Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 czerwca 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Joanna Jank

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 czerwca 2024 r. w G.

sprawy z powództwa M. S. (1) i M. S. (2)

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  Ustala że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G., przy ul. (...), działka nr (...), obręb L., o powierzchni 884 m ², dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą (...), obliczona od udziału wynoszącego 352/10 000 wynosi:

a)  w roku 2022 – 26,58 zł (dwadzieścia sześć złotych i pięćdziesiąt osiem groszy)

b)  w roku 2023 – 126,89 zł (sto dwadzieścia sześć złotych i osiemdziesiąt dziewięć groszy)

c)  począwszy od roku 2024 – 280,36 zł (dwieście osiemdziesiąt złotych i trzydzieści sześć groszy),

II.  zasądza od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwotę 30 zł (trzydzieści złotych z tytułu zwrotu kosztów postępowania).

Sygnatura akt I C 495/23

Uzasadnienie wyroku z dnia 20 czerwca 2024 roku

We wniosku z dnia 8 października 2021r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (SKO) powodowie M. S. (2) i M. S. (1) domagali się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Gminy M. G., oznaczonego jako działka nr (...) o powierzchni 884 m2, położonego w G. przy ulicy (...), jest uzasadniona w niższej wysokości. Zdaniem powodów, wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym będącym podstawą wypowiedzenia opłaty jest zawyżona, co czyni aktualizację opłaty rocznej za w pełni nieuzasadnioną. Zdaniem powodów kwota za 1 m ² powinna wynosić co najwyżej 1200 zł.

(pozew [w:] akta SKO)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i ustalenie wysokości opłaty rocznej w kwocie wskazanej w wypowiedzeniu. W ocenie pozwanego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego została ustalona w prawidłowej wysokości, która odpowiada wartości nieruchomości określonej przez posiadającego uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy, będący podstawą dokonania wypowiedzenia w sposób adekwatny określa wartość nieruchomości, w szczególności cechy charakteryzujące nieruchomość będącą przedmiotem wyceny zostały szczegółowo opisane i zostały wzięte pod uwagę poprzez zastosowanie współczynników korygujących. Rzeczoznawca precyzyjnie opisał przyjęte dla analizowanego rynku cechy wraz z ich oceną, wskazał na zróżnicowanie cenowe działek podobnych w zależności od okoliczności mających wpływ na wartość, a następnie określił wartość nieruchomości z uwzględnieniem współczynników korygujących, co doprowadziło zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do wykazania szacunkowej kwoty, jaką w dniu wyceny można by uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży.

(odpowiedź na pozew k. 31-32)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana Gmina M. G. jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (...) obręb (...) L. o powierzchni 0,0884 ha, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Współużytkownikami wieczystymi tej nieruchomości w udziale 352/10.000 części są powodowie M. S. (2) i M. S. (1) (właściciele lokalu niemieszkalnego – garażu nr (...) o powierzchni 21 m ², z własnością którego prawo współużytkowania wieczystego gruntu jest związane).

(okoliczności bezsporne)

Pismem z dnia 9 września 2021r. Prezydent Miasta G. działając jako organ Gminy M. G. wypowiedział powodom dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego ww. nieruchomości w wysokości 13,29 zł i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 523,24 zł. Zgodnie z treścią wypowiedzenia nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2022r., przy czym w 2022r. płatna miała być w kwocie 26,58 zł, w 2023r. w kwocie 274,91 zł, zaś w 2024r. w pełnej wysokości. Aktualizacja wysokości opłaty rocznej została dokonana w oparciu o operat szacunkowy, wedle którego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości miała wynosić 1.486.472 zł.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 9 września 2021r., operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. R. k. 5)

Nie zgadzając się z wysokością nowej opłaty rocznej, we wniosku z dnia 8 października 2021r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. powodowie domagali się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest uzasadniona w niższej wysokości. Orzeczeniem z dnia 27 lipca 2023r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. orzekło, że obowiązuje dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W dniu 18 sierpnia 2023r. Gmina M. G. wniosła sprzeciw od orzeczenia SKO.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wniosek powodów z dnia 8 października 2021r. [w:] akta SKO, orzeczenie SKO z dnia 27 lipca 2023r. tamże, sprzeciw z dnia 18 sierpnia 2023r. k. 4-4v)

Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 9 września 2021r. wartość rynkowa wyżej opisanej nieruchomości wynosiła 796.480 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości I. O., k. 62-83)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości I. O..

W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do podważania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych powyżej dokumentów. W toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd także nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do wiarygodności wyżej wskazanych dokumentów, w szczególności śladów przerobienia, podrobienia, bądź innej ingerencji. Z tego względu, w ramach swobodnej oceny dowodów, Sąd uznał, że przedłożone do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiają rzeczywisty przebieg postępowania związanego z wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego spornego gruntu.

Za wiarygodny i w pełni przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał również opinię biegłej sądowej I. O.. Sąd miał na uwadze, że opinia została przygotowana przez osobę posiadającą wiedzę fachową z zakresu szacowania wartości nieruchomości oraz duże doświadczenie zawodowe, w tym również procesowe. W ocenie Sądu przedłożona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnętrznie niesprzeczna, a także została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy, które zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Ponadto, biegła logicznie uzasadniła wnioski do jakich doszła, co pozwoliło Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłej i weryfikację prawidłowości wyceny pod kątem obowiązujących przepisów prawa. Nadto, podkreślić należy, iż żadna ze stron nie wniosła zarzutów do opinii biegłej.

Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.). W myśl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zważyć należy, iż ciężar dowodu w zakresie wykazania przesłanek aktualizacji opłaty, również w postępowaniu sądowym, spoczywa na właściwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zob. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postępowania, wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, strona pozwana jedynie częściowo zdołała udowodnić, iż zaistniały podstawy do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, tj. że wartość przedmiotowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej rzeczywiście wzrosła. Zgodnie z operatem szacunkowym, będącym podstawą wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia miała wynosić 1.486.472 zł, natomiast biegła w złożonej w niniejszej sprawie opinii wskazała wartość dużo niższą, tj. 796.480 zł. W ocenie Sądu to właśnie przedstawiona przez biegłą I. O. wycena wartości gruntu dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej winna stanowić podstawę aktualizacji opłaty rocznej. Opinia ta – jak wskazano przy ocenie dowodów – została sporządzona w sposób zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami wykonawczymi do tej ustawy, przy zastosowaniu prawidłowego podejścia i metody wyceny oraz uwzględnieniu istotnych cech różnicujących ceny rynkowe. Zgodnie z przepisami rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Wartość nieruchomości, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W niniejszej sprawie biegła zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Biegła także prawidłowo wybrała metodę porównywania parami, która polega na tym, że porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Biegła w niniejszej sprawie dysponowała czterema nieruchomościami porównawczymi, przeznaczonymi – podobnie jak wyceniana działka na cele mieszkaniowo – usługowe z wykorzystaniem pod garaż, położonych w podobnej lokalizacji, o podobnym stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, o podobnej powierzchni gruntu oraz możliwościach inwestycyjnych. Dobór nieruchomości porównawczych nie budzi żadnych wątpliwości Sądu. Biegła precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, określiła wagę poszczególnych cech, a nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi skorygowała za pomocą właściwych współczynników korygujących. Jak wynika z treści opinii biegła uwzględniła następujące cechy: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa (otoczenie, sąsiedztwo), przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, wielkość gruntu, możliwości inwestycyjne wynikające ze stanu zagospodarowania, ograniczenia lub atrybuty dodatkowe. Biegła również wyjaśniła, dlaczego wartość 1 m ² powierzchni gruntu wycenianej działki kształtuje się poniżej ceny średniej, tłumacząc to lokalizacją szczegółową, możliwościami inwestycyjnymi oraz dość korzystnym przeznaczeniem w planie miejscowym. Powyższy sposób wyceny nieruchomości nie budzi żadnych wątpliwości Sądu w świetle obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy. Podkreślić należy, że również strony nie wniosły żadnych zarzutów do opinii biegłej. Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłą I. O. za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 796.480 zł. Stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, co było bezsporne, wynosiła 1 % wartości gruntu. Zatem wysokość opłaty rocznej za całą nieruchomość kształtowała się na poziomie 7.964,80 zł, a stosownie do udziału powodów wynoszącego 352/10.000 części – 280,36 zł. W odpowiedzi na opinię powodowie wnieśli o ustalenie opłaty w takiej właśnie wysokości.

Zważywszy, że wysokość tak ustalonej opłaty przewyższa ponad dwukrotnie uprzednią opłatę zastosowanie znajdzie art. 77 ust. 2a ww. ustawy w myśl którego w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Stąd też, na podstawie art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, za rok 2022 Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 26,58 zł (2 x 13,29 zł). Za rok 2023 Sąd ustalił opłatę w wysokości 126,89 zł jako stanowiącą połowę nadwyżki z uprzedniego roku (280,36 zł – 26,58 zł = 253,78 zł /2), zaś za rok 2024r. w pełnej wysokości 280,36 zł.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Zważyć należy, iż powodowie domagali się ustalenia opłaty przy przyjęciu stawki za 1 m ² w wysokości 1.200 zł, co dawało wysokość opłaty rocznej na poziomie 373,40 zł. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że wysokość opłaty jest nawet niższa (powodowie wnieśli o ustalenie wysokości w tej niższej wysokości). Stąd należało powodów uznać za stronę wygrywającą niniejszy spór. Na zasądzone koszty składa się opłata sądowa od pozwu w kwocie 30 zł.