Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 listopada 2017 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 30 listopada 2017 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa S. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.

o uchylenie uchwały i zapłatę

1)  oddala powództwo;

2)  odstępuje od obciążania powoda kosztami procesu.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

Sygnatura akt I C 298/16

UZASADNIENIE

Powód S. W. wniósł o uznanie za nieistniejącą uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) nr (...) oraz zasądzenie na jego rzecz od pozwanej Wspólnoty kwoty 5.000,- zł. W pozwie podał, że zaskarżona uchwała narusza jego interes poprzez odcięcie mu drogi ucieczki w razie pożaru oraz pozbawia go części wspólnej tj. suszarni. Żądanie zapłaty uzasadniał dręczeniem go poprzez próby pozbawienia go części mienia oraz próby narażania jego zdrowa, a nawet życia i pozbawianie go spokoju poprzez postawienie w sytuacji poczucia zagrożenia. Na rozprawie w dniu 6 lipca 2017r. powód sprecyzował, że żądana kwota ma stanowić zadośćuczynienie za doznaną w związku z tym krzywdę i powołał się na rozstrój zdrowia jakiego doznaje w konsekwencji opisanych wyżej negatywnych emocji. W piśmie z dnia 20 lipca 2017r. (k. 126) i na rozprawie w dniu 21 września 2017r. powód oświadczył, że w miejsce żądania stwierdzenia nieistnienia uchwały wnosi o jej uchylenie - zmianę stanowiska tłumaczył niezrozumieniem terminologii prawnej i wynikającym z tego błędnym sformułowaniem żądania w pozwie.

Pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że uchwała została podjęta większością głosów w prawidłowo przeprowadzonym głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów, zarzuciła przekroczenie przez powoda terminu do zaskarżenia uchwały, a także zakwestionowała jakoby działania Wspólnoty były bezprawne i zagrażały bezpieczeństwu mieszkańców. Wywodziła, iż wykonanie uchwały odbyło się w oparciu o dokumentację budowaną zatwierdzoną przez właściwe organy administracji i nie nosi cech bezprawności.

Sąd ustalił co następuje:

Uchwałą nr (...) członkowie pozwanej Wspólnoty

1.wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości w postaci części korytarza oraz pomieszczeń dwóch suszarni znajdujących się w budynku przy ul. (...);

2.wyrazili zgodę na adaptację w/w nieruchomości na cele mieszkalne przez państwa S. i J. M.;

3. wyrazili zgodę na sprzedaż S. i J. M. wydzielonej części nieruchomości i połączenie jej z lokalem mieszkalnym nr (...);

4 stwierdzili, iż cena sprzedaży za 1 m ² ustalona zostanie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, a kwota uzyskana ze sprzedaży wpłacona będzie na konto Wspólnoty po sporządzeniu aktu notarialnego;

5. wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w następstwie zmiany powierzchni adaptowanego lokalu mieszkalnego;

6. wyrazili zgodę na poniesienie przez kupujących kosztów wykonania uchwały;

7. ustalili opłatę za korzystanie z wydzielonej powierzchni w okresie prac adaptacyjnych tj. po sporządzeni aktu notarialnego na kwotę po 1 zł/m ²;

8. postanowili, iż roboty adaptacyjne przeprowadzone zostaną w okresie 20 miesięcy licząc od dnia sprzedaży;

9. upoważnili zarząd Wspólnoty do wykonania uchwały tj. sprzedaży wydzielonej części nieruchomości państwu M.;

10. upoważnili zarząd Wspólnoty do zmian w prawie własności części wspólnej oraz działki w następstwie zmiany adaptowanych powierzchni przy ul. (...) oraz zmian w księgach wieczystych.

Za podjęciem uchwały głosowało 26 właścicieli co stanowiło 68,65 % ogółu głosów. Uchwała została przyjęta z dniem 3 października 2016r. w trybie indywidualnego zbierania głosów (uchwała k. 3). Zawiadomienie o podjęciu uchwały i jej treść nie zostały powodowi doręczone w sposób umożliwiający określenie daty doręczenia.

Decyzją Prezydenta Miasta G. nr (...) z dnia 17 lutego 2017r. S. i J. M. uzyskali zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę obejmujące przebudowę i adaptację pomieszczeń suszarni oraz części korytarza z przeznaczeniem na cele mieszkalne wraz z przyłączeniem do mieszkania nr (...) na ostatniej kondygnacji budynku przy ul. (...) w G. ( decyzja k. 29). Inwestycja została w całości wykonana ( oświadczenie kierownika budowy o zakończeniu budowy k. 33).

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów. Zeznania świadka S. Z. nie wniosły do sprawy okoliczności istotnych dla jej rozstrzygnięcia. Świadek potwierdził fakt realizowania inwestycji i odcięcia drogi do sąsiedniej klatki schodowej, która to droga prowadziła przez cześć wydzielonego i zaadaptowanego korytarza. Okoliczności te nie były między stronami sporne. Ocena świadka co do ewentualnego zagrożenia jakie realizacja inwestycji stwarza dla bezpieczeństwa mieszkańców nie ma mocy dowodowej albowiem świadek nie jest specjalistą w zakresie budownictwa i bezpieczeństwa przeciwpożarowego, nie konsultował też swojej oceny z żadnymi osobami posiadającymi odpowiednią wiedzę specjalistyczną.

Na wniosek powoda dopuszczono dowód z opinii biegłego do spraw budownictwa na okoliczność czy realizacja inwestycji zagraża bezpieczeństwu mieszkańców budynku, ogranicza możliwości ewakuacji, ogranicza sprawność systemu wentylacyjnego bądź pozostaje w sprzeczności z przepisami przeciwpożarowymi. Wobec nieuiszczenia przez powoda zaliczki na koszty opinii na zasadzie art. 130 (4) § 1 i 5 k.p.c. Sąd pominął przeprowadzenie tego dowodu.

Sąd zważył co następuje:

Roszczenie powoda, ostatecznie sprecyzowane jako żądanie uchylenia uchwały, opiera się o przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo winno być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Strony nie były w stanie wykazać w sposób nie budzący wątpliwości w jakiej dacie doręczono powodowi informację o treści podjętej uchwały, a tym samym nie było podstaw do ustalenia, że powództwo wytoczono z naruszeniem 6 tygodniowego terminu określonego w art. 25 u.w.l.

Obowiązek udowodnienia okoliczności uzasadniających uchylenie uchwały zgodnie z art. 6 k.c. spoczywa na stronie powodowej. Ciężarowi temu powód nie sprostał tj. nie wykazał, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem, bądź umową właścicieli lokali, ani że narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powód ograniczył się jedynie do przedstawienia swoich twierdzeń o niezgodności uchwały czy też sposobu jej wykonania z przepisami budowlanymi i przeciwpożarowymi oraz o stworzeniu na skutek jej wykonania zagrożenia dla bezpieczeństwa mieszkańców i zakłócenia działania systemu wentylacyjnego. Decydując się na nieuiszczenie zaliczki na koszty opinii biegłego (co jak wyjaśnił na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku miało charakter przemyślany) powód sam pozbawił się środków dowodowych. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że strona pozwana przedstawiła dokumentację, z której wynika, iż inwestycja przeprowadzona została na podstawie zatwierdzonego przez odpowiednie organy administracji projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, co przemawia za jej zgodnością z obowiązującymi normami i brakiem jakiegokolwiek zagrożenia dla mieszkańców budynku. Dla przyjęcia stanowiska przeciwnego nie są wystarczające twierdzenia powoda, konieczne byłoby ich udowodnienie, czego powód nie uczynił. Podnoszona przez powoda okoliczność, że inwestycja nie została wykonana zgodnie z dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy – w toku niniejszego procesu Sąd bada bowiem samą uchwałę, a nie sposób jej wykonania. O ile rzeczywiście doszło do niezgodności między dokumentacją będącą podstawą realizacji inwestycji, a jej wykonaniem, właściwym do badania tych okoliczności będzie organ nadzoru budowlanego.

Na uwzględnienie nie zasługiwał również zarzut bezprawnego pozbawienia powoda jego własności poprzez ograniczenie jego udziałów w części wspólnej nieruchomości. Prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego wynika wprost z art. 22 ust. 3 ust 5 ustawy o własności lokali. Nie ma przeszkód aby uchwała obejmowała zgodę na przyłączenie przebudowanej lub nadbudowanej powierzchni do istniejącego już wyodrębnionego lokalu i powiększenie tego lokalu. Uchwała taka podejmowane jest zgodnie z art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a u.w.l. większością głosów (por. wywody zawarte w uzasadnień wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 lutego 2017r., sygn. I ACa 2236/15).

W literaturze i orzecznictwie pojawiał się co prawda pogląd, iż zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, jednak w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie stanowisko takie jest sprzeczne z regulacją art. 22 ust2 i 3 pkt 5 ustawy o własności lokali. Zarówno literalna jak i celowościowa wykładnia tych przepisów prowadzą do wniosku, że nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd, dla których wymagana jest zgoda w formie uchwały właścicieli. Ustawa w żadnym miejscu nie wskazuje, ze ma być to uchwała inna niż ta o której mowa w art. 23 u.w.l. Jedynie pełnomocnictwo udzielone zarządowi do zawierania umów przekraczających zakres zwykłego zarządu musi być udzielone w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust 2 u.w.l.), co w przypadku pełnomocnictwa do sprzedaży wyodrębnionego lokalu wymaga zaprotokołowania uchwały w formie notarialnej. Podstawa faktyczna zgłoszonego w niniejszej sprawie żądania wskazuje jednak, że kwestia ta nie była objęta żądaniem, wątpliwe jest zresztą czy pkt 9 uchwały jest w ogóle udzieleniem pełnomocnictwa, czy też jest to jedynie wskazana w art. 22 ust 3 pkt 5 zgoda na rozporządzenie lokalem, za czym przemawiałaby właśnie zwykła, pisemna forma protokołowania uchwały.

Ostatecznie Sąd nie dopatrując się w zaskarżonej uchwale przesłanek uchylenia uchwały wymienionych w art. 25 u.w.l. powództwo w tej części oddalił.

Żądanie zapłaty zadośćuczynienia powód wywodził z naruszenia jego spokoju, bezpieczeństwa, narażanie go na poczucie zagrożenia, a także z rozstroju zdrowia jaki wywołały u niego opisywane wyżej przeżycia. Opiera się ono zatem na przepisach art. 23 i 24 k.c. Dokonując oceny zgłoszonego roszczenia należy zauważyć, że samo podjęcie uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej nigdy nie będzie działaniem bezprawnym, znajduje bowiem wprost umocowanie w ustawie. Bezprawność może dotyczyć jedynie treści uchwały i sposobu jej realizacji. Pozwany w niniejszej sprawie wykazał, że samo wydzielenie części nieruchomości do adaptacji na cele mieszkalne i wykonanie związanej z tym inwestycji budowlanej nie nosiło cech bezprawności – odbyło się w oparciu o zatwierdzoną dokumentację budowlaną i pozwolenie na budowę, a wiec kolejne czynności pozwanej jakimi były podjęcie uchwały i jej realizacja miały oparcie w obowiązujących przepisach prawa. Z drugiej strony ciężar wykazania, że faktycznie doszło do naruszenia dóbr osobistych uzasadniającego żądanie zapłaty zadośćuczynienia oraz wykazania, iż doszło u powoda do rozstroju zdrowia spoczywał zgodnie z ogólną zasadą z art. 6 k.c. na powodzie. Okoliczności tych powód nie wykazał, nie podejmował zresztą w toku postępowania nawet próby ich wykazania, pomimo pouczenia o obowiązku i sposobach dowodzenia udzielonego mu na rozprawie w dniu 6 lipca 2017r. W tych warunkach żądanie zapłaty zadośćuczynienia podlegało oddaleniu jako niewykazane ani co do zasady ani co do wysokości.

O kosztach Sąd orzekł w oparciu o przepis art. 102 k.p.c., mając na względzie, iż z wypowiedzi powoda na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku wynikało, że nawet uiszczenie zaliczki na biegłego stanowiłoby dla niego poważne obciążenie finansowe, a jednocześnie biorąc pod uwagę, że powód działając w przekonaniu, iż zrealizowana inwestycja zagraża bezpieczeństwu mieszkańców występował nie tylko we własnym interesie ale w jakiej części kierował się również interesem społecznym.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk