Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 07 lutego 2024 r.

Sąd Rejonowy w Szczytnie, I Wydział Cywilny,

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 07 lutego 2024 r. w Szczytnie na rozprawie

sprawy z powództwa D. G. i W. N.

przeciwko O. S.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej O. S. na rzecz powodów W. N. i D. G. kwotę 1.500 (tysiąc pięćset) złotych, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 lutego 2023 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w zakresie żądania solidarnego spełnienia świadczenia;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów, tytułem zwrotu kosztów procesu, kwotę 100 (sto) złotych , wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 749/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 07 lutego 2024 r.

Powodowie W. N. i D. G., po sprecyzowaniu żądania, wnieśli o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz solidarnie, kwoty 1.500 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 lutego 2023 roku do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu wskazali, że z pozwaną łączyła ich umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). W chwili zawarcia umowy pozwana otrzymała od nich kwotę 1.500 złotych, tytułem kaucji. Powodowie zamieszkiwali w lokalu do dnia 31 grudnia 2022 r. Przed wyprowadzką wymienieni odkurzyli mieszkanie, pomalowali ściany w lokalu, posprzątali też mieszkanie ze wszystkich swoich rzeczy. W dniu odbioru mieszkania pozwana nie zgłaszała im jakichkolwiek zastrzeżeń, jak również nie wskazywała na jakiekolwiek zaległości w zakresie opłat dodatkowych za media. Mimo upływu ustawowego miesięcznego terminu, kaucja nie została ona zwrócona powodom.

Nakazem zapłaty z dnia 01 września 2023 r. Sąd Rejonowy w Szczytnie uwzględnił powództwo w całości.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu swego stanowiska podniosła, że w związku z zapisami umowy łączącej strony, obowiązywała ona pierwotnie na okres do 30 listopada 2021 r., a wobec braku jej wypowiedzenia, uległa automatycznemu przedłużeniu na okres kolejnego roku. Pozwana wskazała na treść § 10 ust. 3 umowy, zgodnie z którym „kaucja nie podlega zwrotowi w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy”. Powodowie rozwiązali umowę znacznie przedwcześnie, mając na uwadze fakt, że doszło do jej przedłużenia na dalszy rok. Ponadto pozwana podniosła, że powodowie nie uregulowali wszystkich opłat, do których uiszczenia byli obowiązani. Jak wynika z zestawienia rozliczenia wody, nie uregulowali kwoty 149 złotych. Na dzień sporządzenia sprzeciwu nie zostały wystawione rozliczenia za zużyte jednostki ciepła. Ostatecznie pozwana stwierdziła, że powodowie pozostawili lokal w nieodpowiednim stanie technicznym. Po opuszczeniu przez nich lokalu, na ścianach znajdowały się liczne pajęczyny i zabrudzenia ścian, pęknięcia przy suficie, zabrudzenia podłóg, brud pod pralką, skarpety za kaloryferem, kurz na żyrandolach i karniszach. Pozwana poniosła z tego tytułu wydatki w wysokości 800 złotych. Ponadto musi ponieść koszt wymiany podgrzewacza wody w wysokości 1.500 złotych, który po wyprowadzce powodów wymagał wymiany.

Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z art. 505 ⁸ § 4 k.p.c., w sprawach, w których wartość przedmiotu sporu nie przekracza czterech tysięcy złotych, uzasadnienie wyroku ogranicza się do wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Od uznania sądu opartego na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy zależy rozszerzenie tego uzasadnienia o pozostałą treść określoną w art. 327 ¹ § 1.

Niniejsza sprawa miała charakter nieskomplikowany, a strony w przeważającym zakresie spierały się o kwestie prawne. Jeżeli chodzi o ich spór o stan, w jakim lokal został wydany po zakończeniu najmu, to zwracają uwagę zeznania samej pozwanej, która mimo treści uzasadnienia sprzeciwu, na rozprawie wskazała już jedynie, że w pomieszczeniach lokalu następnego dnia po jego wydaniu zauważyła pajęczyny przy suficie, oraz że jej mąż uzupełnił akryl przy łączeniu sufitu ze ścianą. Nic nie wskazuje zatem na to, aby powodowie zdali lokal w stanie pogorszonym, w szczególności aby dokonali w nim jakichkolwiek uszkodzeń. Sąd dał wiarę powodom co do tego, że zdali lokal pomalowany na biało oraz posprzątany. Ich depozycje znalazły bowiem potwierdzenie w zapisie nagrania na płycie CD (k. 19 akt sprawy), wspartych zeznaniami świadka E. M. – poprzedniego najemcy. Wiarygodne jest, że w sytuacji gdy powodowie uzyskali od niej wiedzę o odmowie zwrotu uiszczonej przez nią kaucji ze strony pozwanej, to zdecydowali się na utrwalenie stanu mieszkania po jego opróżnieniu ze swoich rzeczy. Wygląd ścian widoczny na wykonanym przez nich nagraniu wskazuje, że zostały pomalowane, a w mieszkaniu panował porządek. Okoliczności te potwierdził także świadek J. N. - dziadek powódki, którego wiarygodność nie była jednak podważana przez stronę pozwaną. Przeciwnie, mąż pozwanej, M. S., w treści swoich zeznań wskazywał na zaufanie do niego.

W ocenie Sądu domniemany brud i nieład w lokalu, na który powoływała się w sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana, jeśli wystąpił faktycznie, to w minimalnym stopniu. Został on przez pozwaną skrajnie wyolbrzymiony, na co wskazują załączone do sprzeciwu zdjęcia (k. 38-48), każdorazowo wykonane w bardzo dużym przybliżeniu.

Przechodząc do kwestii oceny prawnej, podstawę powództwa stanowił art. 6 ust. 4 ustawy z z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2023.725 t.j. z dnia 2023.04.18), zgodnie z którym kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z art. 688 k.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Pozwana z braku wypowiedzenia umowy, zawartej na okres do 30 listopada 2022 r., wywodziła jej automatyczne przedłużenie się na czas do 31 grudnia 2023 r. Zapis w tym przedmiocie znalazł się w § 3 ust. 2 umowy najmu z 1 grudnia 2020 r. (k. 9), a stwierdzono tam, że jeżeli umowa nie zostanie wypowiedziana, przedłuża się automatycznie na okres kolejnego roku.

Wątpliwości można mieć co do samego charakteru umowy zawartej przez strony. W ocenie Sądu skoro strony wskazały konkretny okres, przez jaki miała obowiązywać umowa, zastrzegając jednocześnie „możliwość przedłużenia” jej, to taka możliwość nie mogła mieć miejsca bez dodatkowej aktywności stron. Zapis zawarty w § 3 ust. 2 umowy najmu jest sprzeczny z naturą stosunku prawnego umowy zawieranej na czas oznaczony, i w tych warunkach należało go uznać za nieważny (art. 58 § 1 k.c. i art. 353 ¹ k.c.) .

Na marginesie należy wskazać, że gdyby nawet uznać ten zapis za ważny i wiążący strony, to łączącą je umowę, mimo wskazania konkretnego okresu, przez który miałaby obowiązywać, należałoby uznać za faktycznie zawartą na czas nieoznaczony. Wówczas na podstawie 58 § 1 k.c. i art. 353 ¹ k.c. nieważny byłby zapis § 10 ust. 3 umowy, zgodnie z którym kaucja nie podlegałaby zwrotowi w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy. Umowa zawarta na czas nieoznaczony kończy się bowiem niemal wyłącznie w przypadku jej rozwiązania, które nie ma wówczas charakteru „wcześniejszego” (nie sposób go odnieść do jakiejkolwiek daty).

Ostatecznie Sąd uznał, że strony łączyła umowa zawarta na czas oznaczony, która kończyła się 30 listopada 2021 r. Skoro okres wypowiedzenia umowy został określony przez strony w § 8 na dwa miesiące, to dokonywanie jej wypowiedzenia w październiku 2022 r., na miesiąc przed jej zakończeniem, było bezprzedmiotowe. W związku ze sporem co do tego, kiedy umowa miałaby zakończyć bieg, powodowie i pozwana zgodnie ustalili, że lokal zostanie opuszczony i opróżniony w dniu 31 grudnia 2022 roku, co faktycznie miało miejsce w tej dacie. Zdaniem Sądu na mocy złożonych wtedy ustnych oświadczeń, doszło do przedłużenia umowy na dalszy okres miesiąca, jednakże nie na podstawie § 3 ust. 2, a na podstawie § 3 ust. ust. 1 umowy.

Odnosząc się do wskazywanego przez pozwaną § 10 ust. 3 umowy, przytoczonego we wcześniejszej części uzasadnienia wyroku, podnieść należy, że nie znajduje on zastosowania w realiach niniejszej sprawy.

Zgodnie z art. 65 § 1 k.c., oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Stosownie do jego § 2, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

W ocenie Sądu omawiany zapis umowy należy interpretować w ten sposób, że dotyczy braku zwrotu kaucji w sytuacji rozwiązania umowy w dacie wcześniejszej, niż termin końcowy określony w umowie, tj. 30 listopada 2022 r. Za taką interpretacją przemawia okoliczność, że strony zawierając umowę nie zakładały z góry jej przedłużenia na dalszy okres.

W niniejszej sprawie nie doszło do „wcześniejszego”, lecz do późniejszego rozwiązania umowy, mając na uwadze że nastąpiło ono 31 grudnia 2022 r., miesiąc po upływie pierwotnie przewidzianego terminu. Tylko gdyby umowa została rozwiązana przed 30 listopada 2022 r., można byłoby rozważyć zastosowanie sankcji braku zwrotu kaucji, przewidzianą w jej § 10 ust. 3.

W dalszej kolejności należy odnieść się do tych argumentów pozwanej, w których brak zwrotu kaucji uzasadniała tym, że powodowie nie uiścili wszystkich należnych jej opłat.

Zgodnie z art. 461 § 1 k.c. zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania).

Powyższy przepis należy jednak odnosić wyłącznie do przedmiotów („rzeczy”) ruchomych, a nie do kwot pieniężnych. Sposobem rozliczenia, jaki ustawodawca przewidział w przypadku istnienia wzajemnych wierzytelności pieniężnych, są powództwo wzajemne oraz instytucja potrącenia z art. 498 i art. 499 k.c. Zgodnie z tym ostatnim przepisem, potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe.

Pozwana w niniejszej sprawie nie udowodniła tego, aby złożyła powodom oświadczenie o potrąceniu. Powoływała się jedynie na wysokość mających jej przysługiwać należności, których nie określiła przy tym w sposób sumaryczny.

Poza tym nawet gdyby przedmiotowe oświadczenie zostało złożone, to nie została spełniona inna przesłanka potrącenia. Ten, kto dokonuje potrącenia własnej wierzytelności, powinien choćby w sposób dorozumiany uznać zasadność swojego długu wobec strony przeciwnej.

W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, który Sąd Rejonowy w pełni podziela, a zgodnie z którym „nie jest skuteczne złożenie oświadczenia woli o potrąceniu w sposób ewentualny. Z art. 498 i 499 k.c. wynika bowiem, że do złożenia oświadczenia woli o potrąceniu konieczne jest wzajemne pozostawanie w stosunku do siebie w pozycji wierzyciela. Podmiot zatem, który korzysta z takiej formy wygaśnięcia zobowiązania, powodując skutki tożsame z zapłatą, musi swoją świadomością i wolą obejmować oraz akceptować fakt istnienia przeciwko niemu wierzytelności wzajemnej. Oznacza to, że zarzut potrącenia powinien opierać się na stanowczym oświadczeniu woli o potrąceniu mającym cechy uznania długu.

Jeżeli zatem pozwany nie chce bądź nie może takiego oświadczenia woli złożyć z tej przyczyny, że kwestionuje w ogóle przysługiwanie przeciwko niemu wierzytelności wzajemnej, to powinien skorzystać z instytucji pozwu wzajemnego, która przewidziana została również dla przypadków, w których roszczenie wzajemne nadaje się do potrącenia, a nie - zostało potrącone. Regulacja zawarta w art. 204 § 1 k.p.c. byłaby zasadniczo bezprzedmiotowa (ograniczona do sytuacji niedopuszczalności potrącenia), gdyby umożliwić podnoszenie zarzutu potrącenia w sposób ewentualny” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2015 r., VI ACa 1816/13, LEX nr 1771063).

Skoro więc pozwana nie uznawała roszczenia powodów o zwrot kaucji, powołując się na zapis umowny o wyłączeniu jej zwrotu, to swoich roszczeń powinna dochodzić powództwem wzajemnym.

W niniejszej sprawie pozwana ani nie złożyła oświadczenia o potrąceniu, ani nie uznała roszczeń strony przeciwnej (co byłoby konieczne dla skuteczności oświadczenia o potrąceniu), ani też nie zgłosiła powództwa wzajemnego. Abstrahując zatem od tego, czy roszczenia wzajemne pozwanej byłyby zasadne, to nie zostały one skutecznie zgłoszone w niniejszym postępowaniu, tak by podlegały ocenie przez Sąd.

Art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego określa termin miesiąca od dnia opuszczenia lokalu na zwrot kaucji. Skoro powodowie wyprowadzili się w dniu 31 grudnia 2022 r., to pozwana powinna zwrócić im kaucję do dnia 31 stycznia 2022 r. Roszczenie o zapłatę odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 01 lutego 2023 r. było więc zasadne, a podstawę prawną uwzględnienia powództwa w tym zakresie stawił art. 481 § 1 k.c.

Z uwagi na powyższe rozstrzygnięto, jak w pkt I wyroku.

W pkt II Sąd oddalił powództwo jedynie w zakresie żądania solidarnego spełnienia świadczenia. Zgodnie z art. 369 zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej. Ani z treści umowy najmu, ani żadnego przepisu ustawy, nie wynika solidarność wierzycieli w niniejszej sprawie. Tym samym są oni uprawnieni do otrzymania kaucji w częściach równych, a z ich wewnętrznego stosunku prawnego może wynikać to, w jaki sposób otrzymane kwoty rozliczą.

W pkt III Sąd na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. obciążył pozwaną obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powodów. Przepis ten stanowi wyraz zasady odpowiedzialności za wynik sporu w procesie. Pozwana uległa powodom w procesie w całości. Z jej perspektywy solidarny, bądź też nie, charakter zobowiązania, nie sprawia, że powodów można uznać za przegrywających w sporze w jakimkolwiek zakresie. W tej sytuacji jest obowiązana do zwrotu poniesionej przez powodów opłaty od pozwu w kwocie 100 złotych.

ZARZĄDZENIE

1.  (...);

2.  (...), (...);

3.  (...).

S., (...).