Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 sierpnia 2023 r.

Sąd Rejonowy w Rybniku I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: asesor sądowy I. Ś.

Protokolant: protokolant sądowy M. Z.

po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2023 r. w Rybniku

na rozprawie

sprawy z powództwa Fundusz (...) S.A. z siedzibą w W.

przeciwko B. N.

o przywrócenie stanu zgodnego z prawem

nakazuje pozwanej B. N., aby udostępniła budynek mieszkalny położony w R. przy ulicy (...) celem przeprowadzenia przez stronę powodową Fundusz (...) S.A. z siedzibą w W., za pośrednictwem uprawnionych do tego osób, posiadających wymagalne uprawnienia okresowej kontroli instalacji elektrycznej, instalacji wentylacyjnej (kominowej) budynku oraz kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu w terminie 30 dni od daty uprawomocnienia się orzeczenia;

zasądza od pozwanej B. N. na rzecz powódki Funduszu (...) S.A. z siedzibą w W. kwotę 137,00 zł (sto trzydzieści siedem złotych 00/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, z tytułu zwrotu kosztów procesu.

asesor sądowy

Sygn. akt I C 680/23

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 30 sierpnia 2023 roku

Pozwem z dnia 24 maja 2023 roku powódka Fundusz (...) S.A. z siedzibą w W. wniosła o nakazanie pozwanej B. N. wykonanie obowiązku udostępnienia budynku mieszkalnego położonego w R. przy ulicy (...) celem przeprowadzenia przez stronę powodową przeglądu instalacji elektrycznej, instalacji wentylacyjnej (kominowej) w tym budynku oraz kontroli stanu technicznego
i przydatności użytkowania obiektu budowlanego w terminie 30 dni od daty uprawomocnienia się wyroku. Nadto strona powodowa żądała zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielem budynku na podstawie umowy renty odpłatnej zawartej z pozwaną, na mocy której odpłatnie i dożywotnio zamieszkuje przedmiotowy budynek. Powódka wielokrotnie zwracała się do pozwanej
o udostępnienie budynku w celu przeprowadzenia przeglądów kominowych (spalinowych
i wentylacyjnych), ale pozwana nie wyraziła na to zgody i nie udostępniła powódce nieruchomości. Powódka wskazała, że jako właściciel nieruchomości ma obowiązek przeprowadzenia okresowych przeglądów instalacji (k. 3-6).

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że nie dopuszcza powódki do budynku, ponieważ obawia się ona o swoje bezpieczeństwo. Nadto wskazała, że w dniu 1 sierpnia 2022 roku została przeprowadzona kontrola przewodów kominowych dymowych – spalinowych i wentylacyjnych w przedmiotowym budynku (k. 55-56).

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

W dniu 26 marca 2013 roku B. N. na postawie umowy renty odpłatnej przeniosła własność nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...), składającej się z działki (...), objętej księgą wieczystą (...) na rzecz Funduszu (...) S.A. z siedzibą w W.. Spółka w zamian
za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązała się do spełnienia powtarzających się co miesiąc świadczeń w pieniądzu w wysokości 346,23 złotych tzw. dożywotniej renty. Zgodnie z § 4 umowy Spółka ustanowiła na rzecz B. N. odpłatną i dożywotnią służebność osobistą mieszkania na ww. nieruchomości. Spółka miała ponosić bieżące koszty eksploatacji nieruchomości tj. wyłącznie opłacania podatku od nieruchomości, natomiast uprawniona miała ponosić wszelkie pozostałe koszty bieżącej eksploatacji powyższej nieruchomości.

(dowód: akt notarialny k. 15-20, wydruk elektronicznych ksiąg wieczystych k. 21-25)

W dniu 28 września 2018 roku Fundusz (...) z siedzibą w W. została przejęta przez Fundusz (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W..

(dowód: KRS powódki k. 10-14)

Pismem z dnia 13 stycznia 2022 roku powódka wezwała pozwaną do udostępnienia
do dnia 31 stycznia 2022 roku budynku położonego przy ulicy (...)
w R. celem przeprowadzenia przeglądu instalacji gazowej i wentylacyjnej w tym budynku.

(dowód: wezwanie k. 26, k. 68-69, potwierdzenia nadania k. 27)

Pismem z dnia 25 stycznia 2022 roku pozwana poinformowała powódkę, że umowa
o dostawę gazu o nr GZ/HZ- (...) dla budynku położonego przy ulicy (...) w R. została rozwiązana.

(dowód: pismo pozwanej k. 29, polecenie monterskie k. 29v., k. 67, pismo (...) k. 30, k. 66)

Pismem z dnia 3 marca 2022 roku powódka poinformowała pozwaną o konieczności dokonania kontroli przewodów wentylacyjnych w zamieszkiwanym przez nią budynku. Wskazała, że kontrola ma na celu zapewnić pozwanej bezpieczeństwo, a jej koszty przeprowadzonej kontroli poniesie powódka. Jednocześnie poinformowała, że pozwana może sama zlecić przeprowadzenie takiej kontroli, a protokoły (sporządzone przez uprawnione do tego podmiotu) może przesłać powódce. Pozwana nie udostępniła budynku.

(dowód: pismo powódki k. 31, potwierdzenie nadania k. 32-33, pismo pozwanej k. 34)

Pismem z dnia 20 lipca 2022 roku powódka ponownie wezwała do udostępnienia budynku położonego przy ulicy (...) w R. celem przeprowadzenia przeglądu instalacji gazowej i wentylacyjnej w tym budynku.

(dowód: wezwanie powódki k. 35-36 k. 62-64, potwierdzenie nadania k. 37-38)

W dniu 1 sierpnia 2022 roku została przeprowadzona kontrola przewodów kominowych dymowych – spalinowych i wentylacyjnych łącznie z urządzeniami mającymi bezpośredni związek z kominami w budynku położonym w R. przy ulicy (...). W wyniku kontroli ustalono, że przewody kominowe oraz elementy urządzeń kominowych odpowiadają przepisom. Wykonane konstrukcje i elementy mieszczą się
w obowiązujących normach. Kontrola wentylacyjna została przeprowadzona przez kominiarza wybranego przez pozwaną.

(dowód: protokół nr (...) k. 39, k. 65)

Pismem z dnia 22 sierpnia 2022 roku powódka poinformowała pozwaną, że
do wykonania został jeszcze przegląd budowlany (mający na celu sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego) i przegląd elektryczny. Oba przeglądy powinny być wykonywane raz na 5 lat. W związku z tym powódka zwróciła się z prośbą o udostępnienia budynku, ewentualnie wskazała, że może przesłać pozwanej listę współpracujących podmiotów, które wykonają takie przeglądy, a pozwana sama dokona ich wyboru. Wskazano, że ww. przeglądy zostaną wykonane na koszt powódki.

(dowód: pismo powódki k. 40, potwierdzenie nadania k. 41-42)

Pismem z dnia 26 kwietnia 2023 roku powódka wezwała pozwaną do udostępnienia budynku mieszkalnego w dniu 17 maja 2023 roku celem przeprowadzenia przeglądu instalacji elektrycznej oraz przeglądu technicznego pięcioletniego budynku.

(dowód: wezwanie k. 43, potwierdzenie nadania k. 44-45)

W dniu 5 maja 2023 roku pozwana wskazała, że w dniu 17 maja 2023 roku przeglądy instalacji będą niemożliwe do przeprowadzenia z uwagi na jej nieobecność. Wskazała, że nie wyraża zgodny na wejście na jej nieruchomość pod jej nieobecność we wskazanym przez powódkę terminie.

(dowód: pismo pozwanej k. 46)

Pracownik powódki D. D. odpowiada za nadzór nad aktualnymi przeglądami na nieruchomościach stanowiących własność powódki. Do jego zadań należy kontakt z klientami celem ustalenia dogodnego terminu na wykonanie niezbędnych przeglądów oraz umawianie wykonawców. Kontaktował się z pozwaną, jednak ta nie udostępniła nieruchomości.

Przegląd wentylacyjny musi być przeprowadzany co roku, a elektryczny i budowlany raz na 5 lat. Przegląd wentylacyjny trwa od pół godziny do maksymalnie jednej godziny, przegląd elektryczny trwa nieco dłużej ponieważ trzeba sprawdzić wszystkie gniazdka. Przeglądy te niezwykle ważne by nie powstały zwarcia. Zdarzają się sytuacje, że budynek wymaga podjęcia doraźnego działania by nie uległ zawaleniu. Na nieruchomości, którą zamieszkuje pozwana nie ma konieczności wykonania kontroli instalacji gazowej, ponieważ umowa na dostarczanie gazu do powyższej nieruchomości została rozwiązana.

(dowód: zeznanie świadka D. D. k. 83v.)

Pozwana rozpytała swoich sąsiadów i nikt nie słyszał by takie przeglądy budowalne były wymagane. Nie udostępniła powódce nieruchomości, ponieważ mieszka sama i bała się kradzieży.

Pozwana do dnia dzisiejszego nie udostępniła powódce lokalu do przeprowadzenia niezbędnych kontroli, ani nie wykonała ich we własnym zakresie.

(dowód: przesłuchanie pozwanej k. 83v.-84)

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o wymienione powyżej dokumenty, których nie kwestionowała żadna ze stron, a nie było podstaw, by podważać ich wiarygodność z urzędu. Na wiarę zasługiwały również zeznania pozwanej oraz zeznania świadka D. D., które w zasadniczej części się pokrywały z pozostałym materiałem dowodowym znajdującym się w aktach postępowania.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w całości.

Roszczenie powódki oparte jest na art. 222 § 1 k.c., który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba
że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Podkreśla się przy tym, że roszczenie windykacyjne wynika z prawa własności i jest z nim ściśle związane. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na doprowadzeniu
do sytuacji, w której właścicielowi zostaje przywrócona możliwość niezakłóconego korzystania ze swojego prawa, w granicach przewidzianych w art. 140 k.c. Chodzi zatem
o usunięcie bezprawnych wpływów w sferę wyłącznych uprawnień właściciela (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2009 r., II CSK 461/08). Polega to bądź na zaprzestaniu działań naruszających cudze prawo, bądź na podjęciu pewnych pozytywnych działań.

Bezspornym w niniejszej sprawie był fakt, że powódka jest właścicielem nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...), natomiast pozwanej B. N. przysługuje służebność mieszkania na przedmiotowej nieruchomości powódki.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że to na powódce jako właścicielu ciążył obowiązek wykonania okresowych kontroli, który wynikał wprost z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z 7 lipca 1994 prawo budowlane (Dz. U. 2013.1409 j.t.). Zgodnie z powyższym obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych
i wentylacyjnych).

Podkreślenia wymaga, że obowiązek dokonywania przeglądów służy głównie bezpieczeństwu osób zamieszkujących budynek tj. pozwanej. Sąd zwrócił uwagę na fakt,
iż pozwana wskazała, że we własnym zakresie zleciła uprawnionej do tego osobie, która dokonała stosownego przeglądu kominowego w dniu 1 sierpnia 2022 roku, jednak zauważyć należy, że od tej kontroli upłynął już rok, więc kontrola ta nie jest już ważna i na nowo zaktualizował się obowiązek jej wykonania. Natomiast w zakresie instalacji gazowej, nie było konieczne wykonania kontroli, ponieważ umowa na dostarczanie gazu do powyższej nieruchomości została rozwiązana.

Kolejno właściciel budynku jest zobowiązany do wykonania okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia okresowej, kontrola
ta powinna być przeprowadzana co najmniej raz na 5 lat. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 prawo budowlane (Dz. U. 2013.1409 j.t.)).

Z powyższych regulacji prawnych wynika obowiązek po stronie powodowej przeprowadzania okresowych przeglądów instalacji gazowych, elektrycznych, stanu technicznego budynku oraz przewodów kominowych, jak również obowiązek pozwanej B. N. udostępnienia nieruchomości na ten cel. Pozwana nie udostępniła lokali pomimo pisemnych próśb o udostępnienie budynku. Ponadto powódka rozumiejąc nieufność pozwanej zaproponowała by pozwana sama we własnym zakresie wybrała firmy, które jej zdaniem są odpowiednie do przeprowadzenia kontroli, a następnie powódka pokryje wszelkie koszty tych kontroli. Mimo tego pozwana nie wykonała kontroli stanu technicznego budynku i kontroli instalacji elektrycznej. Nie wykonała także aktualnej kontroli wentylacji.

Na marginesie należy dodać, że w ocenie Sądu nie budził wątpliwości zamiar strony powodowej przeprowadzenia kontroli okresowej w postaci przeglądu instalacji elektrycznej, stanu technicznego budynku oraz przewodów kominowych w budynku stanowiącym jego własność. Wskazuje na to chociażby sama treść pozwu, ale również treść pism kierowanych do pozwanej. Bezpodstawne są twierdzenia pozwanej, iż strona powodowa ma inny zamiar,
a zachowanie pracowników powódki jest nieuczciwe. Strona powodowa dążyła do działania zgodnie z literą prawa w zakresie spełnienia obowiązków wynikających z prawa budowlanego oraz zapewnienia pozwanej bezpieczeństwa. Dodatkowo wskazać należy,
iż pozwana nie wykazała jakoby w rzeczywistości intencji powódki były inne, bądź miały charakter przestępczy. Sama okoliczność, iż do pozwanej dzwoniły różne osoby, bądź ta sama osoba z różnych numerów nie ma żadnego znaczenia dla wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Dodatkowo należy wskazać, iż zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. po zamknięciu rozprawy sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Pomimo uprzedniego wzywania przez powódkę, doręczenia pozwu w dniu 6 lipca 2023 roku, a także okresu do dnia rozprawy tj. 30 sierpnia 2023 roku, na uprzednio co najmniej dwóch wezwań do udostępnienia lokali celem wykonania kontroli pozwana nie wykonała przeglądów, do których była wzywana. Sama okoliczność deklaracji ich wykonania nie jest wystarczająca mając na uwadze dotychczasowe postępowanie pozwanej. Brak współdziałania pozwanej z powódką może nie tylko narazić powódkę na starty finansowe w przypadku nałożenia kary ale także na odpowiedzialność karną, bądź odszkodowawczą w przypadku gdyby brak wykonania niezbędnych kontroli przewidzianych prawem zagroził życiu lub zdrowiu pozwanej. Obecna postawa pozwanej pozwala wyłącznie na przyjęcie, iż do końca roku nie zostaną wykonane niezbędne kontrole instalacji oraz stanu technicznego budynku.

Nie może być też okolicznością usprawiedliwiającą fakt, że pozwana nie wiedziała
o konieczności przeprowadzenia owych kontroli. Kwestie te regulowane są bezpośrednio przez przepisy prawa.

Mając na względzie powyższe ustalenia i oparte na nich rozważania, powództwo jako uzasadnione podlegało uwzględnieniu, o czym orzeczono jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie
z treścią którego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Stroną przegrywającą sprawę jest pozwana, a zatem winna zwrócić powódce poniesione przez nią koszty procesu, które obejmują opłatę od pozwu w kwocie 30,00 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika powódki ustalone zgodnie z § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie na kwotę 90,00 złotych oraz opłatę skarbową od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17,00 złotych.

asesor sądowy I. Ś.

Sygn. akt I C 680/23

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)

(...)

R., (...)

asesor sądowy I. Ś.