Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2023r

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka – Midziak

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 maja 2023r w G.

sprawy z powództwa K. W.

przeciwko M. G. (1) i M. G.

o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń

1.nakazuje pozwanemu M. G. (1) na nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez:

- postawienie ścianki działowej między garażami G.3 i G.4

- postawienie ściany między pomieszczeniami G.2 i 0.5

- rozebranie zabudowy klatki schodowej

- doprowadzenie energii elektrycznej do lokalu nr (...) i całego budynku

- wydanie powódce kluczy do pomieszczenia G.5,

przy czym integralną częścią wyroku czyni inwentaryzację samodzielnych lokali mieszkalnych – rzut piwnicy k. 40 akt, stanowiącą załącznik do aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 29.07.2014r zawartej przed notariuszem M. W. z Kancelarii Notarialnej w G. rep. Nr (...) na rok 2014;

2.zakazuje pozwanemu M. G. (1) dalszych naruszeń co do opisanej w punkcie 1. wyroku nieruchomości w zakresie części wspólnych oraz własności lokalu nr (...) z przynależnościami w przyszłości;

3. oddala powództwo co do pozwanego M. G. (1) w pozostałym zakresie;

4. oddala powództwo co do pozwanego M. G. w całości;

5. zasądza od pozwanego M. G. (1) na rzecz powódki kwotę 200 zł. (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia wyroku do dnia zapłaty;

6. zasądza od powódki na rzecz pozwanego M. G. kwotę 1817 zł. (jeden tysiąc osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w sprawie wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia wyroku do dnia zapłaty;

7. nakazuje ściągnięcie od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1223, 36 zł. (jeden tysiąc dwieście dwadzieścia trzy złote trzydzieści sześć groszy) tytułem zwrotu brakujących kosztów opinii biegłego do spraw budownictwa;

8. nakazuje ściągnięcie od pozwanego M. G. (1) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 2023,36 zł. (dwa tysiące dwadzieścia trzy złote trzydzieści sześć groszy) tytułem zwrotu brakujących kosztów opinii biegłego do spraw budownictwa.

Sygnatura akt I C 270/20

UZASADNIENIE

Powódka K. W. wniosła pozew przeciwko M. G. (1) o nakazanie pozwanemu:

- umożliwienia powódce dostępu do pomieszczenia gospodarczego nr 0.2 poprzez usunięcie muru, wstawienie usuniętych drzwi i wydanie powódce kluczy do nich;

- zlikwidowania muru i ogrodzenia, wyznaczającego ogródek, urządzenie i poszerzenie wjazdu do garaży nr (...) na szerokość przestrzeni garażu (...);

- wzniesienia usuniętych ścian w pomieszczeniach znajdujących się od strony ul. (...), oddzielających garaż (...) od garażu (...), wzniesienia usuniętej ściany oddzielającej garaż (...) od pomieszczenia gospodarczego nr 0.2;

- przywrócenia stanu poprzedniego garażu (...) poprzez przywrócenie jego przeznaczenia jako garażu, nakazanie wydania powódce kluczy lub sterowników do tego pomieszczenia i umożliwienia powódce korzystania z niego;

- przywrócenia stanu poprzedniego lokalu nr (...) poprzez przywrócenie dopływu energii elektrycznej do tego lokalu, umożliwienie dostępu do licznika energii elektrycznej;

- wydania kluczy i sterowników do bramy wjazdowej od strony ul. (...), od której ustanowiona jest nieodpłatna służebność gruntowa, a także umożliwienia pełnego korzystania ze służebności;

- wydania kluczy i sterowników do bramy wjazdowej i furtki od strony ul. (...) oraz do dwóch pomieszczeń gospodarczych nr 0.2, 0.4 i 0.5 i umożliwienie powódce swobodnego korzystania z części wspólnych nieruchomości,

- zaniechania wszelkich naruszeń współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) poprzez umożliwienie powódce dostępu i korzystania z tego prawa, zakazania pozwanemu prowadzenia wszelkich prac remontowo – budowlanych w częściach wspólnych nieruchomości bez zgody powódki.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że strony są współwłaścicielami nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), przy czym powódka jest właścicielką lokalu nr (...) oraz przynależnych do niego garaży nr (...), a pozwany lokalu nr (...) oraz garaży nr (...) oraz lokalu nr (...) i garaży (...). Od połowy 2018 roku na terenie nieruchomości pozwany prowadzi prace budowalne, które ingerują w prawo własności powódki, są prowadzone bezprawnie i przy jej jawnym sprzeciwie. Od strony ul. (...) pozwany postawił nową bramę wjazdową i furtkę, zlikwidował otwór wjazdowy w budynku i zasypał zjazd na wprost garażu (...), wzniósł murek i postawił ogrodzenie, które wyznaczają nowopowstały ogródek. W ten sposób zawęził wjazd do garażu (...). Pozwany nie udostępnił powódce kluczy i sterowników do bramy i furtki od strony ul. (...), nie przekazał kluczy do pomieszczeń wspólnych, wyburzył wewnętrzne ściany oddzielające garaże (...) od G3 i ścianę oddzielającą garaż (...) od pomieszczenia gospodarczego 0.2, przez co powódka nie ma do nich dostępu. Pozwany uszkodził także instalację elektryczną do lokalu nr (...), uniemożliwił dostęp do licznika prądu, zamurował wejście do pomieszczenia gospodarczego 0.2 w korytarzu 0.1. Pozwany dokonał powyższych ingerencji pomimo wniesienia przez powódkę sprzeciwu do zgłoszenia robót budowlanych. Pozwana wskazała, że wyżej wskazane działania zostały podjęte przez pozwanego po odmowie przyjęcia przez powódkę oferty złożonej przez pozwanego dotyczącej zakupu lokalu nr (...) po cenie znacznie niższej niż rynkowa i mają na celu wykorzystanie wieku powódki i faktu jej stałego zamieszkania w Ł.. Jako podstawę prawną powództwa powódka wskazała art. 222 § 2 k.c.

(pozew, k. 3-13)

Pozwany M. G. (1) wniósł o oddalenie powództwa. Pozwany wskazał, że właścicielem lokali nr (...) jest jego syn M. G. (2), nadto podniósł, że powództwo jest wyrazem szykany powódki wobec niego i stanowi nadużycie prawa podmiotowego. Przede wszystkim wskazał, że powódka udzieliła zgody na wykonanie wszelkich prac budowlanych na terenie nieruchomości, miała wiedzę o tym, że prace są prowadzone i w jakim zakresie. Zgoda powódki była konsekwencją ustaleń stron co do tego, że pozwany nabędzie lokal nr (...) za cenę 500.000 zł. Jak wskazał powódka i współwłaściciele dwóch pozostałych lokalu W. P. i P. W. (krewni stron) podjęli w 2017 roku decyzję o sprzedaży lokali za cenę po 500.000 zł każdy. Pozwany deklarował, że jest zainteresowany wyłącznie nabyciem wszystkich lokali. Licząc na dotrzymanie ustaleń przez powódkę, pozwany rozpoczął prace budowlane, aby przywrócić nieruchomości atrakcyjny wygląd i funkcjonalność. W remont pozwany zainwestował 300.000 zł, nie żądając żadnych pieniędzy od powódki. Powódka ani jej syn A. W. nie zgłaszali żadnych uwag. W ocenie pozwanego powódka doskonale orientowała się, że skala nakładów pozwanego zwiększa wartość całej nieruchomości, stąd wycofała się z pierwotnych ustaleń. Zdaniem pozwanego powództwo jest formą wywarcia na nim presji, by kupił lokal powódki za cenę dwukrotnie wyższą, co jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, tym bardziej, że powódka jest siostrą pozwanego. Nadto, wskazał, że powódka ma nieograniczony dostęp do nieruchomości, w tym, garaży, furtki nie są zamykane na klucz, a w hali garażowej znajdują się drzwi bez zamka. Jak wskazał wykonanie przez niego opisanych w pozwie nakładów było konieczne z uwagi na fatalny stan techniczny budynku. Zaprzeczył także zarzutom powódki odnośnie uszkodzenia instalacji elektrycznej.

(odpowiedź na pozew, k. 88-100)

Pozwany M. G. (2) również wniósł o oddalenie powództwa. Pozwany wskazał, że nieruchomość nabył od ojca w dniu 24 października 2019 roku i od tego momentu nie podejmował żadnych prac na nieruchomości, a nawet nie korzysta z niej. Zaprzeczył, by w jakikolwiek sposób naruszał prawo własności powódki i aby takich naruszeń dokonywał jego ojciec. Ponadto, pozwany powołał się na wcześniejsze ustalenia powódki i pozwanego M. G. (1) do co warunków sprzedaży lokali, otrzymania przez niego „wolnej ręki” co do przeprowadzenia prac na nieruchomości, a także zaprzeczył, aby powódka miała ograniczony dostęp do jej lokalu i przynależnych do niego garaży.

(odpowiedź na pozew, k. 249-252)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka K. W. oraz jej siostry W. W. i W. P. były współwłaścicielkami w udziałach po 1/3 części każda nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,0422 ha położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Z prawem własności przedmiotowej nieruchomości była związana nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę obszaru 321 m ² objętą Kw nr (...) na rzecz każdoczesnych właścicieli działki obszaru 422 m ² objętej księgą wieczystą nr (...).

Na podstawie umowy z dnia 29 lipca 2014 roku zawartej przed notariusz M. W. prowadzącą kancelarię notarialną w G. (rep. A 5791/2014) współwłaścicielki ustanowiły odrębną własność następujących lokali mieszkalnych:

- nr 1 o powierzchni 63,36 m ², do którego przynależały pomieszczenia przynależne w postaci: garażu G.3 o powierzchni 15,56 m ² (położonego w piwnicy), garażu G.7 o powierzchni 15,21 m ² (położonego na parterze), a także udział w wysokości 2.814/10.000 części we współwłasności części wspólnych budynku oraz prawie własności działki, przy czym właścicielką tego lokalu została W. P.;

- nr 2 o powierzchni 80,20 m ², do którego przynależały pomieszczenia przynależne w postaci: garażu G.4 o powierzchni 18,25 m ² (położonego w piwnicy), garażu G.6 o powierzchni 15,24 m ² (położonego na parterze), a także udział w wysokości 3.399/10.000 części we współwłasności części wspólnych budynku oraz prawie własności działki, przy czym właścicielką tego lokalu została K. W.;

- nr 3 o powierzchni 80,20 m ², do którego przynależały pomieszczenia przynależne w postaci: garażu G.1 o powierzchni 16,64 m ² (położonego w piwnicy), garażu G.2 o powierzchni 29,85 m ² (położonego na parterze), a także udział w wysokości 3.787/10.000 części we współwłasności części wspólnych budynku oraz prawie własności działki, przy czym właścicielką tego lokalu została W. W.;

Natomiast częściami wspólnymi nieruchomości były: korytarze, schody, klatki schodowe, a także pomieszczenie gospodarcze 0.2 o powierzchni 5,41 m ², pomieszczenie gospodarcze 0.4 o powierzchni 12,62 m ², garaż G.5 o powierzchni 11,40 m ².

(dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 29 lipca 2014r., k. 30-39 wraz z inwentaryzacją budynku, k. 40-43, 44-51, odpis księgi wieczystej nr (...), k. 17-19, odpis księgi wieczystej nr (...), k. 20-24, przesłuchanie powódki K. W., płyta CD k. 382)

Budynek posadowiony na wyżej opisanej nieruchomości znajdował się w złym stanie technicznym, wymagał generalnego remontu m.in. piwnice były zawilgocone i zagrzybione, na ścianach widoczne były zacieki. W 2005 roku W. P. wyłączyła prąd na poziomie piwnicy.

(dowód: zeznania świadka W. P., płyta CD k. 308, zeznania świadka P. W., płyta CD k. 308, zeznania świadka J. W., płyta CD k. 308, zeznania świadka A. S., płyta CD k. 308, przesłuchanie pozwanego M. G. (1), płyta CD k. 382)

Z uwagi na stan budynku w 2017 roku współwłaścicielki nieruchomości W. P. i W. W. podjęły rozmowy z bratem M. G. (1) dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych. W toku rozmów ustalono cenę sprzedaży w wysokości 500.000 zł za każdy z lokali.

(dowód: zeznania świadka W. P., płyta CD k. 308, zeznania świadka P. W., płyta CD k. 308, zeznania świadka A. S., płyta CD k. 308)

W międzyczasie W. W. darowała własność lokalu nr (...) swojemu synowi P. W..

(dowód: zeznania świadka P. W., płyta CD k. 308)

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 września 2017r. przed notariusz M. W. (rep. A 6282/2017) W. P. zbyła na rzecz pozwanego M. G. (1) własność lokalu mieszkalnego nr (...). Swój lokal nr (...) sprzedał również P. W..

(dowód: aktualny wydruk z księgi wieczystej nr (...), k. 147-151, zeznania świadka P. W., płyta CD k. 308, zeznania świadka J. W., płyta CD k. 308)

Po zakupie lokali, w lutym 2018 roku M. G. (1) rozpoczął prace remontowe w lokalu nr (...) i na nieruchomości wspólnej.

(dowód: zeznania świadka W. P., płyta CD k. 308, zeznania świadka P. W., płyta CD k. 308, zeznania świadka A. S., płyta CD k. 308, zeznania świadka A. W., płyta CD k. 328, przesłuchanie powódki K. W., płyta CD k. 382)

Powódka nie wyrażała zgody na wykonanie prac remontowych.

(dowód: zeznania świadka A. W., płyta CD k. 328, zeznania świadek D. T., płyta CD k. 328, przesłuchanie powódki K. W., płyta CD k. 382)

W 2018 roku pozwany zlecił wykonanie ekspertyzy technicznej dotyczącej elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku. Autor opinii D. P. stwierdził liczne uszkodzenia części budynku zbudowanego z materiałów o niskiej jakości technicznej i wytrzymałościowej, zagrażających bezpieczeństwu ludzi i mienia, które nie są katastrofą budowlaną.

(dowód: ekspertyza techniczna D. P., k. 103-137)

W dniu 13 lipca 2018 roku M. G. (1) zgłosił zamiar wykonania robót budowlanych polegających na remoncie (wymiana okien i drzwi, izolacja termiczna i wodna piwnic i garaży, wymiana drzwi garażowych, utwardzenie powierzchni gruntu) i ociepleniu ścian budynku przy ul. (...) w G.. Decyzją z dnia 17 sierpnia 2018 roku Prezydent Miasta G. zgłosił sprzeciw do wyżej wskazanego zgłoszenia z uwagi na brak pozwolenia Miejskiego Konserwatora Zabytków w G..

(dowód: decyzja z dnia 17 sierpnia 2018r., k. 73, zgłoszenie zamiaru wykonania robót budowlanych, k. 178, uzupełnienie zgłoszenia, k. 179, 180)

W trakcie prac remontowych odłączono kabel zasilający budynek w energię elektryczną z powodu zauważonego iskrzenia w piwnicy.

(dowód: przesłuchanie pozwanego M. G. (1), płyta CD k. 382, pismo (...) S.A. z dnia 24 sierpnia 2020 r., k. 236)

Pozwany M. G. (1) przeprowadził na nieruchomości przy ul. (...) w G. prace budowlane polegające na:

- rozebraniu ścianki działowej między garażami G.4 i G.3, co w połączeniu z rozebraniem ścianki między garażami G.2 i G.3 spowodowało nowego pomieszczenia tj. powstanie hali garażowej;

- wykonaniu otworu okiennego i drzwiowego pomiędzy klatką schodową 0.3 a garażem G.4;

- przesunięciu ogrodzenia;

- wykonaniu przejścia z pomieszczenia G.5 do pomieszczenia 0.5;

- likwidacji ścianki działowej między pomieszczeniem G.5 a pomieszczeniem 0.2;

- adaptacji pomieszczenia gospodarczego 0.4 na łazienkę/suszarnię;

- wykonaniu otworu okiennego wraz z montażem okna w pomieszczeniu 0.4;

- zmniejszeniu otworu wejściowego do pomieszczenia 0.4 i montażu drzwi;

- demontażu drzwi pomiędzy pomieszczeniem 0.1 a pomieszczeniem 0.5;

- demontażu zasilania energetycznego budynku;

- zamknięciu klatki schodowej;

- adaptacji garażu G.5 na pokój wypoczynkowy.

Zakres prac koniecznych do przywrócenia stanu pierwotnego powinien obejmować:

- postawienie ścianki działowej pomiędzy garażami G.3 a G.4;

- postawienie ścianki między pomieszczeniem G.2 a pomieszczeniem 0.5;

- rozebranie zabudowy klatki schodowej;

- doprowadzenie energii do lokalu nr (...) i całego budynku.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa G. K., k. 394-406 wraz z pisemną opinią uzupełniającą, k. 439-448)

Nadto, pozwany wymienił zamek do pomieszczenia G.5.

(dowód: przesłuchanie pozwanego M. G. (1), płyta CD k. 582)

W 17 maju 2018 roku powódka przyjechała na przedmiotową nieruchomość i dowiedziała się o remoncie.

(dowód: przesłuchanie powódki K. W., płyta CD k. 382)

Pismem z dnia 14 czerwca 2018 roku pełnomocnik powódki wezwał pozwanego do zaniechania naruszeń w postaci prowadzenia prac remontowo – budowlanych w G. przy ul. (...), przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, a także zaniechania wszelkich naruszeń, wskazując, że powódka nie wyraziła zgody ani wprost ani w sposób dorozumiany na jakiekolwiek prace remontowe czy budowlane. Nadto, powódka zażądała od pozwanego uzasadnienia potrzeby wykonania remontu, wskazania zakresu remontu, przedstawienia kosztorysu.

(dowód: pismo z dnia 26 lipca 2018r., k. 183, pismo z dnia 14 czerwca 2018r., k. 186-187)

W dniu 31 lipca 2018 roku pozwany złożył powódce ofertę kupna lokalu mieszkalnego nr (...) za cenę 500.000 zł. W odpowiedzi, pismem z dnia 20 sierpnia 2018 roku powódka wskazała, że zaproponowana cena nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości i zaproponowała cenę 920.000 zł.

(dowód: oferta z dnia 31 lipca 2018r., k. 74, pismo powódki z dnia 20 sierpnia 2018r., k. 142)

Pismem z dnia 29 sierpnia 2018 roku pozwany poinformował powódkę, że nie jest zainteresowany zakupem jej lokalu, a wszelkie niezbędne prace remontowe na częściach wspólnych zostaną wstrzymane do czasu powołania wspólnoty mieszkaniowej, natomiast dotychczas wykonane prace zapobiegły katastrofie budowlanej.

(dowód: pismo pozwanego z dnia 29 sierpnia 2018r., k. 215)

W piśmie z dnia 2 października 2018 roku powódka wezwała pozwanego do zaprzestania prac budowlanych i do niezwłocznego umożliwienia jej korzystania z należących do niej pomieszczeń oraz usunięcia zniszczeń, których się dopuścił, w tym przywrócenia dostępu do prądu. Z kolei, pismem z dnia (...) syn powódki A. W. zwrócił się do pozwanego o udostępnienie kopii harmonogramu i kosztorysu wykonanych i planowanych prac uwzględniając wszelką dokumentację i ekspertyzy z uwzględnieniem podziału na nakłady konieczne i pozostałe.

(dowód: pismo powódki z dnia 2 października 2018r., k. 140-141, pismo z dnia 15 października 2018r., k. 184-185)

Decyzją z dnia 24 maja 2019 roku Komendant Miejski Państwowej Straży Pożarnej w G. nakazał pozwanemu usunięcie występującej zabudowy z materiałów łatwopalnych drewnianych na poziomie parteru (przy wejściu do lokalu nr (...)) w przestrzeni klatki schodowej stanowiącej jedyną drogę ewakuacyjną w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (...) w G..

(dowód: decyzja z dnia 24 maja 2019r., k. 347-350)

A. W. zlecił Z. G. demontaż boazerii oraz pięcioletni przegląd instalacji elektrycznej. W trakcie oględzin nieruchomości Z. G. stwierdził brak prądu w mieszkaniu powódki. Przeprowadzenie demontażu boazerii uniemożliwił mu pozwany.

(dowód: zeznania świadka A. W., płyta CD k. 328, zeznania świadka Z. G., płyta CD k. 328)

Pismem z dnia 3 października 2019 roku powódka – za pośrednictwem fachowego pełnomocnika – wezwała pozwanego do zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu poprzedniego lokalu nr (...) (garaże nr (...)) oraz w częściach wspólnych nieruchomości - w terminie 14 dni od otrzymania wezwania – poprzez:

- zaprzestanie prowadzenia prac budowlanych w częściach wspólnych oraz wszelkich innych prac oddziałujących na lokal nr (...) oraz garaże nr (...),

- demontaż ścianki uniemożliwiającej dostęp do części wspólnych nieruchomości,

- zlikwidowanie muru utrudniającego dostęp do garaży od strony ul. (...),

- ponowne wzniesienie ścian oddzielających garaż powódki od garaży pozwanego,

- przywrócenie dopływu prądu do lokalu nr (...),

- przekazanie powódce kluczy do bramy wjazdowej od strony ul. (...) i innych pomieszczeń zaliczających się do części wspólnej nieruchomości.

(dowód: wezwanie z dnia 3 października 2019r., k. 75-77 wraz z dowodem nadania, k. 78)

Powódka złożyła zawiadomienie w sprawie uszkodzenia w okresie od 1 maja 2018 roku do 3 października 2019 roku w G. mienia w postaci budynku oraz garaży, poprzez wykonywania prac remontowych na jej szkodę tj. o popełnieniu czynu z art. 288 § 1 k.k.

(dowód: pismo z dnia 3 grudnia 2019r., k. 188)

Na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 24 października 2019r. przed notariusz H. W. (rep. A 3954/2019) M. G. (1) darował swojemu synowi M. G. własność lokalu mieszkalnego nr (...).

(dowód: aktualny wydruk z księgi wieczystej nr (...), k. 147-151)

M. G. (2) nie uczestniczył w pracach remontowych, nie zlecał ich ani też nie finansował.

(dowód: przesłuchanie pozwanego M. G., płyta CD k. 382)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków W. P., P. W., J. W., A. S., A. W., D. T., Z. G., dowodu z przesłuchania stron, a także dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych powyżej dowodów z dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci aktu notarialnego, decyzji administracyjnych czy odpisów z ksiąg wieczystych mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała powyższych domniemań w trybie art. 252 k.p.c. Ponadto, za autentyczne i przydatne do rozstrzygnięcia Sąd uznał dowody z wyżej wskazanych dokumentów prywatnych w postaci korespondencji stron. Podkreślić należy, iż przedstawione dokumenty zostały sporządzone w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej zawarte w nich oświadczenia, a także nie noszą również żadnych znamion podrobienia, przerobienia ani żadnej innej ingerencji.

W zasadzie brak było podstaw do kwestionowania wiarygodności zeznań świadków W. P., P. W. i J. W. odnośnie przyczyn i okoliczności związanych ze sprzedażą lokali nr (...) pozwanemu. Wymienieni świadkowie zgodnie wskazali, że powodem zbycia własności przedmiotowych lokali był zły stan techniczny budynku przy ul. (...) w G.. Nadto, zgodnie zeznali, że ustalona z pozwanym cena wynosiła 500.000 zł za lokal. W. P. i P. W. zeznali, że nie posiadają wiedzy co do przyczyn braku porozumienia stron w sprawie sprzedaży lokalu nr (...), a ich zeznania w tym zakresie miały charakter czystych spekulacji. Sąd nie znalazł także podstaw do kwestionowania zeznań świadka Z. G.. Należało mieć bowiem na względzie, że świadek nie należał do kręgu rodziny stron i nie miał żadnego interesu faktycznego bądź prawnego w składaniu zeznań na korzyść którejkolwiek ze stron.

Zasadniczo brak było podstaw do podważania wiarygodności zeznań świadków A. W. i D. T., a także powódki. Odnośnie faktu prowadzenia prac budowlano – remontowych, ich zakresu zeznania wymienionych osób w znacznej części znalazły potwierdzenie w opinii biegłego sądowego. Sąd dał również wiarę powódce i świadkom co do tego, że K. W. nie wyrażała zgody na wszczęcie przez pozwanego spornych prac remontowych. W toku sprawy nie przedstawiono bowiem żadnego dowodu, który poddawałby w wątpliwość wiarygodność zeznań wyżej wskazanych osób. Natomiast Sąd nie dał wiary zeznaniom A. W., iż pozwany dokonał wymiany zamka czy sterowników do furtki od ul. (...). Zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie potwierdza, aby pozwany dokonał takiej ingerencji, zaś pozwany temu zaprzeczył.

W części swoje ustalenia faktyczne w sprawie Sąd oparł na dowodzie z zeznań pozwanego M. G. (1) oraz świadka A. S.. Zeznania wymienionych osób nie budziły większych wątpliwości co do okoliczności dotyczących zakresu prac budowalnych i remontowych podjętych przez pozwanego. W tym zakresie zeznania zasadniczo korelowały z treścią opinii biegłego sądowego, a także dokumentacją zdjęciową załączoną do akt niniejszego postępowania. Nadto, pozwany przyznał, że wymienił zamki do drzwi prowadzących do pomieszczenia oznaczonego symbolem G.5. Natomiast, Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego oraz świadka co do tego, że powódka wyraziła zgodę na podjęcie przez pozwanego spornych prac budowlano – remontowych. Zważyć należy, iż pozwany powoływał się na rozmowę telefoniczną z pozwaną, jaką miał przeprowadzić w lutym 2018 roku, podczas której pozwana miała stwierdzić „rób co chcesz i tak to wszystko będzie twoje”. Poza zeznaniami pozwanego oraz świadka, który pozostaje z pozwanym w faktycznym pożyciu, nie ma żadnych innych wiarygodnych dowodów, które potwierdzałyby fakt udzielenia przez powódkę zgody na wskazane prace. Co prawda, świadek P. W. zeznał, że z tego, co wie to powódka takiej zgody udzieliła, niemniej należy zauważyć, że źródłem wiedzy świadka w tym względzie był M. G. (1), z którym świadek pozostaje w poprawnych relacjach rodzinnych. O braku zgody powódki świadczy również korespondencja prowadzona przez strony w okresie od maja do października 2018 roku, w której powódka konsekwentnie wskazuje na brak jej zgody na podjęcie i prowadzenie prac.

Natomiast, za całkowicie wiarygodne Sąd uznał zeznania drugiego z pozwanych M. G.. Podkreślić bowiem należy, iż zeznania pozwanego co do braku jego udziału (także finansowego) w pracach remontowych nie pozostają w sprzeczności z żadnym innym dowodem w sprawie. Zwrócić także należy uwagę, że pozwany stał się współwłaścicielem nieruchomości już po wstrzymaniu prac przez jego ojca.

Za wiarygodny i przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał także opinię biegłego sądowego z zakresu budownictwa G. K.. Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowa opinia została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę techniczną, jest jasna, a wnioski w niej zawarte są stanowcze i zostały należycie umotywowane. Nadto, w opinii uzupełniającej biegły w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniósł się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez stronę pozwaną i tym samym obronił swoją opinię. W związku z powyższym Sąd uznał, że opinia złożona przez biegłego jest kompletna i zupełna, a w konsekwencji stanowiła podstawę do ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.

Podstawę prawną powództwa stanowił art. 222 § 2 k.c., zgodnie z którym przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że jedną z podstawowych kwestii spornych pozostawało, czy powódka wyraziła zgodę na prowadzenie przez pozwanego prac budowlanych i remontowych. Zważyć bowiem należy, iż strona pozwana powoływała się na fakt udzielenia takiej zgody przed rozpoczęciem prac, wskazując, że w trakcie remontu powódka się rozmyśliła. Z kolei, powódka konsekwentnie zaprzeczała, aby takiej zgody kiedykolwiek udzieliła pozwanemu. Przeprowadzone przez Sąd postępowanie dowodowe nie potwierdza, by przed rozpoczęciem robót, bądź w ich trakcie powódka zgodziła się na nie. W zasadzie jedynymi dowodami wskazującymi na fakt uzyskania zgody powódki były zeznania pozwanego M. G. (1) oraz zeznania świadka A. S., partnerki pozwanego. Zarówno pozwany, jak też świadek wskazywali, że przed rozpoczęciem prac pozwany poinformował siostrę o zakresie remontu i w odpowiedzi usłyszał od niej „rób co chcesz i tak to wszystko będzie twoje”. Jak już wskazano powyżej, przy okazji oceny dowodów, powyższych zeznań nie sposób uznać za wiarygodne. Poza zeznaniami samego zainteresowanego, a także jego życiowej partnerki, nie ma żadnego innego dowodu świadczącego o wyrażeniu przez powódkę zgody na prace remontowe. Niezależni świadkowie z kręgu rodziny stron nie mieli wiedzy w tym zakresie, zaś sama powódka, jak też jej syn A. W. zaprzeczyli, aby powódka taką zgodę wyraziła. O braku zgody powódki świadczy również załączona do akt niniejszej sprawy korespondencja stron, gdzie powódka wprost wskazuje, że nie zgadza się na kontynuowanie prac i wzywa pozwanego do ich zaprzestania i przywrócenia stanu poprzedniego. W związku z powyższym uznać należało, że wszelkie prace budowlane na przedmiotowej nieruchomości zostały przez powoda podjęte samowolnie.

W ocenie Sądu nie zasługiwał na uwzględnienie podniesiony przez pozwanego zarzut nadużycia prawa podmiotowego. Zważyć należy, iż pozwany podnosił, że wytoczenie przeciwko niemu niniejszego powództwa stanowi formę szykany wobec niego i próbę wywarcia presji, aby nabył od powódki przedmiotowy lokal nr (...) za wyższą cenę aniżeli wcześniej uzgodniona. W świetle zebranego materiału dowodowego jednak nie sposób podzielić argumentacji pozwanego. Przede wszystkim należy wskazać, że nie wykazano, aby strony doszły do porozumienia odnośnie ceny sprzedaży lokalu nr (...), a następnie po rozpoczęciu prac podnoszących niewątpliwie wartość nieruchomości powódka rozmyśliła się. Zwrócić bowiem należy, iż z dwoma pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości pozwany zawarł umowę sprzedaży wkrótce po ustaleniu warunków sprzedaży. Zatem, gdyby faktycznie strony doszły do porozumienia w sprawie wszystkich istotnych warunków umowy, w tym w szczególności ceny, to najpewniej także bez zbędnej zwłoki zawarłyby umowę w formie aktu notarialnego. Na powyższe wskazuje również treść korespondencji stron. Z przedłożonych dowodów wynika, że dopiero pismem z dnia 31 lipca 2018 roku pozwany złożył powódce ofertę kupna lokalu mieszkalnego nr (...) za cenę 500.000 zł, wskazując, że oferta jest z jego strony jedyną, ostateczną i niepodlegającą negocjacji, lecz powódka jej nie przyjęła. Poza tym należy wskazać, że na zasady współżycia społecznego może powoływać się tylko ten, kto sam tego prawa nie nadużywa (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1997 r., I CKN 931/97, L.). W niniejszym przypadku, to niewątpliwie pozwany samowolnie, bez uzyskania zgody, a nawet bez wiedzy drugiego ze współwłaścicieli rozpoczął prace remontowe, co niewątpliwie narusza zasady współżycia społecznego, a także zarządu nieruchomością wspólną.

W celu rozstrzygnięcia poszczególnych roszczeń powódki dotyczących nakazania pozwanemu podjęcia określonych czynności celem przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w pierwszej kolejności należało ustalić, jakie konkretnie prace budowlane przeprowadził pozwany M. G. (1) na nieruchomości w G. przy ul. (...) w zakresie nieruchomości powódki stanowiącej lokal mieszkalny numer (...) i pomieszczeń przynależnych do tego lokalu oraz w zakresie części wspólnych nieruchomości. Ustalenia faktyczne w powyższym zakresie Sąd oparł na dowodzie w opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Z opinii biegłego wynika, że pozwany nie wykonywał żadnych prac w lokalu nr (...), natomiast dokonał ingerencji w pomieszczeniu przynależnym do tego lokalu. G. K. wskazał, że na skutek działań pozwanego doszło do rozebrania ścianki działowej między garażami G.4 i G.3, co w połączeniu z rozebraniem ścianki między garażami G.2 i G.3 spowodowało powstanie zupełnie nowego pomieszczenia - hali garażowej. Ponadto, pozwany wykonał otwór okienny i drzwiowy pomiędzy klatką schodową 0.3 a garażem G.4. Pozostałe podjęte przez pozwanego prace dotyczyły już nieruchomości wspólnej. W tym kontekście biegły wymienił likwidację ścianki działowej między pomieszczeniem G.5 a pomieszczeniem 0.2, adaptację pomieszczenia gospodarczego 0.4 na łazienkę/suszarnię, wykonanie otworu okiennego wraz z montażem okna w pomieszczeniu 0.4, zmniejszenie otworu wejściowego do pomieszczenia 0.4 i montażu drzwi, demontaż drzwi pomiędzy pomieszczeniem 0.1 a pomieszczeniem 0.5, demontaż zasilania energetycznego budynku, zabudowę klatki schodowej, a także adaptację garażu G.5 na pokój wypoczynkowy. Kolejną kwestią pozostawało ustalenie czy jest możliwe i zasadne z punktu widzenia dobrej praktyki budowlanej przywrócenie stanu poprzedniego w zakresie nieruchomości stanowiącej odrębną własność powódki oraz w zakresie części wspólnych nieruchomości. W ocenie biegłego za uzasadnione należy uznać jedynie prace związane z przywróceniem pomieszczeń, które były podstawą do podziału nieruchomości i wyliczenia udziałów stron w nieruchomości wspólnej tj. pomieszczeń przynależnych. Każde pomieszczenie, w tym również przynależne, winno bowiem zostać wydzielone trwałymi ścianami. Wyburzenie ścian prowadzi niewątpliwie do zmiany charakteru poszczególnych pomieszczeń, wpływa na zmianę wysokości udziałów. Jest to również niewątpliwie czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, do czego wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli. Pozwany nawet jako większościowy współwłaściciel nie może samowolnie dokonywać w tym zakresie żadnych zmian. Zakres prac koniecznych do przywrócenia stanu pierwotnego – zgodnie z opinią biegłego – powinien obejmować: postawienie ścianki działowej pomiędzy garażami G.3 a G.4, postawienie ścianki między pomieszczeniem G.2 a pomieszczeniem 0.5, rozebranie zabudowy klatki schodowej. Jak wyjaśnił biegły prace te nie wymagają znacznego nakładu, gdyż ścianki można postawić z płyt kartonowo – gipsowych. Z takowych płyt wykonana jest także zabudowa klatki schodowej, co umożliwia jej łatwy demontaż. Natomiast dla spełnienia wymagań przeciwpożarowych wystarczająca będzie wymiana drzwi na posiadające odpowiednią klasę odporności ogniowej. Ponadto, na uwzględnienie zasługiwało żądanie przywrócenia energii elektrycznej. Jak wynika z pisma (...) S.A. z dnia 24 sierpnia 2020 roku (k. 236) w dniu 13 sierpnia 2018 roku trakcie prac remontowych odłączono kabel zasilający budynek w energię elektryczną z powodu zauważonego iskrzenia w piwnicy. Zdaniem biegłego przywrócenie dostępu do prądu będzie o tyle ułatwione, że pozostawiono przejścia umożliwiające pociągnięcie kabla energii elektrycznej.

Nadto, w świetle zebranego materiału dowodowego na uwzględnienie zasługiwało żądanie wydania kluczy do zamka do pomieszczenia G.5. Pozwany bowiem przyznał na rozprawie, że dokonał jego wymiany.

Natomiast, brak było podstaw do przywrócenia do stanu poprzedniego pozostałych części wspólnych nieruchomości. Jak zauważył biegły przed remontem garaż G.5 nie spełniał warunków dla tego typu pomieszczeń, gdyż jego powierzchnia uniemożliwiała zaparkowanie samochodu. W pomieszczeniu tym były uskoki w ścianach co zawężało szerokość do 255 cm, tymczasem minimalna szerokość garażu jednostanowiskowego wynosi 3,1 m. Oznacza to, że przy długości tego pomieszczenia wynoszącego 3,91 m nie wjedzie tam samochód o średniej długości. Nadto, część wykonanych prac remontowych podwyższyła standard nieruchomości i stan techniczny budynku (pokój wypoczynkowy, łazienka/suszarnia) i nie ma podstaw do ponownej zmiany ich funkcji. W ocenie biegłego nie ma potrzeby również przestawiania ogrodzenia. Jak zauważył biegły ogrodzenie nie przeszkadza w korzystaniu z garażu G.6 będącego pomieszczeniem przynależnym do lokalu powódki. Odległość od murku do drzwi jest większa aniżeli odległości od tych drzwi do ściany budynku. Nadto, postawienie murku nie wpływa w żaden sposób na charakter tej części nieruchomości, gdyż zarówno wjazd jak i ogródek pozostają nadal częściami wspólnymi, do których współwłaściciele mają swobodny dostęp. W związku z powyższym roszczenia powódki dotyczące zlikwidowania muru i ogrodzenia, wyznaczającego ogródek, urządzenie i poszerzenie wjazdu do garaży nr (...) na szerokość przestrzeni garażu (...), przywrócenia stanu poprzedniego garażu (...) poprzez przywrócenie jego przeznaczenia jako garażu należało uznać za nieuzasadnione.

Ponadto, strona powodowa nie udowodniła, aby pozwany dokonał wymiany zamków bądź sterowników do bramy wjazdowej od strony ul. (...), do bramy wjazdowej i furtki od strony ul. (...) oraz do dwóch pomieszczeń gospodarczych nr 0.2, 0.4 i 0.5 i uniemożliwił powódce swobodne korzystanie z wyżej wskazanych części wspólnych nieruchomości. Stąd w tym zakresie również powództwo również podlegało oddaleniu.

Wreszcie, Sąd zakazał pozwanemu M. G. (1) dalszych naruszeń co do przedmiotowej nieruchomości w zakresie części wspólnych oraz własności lokalu nr (...) z przynależnościami w przyszłości. Zważyć należy, iż strony od lat pozostają w konflikcie, a zważywszy na dotychczasowe postępowanie pozwanego istnieje obawa, że w dalszym ciągu będzie podejmował działania naruszające właścicielskie uprawnienia powódki.

O kosztach w sporze pomiędzy powódką a pozwanym M. G. (1) Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., uznając, że strony wygrały/przegrały niniejszy spór w podobnym stosunku. W związku z tym koszty zastępstwa procesowego zniosły się wzajemnie, a powódce należy się od pozwanego jedynie zwrot połowy opłaty sądowej od pozwu w kwocie 200 zł. Nadto, na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. Sąd zasadził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Nadto, art. 100 k.p.c. w zw. z art. art. 5 ust. 1 pkt 4, art. 8 ust. 1 i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od stron – w zakresie w jakim uległy - na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni brakujące koszty opinii biegłego, które zostały tymczasowo wyłożone ze Skarbu Państwa. Koszt opinii wynosił 4.046,72 zł i strony powinny pokryć go po połowie. Zważywszy, iż powódka na poczet opinii uiściła zaliczkę w kwocie 800 zł, powinna dopłacić kwotę 1.223 zł. Natomiast, pozwany winien ponieść przypadający na niego koszt opinii w całości, tj. w kwocie 2.023,36 zł.

Sąd oddalił natomiast w całości powództwo w stosunku do pozwanego M. G.. Zważyć bowiem należy, iż pozwany nie uczestniczył w pracach remontowych, nie zlecał ich ani też nie finansował. Pozwany nabył nieruchomość od ojca w dniu 24 października 2019 roku i od tego momentu nie podejmował żadnych prac na nieruchomości. Pozwany w żaden sposób nie naruszał prawa własności powódki ani też nie ingerował w części wspólne nieruchomości.

W sporze pomiędzy powódką a M. G. o kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającej powódki na rzecz pozwanego kwotę 1.817 zł, na którą składa się opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej zgodnie z § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych wynoszącej 1.800 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Nadto, na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.