Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 września 2020 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 3 września 2020 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w Z.

przeciwko(...) ulicy (...) w G.

o uchylenie uchwały

1)  oddala powództwo;

2)  zasądza od powoda (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w Z. na rzecz pozwanej (...) ulicy (...) w G. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

Sygnatura akt I C 7/20

UZASADNIENIE

Powódka wniosła o uchylenie uchwały (...) ul. (...) w G. numer (...) z dnia 6 listopada 2019r. w sprawie zwiększenia wysokości zaliczki na fundusz remontowy. Uzasadniając roszczenie powódka podniosła, że uchwała jest sprzeczna z planem remontów, zasadami gospodarki oraz przepisem art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Określa cel wydatkowania funduszy inny niż przeprowadzenie remontu i nieprecyzyjnie wskazuje sposób wydatkowania środków. W tej sytuacji wydatkowanie środków przez podmiot sprawujący zarząd będzie przekroczeniem zasad określonych w art. 22 ust 3 u.w.l . jako dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd. Do pozwu załączono uchwałę z dnia 27 marca 2019r, z której wynika, że w roku 2019 nie planuje się remontów części wspólnych nieruchomości finansowanych z funduszu remontowego.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła, że budynek obarczony jest szeregiem wad wykonawczych. Wywodziła, że cel na który zebrane na skutek uchwały fundusze maja być wydatkowane został w uchwale wskazany. Podjęcie uchwały poprzedziła kalkulacja kosztów utrzymania nieruchomości, w tym wydatków poniesionych już przez Wspólnotę na prace remontowe. Wszystkie te wydatki mieszczą się w zakresie przeznaczenia funduszu remontowego i dokonywane są zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

Sąd ustalił i zważył co następuje:

Powódka jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), a zarazem deweloperem, który wystawił budynki na tej nieruchomości i sukcesywnie dokonuje sprzedaży kolejnych lokali mieszkalnych.

Budynek jest dotknięty szeregiem wad wykonawczych wymagających naprawy, z których najpoważniejszą jest przeciekanie wód opadowych przez stropy i ściany garażu podziemnego usytuowanego w budynku. Na zlecenie pozwanej w sierpniu 2020r. sporządzona została opinia budowlana szczegółowo te wady opisująca (opinia techniczno – budowlana k. 88 ), uzupełniona następnie informacją uzyskaną na drodze przeprowadzonych badań i odkrywek (k. 99) oraz protokołem z kontroli usunięcia wad (k. 100,101). Z protokółów kontroli datowanych na 17 stycznia 2020r. wynika, że nadal istnieją wady wymagające napraw.

Niezależnie od tego w roku 2019 doszło o szeregu nieprzewidzianych awarii dotyczących m.in. instalacji elektrycznej, bramy przesuwnej, windy, przewodów wentylacyjnych. Koszty kontroli i napraw z tym związanych były pokrywane w niektórych wypadkach przez powódkę jako dewelopera, zaś w niektórych przez pozwaną (zestawienie awarii k. 85).

Przed podjęciem zaskarżonej uchwały administrator pozwanej ((...) R. M.) oraz zarząd przygotowali szacunkową kalkulację kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej na rok 2020. Dokument datowany jest na 15 października 2019r. Oprócz symulacji kosztów bieżącej eksploatacji nieruchomości przygotowano zestawienie poniesionych już kosztów związanych z występującymi w nieruchomości wadami i awariami, a także zestawienie wydatków planowanych, opisując wysokość wydatków już poniesionych i planowanych, wysokość wpływów na fundusz remontowy, niedobory środków na funduszu remontowym i wysokość zaliczki od 1 grudnia 2019r. (kalkulacja k. 83,84).

Zaskarżoną uchwałą z dnia 6 listopada 2019r. członkowie wspólnoty wyrazili zgodę na czasowe zwiększenie zaliczki na fundusz remontowy z dniem 1 grudnia 2019r. z 0,50 zł/m ² do 3,50 zł/m ² miesięcznie na okres pięciu miesięcy do 30 kwietnia 2020r.. Z treści uchwały wynika, że zwiększenie zaliczki na fundusz jest spowodowane koniecznością poniesienia przez Wspólnotę dodatkowych kosztów w celu podjęcia zgodnych z prawem działań polegających na egzekwowaniu od dewelopera (...) Spółka z o.o. niezwłocznych i niezbędnych prac w celu usunięcia wad budowlanych oraz poprawy stanu technicznego budynku. Uchwała uzyskała 50,09 % głosów za, przy czym jeden ze współwłaścicieli nie oddał głosu. Przeciw głosowała powódka posiadająca 44,49 % udziału w nieruchomości wspólnej (uchwała z opisem wyników głosowania k. 18).

Ze sporządzonych przez administratora pozwanej zestawień wydatków wynika, że koszty dokonywanych kontroli i usuwania awarii za okres od stycznia 2019r. do 20 stycznia 2020r. wynosiły łącznie 12.282 zł i zostały pokryte w części przez powódkę, a w części przez pozwaną .

Z przygotowanego przez administratora zestawienia wydatków jakie miały być finansowane z funduszu remontowego w okresie od kwietnia do 31 grudnia 2019r (a więc już w okresie obowiązywania spornej uchwały) wynika, że wydatki związane z pomiarem wilgotności przegród budowlanych, uzyskaniem opinii technicznej, badaniem przepuszczalności wody przez beton, wykonaniem wykopów kontrolnych, opracowaniem raportu i obsługą prawną wnosiły łącznie 10.879,10 i obciążyły pozwaną. Przewidywane wpływy na fundusz remontowy w tym okresie, przy uwzględnieniu spornej uchwały to 6662,10 zł, przy czym powódka zalegała na kwotę 2292,60. Wynika z tego, że środki pobrane przez Wspólnotę nie wystarczyły na pokrycie wydatków - brakło 6.509,60 zł (zestawienie k. 87).

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dowody z dokumentów, uznając przeprowadzone postępowanie dowodowe za wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ciężar wykazania istnienia okoliczności przewidzianych w art. 25 u.w.l. spoczywa na stronie powodowej.

Podnoszone przez powoje argumenty w świetle dotychczas przedstawionych przez pozwaną dowodów okazały się nietrafne. Nie ma podstaw aby wywodzić, iż członkowie Wspólnoty podejmując w marcu 2019r uchwałę o braku planów remontowych na rok 2019 wykluczyli takie plany na kolejne lata. Brak planu remontowego nie wyklucza również wydatkowania środków z funduszu remontowego zgodnie z ich przeznaczeniem tj. na remonty i naprawy w nieruchomości wspólnej. Taka sytuacja miała miejsce w realiach niniejszej sprawy – mimo braku planu remontowego okazało się, że budynek wymaga napraw i remontów, a także bieżącego usuwania drobnych awarii. Środki na te cele wydatkowane były z funduszu remontowego i znacznie przekroczyły zasoby tego funduszu.

Zarzut dotyczący sprzeczności uchwały z treścią art. 22 ust 3 u.w.l. nie został wykazany. Zaskarżona uchwał określa ramowo cele na jakie mają być gromadzone środki na funduszu remontowym. Ustawa nie wymaga aby podwyższenie tzw. zaliczki na fundusz remontowy wymagało jednoczesnego, precyzyjnego określenia sposobu spożytkowania uzyskanych w ten sposób środków. Okoliczność, że zaskarżona uchwała nie określa ściśle sposobu wydatkowania pozyskanych z zaliczki środków nie oznacza automatycznie, że podmiot wykonujący zarząd Wspólnotą może nimi dysponować dowolnie. Takiego upoważnienia uchwała nie zawiera, a wszelkie domniemania, że tak będzie mają charakter hipotetyczny. Nie ma przeszkód aby po zgromadzeniu środków członkowie wspólnoty w drodze kolejnej uchwały podjęli decyzję o szczegółowym ich przeznaczeniu.

Zauważyć też trzeba, że środki gromadzone na funduszu remontowym mogą być przeznaczane na szeroko rozumiane działania zmierzające do zachowania nieruchomości wspólnej należytym stanie, a nie tylko fizyczne wykonywanie prac remontowych. W ramach środków zgromadzonych na funduszu remontowym wspólnoty mogą finansować np. przygotowanie dokumentacji projektowej czy powykonawczej, opracowanie niezbędnych opinii i ekspertyz itp. Nie jest przy tym sytuacją nadzwyczajną i niespotykaną, iż w chwili gromadzenia funduszy dokładny sposób ich wydatkowania jeszcze nie jest znany, szczególnie jeżeli rozplanowanie wydatków i ustalenie ich zakresu wymaga zasięgnięcia dodatkowych wiadomości. Również z tego punktu widzenia nie można przypisać zaskarżonej uchwale cechy niezgodności z prawem lub zasadami zarządu nieruchomością wspólną. Wydatki jakie mają być finansowane z funduszu remontowego w niniejszej sprawie ściśle wiążą się z zachowaniem odpowiedniego stanu technicznego nieruchomości wspólnej, a więc w całości zawierają się w celach, dla których środki na funduszu remontowym są gromadzone. Okoliczności sprawy nie wskazują, aby decyzja o podwyższeniu stawki na fundusz remontowy miała charakter pochopny i nieprzemyślany. Poprzedzona była stwierdzeniem, że wydatki konieczne dla utrzymania nieruchomości wspólnej w odpowiednim stanie przewyższają sumę wpływów na fundusz remontowy i dokonaniem stosownej kalkulacji pozwalającej ocenić potrzebę i zakres zwiększenia stawki. Działanie te nie pozostają w sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną i poprzedzone były uzyskaniem specjalistycznych opinii co do istnienia wad budowlanych i konieczności ich naprawy. Nie naszą cech pokrzywdzenia poszczególnych członków Wspólnoty, ani obiektywnego naruszenia ich interesów. Jak wskazano wyżej Sąd nie dopatrzył się również sprzeczności zaskarżonej uchwały z prawem.

W tych warunkach powództwo podlegało oddaleniu, a o kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 98 k.p.c.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk