacje w przedmiocie przedłużenia terminów uzgodnionych pierwotnie w umowie przedwstępnej z dnia 3 października 2016 r. oraz w przedmiocie wysokości ceny sprzedaży nieruchomości.

W efekcie zawarte zostały w dniu 30 listopada 2017 r., w dniu 17 grudnia 2018 r. oraz w dniu 5 marca 2020 r. umowy zmieniające przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 3 października 2016 r.

W umowie z dnia 5 marca 2020 r. uzgodniono, że umowa warunkowa sprzedaży Nieruchomości I zostanie zawarta po ziszczeniu się warunków zawieszających: braku obciążeń tej nieruchomości innych niż służebności niezbędne do obsługi infrastruktury i hipoteki ustanowione w wykonaniu tej umowy, nie będzie toczyło się w stosunku do Nieruchomości I żadne postępowanie sądowe ani administracyjne, a prawomocnie zakończone zostaną w sposób korzystny dla sprzedających postępowania I C 3405/17 i I C 3263/17 i wykreślone zostaną z kw zakazy zbywania i obciążania Nieruchomości I. Jednocześnie strony uzgodniły cenę za Nieruchomość I na 12 769 527 zł netto. Strony potwierdziły otrzymanie przez sprzedających zaliczki po 1 500 000 zł netto. Nadto kupująca zobowiązała się do uiszczenia tytułem zaliczki dalszych kwot po 900 000 zł netto na rzecz każdej ze sprzedających.

(wypis aktu notarialnego z dnia 5 marca 2020 r., Rep. A nr (...) – k. 84-91, wypis aktu notarialnego z dnia 17 grudnia 2018 r., Rep A nr (...) – k. 181-186v, wypis aktu notarialnego z dnia 30 listopada 2017 r.. Rep A nr (...) – k. 187-190, zeznania świadków: M. P. – k. 174-174v /protokół skrócony rozprawy z 13.09.2022 r./, k. 176 /płyta CD/, K. W. – k. 174v-175 174v /protokół skrócony rozprawy z 13.09.2022 r./, k. 176 /płyta CD/, E. G. – k. 224v /protokół skrócony rozprawy z 20.09.2022 r./, k. 226 /płyta CD/, A. D. – k. 224v-225 /protokół skrócony rozprawy z 20.09.2022 r./, k. 226 /płyta CD/, T. Ż. – k. 227v /protokół skrócony rozprawy z 22.09.2022 r./, k. 229 /płyta CD/ oraz reprezentującego powódkę P. P. (3) – k. 227v-228 /protokół skrócony rozprawy z 22.09.2022 r./, k. 229 /płyta CD/)

Pismem z dnia 26 października 2020 r. spółka (...) wezwała (...) W. do zapłaty kwoty 674 647 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia doręczenia wezwania do dnia zapłaty. Jako podstawę żądania wskazano szkodę wyrządzoną w następstwie wykonania zabezpieczenia w postaci zakazu zbywania i obciążania prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości I. W odpowiedzi na wezwanie (...) W. odmówiło zapłaty, wskazując na bezzasadność roszczenia.

( wezwanie do zapłaty z dnia 26 października 2020 r. wraz z prezentatą – k. 92, odpowiedź na wezwanie do zapłaty z dnia 5 listopada 2020 r. – k. 93).

Transakcja zakupu Nieruchomości I pomiędzy spółkami (...) S.A. a (...) sp. z o.o. doszła ostatecznie do skutku na przełomie 2020 i 2021 r., po wykreśleniu zakazów zbywania i obciążania nieruchomości z księgi wieczystej.

(zeznania świadków: M. P. – k. 174-174v /protokół skrócony rozprawy z 13.09.2022 r./, k. 176 /płyta CD/, K. W. – k. 174v-175 174v /protokół skrócony rozprawy z 13.09.2022 r./, k. 176 /płyta CD/oraz reprezentującego powódkę P. P. (3) – k. 227v-228 /protokół skrócony rozprawy z 22.09.2022 r./, k. 229 /płyta CD/)

Pomiędzy październikiem 2017 r. a listopadem 2019 r. oraz pomiędzy październikiem 2017 r. a listopadem 2020 r. nastąpił wzrost cen nieruchomości w W..

(okoliczność bezsporna oraz fakt powszechnie znany)

Stan faktyczny sprawy był niemal w całości bezsporny. Sąd poczynił szczegółowe ustalenia co do treści uzgodnień i umów zawartych przez spółki (...) ze spółką (...) na podstawie treści dokumentów i na podstawie zeznań świadków oraz reprezentanta powoda, które tworzyły spójną całość.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. Sąd pominął złożony na ostatnim terminie rozprawy wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia różnicy wartości Nieruchomości I pomiędzy dniem 23 października 2017 r. a dniem 18 listopada 2019 r. Wniosek ten należało uznać za spóźniony. Sąd miał przy tym na względzie fakt, że wzrost cen nieruchomości położonych w W. w przedmiotowym okresie stanowi wiedzę powszechną i nie był w istocie przedmiotem sporu między stronami. Ustalenie, w jakim stopniu wzrosła wartość Nieruchomości I nie było zaś niezbędne do rozstrzygnięcia tej sprawy. Na marginesie wypada zauważyć, że to powódka, dążąc do wykazania, że na skutek udzielenia zabezpieczenia poniosła szkodę, powinna była wykazać inicjatywę dowodową w tym zakresie.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia powódka wskazała art. 746 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem: Jeżeli uprawniony nie wniósł pisma wszczynającego postępowanie w wyznaczonym terminie albo cofnął pozew lub wniosek, jak również gdy pozew lub wniosek zwrócono albo odrzucono albo powództwo bądź wniosek oddalono lub postępowanie umorzono, a także w przypadkach wskazanych w art. 744 § 2, obowiązanemu przysługuje przeciwko uprawnionemu roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej wykonaniem zabezpieczenia. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od dnia jego powstania.

Jest to przepis prawa materialnego normujący podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej uprawnionego za szkodę wyrządzoną obowiązanemu wykonaniem zabezpieczenia. Powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej jest uzależnione od spełnienia trzech przesłanek: zdarzenia, z którym ustawodawca wiąże odpowiedzialność odszkodowawczą, szkody oraz związku przyczynowego między szkodą a wskazanym zdarzeniem. Mamy tu do czynienia z odpowiedzialnością deliktową opartą na zasadzie ryzyka za wynik postępowania, w którym udzielono zabezpieczenia. Odpowiedzialność na podstawie art. 746 § 1 k.p.c. jest niezależna od winy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2010 r., sygn. akt V CSK 293/09, L.).

W okolicznościach tej sprawy poza sporem było, że w postępowaniu I C 3263/17 z powództwa m.st W. przeciwko spółce (...) Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie postanowieniem z dnia 19 października 2017 r. uwzględnił wniosek (...) W. o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania przysługującego spółce (...) udziału ½ w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości I. Nie było także sporne to, że wpis w tym zakresie – najpierw wzmianka, potem sam zakaz, zostały wpisane w kw Nieruchomości I. Powództwo w sprawie I C 3263/17 zostało oddalone przez Sąd Rejonowy wyrokiem z 17 października 2018 r., a następnie Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił apelację (...) W. wyrokiem z 18 listopada 2019 r. Zaistniało zatem zdarzenie, warunkujące odpowiedzialność uprawnionego na gruncie art. 746 § 1 k.p.c. Nie jest to jednak wystarczające dla uznania roszczenia powodowej spółki za uzasadnione.

Zdaniem Sądu powódka nie zdołała wykazać związku przyczynowego pomiędzy „wykonaniem zabezpieczenia” w sprawie I C 3263/17, co na gruncie tej sprawy utożsamiać należy z dokonaniem wpisów w kw prowadzonej dla Nieruchomości I, a szkodą powoda rozumianą jako utrata korzyści, które powód mógł osiągnąć, gdyby dysponował kwotą 4 920 000 zł w okresie od 3 grudnia 2017 r. do 18 listopada 2019 r.

Zgodnie z art. 361 k.c.: Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (§ 1). W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (§ 2).

W okolicznościach rozpatrywanej sprawy nie został spełniony warunek sine qua non. Sąd uznał, że nie powód nie wykazał, aby do zaniechania zawarcia umowy warunkowej sprzedaży w dniu 24 października 2017 r. doszło ze względu na „wykonanie zabezpieczenia” udzielonego w sprawie I C 3263/17.

Po pierwsze, wzmianka o wpływie wniosku o wpis zakazu zbywania i obciążania nieruchomości wynikającego z postanowienia z 19 października 2017 r. o udzieleniu zabezpieczenia w sprawie I C 3263/17 pojawiła się w kw prowadzonej dla Nieruchomości I dopiero w dniu 26 października 2017 r., a sam zakaz zbywania i obciążania nieruchomości wpisano 18 listopada 2017 r. Na dzień 24 października 2017 r., kiedy miała zostać zawarta warunkowa umowa sprzedaży, postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia zostało już wydane, ale nie zostało jeszcze „wykonane” w rozumieniu art. 746 § 1 k.p.c., skoro w księdze wieczystej brak było wpisu wynikającego z wydania tego postanowienia.

W rzeczywistości do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży ze spółką (...) nie doszło w dniu 24 października 2017 r. z tego względu, że w kw dla Nieruchomości I pojawiła się wzmianka o złożeniu przez (...) W. bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpisanie ostrzeżenia o wszczęciu postępowania o ustalenie nieważności umowy sprzedaży „roszczeń dekretowych”. Wzmianka ta została wpisana 12 października 2017 r. Wniosek (...) W. okazał się w sposób oczywisty niezasadny i został oddalony przez sąd wieczystoksięgowy postanowieniem z dnia 19 października 2017 r. Natomiast spółka (...) dowiedziała się w ten sposób o złożeniu przez (...) W. pozwu w sprawie I C 3263/17.

Wiedzę tę powzięła także spółka (...). Z zeznań członka zarządu tej spółki, ale także z samych twierdzeń pełnomocnika spółki powodowej w tej sprawie (vide np. k. 465v), wynika, że informacja o wytoczeniu przez m.st W. powództwa, zmierzającego do podważenia podstawy nabycia przez spółkę (...) uprawnienia do ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości I, była wystarczającym uzasadnieniem, aby do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży spółka (...) nie przystępowała. Sposób rozumowania i intencje spółki (...) w tym zakresie potwierdza zresztą treść umowy z 5 marca 2020 r., zmieniającej umowę przedwstępną sprzedaży z 3 października 2016 r. Przewidziano tam wyraźnie, że warunkiem zawieszającym zawarcia umowy warunkowej sprzedaży Nieruchomości I jest nie tylko wykreślenie z kw zakazów zbywania i obciążania tej nieruchomości przez spółki (...), ale także prawomocne zakończenie postępowań I C 3405/17 i I C 3263/17 w sposób korzystny dla sprzedających.

Przyczyną, dla której umowa warunkowa sprzedaży Nieruchomości I nie została zawarta w dniu 24 października 2017 r., było zatem samo złożenie przez (...) W. pozwu w sprawie I C 3263/17. Dlatego też spółka (...) podjęła decyzję o zaniechaniu złożenia zażalenia na postanowienie z 19 października 2017 r. o udzieleniu zabezpieczenia. Spółka ta wiedziała bowiem, że nawet gdyby postanowienie to na skutek kontroli instancyjnej zostało uchylone, spółka (...) i tak nie zawarłaby umowy przyrzeczonej, a postępowanie w sprawie I C 3263/17 przedłużyłoby się tylko o czas trwania postępowania zażaleniowego.

Nie sposób też w tym kontekście pominąć tego, że (...) W. zainicjowało także postępowanie w sprawie I C 3405/17 przeciwko spółce (...), w którym z kolei dążyło do podważenia umowy, na podstawie której ta spółka nabyła „roszczenia dekretowe” do Nieruchomości I. Również w tej sprawie udzielono zabezpieczenia – postanowieniem z 31 października 2017 r. - poprzez ustanowienie zakazu zbywania przez spółkę (...) przysługującego tej spółce udziału 1/2 w użytkowaniu wieczystym Nieruchomości I. Nie ulega wątpliwości, że nawet gdyby w dniu 24 października 2017 r. doszło do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości I, to na skutek ujawnienia w kw najpierw w dniu 9 listopada 2017 r. wzmianki o wniosku o wpis zakazu zbywania i obciążania nieruchomości na podstawie ww. postanowienia, a następnie w dniu 30 listopada 2017 r. samego zakazu, nie doszłoby do zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na spółkę (...). W efekcie, nie zostałaby także uiszczona cena sprzedaży – w świetle projektu umowy warunkowej sprzedaży pozostała część ceny (ponad zaliczkę 3 000 000 zł uiszczoną na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży) miała zostać zapłacona po zawarciu umowy finalnej.

Dopiero po prawomocnym zakończeniu obu ww. postępowań, to jest I C 3263/17 i I C 3405/17, spółka (...) zdecydowała się na zawarcie umowy warunkowej sprzedaży Nieruchomości I, a wkrótce potem umowy przenoszącej to prawo.

Niezależnie od powyższego, należało zgodzić się z pozwanym co do tego, że powódka w tej sprawie domagała się naprawienia szkody ewentualnej, co do której w polskim prawie cywilnym przyjmuje się, że nie podlega ona kompensacie.

Powódka wywodziła, że gdyby w okresie od 3 grudnia 2017 r. do 18 listopada 2019 r. dysponowała kwotą, jaką spółka (...) miała jej zapłacić tytułem reszty ceny sprzedaży, osiągnęłaby z tego tytułu korzyść równą 674.646,58 zł. Powódka wyliczyła wysokość swojej szkody jako wartość odsetek ustawowych naliczonych od kwoty 4 920 000 zł.

Po pierwsze wypada zauważyć, że powódka nie ma racji wywodząc, że gdyby doszło do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości I, powódka uzyskałaby kwotę 4 920 000 zł. W świetle projektu umowy warunkowej sprzedaży spółka (...) faktycznie miała zapłacić na rzecz spółki (...) 4 920 000 zł tytułem pozostałej części ceny sprzedaży przysługującego powodowej spółce udziału ½ w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości I. Natomiast była to kwota brutto, od której należało odprowadzić podatek VAT. Kwota netto, która miała pozostać do dyspozycji spółki (...), wynosiła zaś 4 000 000 zł. Okoliczność ta miałaby jednak znaczenie tylko w sytuacji, gdyby podzielić stanowisko powódki co do wystąpienia po jej stronie szkody.

Tymczasem powódka w żaden sposób nie uzasadniła, dlaczego miałaby ponieść szkodę równą wysokości odsetek ustawowych. Powoływane przez stronę powodową orzecznictwo na gruncie art. 481 k.c. jest w tej sprawie nieprzydatne. Trafnie zauważył pozwany, że powódka potencjalnie swoją szkodę mogłaby wyliczyć jako równowartość odsetek, które otrzymałaby na skutek zdeponowania w banku kwoty uzyskanej tytułem ceny sprzedaży Nieruchomości I. Takich twierdzeń ani wniosków dowodowych na ich poparcie powódka jednak w tej sprawie nie zgłaszała. W istocie powódka nawet nie wyjaśniła, jakie miała plany co do wykorzystania środków finansowych, które miała otrzymać od spółki (...).

Sąd miał także na względzie fakt, że cena sprzedaży Nieruchomości I została ostatecznie podwyższona w stosunku do tej, która została ujęta w projekcie umowy warunkowej sprzedaży, do zawarcia której miało dojść 24 października 2017 r. W projekcie tej umowy cena Nieruchomości I została określona na 11 000 000 zł netto, podczas gdy w umowie z dnia 5 marca 2020 r. cena ta została określona na 12 769 527 zł netto. W toku procesu doszło do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz do umowy przenoszącej to prawo na spółkę (...) właśnie na warunkach wynikających z umowy z 5 marca 2020 r. Powódka uzyskała zatem tytułem ceny sprzedaży ostatecznie 6 384 763,50 zł w miejsce ustalonej w projekcie umowy z 24 października 2017 r. kwoty 5 500 500 zł. Porównanie tych dwóch wartości wskazuje, że powódka uzyskała ostatecznie cenę wyższą o kwotę przewyższającą wysokość wskazanej w tym postępowaniu szkody (884.763,50 zł w porównaniu z 674.646,58 zł).

Niezależnie od powyższego, rozpatrywanie, czy na skutek niezawarcia w 2017 r. umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości I powódka poniosła jakąkolwiek szkodę, nie może abstrahować od tego, że wartość tego prawa, które ostatecznie pozostało w majątku powódki aż do przełomu 2020 i (...)., wzrosła na przestrzeni lat. Powódka nie kwestionowała tego, że ceny nieruchomości w W. wzrosły pomiędzy październikiem 2017 r. a datą wydania wyroku w sprawie XXVII Ca 371/19, czy też datą wykreślenia z kw zakazu zbywania nieruchomości. Powódka niezasadnie stała natomiast na stanowisku, że okoliczność ta nie miała w sprawie znaczenia, wywodząc, że cena sprzedaży została ustalona ze spółką (...) jeszcze w 2015 r. i taka cena wiązała strony (w istocie cena ta była następnie przez strony negocjowana, natomiast okoliczność ta jest bez znaczenia).

Należało wziąć pod uwagę, że umowa przedwstępna sprzedaży zawarta 3 października 2016 r. przewidywała, że umowa warunkowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż 31 lipca 2018 r. W świetle art. 390 § 3 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. To wolą stron umowy z 3 października 2016 r., zatem zarówno spółek (...), jak i spółki (...), pierwotnie ustalony termin zawarcia umowy przyrzeczonej został następnie zmieniony (kiedy okazało się, że (...) W. wszczęło postępowania zmierzające do podważenia umów, na podstawie których spółki (...) nabyły „roszczenia dekretowe”). Spółka (...) mogła zamiast wyrażać zgodę na przedłużenie pierwotnie ustalonego terminu uwolnić się od zobowiązania, wynikającego z umowy przedwstępnej, co nastąpiłoby w braku zmiany tej umowy z upływem rocznego terminu przedawnienia. Nie jest zatem tak, że obiektywny wzrost wartości prawa użytkowania wieczystego, które na skutek braku zawarcia umowy jego sprzedaży w 2017 r. pozostało w majątku powódki, jest irrelewantny dla ustalenia, czy powódka w ogóle poniosła szkodę z uwagi na niezawarcie wówczas umowy.

Z tych wszystkich przyczyn, wobec niewykazania ani związku przyczynowego, ani szkody, Sąd orzekł jak w punkcie I wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł stosownie do treści art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Na koszty procesu w niniejszej sprawie złożyły się jedynie koszty zastępstwa procesowego w wysokości 10 800 zł (ustalone stosownie do § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1935). Zatem w punkcie II wyroku Sąd zasądził od (...) sp. j. w W. na rzecz (...) W. wskazaną kwotę tytułem zwrotu kosztów procesu, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie na podstawie art. 98 § 1 ^{( 1)} k.p.c.

sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska