Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

22 maja 2024 r.

Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w P., I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy M. P.

Protokolant: protokolant sądowy P. D.

po rozpoznaniu

na rozprawie 22 maja 2024 r. w P.

sprawy z powództwa A. G., F. G., (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B.

przeciwko Miastu P.

o zapłatę

I.  Umarza postępowanie co do kwoty 754 zł,

II.  Zasądza od pozwanego na rzecz A. G. 9499,78 zł (dziewięć tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt dziewięć złotych i siedemdziesiąt osiem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 20 marca 2023 r. do dnia zapłaty,

III.  Zasądza od pozwanego na rzecz F. G. 9499,78 zł (dziewięć tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt dziewięć złotych i siedemdziesiąt osiem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 20 marca 2023 r. do dnia zapłaty,

IV.  Zasądza od pozwanego na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. 9499,79 zł (dziewięć tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt dziewięć złotych i siedemdziesiąt dziewięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 20 marca 2023 r. do dnia zapłaty,

V.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie,

VI.  Kosztami procesu obciąża strony stosunkowo, przyjmując, że powodowie wygrali sprawę w 75%, zaś pozwany w 25% i szczegółowe wyliczenie kosztów pozostawia referendarzowi sądowemu.

asesor sądowy M. P.

UZASADNIENIE

Powodowie A. G., F. G. oraz (...) sp. z o.o. pozwem wniesionym w dniu 20 marca 2020 r. wnieśli o zasądzenie od pozwanego Miasta P. kwoty 38 545, 18 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania w związku z niewywiązaniem się pozwanego z obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobom uprawnionym do niego na podstawie wyroku eksmisyjnego oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podali, że są współwłaścicielami nieruchomości położonej przy ul. (...) w P.. W okresie objętym żądaniem pozwu w lokalu zamieszkiwali byli lokatorzy, wobec których prawomocnym wyrokiem orzeczono eksmisję wstrzymując ją do czasu złożenia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego przez pozwanego. Powód podał, że do dnia złożenia pozwu pozwany takiej oferty osobom uprawnionym nie złożył. Powód objął żądaniem pozwu okres od lutego 2020 do grudnia 2022 r., wskazując, że jego szkoda z tytułu niedostarczenia ww. osobie przez pozwanego lokalu socjalnego obejmuje należność z tytułu czynszu najmu 25 577,30 zł oraz należność z tytułu opłat za media w kwocie 12 967,88 zł.

W odpowiedzi na pozew z dnia 9 lutego 2024 r. pozwany wniósł o oddalenie powództwa, a także zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.

Argumentując swoje stanowisko pozwany podał, że kwestionuje fakt, aby osoby uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego zamieszkiwały w lokalu powoda w okresie objętym pozwem. Nadto pozwany zaproponował bezsporną stawkę czynszu w wysokości 14,07 zł za m ² tj. 730,78/ m-c - możliwego do uzyskania w okresie objętym pozwem w przypadku wynajęcia przedmiotowego lokalu, kwestionując jednocześnie stawkę wskazaną w pozwie. Pozwany podważył również zamiar wynajęcia przez powoda mieszkania. Ponadto pozwany zakwestionował roszczenie powoda z tytułu opłat za media zarówno co do zasady, jak i co do wysokości, wskazując, iż brak jest związku przyczynowego pomiędzy niedostarczeniem lokalu socjalnego a nieregulowaniem tych opłat przez byłych lokatorów. Brak jest tez dowodu, że lokatorzy nie uiszczali opłat za media. Pozwany zakwestionował też zamiar wynajęcia lokalu na wolnym rynku przez powodów oraz podniósł, że w dniu 4 lutego 2022 r. złożył lokatorowi ofertę najmu lokalu socjalnego dzięki czemu w jego ocenie odpowiedzialność po tym dniu wygasła.

STAN FAKTYCZNY:

Powodowie są właścicielami niewyodrębnionej części nieruchomości położonej przy ul. (...). 35b w P., dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (...).

Dowód: wydruk treści księgi wieczystej nr (...) k. 19-28

Wyrokiem Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w P. z dnia 10 sierpnia 2006 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 374/06 nakazano M. K. i J. K. opuścić, opróżnić i wydać powodom lokal mieszkalny nr (...) położony w P. przy ul. (...). Równocześnie sąd przyznał pozwanej prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu do czasu przyznania przez Gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Dowód: wyrok Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w P. z dnia 10 sierpnia 2006 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 374/06 k.174-175, ugoda pozasądowa z dnia 10 grudnia 2021 r. k. 31-32

Na zlecenie powoda nieruchomością zamieszkałych przez lokatorów zarządza spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Z przedstawionej dokumentacji księgowej obejmującej okres od II 2020 r. do XII 2022 r. wynika, iż wysokość należności nieuiszczonych przez byłych lokatorów z tytułu opłat za media wynoszą 12 967,88 zł, rozliczenia za media w przedmiotowym okresie zostały również powiększone o kwotę 632,21 zł oraz 1088,35 zł wynikającą z rozliczenia zużycia wody oraz centralnego ogrzewania i podgrzewania wody. Lokatorzy samodzielnie nie uiszczał żadnych opłat z tytułu zamieszkiwania w lokalu. Właściciele nieruchomości uiszczali kwoty należności za zużycie wody bezpośrednio na rachunek (...) S.A. oraz (...) S.A. Nadto właściciele regulowali opłaty z tytułu wywozu odpadów bezpośrednio do (...).

Dowód:

- analiza zadłużenia dokonana przez zarządcę nieruchomości k. 33-35

- rozliczenie zarządcy k. 36

- obliczenie należności z tytułu używania lokalu do wspólnoty k. 176, 38-42

- rozliczenie indywidualne firmy (...) k. 43,

- rozliczenie mediów za okres od 1.07.2021 r. do 30 czerwca 2022 r. k. 44

- faktury za zużycie wody od A. k. 45-92

- historia rachunku bankowego k.93-97

- faktury za używanie prądu k.98 - 144

- historia rachunku bankowego k.145 – 149, 150-153

Pismem z dnia 16 września 2016 r. pełnomocnik powoda wezwał pozwanego w imieniu powoda, m.in. do zapłaty tytułem odszkodowania za okres od 1 marca 2014 r. do dnia 31 lipca 2016 r., za niedostarczenie lokalu socjalnego A. J. (1), K. J., A. J. (3) i A. J. (2) jako osobom uprawnionym na podstawie wyroku z dnia 15 marca 2006 r., kwot: 29.172,26 zł - jako odszkodowania obejmującego wolnorynkowy czynsz najmu i 4.645,61 zł - tytułem uiszczonych opłat niezależnych; na wskazany rachunek bankowy, w terminie 7 dni od otrzymania wezwania.

Pismem z dnia 7 października 2022 r. pełnomocnik powoda (...) sp. z o .o. wezwał pozwanego w imieniu powoda, m.in. do zapłaty tytułem odszkodowania za okres od lutego 2020 r. do lutego 2022 r.., za niedostarczenie lokalu socjalnego J. K. oraz M. K. jako osobom uprawnionym

Dowód: pismo z dnia 7 października 2022 r. (k.154)

W dniu 10 grudnia 2021 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w B. oraz Miasto P. w którego imieniu działał (...) sp. z o.o. zawarli ugodę pozasądową, która w okresie objętym ugodą tj. od 1 stycznia 2017 r. do 31 stycznia 2020 r. przyznała spółce odszkodowanie na łączną kwotę 27 038,86 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przez lokatorów oraz 8 556,52 tytułem opłat niezależnych tj. mediów.

Dowód: ugoda pozasądowa k. 31

Pismem z dnia 27 stycznia 2022 r. Miasto P. w którego imieniu działał (...) sp. z o.o. doręczonym w dniu 4 lutego 2022 r. została złożona skutecznie oferta najmu lokalu socjalnego uprawnionemu M. K..

Dowód: pismo (...) sp. z o.o. z ofertą najmu lokalu socjalnego k. 206 wraz z potwierdzeniem odbioru k.207

Czynsz jaki powodowie mogliby uzyskać z tytułu najmu ww. lokalu na wolnym rynku wynosiłby w okresie od dnia 1 marca 2019 r. do dnia 6 grudnia 2019 r. kwotę w wysokości 14,07 zł za m ² tj. 730,78/ m-c,

Dowód: bezsporne

OCENA DOWODÓW:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zaoferowany przez strony materiał dowodowy, a mianowicie zeznania świadków, opinia biegłego sądowego oraz dokumenty. Za wiarygodne uznano zgromadzone w sprawie dokumenty urzędowe i prywatne, których treść ani autentyczność nie budziła wątpliwości i nie była przez strony kwestionowana. Za przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał dowody z dokumentów prywatnych, przypisując im znaczenie jakie wynika z art. 245 k.p.c.

Zeznania świadka M. K. Sąd uznał za wiarygodne. Świadek wskazał, że w spornym okresie lokal zajmował sam i nie uiszczał na rzecz powoda żadnych należności z tytułu korzystania z przedmiotowego lokalu. Jego zeznania wskazywały, że pozwany zaoferował najem socjalny lokalu . Świadek wskazał, że powód miał zamiar wynajęcia lokalu, gdyby zajmujące go osoby go opuściły.

Zeznania świadka E. M. były wiarygodne i spójne z pozostałym materiałem dowodowym. Świadek profesjonalnie i na co dzień zajmowała się zarządem lokalu przy ul. (...). Znała pana K. i sytuację lokalu. Nie było podstaw do wątpienia w jej wiarygodność.

OCENA PRAWNA:

Powództwo zasługiwało częściowo na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że powód zrewidował swoje stanowisko po zeznaniach świadka M. K. i cofnął pozew w zakresie kwoty 754 zł. Wynikało to z przeliczenia opłat stałych za media i nie było kwestionowane przez stronę pozwaną. W konsekwencji sprawa w tym zakresie podlegała umorzeniu zgodnie z art. 355 k.p.c. co Sąd uczynił w pkt I wyroku.

W ocenie Sądu, roszczenie powoda znajduje uzasadnienie w treści art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w zw. z art. 417 k.c.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze za wyrządzona szkodę. Szkoda ta musi być wynikiem bezprawnego zaniechania lub działania władzy publicznej.

Przesłankami warunkującymi powstanie po stronie gminy obowiązku odszkodowawczego są: 1. niedostarczenie przez gminę osobie uprawnionej lokalu socjalnego

2. zaniechanie gminy musi być niezgodne z prawem oraz

3. zaistnienie po stronie właściciela szkody. Powyższe przesłanki muszą zostać spełnione kumulatywnie.

W kwestii pierwszej przesłanki. Pozwany złożył ofertę najmu socjalnego lokalu (...) lutego 2022 r. dając eksmitowanemu 7 dni na opuszczenie lokalu i skorzystanie z najmu socjalnego lokalu. Z treści zeznań M. K. wynika, że mieszkał w okresie spornym w lokalu i nie uiszczał opłat. Nie kwestionował także odbioru korespondencji pozwanego zresztą jego czytelny podpis widnieje na zwrotnym potwierdzeniu odbioru.

Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach niniejszej sprawy jednoznacznie wynika, że w okresie od lutego 2022 r. do grudnia 2022 r., lokal przy ul. (...) bez tytułu prawnego zajmował M. K. sam.

Z treści zeznań powoda F. G. wynikało, iż niewątpliwie wolą powodów było wynajęcie spornych lokali, bowiem w budynku przy ulicy (...) znajduje się większa liczba lokali, które są wynajmowane i powodowie uzyskują z tego tytułu dochód, a nabywanie nieruchomości mieszkalnych, wynajmowanie znajdujących się w nich lokali oraz czerpanie korzyści z pobieranych od lokatorów czynszów najmu stanowi również główny element jej działalności. Niewątpliwie to na powódce i pozostałych współwłaścicielach ciąży obowiązek ponoszenia opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Należało przyjąć zatem, zgodnie z art. 361 § 2 k.c., że szkodę powódki w niniejszej sprawie stanowią utracone korzyści, jakie mogłaby uzyskać z tytułu wolnorynkowego czynszu najmu z przedmiotowych lokali.

Powodowie domagali się za okres od 1 lutego 2020 r. do grudnia 2022 r. za lokal przy ul. (...) kwot na rzecz A. G. i F. G. po 12848,39 zł oraz na rzecz (...) sp. z o.o. 12848,40 zł. Stawka czynszu była bezsporna między stronami. Z uwagi jednak na skuteczne zaoferowanie najmu socjalnego lokalu, odpowiedzialność gminy przewidziana w ustawie o ochronie praw lokatorów wygasła z dniem 11 lutego 2022 r. Sąd dokonał przeliczenia przyznając powodom całość żądanych kwot za lata 2020-2021 r. oraz za miesiąc i 11/28 miesiąca za rok 2022. Należności policzone za miesiące listopad – grudzień 2022 r. (pkt 2 lit d uzasadnienia pozwu k. 190) podlegały oddaleniu w całości. Zaś za okres należy po odjęciu kwoty cofniętej Sąd przeliczył koszty mediów - zaliczki na zimną wodę i kanalizację XI i XII 2021 + I 2022 i 11/28 z II 2022: 2x99,36 zł + 99,36x (39/28)

Analogicznie przeliczono koszty centralnego ogrzewania z użyciem stawki 184,28 zł/msc. Tym samym opłaty należne powodom za media wynosiły 9291,83 zł. Odnosząc się do żądania odszkodowania, wobec ustalenia skutecznego zaoferowania najmu socjalnego lokalu z dniem 11 lutego 2022 r. odszkodowanie za pozostałe miesiące do grudnia 2022 r. i część lutego (tj. 17/28) podlegało oddaleniu. Wyliczenie było następujące: 730,78 * (25+11/28) – miesięczna stawka możliwego niekwestionowanego czynszu do uzyskania pomnożona przez zasadny okres do 11 lutego 2022 r..

Mając powyższe na uwadze Sąd w punktach II-IV wyroku zasądził od pozwanego na rzecz każdego z powodów kwoty (zgodnie z żądaniem zawartym w pozwie niepodzielność przez 3 całości żądanej kwoty rozwiązano poprzez przyznanie wyższej o 1 groszy kwoty powodowi (...) sp. z o.o., zaś pozostałym powodom dwie równe kwoty 9499,78 zł.

W zakresie żądania odsetkowego Sąd uznał, że w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Wobec czego orzekł o odsetkach zgodnie z żądaniem pozwu.

W pozostałym zakresie powództwo zostało oddalone, o czym Sąd orzekł w punkcie V wyroku z przyczyn wyżej wymienionych.

KOSZTY PROCESU:

O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie III wyroku na podstawie art. 100 zd. 2 w zw. z art. 98 § 1 i 1 ¹ k.p.c. Powód wygrał proces w 75% zaś pozwany w 25%. O czym Sąd przesądził pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu.

Asesor sądowy M. P.