Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 kwietnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

po rozpoznaniu w dniu 3 kwietnia 2024 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 148 ¹ § 1 k.p.c.

sprawy z powództwa K. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę nr (...)podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul (...) w W. w dniu 24 sierpnia 2022 r.;

2.  nakazuje pobrać od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 200,00 zł (dwustu złotych 00/100) tytułem uiszczenia opłaty sądowej od pozwu od której powódka była zwolniona.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt: I C 435/22

UZASADNIENIE WYROKU

z 3 kwietnia 2024 r. (k. 181)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 13.09.2022 r. K. K. domagała się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej(...) w W. nr (...) z 24 sierpnia 2022 r. w sprawie doprecyzowania uchwały nr(...) z 19 listopada 2012 r. (pozew k. 3 – 33v).

Powódka wskazała, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa uchwałą nr (...) wyłączyła powódkę ze wszystkich kosztów utrzymania części wspólnych w zakresie instalacji grzewczej i ciepłej wody, również w częściach wspólnych. W ocenie powódki pozwana poprzez podjętą uchwałę usiłuje zmienić wcześniejszą, jednogłośną decyzję Wspólnoty - w sposób nieformalny, nie głosując nad jej uchyleniem a poprzez inne decyzje, w tym zaskarżoną uchwałę. Skoro zaś powódka została wyłączona z partycypacji w kosztach części wspólnych nie ma podstaw aktualnie do nakładania na nią poprzez skarżoną uchwałę uczestniczenia w kosztach remontów instalacji nawet w stopniu proporcjonalnym do posiadanego udziału. Dalej wskazała, iż podjęta uchwała jest sprzeczna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz narusza jej interesy w części dotyczącej rozliczania kosztów części wspólnych. Powódka przy tym powołała się na szereg wcześniejszych postępowań pomiędzy stronami, dotyczących uchwał podejmowanych przez Wspólnotę w podobnej treści i skutkach jak ta, będąca przedmiotem niniejszego postępowania.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa (...) wnosiła o umorzenie postępowania na podstawie art. 355 k.p.c. oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych, ewentualnie gdyby Sąd uznał pozwaną za stronę przegrywającą – o nieobciążanie jej kosztami procesu na zasadzie art. 102 k.p.c. (odpowiedź na pozew k. 169 – 176).

Pozwana wskazała, że po dokonaniu analizy zaskarżonej uchwały Wspólnota stwierdziła, iż jest ona obarczona błędem który uniemożliwia pozostawienie jej w obiegu – uchwała ta miała doprecyzować uchwałę nr (...), nastąpiła natomiast pomyłka w pisowni i w rzeczywistości odnosi się ona w swej treści do uchwały nr (...), dotyczącej udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty. Dyskwalifikuje to zaskarżoną uchwałę i nie pozwala na jej pozostawienie w obiegu prawnym w związku z czym pozwana uchyliła ww. uchwałę. Okoliczność ta stanowi podstawę do umorzenia postępowania bowiem wydanie wyroku w sprawie stało się zbędne. Jako że uchylenie nastąpiło z innych względów niż wskazywane przez powódkę to w ocenie pozwanej strona powodowa powinna ponieść koszty procesu. Pozwana alternatywnie podniosła odstąpienie od obciążania stron kosztami procesu na podstawie art. 102 k.p.c.

W replice na powyższe powódka wskazała, iż podtrzymuje stanowisko zawarte w pozwie i wnosi o wydanie wyroku oraz obciążenia kosztami pozwaną (pismo procesowe k. 180 – 180v). Powódka podniosła, że działania pozwanej odnośnie do niej mają charakter umyślny i nakierowane są na szkodę mniejszościowych właścicieli lokali. Powódka zaznaczyła że wyraziła zgodę na umorzenie postępowań dotyczących sprawozdań finansowych za 2015 i 2016 r. skutkiem czego postępowania dotyczące korekt ww. uchwał pozostają do obecnej chwili zawieszone (sygn. akt III C 909/18 i 908/18). W ocenie powódki pozwana – biorąc pod uwagę istniejące i zakończone procesy pomiędzy nimi – najpewniej podejmie kolejną uchwałę o tożsamej treści lub zbliżonych skutkach, zaś wyrok pozwoli jednoznacznie rozstrzygnąć zawisły spór.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w W. jako właścicielka lokalu nr (...) – we wspólnocie posiada (...) udziałów. Udziały w wymiarze (...) przypadają aktualnie właścicielom lokalu nr (...) zaś w pozostałym zakresie – (...) Miastu (...) W. (bezsporne, listy do głosowania k. 9, 176).

Uchwałą nr (...) ogółu właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ul. (...) z 19 listopada 2012 r. postanowiono, iż z uwagi na to że współwłaścicielka nieruchomości w(...) pani K. K. za zgodą wspólnoty zgodnie z uchwałą nr(...)odłączyła swój lokal mieszkalny nr (...) od zasilania w ciepłą wodę i od centralnego ogrzewania z sieci miejskiej, instalując w to miejsce ogrzewanie gazowe, w związku z powyższym nie obciążać pani K. K. kosztami remontów sieci centralnego ogrzewania i ciepłej wody w budynku (§1 uchwały). Dalej ustalono sposób rozliczenia zaliczki na fundusz remontowy (§2 uchwały) oraz rozliczeniu nakładów poniesionych przez powódkę na remonty co i cw w latach 2009, 2010 i 2011 w terminie do 31 grudnia 2012 r. (§3 uchwały). Uchwałę podjęto jednogłośnie (uchwała nr (...) k. 15 – 15v, uchwała nr (...) k. 14).

Wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z 24 maja 2018 r. III C 1398/16 uchylona została uchwała nr(...) Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w zakresie jej §2 pkt 3 i 4 oraz §3 pkt 4 w których Wspólnota postanowiła, że:

1)  różnica pomiędzy zużyciem wody wykazanym przez wodomierz główny i wodomierze zainstalowane w lokalach i w nieruchomości wspólnej przypada na lokale nieopomiarowane proporcjonalnie do ilości osób zamieszkałych w tych lokalach;

2)  zużycie wody oraz ciepła w nieruchomości wspólnej wykazane przez zainstalowane tam wodomierze i ciepłomierze rozliczane jest na poszczególne lokale w proporcji do udziału w nieruchomości (jako koszt eksploatacji);

3)  w przypadku braku wodomierzy w lokalu należy przyjąć zużycie wody na jedną osobę wynikające z różnicy pomiędzy odczytem licznika głównego a sumą odczytów: liczników w lokalach opomiarowanych w nieruchomości wspólnej (z uwzględnieniem zużycia wody do celów gospodarczych i strat wody spowodowanych awarią instalacji wodnej i c.o.) podzielonej przez sumę osób we wszystkich lokalach nieopomiarowanych (wyrok wraz z uchwałą listą do głosowania k. 7-8, wyrok z uzasadnieniem k. 20 - 24).

Apelacja powódki od powyższego wyroku została odrzucona ze względu na nieprawidłowy zakres zaskarżenia (brak substratu) – wyrok Sądu Okręgowego jest prawomocny (wyrok z 04 września 2020 r. z uzasadnieniem k. 10 – 13).

Przed Sądem Okręgowym w Warszawie zawisły także sprawy III C 909/18 i 908/18 w przedmiocie uchwał Wspólnoty zatwierdzających sprawozdania finansowe za 2015 i 2016 r., pomiędzy stronami toczyły się także oraz toczą liczne procesy dotyczące uchwał podejmowanych przez Wspólnotę (bezsporne - pismo powódki k. 180v).

Pismem z 25 sierpnia 2022 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...)zawiadomiła jej członków o podjęciu w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwały nr (...) w sprawie doprecyzowania uchwały nr (...) z 19 listopada 2012 r. w brzmieniu:

1.  Paragraf 1 uchwały Właścicieli Wspólnoty mieszkaniowej (...) w W. nr (...) z dnia 19 listopada 2012 przyjmuje brzmienie: z uwagi na to, że współwłaścicielka nieruchomości w (...) pani K. K. za zgodą Wspólnoty, zgodnie z uchwałą nr (...), odłączyła swój lokal nr (...) od zasilania w ciepłą wodę i od centralnego ogrzewania z sieci miejskiej, nie obciążać pani K. K. kosztami remontów sieci centralnego ogrzewania i ciepłej wody w budynku. Pani K. K. będzie uczestniczyła w kosztach remontu w ww. instalacji, w częściach wspólnych nieruchomości (...)w W. zgodnie z posiadanym udziałem.

2.  Pozostałe zapisy uchwały nr(...) z 19 listopada 2012 r. nie ulegają zmianie.

3.  Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

4.  Lista z przeprowadzonego głosowania z ujawnionymi gdzie udziałami właścicieli lokali stanowi załącznik do uchwały.”

Za podjęciem uchwały oddano głosów „za” w liczbie (...) udziałów (uchwała k. , korespondencja e-mail k. 18 – 19).

Uchwałą nr (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...) w W. z 15.10.2018 r. odwołał zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz zmienił sposób zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób ż w miejsce zarządu właścicielskiego ustanowiono zarząd powierzony, za głosowało (...) udziałów (uchwała w formie aktu notarialnego k. 173 – 174)

Uchwałą nr (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. z 15.10.2018 r. powierzono Zarząd nieruchomością firmie (...) – za głosowało (...) udziałów, przeciwko (...) (uchwała k. 172).

Uchwałą nr (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w drodze indywidualnego zbierania głosów z dnia 08.08.2023 r. postanowiono o uchyleniu uchwały nr(...) z 24.08.2022 r. – za uchwałą zagłosowało (...) udziałów (k. 175 – 176).

Powyższy san faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy w tym załączonych do pozwu i odpowiedzi na pozew, których autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron a i Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do odmówienia im mocy dowodowej.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Roszczenie powódki zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W pierwszej kolejności należy się odnieść do zachowania terminu zawitego do zaskarżenia przedmiotowej uchwały. W ocenie Sądu, powódka dochowała terminu zawitego do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 1a u.w.l. powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania w dniu 25.08.2022 roku, zatem termin sześciotygodniowy należy liczyć od dnia zawiadomienia powódki o podjęciu uchwały. Z korespondencji złożonej do akt sprawy wynika, że tego samego dnia kiedy została podjęta uchwała zostało także skierowane do powódki zawiadomienie o niej. Skoro zaś powódka wniosła pozew do Sadu Okręgowego 13 września 2022 r. należało uznać iż dokonała tej czynności w terminie, który upływał z dniem 06 października 2022 r.

Jak wskazano już powyżej, zgodnie z treścią cytowanego artykułu istnieją cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali tj. niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź naruszenie interesów właścicieli lokali w inny sposób.

W tym miejscu wskazać należy, że właściciel lokalu może dochodzić uchylenia uchwały również w sytuacji kiedy narusza ona jego interesy bądź też zasady zarządu nieruchomością wspólną. Co istotne o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał zarówno w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

W ocenie Sądu Okręgowego powódka zasadnie podnosiła, że zaskarżona przez nią uchwała narusza jej interesy jako właściciela mniejszościowego oraz jest wprost sprzeczna z uchwałą nr (...), a także jest sprzeczna wewnętrznie pomiędzy zdaniem pierwszym a zdaniem drugim nowego brzmienia zmienianej uchwały, pomijając błąd w numerze zmienianej uchwały, przyznany przez pozwaną w odpowiedzi na pozew.

Skoro bowiem powódka została zwolniona uchwałą nr (...) zdanie pierwsze z kosztów remontów sieci co i cw w budynku (a maiori) to tym bardziej (a właściwie przede wszystkim) jest zwolniona z ponoszenia kosztów tych remontów w części wspólnej (ad minus) – zdanie pierwsze w sposób pełny reguluje zakres zwolnienia powódki zaś drugie nie jest sformułowane jako wprowadzające wyjątek od zwolnienia ogólnego a jest logicznie sprzeczne z pierwszym. Zatem już redakcja brzmienia uchwały zmieniającej jest niepoprawna od strony zasad prawidłowej legislacji.

Ponadto wskazana konstrukcja uchwały nr (...) wprost i prima facie prowadzi do ograniczenia praw słusznie nabytych przez powódkę na podstawie uchwał (...) a następnie (...). Zasadnie w tej mierze powódka powoływała się na jednolite obecnie orzecznictwo wskazujące, że jakkolwiek uchwałom wspólnoty nawet o charakterze normatywnym nie przysługuje atrybut prawomocności materialnej ani formalnej i mogą one być zmieniane i uchylane, to nie dotyczy to uchwał kształtujących indywidualne prawa członków. Jeśli bowiem uchwała stanowi podstawę nabycia przez członka konkretnych praw, nie może być dowolnie zmieniona lub uchylona przez kolejne zgromadzenie a to w myśl konstytucyjnej zasady ochrony praw nabytych. Zakaz ten wprawdzie nie ma charakteru bezwzględnego - oznacza on niemożliwość dowolnej zmiany już podjętych uchwał i nie dotyczy sytuacji gdy zachodziły podstawy prawne uzasadniające jej zmianę (np. bezwzględna nieważność poprzedniej uchwały, okoliczności uzasadniające uchylenie się od skutków wad oświadczenia woli i.t.p.) (por. wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 2001 r. V CKN 532/00).

Powódka za zgodą Wspólnoty odłączyła swój lokal od sieci miejskiej oraz przeprowadziła na swój koszt remont oficyny budynku przy ul. (...) w tym sieci c.o. i c.w. W związku z tym uchwałą Wspólnoty nr (...) została zwolniona z kosztów remontów sieci co. i cw. w budynku – a zatem przede wszystkim w częściach wspólnych – a uiszczone przez nią wcześniej zaliczki zostały rozliczone ze Wspólnotą na zasadach przyjętych w ww. uchwale. Dodanie skarżoną uchwałą nr (...) zdania o tym, że jednak powódka musi ponosić opłaty za remonty tychże sieci w części wspólnej prowadzi wprost do ograniczenia praw przez nią nabytych na podstawie uchwały nr (...) i de facto jest obejściem zakazu uchylania uchwał kształtujących indywidulane prawa właścicielki lokalu nr (...), niezależnie od błędu w zakresie numeracji (wskazano uchwałę nr (...) zamiast nr (...) – przyznane przez pozwaną). Biorąc to pod uwagę powództwo podlegało uwzględnieniu jako oczywiście zasadne.

Pozwana w odpowiedzi na pozew podnosiła zbędność wydania wyroku na podstawie art. 355 k.p.c. ze względu na uchylenie skarżonej uchwały kolejną uchwałą Wspólnoty nr (...) z 08 sierpnia 2023 r. Jednakże w ocenie Sądu stanowisko pozwanej nie zasługiwało na uwzględnienie. W pierwszej kolejności to strona powodowa jest dysponentem procesu a powódka podtrzymała w swoim piśmie procesowym żądanie rozstrzygnięcia orzeczeniem sądowym o zasadności powództwa. Sąd uznał także, że w przedmiotowej sytuacji wyrok w sposób jednoznaczny i definitywny wyeliminuje z obrotu prawnego wadliwą uchwałę, która obowiązywała w okresie pomiędzy jej podjęciem a uchyleniem – a tym samym mogła wygenerować koszty po stronie powódki, która ma interes w tym by wyeliminować jej obowiązywanie również w tym okresie. Podjęta przez Wspólnotę uchwała nr (...) nie stanowiła przedmiotu oceny co do istnienia ewentualnych przesłanek negatywnych dotyczących jej ważności, ponadto jak wskazywano już w rozważaniach powyżej – uchwała taka może zostać w każdym czasie zmieniona, lub podjęta kolejna uchwała o tożsamych skutkach już z prawidłowym odwołaniem w zakresie numeracji. Nie bez znaczenia pozostaje też, że uchwały stanowiące przedmiot postępowań sądowych z powództw K. K. są podejmowane tylko udziałami przysługującymi (...) W., jako członkowi większościowemu. Ze względu też na okoliczność, iż rozliczenia pomiędzy powódką a Wspólnotą są przedmiotem ponadprzeciętnej liczby procesów toczących się przed niniejszym sądem, co świadczy o istotnym konflikcie wewnątrz Wspólnoty, należało uznać, iż nie zachodzą w niniejszej sprawie przesłanki zbędności lub niedopuszczalności orzeczenia w rozumieniu art. 355 k.p.c.

Mając powyższe na względzie na podstawie art. 25 ust. 1 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, w pkt. 1 wyroku Sąd uchylił uchwałę nr (...) z 24 sierpnia 2022 r. Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy (...) w W.. Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji w punkcie 1.

W pkt 2 wyroku, uwzględniając treść art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. i okoliczność, że powódka wygrała sprawę w całości, Sąd nakazał pobranie opłaty od pozwu w wysokości 200 złotych, od której uiszczenia powódka została zwolniona postanowieniem referendarza sądowego z 05.12.2022 r. (k. 156).

Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku pozwanej o nieobciążanie jej kosztami w sprawie ewentualnie o zniesienie kosztów pomiędzy stronami. Sposób skorzystania z zapisu art. 102 k.p.c. jest suwerennym uprawnieniem jurysdykcyjnym orzekającego i od jego oceny należy przesądzenie czy wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadnia odstąpienie, oraz w jakim zakresie, od generalnej zasady obciążenia kosztami procesu strony przegrywającej spór. Podstawę do zastosowania art. 102 k.p.c. stanowią konkretne okoliczności danej sprawy, przekonujące o tym, że w danym przypadku obciążenie strony przegrywającej kosztami procesu na rzecz przeciwnika byłoby niesłuszne i niesprawiedliwe.

Okoliczności ustalone w sprawie niniejszej, dotyczące celowości działania Wspólnoty w stosunku do mniejszościowego jej członka, liczba sporów pomiędzy stronami oraz zakres wadliwości uchwały nr (...) i fakt, że Wspólnota dokonała kontroli brzmienia dopiero na skutek wytoczenia powództwa doprowadziły Sąd Okręgowy do wniosku że w sprawie nie zachodzą podstawy do nieobciążania przegrywającego kosztami procesu – na które składa się tylko poniesiona przez powódkę opłata sadowa od pozwu.

Z powyższych przyczyn orzeczona jak w sentencji w punkcie 2.

Sędzia Piotr Królikowski