Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 kwietnia 2021 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I1 Wydział Cywilny Sekcja d/s rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2021 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej "Willa nad M." z siedzibą w G.

przeciwko B. Ł. (1), D. Ł. (1)

o zapłatę

1. zasądza od pozwanej D. Ł. (1) na rzecz powoda kwotę 9 320,70 zł. (dziewięć tysięcy trzysta dwadzieścia złotych siedemdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 20 grudnia 2019r do dnia zapłaty;

2. zasądza od pozwanego B. Ł. (1) na rzecz powoda kwotę 3 106,90 zł. (trzy tysiące sto sześć złotych dziewięćdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 20 grudnia 2019r do dnia zapłaty;

3. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

4. zasądza od pozwanej D. Ł. (1) na rzecz powoda kwotę 3 275,25 zł. (trzy tysiące dwieście siedemdziesiąt pięć złotych dwadzieścia pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

5. zasądza od pozwanego B. Ł. (1) na rzecz powoda kwotę 1091,75 zł. (jeden tysiąc dziewięćdziesiąt jeden złotych siedemdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I 1 C 1056/20 upr.

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa „Willa nad M.” z siedzibą w G. wniosła w elektronicznym postępowaniu upominawczym pozew przeciwko D. Ł. (2) oraz B. Ł. (2), domagając się zapłaty na swoją rzecz kwoty 12.472,61 zł.

W uzasadnieniu pozwu podała, że pozwani są współwłaścicielami: pozwana w 3/4 udziału, natomiast pozwany w 1/4 udziału w nieruchomości lokalowej, położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej odrębną własność, która wraz z działką gruntu tworzy współwłasność wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Na dzień wniesienia pozwu pozwani zalegali z opłatami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej na kwotę 12.472,61 zł. Kwota ta zawiera jednak również kwotę 123,00 zł tytułem zwrotu kosztów upomnienia, jaki poniosła zlecając wezwanie do zapłaty profesjonalnemu pełnomocnikowi.

Wezwanie do zapłaty z dnia 03 lipca 2019 roku nie odniosło żadnego skutku.

Solidarna odpowiedzialność pozwanych wynika z treści art. 13 ustawy o własności lokali w zw. z art. 370 k.c.

(pozew w (...) k. 3v.-5, pismo z dnia 27.05.2020r. – k. 27)

Postanowieniem z dnia 03 lutego 2020 roku wobec braku podstaw do wydania nakazu zapłaty sprawę przekazano do rozpoznania tutejszemu Sądowi.

(postanowienie w sprawie VI Nc-e (...) – k. 5v.)

Pozwani nie kwestionowali wysokości zaległości. Zaprzestanie płatności przez pozwanych wynikało z odmowy wykonania napraw, o które wnosili pozwani.

(pismo z dnia 21.09.2020r. – k. 44-45)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani w okresie objętym pozwem byli współwłaścicielami nieruchomości lokalowej, położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej odrębną nieruchomość, przy czym pozwana D. Ł. (1) w 3/4 udziału, natomiast pozwany B. Ł. (1) w 1/4 udziału.

Udział pozwanych we współwłasności nieruchomości, z której lokal został wydzielony wynosi (...).

Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje powodowa Wspólnota Mieszkaniowa „Willa nad M.” z siedzibą w G..

(fakty bezsporne nadto potwierdzone: wydrukiem z KW nr (...) – k. 13-19)

Suma zadłużenia pozwanych z tytułu nieuiszczonych zaliczek na dzień wniesienia pozwu wynosiła 12.349,61 zł.

(fakt bezsporny: nadto potwierdzony zawiadomieniem z dnia 12.12.2019r. – k. 21 oraz przyznany przez pozwanych w piśmie z dnia 21.09.2020r. – k. 44-45)

Pismem z dnia 03 lipca 2019 roku powódka wezwała pozwaną D. Ł. (1) do zapłaty kwoty 8.844,93 zł tytułem zaległych kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz 123,00 zł tytułem zwrotu kosztów upomnienia – w terminie 7 dni pod rygorem wytoczenia powództwa.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: wezwaniem z dnia 03.07.2019r. – k. 20 wraz z potwierdzeniem nadania – k. 20v.)

W związku z wystosowaniem wezwania powódka poniosła koszt obsługi prawnej w wysokości 123,00 zł.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: kopią faktury VAT nr (...) z dnia 11.07.2019r. – k. 28)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez powódkę. Zdaniem Sądu, nie ma żadnych podstaw, aby kwestionować wiarygodność i autentyczność złożonych przez powódkę dokumentów prywatnych. Zważyć bowiem należało, że powyższe dokumenty korzystają z domniemania autentyczności oraz pochodzenia dokumentu od wystawcy oświadczenia i żadna ze stron nie kwestionowała w myśl art. 253 k.p.c. powyższych domniemań. Tym bardziej, że pozwani nie kwestionowali wysokości zadłużenia wynikającego z zaległości w płatności zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że powodowa Wspólnota Mieszkaniowa dochodziła od pozwanych, będących współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku o numerze (...) położonego przy ul. (...) w G., zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z treścią przepisu art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j.Dz.U.2015.1892 ze zm.) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zgodnie natomiast z art. 14 przywołanej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2)  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3)  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4)  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5)  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jak stanowi natomiast przepis art. 15 wyżej wskazanej ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Powyższy termin ma charakter ustawowy i w związku z tym dla wymagalności poszczególnych świadczeń okresowych nie jest potrzebne wezwanie do zapłaty. Dlatego każde ze świadczeń okresowych stawało się wymagalne w dniu 11. każdego miesiąca objętego żądaniem pozwu.

Przede wszystkim pozwani nie kwestionowali, że byli współwłaścicielami przedmiotowego lokalu (pozwana w 3/4 udziału, pozwany w pozostałej części), z czym wiąże się ustawowy obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zgodnie z treścią art. 13-14 ustawy o własności lokali. Zważyć należy, iż w sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwani nie kwestionowali powództwa co do wysokości. Okoliczność ta została nadto wykazana przez powódkę za pomocą dowodów z dokumentów prywatnych. Pozwani w żaden sposób nie kwestionowali wiarygodności przedłożonych przez powódkę dokumentów, ani też nie wskazali, że po wniesieniu pozwu dokonali jakichkolwiek płatności na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Stąd przyjąć należało, że łączna wysokość zadłużenia stanowi kwotę 12.349,61 zł.

Pozwani odmawiali płatności zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólnotą, ponieważ nie przeprowadzono koniecznych remontów, których brak powoduje negatywne skutki w substancji mieszkaniowej pozwanych. Pozwani twierdzili, że koszty tych remontów obciążają wszystkich współwłaścicieli. Taka argumentacja okazała się chybiona w niniejszym postępowaniu. Po pierwsze pozwani przedstawili ekspertyzę z dnia 10 września 2002 roku (vide: k. 46-53) dotyczącą wad występujących w ich lokalu. Powództwo nie obejmuje tak odległego w czasie okresu. Nie wydaje się zatem, aby zaprzestanie płatności wynikało z braku remontów. Po drugie przez wiele lat od występowania deklarowanych wad, pozwanym przysługiwało prawo do poddania pod głosowanie powodowej Wspólnoty kwestii dotyczących remontu. Dotyczy to również remontów dokonywanych – zdaniem pozwanych – na rzecz innych członków powodowej Wspólnoty, których to pozwanym odmawiano. Reasumując, zaprzestanie płatności za koszty zarządu nieruchomością wspólną nie jest prawidłową i uzasadnioną drogą do obrony przed wadliwymi – zdaniem pozwanej – działaniami Wspólnoty w zakresie wydatkowania środków wpłacanych przez członków Wspólnoty na poczet funduszu remontowego.

Sąd uznał także, że poniesiony przez powódkę koszt obsługi prawnej w kwocie 123,00 zł zmierzał do ochrony rzeczy wspólnej. Ochrona rzeczy wspólnej jest to całokształt czynności służących między innymi: zachowaniu ciągłości administrowania nieruchomością i jej substancji majątkowej, pozyskiwaniu źródeł finansowania, zapewnieniu ciągłości usług służących tym celom oraz zagwarantowaniu właścicielom lokali możliwości korzystania z części wspólnej budynku zgodnie z jej przeznaczeniem. Niezgodnym z zasadą równości uprawnień i obowiązków byłoby obciążanie wszystkich członków wspólnoty kosztami zarządu zwiększonymi na skutek działań jedynie niektórych członków wspólnoty – w tym przypadku w razie braku uiszczania zaliczek.

Nie sposób jednak zgodzić się z twierdzeniami strony powodowej jakoby roszczenie będące przedmiotem tego postępowania powstało w sposób opisany w treści przepisu art. 370 k.c. – poprzez zaciągnięcie zobowiązania dotyczącego wspólnego mienia, zwłaszcza w sytuacji gdy w sprawie brak jest jakichkolwiek dowodów na fakt zaciągnięcia przez pozwanych jakichkolwiek zobowiązań dotyczących lokalu wskazanego w pozwie. Przeciwnie – konstrukcja przepisów Ustawy o własności lokali wskazuje, iż obowiązek partycypowania w kosztach zarządu i pozostałych kosztach wskazanych w treści zacytowanych na wstępie przepisów nie wynika z żadnych czynności prawnych, a jedynie z samego faktu bycia właścicielem. Jeśli zaś strona powodowa wywodzi swoje roszczenie z faktu zaciągnięcia przez pozwanych zobowiązania winna tę okoliczność udowodnić.

W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z treścią przepisu art. 369 k.c. solidarność zobowiązania musi wynikać z ustawy lub czynności prawnej, co oznacza, iż fakt solidarnej odpowiedzialności dłużników musi być jednoznacznie wskazany w treści unormowania kreującego ich obowiązek lub też wynikać z rodzaju czynności prawnej, a w szczególności natury stosunku zobowiązaniowego.

Zgodnie z treścią przepisu art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Taki sposób uregulowania wzajemnych relacji pomiędzy współwłaścicielami znajduje zastosowanie w przypadku braku odmiennej umowy pomiędzy nimi zawartej, co oznacza, iż dla przyjęcia, tychże odmiennych zasad koniecznym jest ich wykazanie. W odmiennym przypadku każdy ze współwłaścicieli ponosi odpowiedzialności w stosunku do wysokości swojego udziału. Przepis ten znajduje zastosowanie do wszystkich wydatków i ciężarów, w tym również co do wydatków związanych z kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należało przyjąć, że pozwani odpowiadają za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej stosownie do wysokości posiadanych udziałów.

Mając zatem na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności, na mocy przepisów art. 13-15 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku w zw. z art. 207 k.c. w punkcie 1. wyroku zasądzono od pozwanej na rzecz powódki kwotę 9.320,70 zł, a w punkcie 2. wyroku od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.106,90 zł, a więc kwoty dochodzonej pozwem w proporcji do udziału, jaki w prawie własności nieruchomości wspólnej przysługiwał pozwanym.

Poza kwotą należności głównej na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd zasądził na rzecz powódki odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu, tj. od dnia 20 grudnia 2019 roku do dnia zapłaty. Wymagalność roszczenia o zapłatę nie wymagała wezwania do zapłaty, albowiem wynikała z ustawy.

W pozostałym zakresie, tj. o zapłatę kwoty dochodzonej pozwem solidarnie od pozwanych Sąd oddalił powództwo na podstawie art. 207 k.c.

O kosztach Sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. w zw. z § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku (Dz.U.2015.1804 ze zm.) w sprawie opłat za czynności radców prawnych i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy obciążył nimi pozwanych w stosunku do posiadanych przez nich udziałów w przedmiotowym lokalu w okresie, którego dotyczył pozew. Na poniesione przez powódkę koszty składały się: opłata sądowa od pozwu (750,00 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika powódki – radcy prawnego (3.600,00 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł) – łącznie kwota 4.367,00 zł.

Sprawa rozpoznawana była według przepisów o postępowaniu uproszczonym.