Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 kwietnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 21 marca 2024 r. w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie

sprawy z powództwa E. O., K. G., P. G.

przeciwko Miasto P.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji wniesionej przez powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim

z dnia 22 listopada 2023 r. sygn. akt I C 1108/23

I. zmienia zaskarżony wyrok na następujący:

1. zobowiązuję pozwanego Miasto P. do złożenia oświadczenia woli następującej treści:

„Gmina(...) P. przenosi na E. O., K. G., P. G. w udziałach po 1/3 (jednej trzeciej) części prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w P. przy ul. (...). P. (...) znajdującego się w domu wielomieszkaniowym usytuowanym na nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach (...) w obrębie ewidencyjnym (...), miasta P., dla której prowadzona jest księga wieczysta Nr (...) wraz z udziałem w prawie własności opisanej wyżej nieruchomości gruntowej w wysokości (...) (trzy tysiące dziewięćset dwadzieścia dwa łamane przez sto trzydzieści jeden tysięcy czterdzieści) za łączną kwotę 22.497,00 (dwadzieścia dwa tysiące czterysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych;

2. zasądza od pozwanego Miasta P. na rzecz powodów E. O., K. G., P. G. solidarnie kwotę 1.125,00 (jeden tysiąc sto dwadzieścia pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami w wysokości określonej w ustawie za czas po upływie tygodnia od dnia ogłoszenia wyroku do dnia zapłaty;”

II. zasądza od pozwanego Miasta P. na rzecz powodów E. O., K. G., P. G. solidarnie kwotę 1.125,00 (jeden tysiąc sto dwadzieścia pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą z odsetkami w wysokości określonej w ustawie za czas po upływie tygodnia od dnia ogłoszenia wyroku do dnia zapłaty.

Paweł Hochman

Sygn. akt II Ca 1084/23

UZASADNIENIE

Pozwem z 30 sierpnia 2023 roku powodowie E. O., K. G. oraz P. G. wnieśli o zobowiązanie pozwanego Miasta P. do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powodów własności lokalu mieszkalnego położonego w P. przy ul. K. (...) (...) oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów zwrotu kosztów procesu.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 22 listopada 2023 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim

oddalił powództwo i nie obciążył powodów kosztami procesu.

Podstawę powyższego wyroku stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

Matka powodów S. G. w dniu 18 sierpnia 2020 roku wystąpiła do Miasta P. o nabycie lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...). P. (...). Pismem z dnia 5 stycznia 2021 roku Urząd Miasta w P. Referat (...) przedstawił S. G. ofertę nabycia nieruchomości lokalowej za określoną kwotę. W odpowiedzi na pismo S. G. pismem z dnia 13 stycznia 2021 roku wskazała, że wyraża wolę nabycia lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku położonym przy ul. (...). P. (...) (...) w formie wpłaty jednorazowej przed aktem notarialnym z 70% bonifikatą.

S. G. zmarła (...)roku przed podpisaniem protokołu z rokowań. Powodowie 11 sierpnia 2021 roku przyjęli po S. G. spadek wprost.

S. G., jako najemca lokalu mieszkalnego położonego w P. przy ul. (...). P. (...) (...) oznaczonego numerem(...), była uprawniona do nabycia lokalu na mocy uchwały Rady Miasta z dnia 29 marca 2006 roku w sprawie zasad sprzedaży w drodze bezprzetargowej lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Gminy P., bonifikat od cen sprzedaży tych lokali. Podstawę do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym stanowi protokół z przeprowadzonych rokowań. W niniejszej sprawie nie doszło do podpisania przez pozwanego i spadkodawczynię protokołu z rokowań. Do sporządzenia protokołu uzgodnień nie doszło między innymi z powodu pandemii covid 19. Rozmowy z urzędem odbywały się wyłącznie telefonicznie. Do uzgodnienia terminu sporządzenia aktu notarialnego nie doszło, ponieważ według pracownika urzędu musiała jeszcze zostać wykonana opinia energetyczna budynku. W maju 2021 roku opinia była gotowa. Wówczas pracownik urzędu telefonicznie przekazał powódce, że wszystko jest już gotowe do podpisania aktu notarialnego, ale było za późno, gdyż matka powodów S. G. zmarła (...). Później okazało się, że budynki wybudowane przed 2009 rokiem nie potrzebują takiej opinii energetycznej.

W następstwie powyższych ustaleń Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za bezzasadne.

Zważył, że przepis art. 64 k.c. stanowi, iż prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Zastępcza funkcja orzeczenia sądu wydanego na podstawie art. 64 k.c. spełnia się ex lege z chwilą uprawomocnienia się tego orzeczenia (art. 1047 § 1 k.p.c.) (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2002 r., sygn. akt IICKN 1035/00, Lex nr 56892). Jednakże zgodnie z art. 1047 § 2 k.p.c. gdy złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek prawny następuje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności. Przepis art. 64 k.c. nie jest samoistną podstawą dla kreowania obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Stanowi on jedynie podstawę do stwierdzenia przez sąd, że dłużnik ma obowiązek złożenia oświadczenia woli. Innymi słowy, przepis art. 64 k.c. określa jedynie skutki prawne wynikające ze stwierdzenia istnienia takiego obowiązku, którego źródłem muszą być jednak określone, istniejące stosunki prawne, a których zbadanie i ocena jest obowiązkiem sądu uwzględniającego powództwo na podstawie tego przepisu. Zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia woli może wynikać ze źródeł o różnym charakterze, a więc zarówno z ustawy, jak i z ważnej czynności prawnej. Wśród czynności prawnych kreujących obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli podstawowe znaczenie odgrywa umowa przedwstępna (art. 389 - 390 k.c.), ale w grę mogą wchodzić także inne umowy, np. umowa obligacyjna zobowiązująca do dokonania czynności rozporządzającej, w szczególności do przeniesienia własności (art. 155 - 158 k.c.), umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie (przewidująca obowiązek zwrotnego przeniesienia własności przedmiotu zabezpieczenia), umowa opcji itp. Zanim jednak dojdzie do wydania przez sąd orzeczenia nakazującego złożenie oświadczenia woli w toku postępowania należy sprawdzić, czy pozwany rzeczywiście ma obowiązek złożyć oświadczenie woli i jakiej ma być ono treści. Orzeczenie sądowe musi znaleźć swoje oparcie w przepisach prawa materialnego. Ma ono charakter konstytutywny i zastępuje formę szczególną wymaganą przez przepisy prawa dla zastępowanego oświadczenia woli.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że obowiązek zawarcia umowy może zatem wynikać bądź z obowiązujących przepisów prawa, bądź z postanowień łączącej strony umowy.

Do zbycia nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego mają w pierwszej kolejności zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 poz. 344 z późn. Zm.). Zgodnie z art. 28 ust 3 podstawę do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w trybie bez przetargowym stanowi protokół z przeprowadzonych rokowań. W niniejszej sprawie nie doszło do podpisania przez pozwanego i spadkodawczynię protokołu z rokowań. Ekspektatywa prawa własności w niniejszej sprawie powstałaby dopiero w momencie podpisania przez strony protokołu z rokowań.

W ocenie Sądu pierwszej instancji powodowie słusznie wskazali powołując się w pozwie na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2020 roku w sprawie o sygn. Akt V CSK 438/18, że ekspektatywa prawa własności podlega dziedziczeniu. Jednakże w niniejszej sprawie na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd ustalił, że do powstania ekspektatywy prawa własności po stronie spadkodawczyni nie doszło, ponieważ nie został podpisany przez nią protokół uzgodnień. Powodowie nie nabyli również prawa do nabycia z bonifikatą lokalu stanowiącego własność pozwanego.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 102 k.p.c. i nie obciążył strony powodowej kosztami procesu. Sąd miał na względzie, że wprawdzie powodowie przegrali proces, jednakże pozwany nie potrafił należycie uzasadnić zwłoki w podejmowaniu czynności, w szczególności, dlaczego nie doszło do podpisania protokołu z rokowań w rozsądnym terminie. Pełnomocnik nie chciał czy nie potrafił wyjaśnić, czy faktycznie odwlekano czynności sporządzając niepotrzebną charakterystykę energetyczną budynku, jak również, w jakim terminie winno nastąpić podpisanie protokołu, gdy najemca wyrazi wolę zawarcia umowy. Kilkumiesięczna bezczynność urzędu była przyczyną, że spadkodawczyni, która niewątpliwie miała prawo do nabycia własności lokalu z bonifikatą, ostatecznie nie zdążyła tego zrobić przed śmiercią. Wprawdzie art. 5 k.c. nie może być podstawą dochodzenia praw przez powodów, ale w ocenie Sądu w niniejszej sprawie pozwala Sądowi na odstąpienie od obciążenia powodów kosztami procesu.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie zaskarżając go w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 28 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; poprzez jego błędną wykładnie i nieprawidłowe zastosowanie;

2) art. 72 § 1 k.c. przez jego niezastosowanie;

3) art. 73 k.c. w zw. z art. 74 k.c. poprzez ich niezastosowanie;

4) art. 922 k.c. poprzez jego niezastosowanie;

5) art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż działania pozwanej polegające na spowodowaniu nieuzasadnionych opóźnień w zawarciu umowy wykupu mieszkania, winny podlegać ochronie, a nadto, iż zgodne z zasadami współżycia społecznego jest odmowa zawarcie umowy wykupu mieszkania przez następców prawnych uprawnionej.

Wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację pełnomocnik pozwanego wniósł o jej oddalenie w całości i zasądzenie od powodów na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustala co następuje:

Lokal mieszkalny objęty pozwem jest usytułowany w budynku wielomieszkaniowym położonym w P. przy ul. (...). P. (...) pod numerem (...), który jest posadowiony na nieruchomości gruntowej składającej się z działek o nr (...)/(...) obrębie ewidencyjnym (...)miastaP.

Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Udział w prawie własności nieruchomości gruntowej odpowiadający wielkości rolaku mieszkalnego odpowiada (...).

Wartość lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie własności w listopadzie 2020 r. wynosiła 86 253,- zł.

(dowód: wyciąg z księgi wieczystej (...), k. 105 - 110; operat szacunkowy k. 111)

Powodowie nabyli spadek po S. G. w częściach równych po 1/3.

(okoliczność niesporna)

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja jest uzasadniona.

Mają na uwadze okoliczność, że w wywiedzionej w przedmiotowej sprawie skardze apelacyjnej nie zakwestionowano dokonanych przez Sąd pierwszej instancji ustaleń faktycznych, ustalenia te, uzupełnione o dokonane powyżej Sąd Okręgowy przyjął jako podstawę swojego rozstrzygnięcia.

Uwzględnienie wniesionej apelacji stanowi w przedmiotowej sprawie konsekwencję odmiennej niż to przyjął Sąd pierwszej instancji wykładni mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie przepisów. Mają w szczególności rację skarżący zgłaszając zarzut naruszenia art. 28 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Odwołując się do treści wskazanego przepisu przypomnieć należy, że sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej następuje po ustaleniu warunków jej zbycia w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Forma tych rokowań w przypadku zbycia nieruchomości gruntowej nie przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej może by co do zasady dowolna ( a contrario art. 28 ust 2 w/w ustawy). W ustępie trzecim powołanego przepisu wskazano natomiast protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy. W świetle powyższego, stanowisko Sądu pierwszej instancji i pozwanego, że zgodnie z którym ekspektatywa umowy sprzedaży (wykupu lokalu mieszkalnego) każdorazowo powstaje dopiero z chwilą podpisania protokołu rokowań nie znajduje uzasadnienia. W przypadku gdy zbycie następuje bez przetargu do powstania zobowiązania do zawarcia umowy dochodzi z chwilą uzgodnienia przez strony wszystkich istotnych warunków negocjowanej umowy. Wskazana wyżej sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie. Poprzedniczka prawna powodów zaakceptowała przedstawione przez pozwanego warunki nabycia lokalu mieszkalnego w piśmie z dnia 13 stycznia 2021 r. Oświadczenie woli jakie w nim złożyła dotarło z pewnością do adresata jeszcze przed jej śmiercią. W tej dacie nastąpiło więc wymagane dla zawarcia umowy ustalenie jej warunków i strony uzyskały ekspektatywę prawa.

W tym miejscu należy odnieść się jeszcze do wskazanego w § 3 art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami protokołu z rokowań jako podstawy zawarcia umowy przeniesienia własności. W ocenie Sądu Okręgowego wymóg sporządzenia takiego protokołu ma charakter techniczny w tym znaczeniu, że winien on zawierać jedynie potwierdzenie ustalonych między stronami warunków umowy. Brak jakichkolwiek wymagań formalnych co do jego treści wyklucza konieczność jego sporządzenia (podpisania) przez obie strony rokowań a konsekwencje z tym związane mogą mieć co najwyżej charakter dowodowy w razie sporu co do warunków umowy. W przedmiotowej sprawie taki spór nie miał miejsca poprzedniczka prawna powodów zaakceptowała zaproponowane przez pozwanego warunki umowy.

W odpowiedzi na apelację pełnomocnik pozwanego poniósł, że protokół z rokowań zgodnie z przywołanym wyżej art. 28 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi podstawę do zawarcia umowy wskazując, iż bez protokołu z rokowań nie może zostać zawarta umowa w formie aktu notarialnego. Nawet przyjęcie powyższego poglądu nie może jednak prowadzić do zaakceptowania prezentowanego przez niego stanowiska obejmującego żądanie oddalenia powództwa. Nic nie stoi na przeszkodzie aby protokół z rokowań sporządzić nawet w chwili obecnej opisując w nim nie tylko warunki umowy ale również sposób w jaki strony doszły do porozumienia. Tak sporządzony dokument z pewnością będzie stanowił wystarczającą podstawę zawarcia umowy przeniesienia własności.

W uzupełnieniu powyższych uwag wskazać należy, że powyższe stanowisko nie uchybia treści art. 158 k.c. Zapatrywanie to Sąd Najwyższy zaaprobował też w wyroku z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 302/10, uznając przy tym, że art. 28 ust. 3 GospNierU stanowi odstępstwo od art. 158 k.c.. W tym miejscu należy również przywołać pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 grudnia 2018 r. (sygn. akt IV CSK 446/17), zgodnie z którym „trudno byłoby też przyjąć, że w założeniu ustawodawcy zwieńczenie sukcesem rokowań dotyczących warunków nabycia nieruchomości ma znaczenie czysto techniczne, w żaden sposób nie wiąże stron, i publicznoprawny zbywca może nadal – inaczej niż w trybie przetargowym - swobodnie wycofać się z zamierzonej umowy (ewentualnie naraża się jedynie na ograniczoną, częstokroć iluzoryczną odpowiedzialność w zakresie culpa in contrahendo)… tym bardziej, że w rozpatrywanych przypadkach rezygnacja z zachowania formy szczególnej nie zagraża żadnym godnym ochrony interesom”.

Mają również rację skarżący, że wydając zaskarżony wyrok Sąd pierwszej instancji dopuścił się również naruszenia art. 72 § 1 k.c. przez pominięcie powyższego przepisu dla oceny skutków prawnych przeprowadzonych przez poprzedniczkę prawną powodów i pozwanego negocjacji. Odpowiednie zastosowanie powołanego przepisu w przedmiotowej sprawie upoważnia do uznania, że pomiędzy stronami doszło do porozumienia co do warunków umowy i dla jej realizacji pozostały tylko czynności o charakterze technicznym.

Reasumując w ocenie Sądu Okręgowego powołane wyżej rozważania upoważniają do uznania, iż poprzedniczka prawna powodów nabyła w styczniu 2021 r. ekspektatywę przeniesienia prawa własności. Prawo to wchodzi w skład spadku co wynika wprost z art. 922 k.c.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżone orzeczenie i uwzględnił wytoczone przez powodów powództwo.

O kosztach procesu za obie instancje Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając od pozwanego na rzecz powodów kwoty należne tytułem opłaty od pozwu i apelacji.

Paweł Hochman