Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Rafał Wagner

Protokolant: sekr. sądowy Monika Górczak

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2023 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa Agencji Mienia Wojskowego

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza tytułem kosztów procesu od Agencji Mienia Wojskowego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W. 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 571/23

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym 16 marca 2023 r. Agencja Mienia Wojskowego wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwały numer (...) w sprawie zwiększenia obciążenia właściciela lokalu użytkowego z tytułu współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Powódka domagała się także zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu zarzuciła, że plan gospodarczy nie wykazuje dodatkowych kosztów dotyczących obsługi części wspólnej, odnoszących się do lokalu użytkowego oraz niewykazanie, że korzystanie z lokalu użytkowego powoduje uciążliwości i zwiększone koszty eksploatacji dla pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej (pozew – k. 3-5, dowód nadania – k. 19).

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu. Uzasadniając swoje stanowisko wskazała, że pozwana musi ponosić dodatkowe koszty sprzątania terenów wspólnych i śmietnika w związku ze sposobem korzystania z lokalu użytkowego, w którym podnajemca prowadzi działalność w zakresie odnowy biologicznej i nie segreguje śmieci (odpowiedź na pozew – k. 28-32).

W dalszym toku postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie (protokół rozprawy z 27 listopada 2023 r. (k. 63-64v).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wojskowa Agencja Mieszkaniowa jest właścicielem lokalu użytkowego o powierzchni 249,94 m ^{( 2)} o numerze ewidencyjnym (...) położonego na parterze budynku nr (...) przy ul. (...) w W. (dalej: Lokal). Najemcą Lokalu od lutego 2022 r. jest (...)sp. o.o. (okoliczności niesporne, pismo z 1 lutego 2022 r. – k. 50).

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w W. w drodze indywidualnego zbierania głosów przyjęła w lutym 2023 r. uchwałę nr (...) w sprawie zwiększenia obciążenia właściciela lokalu użytkowego z tytułu współkorzystania z nieruchomości wspólnej. W § 1 uchwały ustalono, że w związku z korzystaniem [z] lokalu użytkowego w sposób powodujący uciążliwości i zwiększone koszty eksploatacji dla pozostałych członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...), Wspólnota uchwala zwiększenie obciążenia z tytułu współkorzystania z nieruchomości wspólnej dla właściciela lokalu użytkowego, znajdującego się na parterze budynku (...) Natomiast w § 2 uchwalono zwiększenie zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną dla właściciela lokalu użytkowego o 0,70 zł/m ^{( 2)} miesięcznie. Za uchwałą głosowało 0,5134 udziałów. Brak było głosów przeciw (uchwała – k. 11).

Powódka o podjęciu uchwały nr (...) została poinformowana mailowo 8 lutego 2023 r. (niesporne, kopia maila – k. 9).

(...) sp. z o.o. podnajęła Lokal w celu prowadzenia działalności w zakresie odnowy biologicznej. Klienci odwiedzający ten lokal o różnych godzinach oraz jego pracownicy, głównie (...), są uciążliwi dla mieszkańców, hałasują, palą papierosy i rozmawiają przez telefon na klatce schodowej, zakłócają porządek. Podnajemca nie segreguje śmieci, które są wyrzucane do najbliższego wolnego kosza. Natomiast stosy pudeł zajmują przestrzeń śmietnika. Skutkuje to tym, że gospodarz domu musi śmieci rozdzielać oraz dodatkowo sprzątać teren. Zwiększone koszty sprzątania terenu, które poniosła Wspólnota wyniosły w okresie od marca do grudnia 2022 r. łącznie 1 500 zł. W ramach prac zleconych w 2022 r. po 150 zł miesięcznie było dodatkowo wypłacane gospodarzowi domu.

Zwiększone wydatki w 2022 r. wykazane zostały rozliczeniu finansowym za rok 2022 i gospodarce finansowej w 2022 roku.

W planie gospodarczo-finansowym na 2023 r. dodatkowe koszty generowane przez Lokal uwzględnione zostały w pozycji Koszty konserwacji, napraw, kontroli budynku.

Ponadto pomiędzy Wspólnotą a najemcą Lokalu powstał spór dotyczący zamontowania, bez zgody Wspólnoty, na elewacji budynku kamery i uszkodzenia klinkierowej ściany parteru.

(zeznania świadka M. P., administratora budynku – k. 63v, zeznania członków zarządu Wspólnoty – k. 64-64v, rozliczenie finansowe za rok 2022 – k. 35 pozycja II.4.d i k. 35v, korespondencja pomiędzy stronami dotycząca zamontowania kamery – k. 44-47, plan gospodarczo-finansowy na rok 2023 – k. 36).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów załączonych przez strony, których wartość dowodowa nie była kwestionowana. Przy czym Sąd pominął część korespondencji załączoną przy odpowiedzi na pozew a dotyczącej obaw Wspólnoty z 2021 r. o to, że w Lokalu prowadzony będzie hostel. Nie miała ona znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, potwierdzała jedynie, że między stronami spór dotyczący sposobu korzystania z Lokalu wykracza poza okres od lutego 2022 r.

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły również spójne, zgodne z dokumentami zeznania świadka – administratora budynku oraz członków zarządu Wspólnoty. Wykazali oni z jakimi uciążliwościami i dodatkowymi wydatkami dla Wspólnoty wiąże się prowadzenie SPA w Lokalu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Podstawę żądania o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej stanowi art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej także: ustawa), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).

Niesporne między stronami było zachowanie ustawowego terminu do wytoczenia powództwa oraz spełnienie przy podejmowaniu uchwały wymogów formalnych.

Wynikające z art. 25 ustawy uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnień współwłaścicieli do sprawowania zarządu. Jednakże skuteczność tego żądania uzależniona jest od wykazania jednej z przesłanek wskazanych w powyższym przepisie. Strona powodowa w uzasadnieniu pozwu wskazała na naruszenie przez uchwałę interesów powódki poprzez wprowadzenie dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu powódki a uchwałami Wspólnoty. Zdaniem powódki uchwała numer (...) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódki, gdyż w sposób nieuzasadniony wprowadza dla powódki obciążenie nie znajdujące poparcia w sytuacji majątkowej Wspólnoty. Jest zarówno z osobistego jak i gospodarczego punktu widzenia dla powódki niekorzystna i ma na celu pokrzywdzenie powódki jako członka wspólnoty. Uchwała stanowi dla powódki zbyt duże, nieuzasadnione obciążenie, które nie znajduje uzasadnienia w sposobie korzystania z nieruchomości.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Pozwana Wspólnota argumentując konieczność podjęcia zaskarżonej uchwały wskazywała zarówno na wzrost uciążliwości dla lokali mieszkalnych w związku z aktualnym, od lutego 2022 r. sposobem korzystania z Lokalu, jak i podnosiła, że ponosi dodatkowe koszty związane z działalnością w zakresie odnowy biologicznej w budynku. O ile pierwsza część argumentacji nie miała bezpośredniego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, to druga przemawiała za zasadnością podjęcia zaskarżonej uchwały.

Funkcją art. 12 ust. 3 ustawy jest kompensacja przez właściciela lokalu użytkowego wzrostu nakładów finansowych na nieruchomość wspólną. W sytuacji, gdy korzystanie z jednego lokalu powoduje, że wzrasta suma wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością wspólną, zwiększenie kosztów obciążających ten lokal jest bez wątpienia uzasadnione. Brak jest natomiast podstaw jurydycznych, czy też aksjologicznych, które usprawiedliwiałyby większe obciążenie lokali użytkowych w przypadku, gdy korzystanie z nich – jakkolwiek może jawić się jako uciążliwe – w żaden sposób nie jest powiązane ze zwiększeniem finansowych ciężarów wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku podwyższenie zakresu partycypacji w wydatkach i ciężarach wobec właściciela lokalu użytkowego nie spełniałoby wspomnianej funkcji kompensacyjnej. Wobec kompensacyjnego charakteru zwiększenia obciążeń, wzrost kosztów należy rozumieć szeroko. Uzasadnieniem dla modyfikacji zasad partycypacji w wydatkach i ciężarach byłby zatem nie tylko faktyczny wzrost nakładów finansowych na nieruchomość wspólną, lecz również potencjalne zwiększenie wydatków i ciężarów wspólnoty związanych z nieruchomością wspólną. To potencjalne zwiększenie kosztów może zachodzić w przypadku zintensyfikowanej eksploatacji elementów nieruchomości wspólnej przez właściciela lokalu użytkowego lub klientów korzystających z usług znajdujących się w tym lokalu (por. Ustawa o własności lokali. Komentarz, red. serii K. Osajda, red. tomu B. Lackoroński, Warszawa 2022, Legalis, komentarz do art. 12).

Niesporne między stronami było, że uzasadnieniem zwiększenia obciążeń dla lokalu użytkowego mogą być nie tylko zachowania jego właściciela, lecz także podmiotów, które zajmują lokal na podstawie umowy zawartej z właścicielem (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 19 września 2014 r., I ACa 837/14, Legalis).

W ocenie Sądu argumentacja strony powodowej jest nieuzasadniona. Miesięcznie podwyższenie opłaty na podstawie uchwały nr (...) o 70 groszy za metr kwadratowy za Lokal powódki daje dodatkowy miesięczny dochód Wspólnocie w wysokości 174,96 zł (rocznie 2 099,52 zł). Jednocześnie bezpośredni wzrost wydatków Wspólnoty wyniósł miesięcznie 150 zł w 2022 r. z uwagi na konieczność podwyższenia wynagrodzenia dla gospodarza domu. Uwzględniając dodatkowo potencjalne zwiększenie wydatków i ciężarów wspólnoty związanych z przebywaniem na terenie części wspólnych nieruchomości licznych klientów Lokalu i jego pracowników oraz sposób korzystania z samego Lokalu, w tym zamontowanie kamery z jednoczesnym uszkodzeniem ściany budynku, a także ogólny wzrost w kolejnych miesiącach cen towarów i usług wynikający z inflacji, uzasadnione było, w ocenie Sądu, przyjęcie podwyższonej opłaty także o niespełna 25 zł ponad kwotę 150 zł.

Oczywiście skutkiem przyjęcia zaskarżonej uchwały jest zwiększenie obciążeń finansowych powódki, ale znajduje ono swoje uzasadnienie prawne (art. 12 ust. 3 ustawy) i jest adekwatne do wzrostu obciążeń spowodowanych sposobem korzystania z Lokalu.

Odnosząc się do argumentu powódki dotyczącego niewykazania w planie gospodarczym na 2022 r. dodatkowych wydatków związanych z Lokalem wskazać należy, że plan gospodarczy stanowi jedynie pewne założenie do realizacji przez wspólnotę na kolejny rok. Nie kreuje on żadnych obowiązków dla właścicieli lokali, stanowiąc jedynie zestawienie przewidywanych przychodów wspólnoty i przewidywanych wydatków na dany rok kalendarzowy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 września 2013 r., I ACa 563/13). Plan gospodarczy na 2022 r. przygotowywany był przed przyjęciem w lutym 2023 r. uchwały nr (...), a wydatek ten pojawił się w rozliczeniu gospodarki finansowej Wspólnoty w 2022 r. pod pozycją „dodatkowe sprzątanie terenu” (k. 35v). W planie gospodarczym na 2023 r. uwzględnione zostały dodatkowe dochody Wspólnoty z Lokalu. Samo umieszczenie dodatkowych wydatków generowanych przez podnajemcę Lokalu w pozycji dotyczącej prac remontowych, a nie wydatków na koszty zarządu nieruchomością (k. 36) nie może wpływać na ocenę zasadności pozwu, w sytuacji, w której w toku postępowania dowodowego pozwana wykazała wzrost wydatków związanych ze sposobem korzystania z Lokalu.

Wobec stwierdzenia, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd oddalił powództwo (pkt I wyroku).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 i 108 k.p.c. Na przedmiotowe koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej - 360 zł (§ 20 w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie - w brzmieniu obowiązującym na dzień wniesienia pozwu) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.