Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 15 maja 2024 r.

Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Magdalena Łukaszewicz

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Judyta Masłowska

po rozpoznaniu w dniu 30 kwietnia 2024 r. na rozprawie

sprawy z wniosku Z. R.

z udziałem L. Ś., B. P., W. T., P. Z., P. N., A. S., D. T., K. T., W. F., P. M., J. D., M. A., R. R., Agencji Mienia Wojskowego Oddziału (...) w O., M. W., J. P., E. Z., M. N., E. W., B. S., K. A., B. R. (1), A. W., M. P., E. M., D. T., K. F., B. M., J. M., M. D., M. E., A. C.

o ustanowienie zarządcy przymusowego

p o s t a n a w i a:

1.  Oddalić wniosek.

2.  Przyznać kuratorowi M. S. wynagrodzenie w kwocie 480 zł (czterysta osiemdziesiąt złotych), które należy wypłacić z zaliczki zapisanej pod pozycją (...).

3.  Zwrócić wnioskodawcy Z. R. kwotę 520 zł (pięćset dwadzieścia złotych) tytułem niewykorzystanej w sprawie zaliczki zapisanej pod pozycją (...).

UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2023 roku Z. R. wystąpił z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w B.. Jako uczestników postępowania wskazał właścicieli lokali położonych w budynku przy ulicy (...) w B., a są nimi: L. Ś., B. P., P. Z., P. N., A. S., W. F., P. M., J. D., M. A., R. R., Agencja Mienia Wojskowego Oddział (...) w O., M. W., J. P., E. Z., M. N., E. W., B. S., K. A., B. R. (1), A. W., M. P., E. M., K. F., B. M., J. M., M. D., M. E., A. C., W. T. oraz małoletni D. T., D. T. i K. T. reprezentowani przez przedstawiciela ustawowego W. T..

Na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2024 roku wnioskodawca wniósł o obciążenie kosztami niniejszego postępowania czterech uczestników postępowania: P. Z., M. A., R. R. i M. N., tj. aktualnych i byłych członków zarządu wspólnoty.

W uzasadnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, że został członkiem przedmiotowej Wspólnoty Mieszkaniowej w czerwcu 2019 roku. W ocenie wnioskodawcy, skoro nieruchomością wspólną zarządza Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, to spółka (...) nie powinna w wytwarzanych dokumentach używać sformułowania (...) Spółka z o.o., jako zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej i na szyldzie widniejącym na budynku „Budynek zarządzany przez…”, albowiem nie jest zarządcą w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. Nadto podniósł, że przedmiotową Wspólnotą tylko teoretycznie kieruje Zarząd, w skład którego aktualnie wchodzą m.in. R. R. i P. Z.. Przez krótką chwilę członkiem zarządu był również wnioskodawca i W. T., którzy z funkcji tej zrezygnowali z uwagi na działania pozostałych członków zarządu.

Wnioskodawca podniósł, że w praktyce, wszystkie decyzje podejmowane są jednoosobowo przez R. R., który bezkrytycznie akceptuje wszystkie decyzje Administratora, w tym ustalane przez Administratora decyzje o wysokości zaliczek na media, które są zazwyczaj zawyżone. O merytorycznej dyskusji na zebraniach Wspólnoty nie może być mowy.

Wnioskodawca podniósł, że członkowie zarządu bardziej dbają o interes spółki (...), niż o dobro Wspólnoty. R. R. i P. Z. za członkostwo w zarządzie pobierają prawdopodobnie wynagrodzenie (prawdopodobnie, ponieważ nie jest to wykazane w sprawozdaniu finansowym). Wymienieni członkowie zarządu uniemożliwiają realizację wszelkich inicjatyw podejmowanych w celu obrony interesów właścicieli lokali mieszkalnych.

W ocenie wnioskodawcy, sposób sprawowania zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w B. jest niezgodny z ustawą o własności lokali, albowiem Zarząd nie realizuje podstawowych obowiązków z niej wynikających. Jedyną czynnością, jaką realizuje Zarząd (R. R.) jest zbieranie podpisów pod uchwałami Wspólnoty zleconymi przez Administratora, który apodyktycznie zarządza Wspólnotą.

Uczestnicy postępowania P. Z., R. R.. B. R. (2), M. N., B. M., M. S., K. A., M. A., K. F., W. F., P. N., A. S., B. S., E. W., P. M., J. M., M. W., J. P. i B. P. w odpowiedzi wnieśli o oddalenie wniosku w całości. W ich ocenie brak jest przesłanek ustanowienia Wspólnocie zarządcy przymusowego. Podkreślili, że został powołany zarząd, który wypełnia swoje obowiązki i w żaden sposób nie narusza zasad prawidłowej gospodarki. Wspólnota działa na podstawie podejmowanych przez siebie uchwał, które są głosowane, a następnie, w zależności od wyniku głosowania, są wprowadzanie w życie lub nie. Co istotne, żadna uchwała nie była przedmiotem zaskarżenia do sądu. Uczestnicy nie zauważyli żadnych nieprawidłowości ani trudności, czy tym bardziej niemożności funkcjonowania Wspólnoty. Nie mają również żadnych zastrzeżeń do pracy (...) Sp. z o.o. w G..

Uczestniczka postępowania Agencja Mienia Wojskowego Oddział (...) w O. wniosła o oddalenie wniosku w całości. Podniosła, iż nie posiada żadnej wiedzy, aby zarząd czy zarządca nie wykonywali bądź nieprawidłowo wykonywali swoje obowiązki, a tym samym, aby w sprawie zachodziły okoliczności uzasadniające zastosowanie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Postanowieniem z dnia 12 stycznia 2024 roku (k. 241), Sąd Rejonowy w Piszu ustanowił dla nieznanych z miejsca pobytu uczestników postępowania E. Z., A. C., M. D. i J. D. kuratora w osoby M. S. będącej pracownikiem Sądu Rejonowego w Piszu.

Zarządzeniem Przewodniczącego z dnia 7 marca 2024 roku (k. 301), kurator w osobie M. S. ustanowiony został także dla nieznanych z miejsca pobytu uczestniczek postępowania M. E. (uprzednio S.) i M. P..

Kurator wniósł o oddalenie wniosku w całości. Zdaniem kuratora, w niniejszej sprawie nie zachodzi żadna z trzech przesłanek wymienionych w przepisie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Właściciele lokali położonych w budynku mieszkalnym nr (...) przy ulicy (...) w B., stosownie do obowiązku wynikającego z art. 20 ww. ustawy powołali zarząd, który z kolei wykonywanie poszczególnych czynności zarządzania nieruchomością wspólną powierzył – na podstawie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną zawartą w dniu 30 kwietnia 2016 roku – (...) Spółce z o.o. w G.. W ocenie kuratora, z załączonych do akt sprawy dokumentów i stanowisk innych uczestników postępowania wynika, że zarząd należycie wypełnia obowiązki wynikające z ustaw i uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej oraz nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, zaś członkowie zarządu wykonują swoje obowiązki społecznie, nie pobierając za to żadnego wynagrodzenia. Z kolei prawo do otrzymywania przez spółkę (...) wynagrodzenia za wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, wynika wprost z treści § 6 ust. 1 umowy z dnia 30 kwietnia 2016 roku zmienionego aneksem z dnia 14 lutego 2023 roku.

Pozostali zainteresowani nie zajęli stanowiska w sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

W nieruchomości przy ulicy (...) w B. znajdują się więcej niż trzy lokale mieszkalne.

Właściciele ww. lokali, stosownie do obowiązku wynikającego z art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), podjęli uchwałę o wyborze zarządu. Zarząd jest wieloosobowy. Aktualnie członkami zarządu są R. R., P. Z. i M. A..

(okoliczności bezsporne)

Zarząd, wykonywanie poszczególnych czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną powierzył (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G. – na podstawie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną zawartej w dniu 30 kwietnia 2016 roku.

W myśl § 2 ww. umowy, do zadań Administratora należy m.in.: weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przepisami prawa budowlanego, zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie, przeprowadzanie remontu lub modernizacji budynku na podstawie uchwał Wspólnoty, ubezpieczenie nieruchomości, przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej, przygotowywanie projektów planu gospodarczego, w tym przychodów i wydatków z funduszu remontowego, przygotowywanie rozliczeń planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego, prowadzenie rachunku bankowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej i dokonywanie rozliczeń przez ten rachunek, prowadzenie księgowości, sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego, pobieranie i windykacja należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości, prowadzenie korespondencji z właścicielami lokali, informowanie ich o rocznych zebraniach, rozliczanie mediów, rozliczanie właścicieli lokali z opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, windykacja opłat należnych od właścicieli lokali.

Zgodnie z umową, za wykonywanie ww. czynności (...) otrzymuje wynagrodzenie w umówionej wysokości, które co miesiąc pobiera z rachunku bankowego Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w B. (§ 6 ust. 1 umowy, dalej: Wspólnota Mieszkaniowa).

(...) Sp. z o.o. w G. wywiązuje się z nałożonych na nią powyższą umową zadań. Składa członkom Wspólnoty Mieszkaniowej sprawozdania finansowe za dany rok kalendarzowy, sprawozdania z kosztów zarządu nieruchomością wspólną, plany gospodarcze na każdy kolejny rok kalendarzowy, popiera opłaty i zaliczki, rozlicza media, informuje członków Wspólnoty o terminach zebrań, na których podejmowane są przez tych członków niezbędne do zarządzania nieruchomością wspólną uchwały, przeprowadza niezbędne naprawy i remonty.

Sporządzane przez Administratora sprawozdania finansowe i plany gospodarcze poddawane są głosowaniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy podejmują uchwały o przyjęciu lub nie ww. sprawozdań i planów gospodarczych.

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej zatwierdzili i przyjęli do realizacji proponowany przez Administratora plan gospodarczy na 2023 rok.

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...) w B. posiada swój rachunek bankowy, z którego dokonywane są wszelkie opłaty za media i za usługi wykonywane na jej rzecz.

(dowód: umowa o administrowanie nieruchomością wspólną k. 98-101; aneks do umowy k. 102; zawiadomienie właścicieli lokali o terminie zebrania rocznego k. 103, 104; rozliczenie energii elektrycznej k. 108; zawiadomienie o zmianie wysokości opłat k. 15, 26, 28,; zawiadomienie członków Wspólnoty o zebraniu k. 16; sprawozdanie finansowe za 2022 rok k. 17-17v; roczny plan gospodarczy na 2023 rok k. 110; rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną k. 18; sprawozdanie finansowe za 2021 rok k. 20-20v; roczny plan gospodarczy na 2022 rok k. 27; faktury, zlecenia dotyczące prac naprawczych, modernizacyjnych k. 21-25; uchwała k. 109)

W dniu 14 lutego 2023 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali nieruchomości przy ulicy (...) w B., na którym w drodze głosowania przeprowadzonego w trybie mieszanym (głosy oddane przez obecnych na zebraniu i głosy zebrane w drodze indywidualnego zbierania głosów) udzielono Zarządowi absolutorium.

(dowód: protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 14.02.2023r. k. 29-29v; uchwała członków Wspólnoty Mieszkaniowej k. 127-128)

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej podejmują, w drodze głosowania większością głosów, uchwały we wszystkich sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

(dowód: uchwały k. 105, 109, 114-115, 116-117, 118-119, 120-121, 125-126, 129-130; regulamin k. 106-107, 133-136)

Na dzień dzisiejszy żadna z uchwał członków Wspólnoty Mieszkaniowej nie została zaskarżona do sądu. (okoliczność bezsporna)

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w B. podlegał oddaleniu.

Podstawę prawną roszczenia wnioskodawcy stanowi przepis art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.o.w.l), zgodnie z którym, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Pierwszą z przesłanek ustanowienia zarządcy tymczasowego jest zaniechanie przez właścicieli lokali powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązek powołania zarządu wynika wprost z art. 20 u.o.w.l., zgodnie z którym jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż 3, właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu. Ustanowienie zarządu przymusowego będzie konieczne w sytuacji, gdy niepowołanie zarządu wspólnoty będzie zagrażało powstaniem szkody w nieruchomości wspólnej albo w majątku poszczególnych właścicieli lokali lub też będzie prowadzić do powstania albo pogłębienia zadłużenia nieruchomości wspólnej.

Kolejne dwie przesłanki odnoszą się do sytuacji, w których powołany przez właścicieli lokali zarząd dopuszcza się zaniedbań w wypełnianiu swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Jak wskazuje się w literaturze, przesłanki niewypełniania obowiązków oraz naruszania zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko ( Bończak-Kucharczyk , Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, s. 461 i n.). Przesłanka niewypełniania obowiązków zajdzie bowiem w każdej sytuacji, w której zarząd zaniecha realizowania jakiegokolwiek ciążącego na nim obowiązku. Nie ma przy tym znaczenia, czy zobowiązanie tego rodzaju wynika wprost z ustawy, czy też z uchwały właścicieli lokali. Niewątpliwie naruszenie zasad gospodarowania będzie miało miejsce w każdej sytuacji, w której zarząd będzie dopuszczał się czynów niezgodnych z prawem, w szczególności dokonywał sprzeniewierzenia środków pochodzących z zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Co więcej, do kategorii nieprawidłowości w zarządzaniu zaliczyć trzeba wadliwe prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 29 u.o.w.l.), prowadzenie rozliczeń w sposób nieprecyzyjny, z naruszeniem zasady przejrzystości, w szczególności przez zaniechanie utworzenia lub wykorzystania utworzonego w tym celu rachunku bankowego (art. 30 ust. 1 pkt 1 u.o.w.l.). Istotną kategorią naruszeń będzie dokonywanie wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali w formie uchwały (art. 22 ust. 2 i 3 u.o.w.l.). Podsumowując, każde zaniechanie obowiązków albo też naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, które wywiera wpływ na sytuację prawną lub faktyczną, w szczególności ekonomiczną, wspólnoty mieszkaniowej może stanowić wystarczającą przesłankę ustanowienia zarządcy przymusowego.

W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie nie zachodzi żadna z trzech wymienionych w powyższym przepisie przesłanek ustanowienia zarządcy przymusowego.

Poza sporem pozostawał fakt, że właściciele lokali położonych w budynku mieszkalnym nr (...) przy ulicy (...) w B., stosownie do obowiązku wynikającego z art. 20 u.o.w.l., powołali zarząd. W tym miejscu należy zauważyć, że uchwałą podjętą w dniu 14 lutego 2023 roku przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej (tj. przez właścicieli lokali położonych w budynku mieszkalnym nr (...) przy ulicy (...) w B.), Zarządowi udzielono absolutorium z prowadzonej przez niego działalności za 2022 rok (k. 127-128). Z akt sprawy nie wynika, aby Zarządowi nie udzielono absolutorium za 2023 rok.

W sprawie ustalono również, że w 2016 roku wykonywanie poszczególnych czynności zarządzania nieruchomością wspólną Zarząd powierzył (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G., co potwierdza załączona do akt sprawy umowa o administrowanie nieruchomością wspólną zawarta w dniu 30 kwietnia 2016 roku.

Należy podkreślić, że praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami funkcjonuje od dłuższego czasu. Zauważyć należy, iż z reguły wybrany przez właścicieli lokali Zarząd składa się z osób nie będących profesjonalistami w zakresie zarządzania, więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia spraw wspólnoty fachowca. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zlecić danej osobie na podstawie umowy czynności związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Organ wspólnoty, jakim jest jej Zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z Zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy.

Z treści załączonych do akt sprawy dokumentów, jak i z pisemnych stanowisk uczestników niniejszego postępowania, wprost wynika, że Wspólnota posiada własny rachunek bankowy, z którego dokonywane są wszelkie rozliczenia finansowe związane z nieruchomością wspólną, oraz, że powołany Zarząd wypełnia obowiązki wynikające z ustaw i uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej i nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, zaś członkowie zarządu wykonują swoje obowiązki społecznie, nie pobierając za to żadnego wynagrodzenia. Pobierania przez członków zarządu wynagrodzenia nie potwierdza również żaden z przedłożonych przez wnioskodawcę dokumentów. Z kolei prawo do otrzymywania przez spółkę (...) wynagrodzenia za wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną wynika wprost z treści § 6 ust. 1 umowy z dnia 30 kwietnia 2016 roku, zmienionego aneksem z dnia 14 lutego 2023 roku (k. 100 i 102).

Sąd dał wiarę dowodom z dokumentów załączonych do akt sprawy, albowiem nie budziły one żadnych wątpliwości co do ich wiarygodności i autentyczności.

Jeśli Wspólnota Mieszkaniowa nie jest zadowolona ze swojego reprezentanta, może go w każdej chwili zmienić. Podobnie, jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa negatywnie ocenia działania firmy, której zleciła wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, może w każdej chwili wypowiedzieć zawartą z tą firmą umowę. W tym celu konieczne jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały większością głosów.

Powyższe doskonale wiadome jest wnioskodawcy, który podjął próbę zebrania większości głosów właścicieli lokali za podjęciem ww. uchwał, jednak zakończyła się ona niepowodzeniem, bowiem członkowie wspólnoty ostatecznie ocenili pozytywnie działania Zarządu i udzielili mu absolutorium.

Na marginesie można wskazać, że wnioskodawcy przysługuje - stosownie do treści art. 25 ust. 1 u.o.w.l. - prawo zaskarżenia do sądu uchwały podjętej przez właścicieli lokali z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Mając na uwadze powyższe, uznając roszczenie wnioskodawcy za nieudowodnione, Sąd wniosek oddalił.

Na podstawie § 1 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.2018r. w sprawie określenia wysokości wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz.U. z 2018r. poz. 536) w zw. z § 5 pkt 7) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015., poz. 1800 ze zm.), Sąd przyznał kuratorowi M. S., mając na względzie rodzaj sprawy, stopień jej zawiłości i nakład pracy kuratora, wynagrodzenie w kwocie 480 złotych, które nakazał w całości wypłacić z zaliczki wpłaconej przez wnioskodawcę.

Na podstawie art. 80 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tj. Dz.U. z 2020r., poz. 755), Sąd zwrócił wnioskodawcy kwotę 520 złotych tytułem niewykorzystanej zaliczki na poczet wynagrodzenia kuratora (1000 zł – 480 zł = 520 zł).

O pozostałych kosztach postępowania (orzeczonych postanowieniem z dnia 21 maja 2024 roku) rozstrzygnięto na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., w myśl którego, w postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie we własnym zakresie.