Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 8 czerwca 2021 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: sekretarz sądowy Justyna Adamczewska

po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2021 roku w Krakowie

na rozprawie sprawy z wniosku J. K. i W. K.

przy uczestnictwie Gminy Miejskiej K., M. K., T. K., Uniwersytetu J. w K., Z. W., M. W. (1), T. S., K. W., B. S. (1), Zgromadzenia (...) w K., Zgromadzenia (...) na P. w K., M. Z., Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) K., A. P. (1), Ł. J., M. P. (1), A. P. (2)

ustanowienie drogi koniecznej

na skutek apelacji uczestnika Gminy Miejskiej K. i uczestnika Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) K. od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie z dnia 19 sierpnia 2015 roku, sygnatura akt
I Ns 347/09/S

postanawia:

1.  zmienić zaskarżone postanowienie nadając mu brzmienie:

„ I. oddalić wniosek;

II. umorzyć postępowanie w zakresie ustanowienia służebności drogi koniecznej przejazdu na rzecz na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości obejmującej działkę nr (...) dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...);

III. stwierdzić, że wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.”;

2.  oddalić apelację uczestnika Gminy Miejskiej K.;

3.  zasądzić od wnioskodawców J. K., W. K. oraz uczestnika M. Z. solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. kwotę 320 ( trzysta dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

4.  zasądzić od wnioskodawców J. K., W. K. oraz uczestnika M. Z. solidarnie na rzecz Zgromadzenia (...) w K. kwotę 120 ( sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego;

5.  stwierdzić, ze wnioskodawcy i uczestnicy w pozostałym zakresie ponoszą koszty postępowania odwoławczego związane ze swoim udziałem w sprawie.

SSO Liliana Kaltenbek SSO Katarzyna Oleksiak SSO Anna Nowak

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 19 sierpnia 2015 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie ustanowił na nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę nr (...) i niezabudowaną działkę nr (...) dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), oraz nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę nr (...) dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości obejmującej działkę nr (...) dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), służebność drogi koniecznej przejazdu i przechodu pasem gruntu o powierzchni 0,0149 ha o szerokości od 2,6 metra do 3,0 metrów, biegnącym od ul. (...) w K. poprzez przejazd w budynku przy ul. (...) w K., który jest posadowiony na działce nr (...), poprzez działki nr (...) zgodnie z projektem służebności koniecznej przedstawionym przez biegłego sądowego dr inż. W. H. w opinii z dnia 05 lutego 2011 roku w wariancie II., która to opinia stanowi integralną część postanowienia (punkt I). Sąd umorzył postępowanie w zakresie ustanowienia służebności drogi koniecznej przejazdu na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości obejmującej działkę nr (...) dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (punkt II) i oddalił wniosek w pozostałym zakresie (punkt III). W punkcie IV Sąd zasądził solidarnie od wnioskodawców J. K., W. K. i uczestnika M. Z. jednorazowe wynagrodzenie na rzecz uczestników wymienionych w punktach a-k. za ustanowienie służebności. W punkcie V stwierdził, iż w pozostałym zakresie wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Podstawą tego rozstrzygnięcia był następujący stan faktyczny ustalony przez Sąd Rejonowy:

Współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr (...), obr. (...) położonej przy ul. (...) w K. w jedn. ewid. Śródmieście o łącznej powierzchni 0,00694 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr (...) są J. K. w udziale wynoszącym 22/80 części, W. K. w udziale wynoszącym 54/80 części i M. Z. w udziale wynoszącym 4/80. Od strony zachodniej nieruchomość ta sąsiaduje z nieruchomością obejmującą działki ewidencyjne numer(...) oraz nieruchomością obejmującą działkę nr (...). Współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr (...), obr. (...) położonej przy ul. (...) w K. w jedn. ewid. Śródmieście o łącznej powierzchni 0,0288 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr (...) są J. K. (22/80) i W. K. (58/80). Nieruchomość ta jest zabudowana kamienicą przy ul. (...), która tworzy zwartą zabudowę w relewantnym zakresie. Na działce nr (...) ustanowiona jest nieodpłatna służebność drogowa przechodu do drogi publicznej – ul. (...) na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...). Zwarta zabudowa oraz ogrodzone podwórka znajdują się też przy ul. (...) (działka nr (...)), Ł. (...) (działka nr (...)) i Ł. 2 (działka nr (...)).

Nieruchomość oznaczona jako działki nr (...) zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem (...). Decyzją z dnia 2 marca 2011 r. Prezydent Miasta K. orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej, jako działka (...), objętej księgą wieczystą nr (...) na rzecz: - M. W. (2) w udziale (...) części związanych z własnością lokalu nr (...), - M. W. (1) i Z. W. w udziale (...) części związanych z własnością lokalu nr (...), - T. S. w udziale (...) części związanych z własnością lokalu nr (...), - B. Ś. w udziale (...) części związanych z własnością lokalu nr (...), - T. K. w udziale (...) części związanych z własnością lokalu nr (...), - A. K. w udziale (...) części związanych z własnością lokalu nr (...), - M. H. w udziale (...) części związanych z własnością lokalu nr (...). Obecnie współwłaścicielami nieruchomości obejmującej działkę (...) są: Gmina Miejska K. w udziale wynoszącym (...), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), ( M. W. (1) i Z. W. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), (B. Ś.), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), (T. S.), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), (A. P. (3) i M. P. (2) na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), (M. W. (2)), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), (M. H.), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), (T. K.), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), (L. S.), każdoczesny właściciel lokalu nr (...), objętego KW nr (...) w udziale (...), (M. K.). Księga wieczysta o nr (...), prowadzona uprzednio dla działki nr (...) jest obecnie zamknięta. Właścicielem nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr (...), objętej KW nr (...), jest Zgromadzenie (...) w K.. Właścicielem nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr (...), objętej KW nr (...), jest Zgromadzenie (...) na P. w K.. Właścicielem nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr (...), objętej KW nr (...), jest Zgromadzenie (...) w K.. Właścicielem nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr (...), objętej KW nr (...), jest Uniwersytet J. w K.. Dalej Sąd Rejonowy ustali, że od strony wschodniej nieruchomość obejmująca działkę nr (...) sąsiaduje z nieruchomościami obejmującymi działkami ewidencyjne numer (...). Od północy działka nr (...) sąsiaduje z działką nr (...). Działka nr (...) jest własnością Zgromadzenia (...) w K.. Granica pomiędzy nieruchomością oznaczoną jako działka (...) i działką (...) wyznaczona jest murem ceglanym otynkowanym. W około 6/10 długości muru na działce nr (...) znajduje się drzewo. Odległość od muru budynku z działki nr (...) do drzewa wynosi 5,55 m. Od południa działka nr (...) przylega do działki nr (...) posiadającej dostęp do ulicy (...). Właścicielem nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr (...), objętej KW nr (...) są J. K., W. K.. Na działce nr (...) przy ul. (...) posadowiony jest budynek mieszkalny. Kamienica składa się z dwóch pięter, w części środkowej znajduje się brama przejazdowa o szerokości 2 m 60 cm od muru do muru, bez uwzględnienia ograniczników z szyn znajdujących się na dole i o wysokości 2,70 m do belki betonowej. Wewnątrz bramy przejazdowej znajduje się sklepienie łukowe betonowe. W sieni przejazdowej znajduje się troje drzwi, z których jedne prowadzą do warsztatu mechanicznego, zaś pozostałe prowadzą do klatek schodowych. Na wprost sieni w kierunku działki ewidencyjnej nr (...) prowadzi betonowa droga, niekonserwowana, z licznymi pęknięciami, źle utrzymana (w czasie oględzin). Za budynkiem po prawej stronie od drogi znajduje się część działki oznaczonej 131/4, w formie podwórka. W północnej części działki nr (...) znajdują się budynki gospodarcze (komórki), które przylegają do działki (...). Grunt na tej części działki jest częściowo zabetonowany a częściowo wyłożony kamieniami. Znajduje się tam również trzepak, a w części przylegającej do dz. (...) oraz (...) jest urządzony ogródek, na którym rosną również drzewa. Na granicy pomiędzy działkami (...) na końcu drogi betonowej jest brama żelazna przesuwna, dla której domofon znajduje się na słupku żelaznym w pasie drogi, drugi domofon znajduje się na furtce. Na działce nr (...) znajduje się kontynuacja drogi betonowej prowadzącej z sieni, aż do północnej części działki. Przy granicy działki (...) do budynku gospodarczego dobudowany jest betonowy garaż na jedno stanowisko z wiatą. Pomiędzy działkami numer (...) znajduje się mur. Mur oddzielający działki jest uszkodzony przez dwa duże drzewa, prześwit pomiędzy drzewami wynosi 5,80 m. Mur oddzielający działki (...) jest wybudowany z pustaków żużlowych, od strony działki (...) jest nieotynkowany. Mur pomiędzy działkami oznaczonymi numerami (...) w północnej części działki (...) znajduje się na styku z działką (...), ale na działce (...) aż do połowy wschodniej ściany garażu murowanego na działce (...). Dalej ogrodzenie to przebiega (jego końcowa część) po działce (...) do granicy z działką (...) - północna ściana budynku gospodarczego na działce (...). Wejście na działkę nr (...) prowadzi przez bramę budynku nr (...) przy ul. (...), następnie na podwórko położone na działce (...). Koniec szlaku drożnego (w wersji I.) odgrodzony jest siatką, za którą znajdują się kubły na śmieci. Teren działki (...) od strony działki (...) zagospodarowany jest jako ogródek. Za bramą oddzielającą działki (...) znajduje się parking (wersja II). Działka nr (...) jest zabudowana. Posesja jest ogrodzona z trzech stron murem, a z czwartej bramą wjazdową z napędem elektrycznym. Brama znajduje się od strony działki (...). Wjazd na teren Uniwersytetu prowadzi przez dwie bramy. W roku 2011 została zamontowana brama w sieni budynku przy ulicy (...). Bramy te są monitorowane z poziomu Uniwersytetu J.. Uniwersytet także sfinansował częściowo wybudowanie bramy w sieni przejazdowej budynku przy ul. (...) oraz remont drogi biegnącej przez działkę (...). Budynek na działce nr (...) to bursa P.. Znajdują się tam pokoje gościnne oraz dwie jednostki dydaktyczne Uniwersytetu. W przyziemiu jest jeszcze restauracja, która służy do serwowania śniadań gościom bursy. Na terenie niezabudowanym znajduje się 20 – 22 miejsca parkingowe. Przy wjeździe po prawej stronie jest jednostanowiskowy garaż murowany. Parking służy gościom bursy, gościom drugiego domu Uniwersytetu znajdującego się przy ul. F.oraz pracownikom obsługi bursy oraz pracownikom dydaktycznym. Kilka miejsc parkingowych jest wynajmowanych komercyjnie stałym klientom na zasadzie abonamentu. Abonament za miejsce parkingowe wynosi 230 zł brutto miesięcznie, jeżeli parkowanie ma dotyczyć całej doby przez siedem dni w tygodniu. Natomiast jeżeli parkowanie ma dotyczyć od poniedziałku do piątku od godziny 7 – 21 to wówczas abonament wynosi 150 zł brutto miesięcznie. Dla gości bursy cena za dobę parkowania na działce (...) wynosi 35 zł brutto. Parking przed budynkiem wybudowany jest z płyt betonowych ażurowych. Obecnie przejazd w bramie budynku posadowionym na działce (...) i część działki nr (...) (droga) jest używana jako przejazd i przechód dla budynku numer (...) przy ul. (...) oraz dla budynku (...) należącego do Uniwersytetu J.. Osoby korzystające z nich – goście bursy, goście drugiego domu Uniwersytetu znajdującego się przy ul. (...) oraz pracownicy obsługi bursy i pracownicy dydaktyczni przechodzą, tudzież przejeżdżają wyłącznie przez bramę wjazdową na działce (...). Jest to jedyny dojazd i dojście do działki Uniwersytetu (przez budynek przy ul. (...)). Taki stan rzeczy istnieje od 1906 r. od kiedy powstał budynek Uniwersytetu na działce Nr (...). Działka nr (...) stanowiąca podwórko jest wykorzystywana przez członków Wspólnoty do parkowania pojazdów. Po lewej i po prawej stronie parkowane są po 3 do 4 samochodów. Po prawej stronie podwórka znajdują się stare komórki. Przy ul. (...), na działce (...), wybudowana jest kamienica. Kamienica ma dwa piętra, w części środkowej znajdują się drzwi drewniane do sieni o szer. 1,40m. W sieni bezpośrednio za drzwiami (w odległości około 1,4 m) znajduje się 6 schodów kamiennych o wysokości 15 cm każdy. Posadzka jest wyłożona mozaikowymi płytkami ceramicznymi. Sień jest oddzielona od klatki schodowej przeszklonymi 2-skrzydłowymi drzwiami. Za drzwiami znajduje się klatka schodowa z drewnianymi schodami. Obok schodów prowadzi korytarz do części podwórkowej, która jest oddzielona dwiema parami drzwi oraz dwoma drewnianymi schodkami. Niezabudowana cześć działki (...) oraz znajdująca się bezpośrednio za nią część działki (...) jest wyłożona płytami chodnikowymi. Dalsza część działki (...) jest porośnięta trawą i inną roślinnością. Płyty chodnikowe kończą się na wysokości południowej ściany komórek wybudowanych na działce (...). Północna granica dz. (...) składa się w części środkowej z południowej ściany budynku znajdującego się na kolejnej dz. nr (...). Po lewej stronie granica jest wyznaczona murem ceglanym, po prawej stronie (od wschodu) granica jest wyznaczona murem wybudowanym z pustaków tzw. skawińskich. Wschodnią granicę dz. (...) wyznaczają ściany budynku posadowionego na dz. oznaczonej nr (...). Środkowa część wschodniej granicy działki nr (...) jest utworzona przez mur ceglany. Granica pomiędzy nieruchomością należącą do Zgromadzenia (...) w K. i działką nr (...) należącą do Uniwersytetu J. jest wyznaczona murem ceglanym otynkowanym. W około 6/10 długości muru na działce uczestnika Zgromadzenia (...) znajduje się drzewo. Odległość od muru budynku istniejącego na działce nr (...) do drzewa wynosi 5,55 m. Budynek posadowiony na działce nr (...) przy ul. (...) jest budynkiem w zabudowie zwartej o trzech kondygnacjach naziemnych bez podpiwniczenia. W związku z brakiem podpiwniczenia budynku, wynikającymi z szerokości bram wjazdowych i wymiarów sieni wymuszających małe prędkości przejeżdżających samochodów oraz odległością pomiędzy licem ościeża otworu bramy wjazdowej i licem ściany z wejściami do klatek schodowych wynoszącą 0,93m, istnieje możliwość ustalenia szlaku drogi koniecznej przez budynek posadowiony na działce nr (...) oraz po działce nr (...) z punktu widzenia statyki oraz bezpieczeństwa korzystania z tego budynku. Dla zabezpieczenia wyjścia z klatki i wykluczenia bezpośredniego wtargnięcia na drogę istnieje możliwość zamontowania barierek w linii ościeży otworów, tj. bram wjazdowych i na długości wyjść z klatek. Możliwa jest taka konstrukcja barierek, które byłyby otwierane w razie potrzeby przemieszczenia się osoby na wózku lub z wózkiem, albo w przypadku konieczności przeniesienia mebla dużych gabarytów. Ponieważ sień budynku jak i cały budynek nie jest podpiwniczony nie ma obawy o przenoszenie obciążeń na elementy konstrukcyjne tego budynku. Posadzka w sieni jest betonowa i wystarcza na potrzeby ewentualnej drogi koniecznej. Nie ma również potrzeby wyrównania posadzki. Nie istnieją też relewantne zagrożenia dla budynku przy ul. (...) z powodu drgań generowanych przez przejeżdżające pojazdy, albowiem drgania takie są też generowane przez pojazdy obecnie przejeżdżające ulicą (...). Działka (...) jest porośnięta trawą lub częściowo wyłożona płytami betonowymi. Sąd Rejonowy ustalił nadto, że współwłaściciele nieruchomości planują wybudowanie na działce budynku, który zajmie większą część tej działki. Projektowany budynek miałby powierzchnię zabudowy ok. 110 m2 i około 536 m2 powierzchni użytkowej i pięć kondygnacji, łącznie z podziemną. Znajdowałyby się nim duże około 150 m2 mieszkania i biura. Planowana inwestycja miałby pozwolić na maksymalne gospodarcze wykorzystanie działki. Możliwy i optymalny do przeprowadzenia szlak drożny umożliwiający zapewnienie odpowiedniego dostępu do działki oznaczonej numerem (...) przebiega, wedle wariantu II, od drogi publicznej (ul. (...)) oznaczonej jako działka nr (...) przez: część działki nr (...) obj. (...) (...) (pkt nr 1, 2, 6, 11, 9, 10) powierzchnia służebności 0,0082 ha, część działki nr (...) obj. (...) (pkt nr 3, 4, 12, 17, 8, 9,10 i 2) - powierzchnia służebności 0,0032 ha, część działki nr (...) obj. (...) (pkt nr 12,13, 14, 15,16, 17 i 12) - powierzchnia służebności 0,0035 ha. Szerokość szlaku wynosi 2,6-3,0 m, a łączna powierzchnia służebności 0,0149 ha (wariant II, oznaczony na projekcie kolorem żółtym (na działce nr (...)), żółtym i różowym (na działkach nr (...)) i różowym (na działce nr (...)). Alternatywne szlaki przedstawione przez uczestnika Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...), a to wariant III i IV, zostały faktycznie odrzucone po wykonaniu opinii geodezyjnej na podstawie ich długości, stopnia skomplikowania, istniejących przeszkód i powierzchni w stosunku do powierzchni nieruchomości potencjalnie władnącej. Wartość rynkowa jednorazowego wynagrodzenia dla właścicieli nieruchomości obciążonych, za ustanowienie służebności drogi koniecznej do działki nr (...) położonej przy ul. (...) w K. według wariantu II opinii biegłego W. H. z dnia 5 lutego 2011 r. wynosi: - dla działki nr (...) kwotę 9.577,79 zł, - dla działki nr (...) 13.422,52 zł, - dla działki nr (...).246,61, czyli łącznie 140.247 zł. Jednorazowa kwota wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej według wariantu II opinii biegłego W. H. została ustalona przy założeniu wybudowania budynku na nieruchomości władnącej o parametrach zbliżonych do opisanych w piśmie z dnia 28 marca 2014 r. oraz przy założeniu maksymalnego wykorzystania potencjału budowalnego nieruchomości władnącej. Dokonując oceny prawnej Sąd Rejonowy powołując art. 145 § 1 k.c. i wyjaśnił, że służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Oznacza to, że przesłanki określone w powołanym przepisie są spełnione zarówno wówczas, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, jak i wtedy, gdy nieruchomość ma połączenie z taką drogą (lub budynkami gospodarskimi), ale nie jest ono „odpowiednie”. Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt. Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości. Sąd zwrócił uwagę, że przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało jednoznacznie, że nieruchomość oznaczona numerem (...) nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Nieracjonalne i sprzeczne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy byłoby w ocenie Sądu pozbawienie tak atrakcyjnej nieruchomości jak działka (...) prawidłowego połączenia z drogą publiczną, zwłaszcza w kontekście planowanych przez jej właścicieli inwestycji budowalnych polegających na zabudowie działki nr (...). Umożliwienie dostępu pojazdów i osób do tej działki uznał Sąd za niezbędne dla zapewnienia prawidłowego i pełnego zagospodarowania działki. W sytuacji gdy przez nieruchomości oznaczone jako działki nr (...) przebiega już szlak drogowy, z którego korzystają zarówno ich właściciele, jak i Uniwersytet J., jako właściciel działki o numerze (...), Sąd stwierdził, iż właściwym rozwiązaniem było poprowadzenie szlaku drożnego po istniejącej już drodze - zgodnie z opinią biegłego W. H., według wariantu II. oznaczonego na projekcie ustanowienia służebności drogi koniecznej kolorem żółto-różowym, tj. od drogi publicznej (ul. (...)) oznaczonej jako działka nr (...) przez: część działki nr (...) obj. (...) (pkt nr 1, 2, 6, 11, 9, 10) - powierzchnia służebności 0,0082 ha; część działki nr (...) obj. (...) (pkt nr 3, 4, 12, 17, 8, 9,10 i 2) - powierzchnia służebności 0,0032 ha; część działki nr (...) obj. (...) (pkt nr 12,13, 14, 15,16, 17 i 12) - powierzchnia służebności 0,0035 ha. W ocenie Sądu tak ustanowiona służebność przejazdu będzie najmniej dotkliwa, a w sytuacji, gdy istniejący tam szlak drogowy od dziesiątków lat jest wykorzystywany celem dojścia i dojazdu do działki nr (...). Wdrożenie pozostałych wariantów drogi koniecznej byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki lub stanowiłoby rozwiązania trudne do realizacji i obciążające nieruchomości sąsiednie w dużym stopniu. Szlak drożny według wariantu II. prowadzi natomiast praktycznie w całości po już urządzonej drodze, nie wymaga wykonywania poważniejszych prac, nie licząc wydania właścicielom działki nr (...) pilotów do bram albo innych urządzeń umożliwiających ich otwarcie oraz wyburzenia części muru posadowionego w tej części w całości na działce władnącej.

Wobec skutecznego cofnięcia wniosku w zakresie ustanowienia służebności dojazdu dla nieruchomości obejmującej działkę nr (...) postępowanie w tym zakresie podlegało umorzeniu. W pkt III. postanowienia Sąd stosownie do art. 145 § 1 k. c. zasądził od aktualnych właścicieli nieruchomości władnącej odszkodowanie za ustanowienie służebności na rzecz właścicieli proporcjonalnie do obciążenia ich nieruchomości.

O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z regułą wyrażoną w art. 520 § 1 k.p.c. z tym zastrzeżeniem, że wnioskodawców obciążono wydatkami związanymi z dowodami z opinii biegłych sądowych. Natomiast uczestnik Wspólnota Mieszkaniowa w wydatkach związanych z opiniami biegłych sądowych uczestniczyła w zakresie w jakim wpłaciła do dnia wydania postanowienia kończącego postępowanie w sprawie zaliczki.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł uczestnik Gmina Miejska K., zaskarżając je w części, tj. w zakresie punkt IV b) co do zasądzenia solidarnie od wnioskodawców J. K., W. K. i uczestnika M. Z. na rzecz uczestnika Gminy Miejskiej K. wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej przez działki (...). Skarżąca zarzuciła Sądowi I instancji naruszenie art. 8 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn.zm., dalej ustawa o VAT) poprzez przyjęcie, że ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest świadczeniem usług w rozumieniu przywołanego przepisu i co za tym idzie kwota wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej nie powinna zostać powiększona o podatek od towarów i usług. W oparciu o powyższy zarzut uczestnik domagał się zmiany punktu IV b) zaskarżonego postanowienia i zasądzenia od wnioskodawców J. K., W. K. i uczestnika M. Z. na rzecz uczestnika Gminy Miejskiej K. wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej powiększonego o podatek od towarów i usług oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł także uczestnik Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. (...) w K., zaskarżając orzeczenie w części, tj. w zakresie punktów I i IV, V. Apelująca zarzuciła naruszenie:

- art. 145 §1 k.c. poprzez przyjęcie, że nieruchomość obejmująca działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) nie ma dostępu do drogi publicznej stanowiącej ulicę (...) i ustalenie służebności drogi koniecznej zgodnie z projektem służebności koniecznej przedstawionym przez biegłego sądowego dr inż. W. H. w opinii z dnia 5 lutego 2011 roku w wariancie II;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie niewłaściwej oceny dowodu w postaci opinii biegłego sądowego mgr inż. P. P. (2) i mimo jej wadliwości ustalenie na jej podstawie stanu faktycznego i w konsekwencji ustalenie nieprawidłowej wysokości odszkodowania za ustanowienie służebności drogi koniecznej zgodnie z projektem służebności przedstawionym na przez biegłego sądowego dra inż. W. H. w opinii z dnia 5 lutego 2011 roku w wariancie II;

- art. 233 § 1 k.p.c. a to poprzez dokonanie ustaleń faktycznych sprzecznie z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie w szczególności ustalenie, że głównym użytkownikiem drogi na odcinku pokrywającym się z działką nr (...) jest właściciel działki nr (...).

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca domagała się zmiany zaskarżonego postanowienia w zaskarżonej części przez oddalenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości obejmującej działki nr (...) ewentualnie uchylenie postanowienia w pkt I, II, IV i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów postępowania.

W uzasadnieniu apelacji podniesiono, iż pierwotnie działka nr (...) posiadała dostęp do drogi publicznej, a sami wnioskodawcy celowo dokonali podziału działki (...) pozbawiając ją dostępu do drogi publicznej, choć sami we wniosku o podział działki (...) twierdzili że dostęp taki dla działki (...) będzie realizowany przez działkę (...). Wnioskodawcy we wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej dla działki (...) a także sąd na wstępie uzasadnienia jednoznacznie wskazują iż komunikacja działki (...) jest możliwa i odbywa się przez działkę (...) i sień budynku na działce (...). Z tego powodu jest ograniczona do wyłącznie do ruchu pieszego. Zdaniem uczestnika Wspólnoty Mieszkaniowej powyższe już samo przesądza o braku możliwości ustanowienie służebności drogi koniecznej w oparciu o art. 145 k.c., albowiem nieruchomość dostęp do drogi publicznej ma, a rzeczą samych właścicieli jest jego odpowiednie dostosowanie. Nadto na działce nr (...) jest projektowana jedna nieruchomość, co w ocenie apelującej wskazuje, że dostęp do drogi publicznej zapewniony jest przez działkę nr (...). W konsekwencji, w ocenie uczestników wnioskodawcy nie przedstawili ani we wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej ani w toku postępowania okoliczności, które uzasadniałyby ustanowienie służebności drogi koniecznej we wnioskowanym kształcie.

Odpowiedź na obydwie apelacje wnieśli wnioskodawcy i uczestnik M. Z.. Co do apelacji Gminy Miejskiej K., uznali zarzuty i wnioski apelacji dotyczące zmiany pkt IV b) zaskarżonego orzeczenia za zasadne. Nadto domagali się stwierdzenia, iż każdy z wnioskodawców i uczestników ponosi koszty postępowania odwoławczego związane ze swoim udziałem w sprawie. Jeśli zaś chodzi o apelację  Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul (...) w K., wnioskodawcy i uczestnik M. Z. wnieśli o oddalenie tej apelacji i przyznanie kosztów postępowania odwoławczego.

Postanowieniem z dni 6 listopada 2016 roku Sąd Okręgowy w Krakowie zmienił zaskarżone postanowienie, w ten sposób, że oddalił wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej , oddalił apelację uczestnika Gminy Miejskiej K.; zasądził od wnioskodawców J. K., W. K. oraz uczestnika M. Z. solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. kwotę 320 zł, a na rzecz Zgromadzenia (...) w K. kwotę 120 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego; stwierdzając, że w pozostałym zakresie wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty postępowania odwoławczego związane ze swoim udziałem w sprawie.

Dokonując tego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy wskazał, iż za prawidłowe uznał ustalenia jakie w sprawie poczynił Sąd Rejonowy i przyjął je jako własne, a nadto ustalił, że plany wnioskodawców co do rodzaju zabudowy na działce nr (...) nie uległy zmianie. Nadal planują postawić tam budynek mieszkalny o kubaturze i gabarytach adekwatnych do rodzaju zabudowy w sąsiedztwie składający się z minimum trzech mieszkań, dla których planowane są trzy miejsca postojowe w przyziemiu. Ewentualna inwestycja miałaby być realizowana przy wykorzystaniu dojazdu drogą służebną małymi samochodami ciężarowymi , którymi dowieziono by niezbędny na budowie sprzęt oraz materiały budowlane, ewentualnie ziemię spod wykopów. Wykorzystywane byłoby także przejście przez korytarz i sień na działce nr (...). Budowa zaplanowana jest na 18 miesięcy i jest to prawdopodobny czas inwestycji . Uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej związane z budową nie przekładają się na wysokość jednorazowego wynagrodzenia , ustalanego w perspektywie obciążenia nieruchomości na stałe i nawet jeśli w początkowym okresie wykonywania służebności ilość przejazdów byłaby znacząco większa nie wpłynie to na wysokość wynagrodzenia. Na podstawie zeznań wnioskodawców ustalił nadto, iż istnieje również możliwość zrealizowania budowy bez konieczności używania sieni na potrzeby wykonywania przejazdów. Techniczne i technologicznie jest możliwe dostarczenie zarówno sprzętu na budowę jak i materiałów budowlanych , łącznie z wywiezieniem wybranej na potrzeby budowy fundamentów i garaży ziemi przy użyciu dźwigu, który zostanie rozstawiony przy posesji nr (...) zajmując na czas budowy część drogi publicznej tj. ul. (...) . Wtedy komunikacja będzie się odbywała również przez sień posesji nr (...). Sąd Okręgowy ustalił także, że na etapie postępowania odwoławczego uczestniczka B. Ś. zbyła lokal mieszkalny nr (...) w budynku przy ul (...) wraz ze związanym z własnością tego budynku udziałem w nieruchomości wspólnej na współwłasność po ½ części B. S. (2) i K. W. , których Sąd Okręgowy wezwał do udziału w sprawie. Nabyty przez K. W. i B. S. (2) lokal mieszkalny znajduje się bezpośrednio nad przewiązka pod którą odbywa się ruch przez posesje nr (...) , a przejeżdżające samochody są słyszalne dla mieszkańców tego lokalu, którzy odczuwają związane z tym drgania. Sąd Okręgowy w oparciu o tak ustalony stan faktyczny nie podzielił ostatecznego wniosku Sądu Rejonowego o istnieniu podstawy do ustanowienia drogi koniecznej dla nieruchomości wnioskodawców z uwagi na niespełnienie przesłanek o których mowa w art. 145 § 1 i § 2 k.c. Nie podzielił stanowiska Wspólnoty, że ustanowienie służebności będzie miało negatywny wpływ na stan techniczny budynku, odwołując się w tym zakresie do opinii biegłego do spraw budownictwa . Stwierdził, że zła kondycja budynku - dla którego większym zagrożeniem jest ruch na ulicy (...). - jest efektem braku gruntownych remontów. Zaakceptował także stanowisko Sądu Rejonowego, że nie przekonują argumenty Wspólnoty, iż wnioskodawcy (ich poprzednicy prawni) tak zabudowali swoją nieruchomość, że sami pozbawili jej części dostępu do drogi publicznej lub mają możliwość przystosowania istniejącej klatki schodowej z wewnętrznymi schodami na potrzeby przejazdu. Nie podzielił także stanowiska skarżącej, że sąd jest związany treścią decyzji podziałowej uzależniającej dopuszczalność podziału od zapewnienia dostępu od drogi przez działkę nr (...), wskazując że to sąd ostatecznie decyduje czy rzeczywiście dostęp działki nr (...) przez działkę nr (...) jest odpowiedni. Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że wniosek jest bezzasadny, działka nr (...) ma bowiem odpowiedni - w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. - dostęp do drogi publicznej. Stanowi ona bowiem nadal zorganizowaną całość gospodarczą z działką nr (...), czego nie zmienia jej podział, warunkowany zapewnieniem dla wydzielanej działki dostępu do drogi publicznej oraz zbycie w niej udziałów na rzecz M. Z.. Działka nr (...) dostęp taki bowiem na całej szerokości budynku przy ul. (...) posiada, a przez klatkę schodową i sień gwarantowany jest dostęp pieszy do podwórka usytuowanego na działce nr (...). Na podstawie zeznań wnioskodawców Sąd Okręgowy przyjął, że istnieją techniczne możliwości zrealizowania planowanej na tej działce inwestycji bez potrzeby korzystania z przejazdu drogą konieczną. Proces budowlany może być bowiem zrealizowany wprost z ulicy (...) i przez własną działkę wnioskodawców. Powstanie na zapleczu kolejnego budynku nie wymaga zatem urządzenia specjalnego wjazdu, prawidłowe korzystanie z nieruchomości może się bowiem odbywać przez istniejące przejście, o czym świadczy ustanowienie służebności przy sprzedaży udziałów w działce nr (...). Podkreślił, że w taki właśnie sposób funkcjonuje większość budynków na terenie K.. W rezultacie potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej powinna być oceniana z perspektywy uzyskania pozwolenia na budowę i zapewnienia wjazdu na działkę nr (...) dla minimum trzech samochodów. W tym kontekście zauważył, że najdłuższy odcinek drogi służebnej będzie przebiegać przez działkę Uniwersytetu, jednak najwięcej niedogodności wiąże się z tym odcinkiem drogi, który ma przebiegać przez sień budynku nr (...), z którego korzystają już pracownicy i goście Bursy oraz posiadacze stałego abonamentu, co już generuje kilkanaście przejazdów dziennie. Dostrzegł, że zwiększenie ruchu o trzy samochody w niewielkim stopniu wpłynie na jego intensywność i może być niezauważalne dla właścicieli działek obciążonych, ale z drugiej strony nie można mieć gwarancji, że ilość samochodów, które będą chciały dojechać do działki nr (...) nie będzie większa, jeśli zamiast budynku mieszkalnego powstanie tam niewielki hotel lub biurowiec. Wnioskodawcy nie są też w stanie zagwarantować, że użytkownicy nowopowstałego budynku dostosują się do aktualnie deklarowanych zasad korzystania ze służebności. Podkreślił, że właściciele działki nr (...) chcą ją wykorzystać w sposób, który przyniesie im korzyści nieporównywalnie większe aniżeli korzyści, które uzyskają właściciele działek obciążonych. Zwrócił uwagę, że w strefie śródmiejskiej o zagęszczonej zabudowie powszechną praktyką jest korzystanie z miejsc postojowych wzdłuż ulic lub wynajmowanie miejsc parkingowych na publicznych lub prywatnych parkingach. Istnienie takiej możliwości wskazuje, że brak możliwości parkowania trzech samochodów na zapleczu kamienicy nie stanowi o braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Potrzeby takiej nie uzasadnia również konieczność uzyskania dla zamierzenia inwestycyjnego wnioskodawców pozwolenia na budowę, a rzeczą Sądu nie jest dokonywanie interpretacji prawa cywilnego na potrzeby prawa administracyjnego. Kwestia ta może podlegać ocenie jedynie z perspektywy regulacji art. 145 k.c..

Postanowienie Sądu Okręgowego zaskarżyli skargą kasacyjną, wnioskodawcy i uczestnik M. Z. w całości, wnosząc o jego uchylenie ewentualnie uchylenie i odrzucenie lub oddalenie apelacji Wspólnoty oraz uwzględnienie apelacji Gminy Miejskiej K.. przez zmianę punktu IV b postanowienia Sądu pierwszej instancji, w ten sposób, że w miejsce kwoty 9.577,79 zł i 13.422,52 zł zasądzenie odpowiednio kwot 11.780,68 zł i 16.509,70 zł oraz przyznanie na rzecz skarżących kosztów postępowania za obie instancje oraz kosztów postępowania kasacyjnego.

Postanowieniem z dnia 30 września 2020 roku Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie, zniósł postepowanie w zakresie rozprawy przeprowadzonej w dniu 26 października 2016 roku i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postepowania kasacyjnego. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, iż zaskarżone postanowienie zostało wydane 7 listopada 2016 r., a posiedzenie na którym zamknięto rozprawę odbyło się 26 października 2016 r. (k. 1857 - 1859 oraz k. 1860 - 1861). W toku postępowania kasacyjnego ujawniono, że uczestniczka postępowania L. S. . zmarła 3 października 2016 r. (k. 1945), o czym Sąd Okręgowy nie został poinformowany, co skutkowało przeprowadzeniem rozprawy i wydaniem orzeczenia w stosunku do uczestniczki nie posiadającej zdolności sądowej, a zatem w warunkach nieważności (art. 379 pkt 2 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.). Skutkowało to koniecznością uchylenia zaskarżonego postanowienia w całości, zniesienia postępowania w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania (art. 398 ^{( 15)} § 1 w związku z art. 386 § 2 i 398 ^{( 21)} k.p.c. i w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Za nie przekonującą natomiast Sąd Najwyższy uznał argumentację skargi, odwołującą się do nieważności postępowania mającej wynikać z wadliwego umocowania zarządu Wspólnoty, jak i ustanowionego przez zarząd pełnomocnika. Za bezzasadny uznano również zarzut, że apelacja wniesiona przez Wspólnotę powinna być odrzucona, jako wniesiona przez podmiot pozbawiony legitymacji do jej wniesienia. Wobec stwierdzenia - z przyczyn wyżej podniesionych - nieważności postępowania i zniesienia postępowania, przedwczesne, w ocenie Sądu Najwyższego, było merytoryczne odnoszenie się do zarzutów skargi kasacyjnej, skoro kwestie dotyczące istnienia podstaw do ustanowienia służebności drogi koniecznej będą przedmiotem ponownych ustaleń i rozważań sądu, w postępowaniu przeprowadzonym w wymaganym standardzie procesowym. Na marginesie niejako Sąd Najwyższy zauważył zatem, iż w odniesieniu do nieruchomości położonej w zabudowie wielkomiejskiej, wśród ulic o dużym natężeniu ruchu, ocena czy nieruchomość powinna mieć zapewnioną możliwość dojazdu pojazdów mechanicznych musi być dokonana z uwzględnieniem obowiązującego w sąsiedztwie tej nieruchomości sposobu organizacji ruchu, istnienia stref ograniczonego parkowania i wynikających stąd ograniczeń w dojeździe do nieruchomości. W konkretnych okolicznościach dostęp do drogi publicznej może być uznany za odpowiedni także wówczas, gdy istnieje możliwość zaparkowania samochodu w pobliżu drogi publicznej i pokonania dalszej drogi pieszo (por.m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2019 r., I CSK 30/19, niepubl. i z dnia 13 kwietnia 2011 r., V CSK 317/10, OSNC- ZD 2012, Nr 2, poz. 28). W odniesieniu do nieruchomości stanowiącej własność skarżących położonej w zabudowie śródmiejskiej, blisko (...)Rynku Głównego, Sąd Najwyższy wskazał, iż należy ustalić, jaki ta nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej z perspektywy jej funkcjonalnych potrzeb, aby można uznać ten dostęp za odpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c., a następnie dopiero ocenić, czy istniejący dostęp do tej nieruchomości jest odpowiedni albo też może zostać zapewniony staraniem samych skarżących. Wymaga to jednoznacznego sprecyzowania zamierzeń inwestycyjnych skarżących na działce (...) - tak by możliwa była ocena stopnia uciążliwości służebności dla nieruchomości sąsiednich. Zapewnienie skarżącym możliwości zrealizowania zamierzeń inwestycyjnych, w tym możliwości dojazdu i parkowania na działce nr (...), musi być dokonany w kontekście sytuacyjnej oceny potrzeb nieruchomości władnącej i obciążonej (cechy nieruchomości oraz sposób ich wykorzystania, wpływ drogi koniecznej na nieruchomość sąsiednią w tym zwłaszcza intensywność korzystania z niej, możliwości parkowania poza nieruchomością). Zgodnie z regułą proporcjonalności sprecyzowaną w art. 145 § 2 zdanie pierwsze k.c. ustanowienie drogi koniecznej stanowić powinno wynik rachunku korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia szlaku drogowego w określony sposób dla właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej. Powinno też uwzględniać szerszy kontekst społeczno - gospodarczy (art. 145 § 3 k.c.). Sąd Najwyższy wskazał zatem, że Sąd Okręgowy powinien rozważyć czy obciążenie nieruchomości (działek nr (...)) drogą służebną do działki (...) jest tak uciążliwe, że przeważa nad korzyściami wynikającymi z tego rozwiązania, w sytuacji gdy właściciel działki nr (...), przez którą przebiega większość szlaku służebnego, na etapie postępowania apelacyjnego się temu nie sprzeciwia, a intensywnie wykorzystywany przejazd przez działki (...) już istnieje. Uwzględnienia w tym kontekście wymaga zlokalizowanie nieruchomości służebnych i władnących w centralnej części miasta K., w strefie zwartej zabudowy przedwojennej, wielomieszkaniowej, z czym wiążą się zapewne problemy związane z parkowaniem samochodów.

Sąd Okręgowy po ponownym rozpoznaniu sprawy zważył co następuje:

Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy Sąd Okręgowy przyjmuje za własne albowiem zostały one dokonane, w zakresie relewantnym dla rozstrzygnięcia sprawy, w sposób zgodny z norma art. 233 § 1 k.p.c. Nadto w toku postepowania odwoławczego ustalono, iż aktualnym właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) jest A. P. (1), lokalu nr (...) przy ul. (...) jest Ł. J., lokalu nr (...) przy ul. (...) są M. P. (1) i A. P. (2), a lokalu nr (...) przy ul. (...) w K. są B. S. (1) i K. W.. W konsekwencji postanowieniem z dnia 14 kwietnia 2021 roku odmówiono uczestnikom : A. S., B. Ś., M. W. (2), M. H., A. P. (3), M. P. (2) dalszego udziału w sprawie, a wezwano do udziału w sprawie A. P. (1), Ł. J., M. P. (1) i A. P. (2).

Dodatkowo na podstawie postanowienia Prezydenta Miasta K. z dnia 4 marca 2021 roku (k. 2084) ustalono, iż postepowanie wszczęte na wniosek J. K. w dniu 2 lutego 2021 roku w sprawie wydania warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. : „Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr (...) obr (...) Ś. przy ul. (...) w K.” zostało zawieszone na 9 miesięcy , a to na podstawie art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu tego postanowienia wskazano, iż na podstawie opinii Wydziału Planowania Przestrzennego (...) z dnia 24 lutego 2021 roku ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne jest niezgodne z założeniami projektu planu w zakresie możliwości lokalizacji inwestycji, co w ocenie organu administracji, uzasadnia skorzystanie z prawnej możliwości wstrzymania postępowania. W konsekwencji w piśmie z dnia 2 marca 2021 roku wnioskodawcy i uczestnik M. Z. wskazali, iż „ nie mają w chwili obecnej możliwości jednoznacznego oświadczenia” sprecyzowania zamierzeń inwestycyjnych co do działki nr (...) , a „ aktualną potrzebę ustanowienia służebności drogowej (jest) potrzeba dojazdu do zaplecza nieruchomości (...) i parkowania samochodów osobowych”( k. 2077). Na tą okoliczność wnioskodawcy wnieśli o dopuszczenie dowodu z przesłuchania w charakterze strony J. K. – współwłaściciela i mieszkańca budynku (...) wskazując jako tezę dowodową istnienie aktualnych potrzeb nieruchomości (...), planów inwestycyjnych dotyczących działki nr (...), możliwości urządzenia wjazdu na zaplecze przez budynek (...). Analizując zatem zarzuty apelacji Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczące naruszenia normy art. 145 k.c. w kontekście wskazanych okoliczności, w pierwszej kolejności zauważyć należy, iż zgodnie z żądaniem wniosku nieruchomością izolowaną , czy też nie posiadającą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej jest nieruchomość obj. (...) składająca się działki nr (...) , która to działka, zgodnie z niekwestionowanymi ustaleniami Sądu Rejonowego, jest działką niezabudowaną, częściowo porośniętą trawą a częściowo wyłożoną płytami betonowymi. Oznacza to, iż przesłanki zastosowania normy art. 145 k.c winny być badane w odniesieniu do tej nieruchomości, a nie nieruchomości sąsiedniej objętej (...) składającej się z zabudowanej budynkiem przy ul. (...) działki nr (...). Wnioski dowodowe zmierzające zatem do wykazania potrzeb nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (...) nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W pierwszej kolejności zbadania zatem wymagało, czy nieruchomość obj. (...) składająca się działki nr (...) ma dostęp do drogi publicznej. W tym zakresie zauważyć należy, że w dziale I – Sp tej księgi ujawniono uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III (...) na działce nr (...) w postaci nieodpłatnej służebności drogowej przechodu pasem biegnącym zgodnie z mapą podziału do granicy z działką nr (...) ulicą (...) na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...) . Na rzecz tej nieruchomości ustanowiono zatem służebność przechodu biegnącą przez bramę posadowioną w budynku przy ul. (...) w K. do drogi publicznej. W tej sytuacji rozstrzygnięcia wymagało, czy taki dostęp do drogi publicznej można uznać za „odpowiedni” z uwagi na „potrzeby” tej nieruchomości, a nie nieruchomości sąsiedniej. Wymaga to, jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 września 2020 roku, jednoznacznego ustalenia tj. zdefiniowania funkcjonalnych potrzeb tej nieruchomości, w tym zamierzeń inwestycyjnych jej współwłaścicieli, tak, by możliwa była ocena stopnia uciążliwości służebności dla nieruchomości sąsiednich. Podzielić bowiem należy pogląd, iż odpowiedni dostęp do drogi publicznej to taki, który umożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, tj. normalne, gospodarcze wykorzystanie nieruchomości. Ustawodawca nie sprecyzował czym jest "odpowiedni dostęp" w rozumieniu tego przepisu, a kryterium to celowo zostało ukształtowane w sposób nieostry, pozwalając na elastyczną ocenę różnorodnych sytuacji występujących w praktyce. Pojęcie to musi być konkretyzowane w ścisłym związku z określoną sytuacją faktyczną, zaś formułowanie w tym zakresie jakichkolwiek ogólnych reguł jest znacznie utrudnione. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni decydują zatem każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy. Skoro zatem w niniejszej sprawie nieruchomość, która ma być nieruchomością władnącą jest niezabudowana, nie sposób zasadnie wywieść, jaka funkcjonalna potrzeba tej konkretnie nieruchomości, uzasadnia przyjęcie, iż prawnie gwarantowany, pieszy dostęp do tej nieruchomości jest nieodpowiedni. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno - gospodarczy. W konsekwencji droga konieczna nie może być rozumiana jako prosta kontynuacja poruszania się samochodem, jaką daje droga publiczna (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/14, OSNC 2015, Nr 1, poz. 8). W orzeczeniu z dnia 21 sierpnia 2019 roku, sygn.. akt. I CSK 30/19 Sąd Najwyższy wskazał zaś, że w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej należy określić, jakie warunki powinien spełniać dostęp do drogi publicznej ze względu na położenie, wielkość i ukształtowanie danej nieruchomości oraz gospodarcze przeznaczenie determinujący sposób jej wykorzystywania, aby był to dostęp odpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. Inny bowiem dostęp do drogi publicznej będzie odpowiedni dla nieruchomości przeznaczonej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowej jednej rodziny, a inny dla nieruchomości wykorzystywanej dla zaspokajania potrzeb wielu rodzin (na której znajduje się większa liczba lokali mieszkalnych), inny zaś dla nieruchomości przeznaczonej i wykorzystywanej na potrzeby przemysłowe, czy do prowadzenia innego rodzaju działalności gospodarczej. Dla niektórych nieruchomości odpowiedni będzie dostęp zapewniający jedynie możliwość dojścia, dla innych musi zapewniać możliwość odpowiedniego dojazdu. Dopiero po sprecyzowaniu, jaki dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości, której dotyczy wniosek, jest dostępem odpowiednim można oceniać, czy żądanie ustanowienia drogi koniecznej w ustalonych w sprawie okolicznościach powinno być uwzględnione, czy też oddalone z tej przyczyny, że nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej albo może go uzyskać staraniem samego właściciela tej nieruchomości albo jej użytkownika wieczystego. W niniejszej sprawie wnioskodawcy i uczestnik M. Z. ostatecznie w piśmie z dnia 2 marca 2021 roku wskazali, iż poza kwestią urządzenia parkingu dla trzech samochodów osobowych, którego istnienie uzasadnione jest potrzebami nieruchomości sąsiedniej tj. działki (...) zlokalizowanej przy ul. (...) w K., nie mają w chwili obecnej możliwości jednoznacznego oświadczenia w zakresie sprecyzowania zamierzeń inwestycyjnych co do działki nr (...). Okoliczność ta, w ocenie Sądu Okręgowego, w niniejszym składzie, czyni zaś ocenę, czy istniejący dostęp do nieruchomości jest odpowiedni ze względu na zamierzenia inwestycyjne wnioskodawców i uczestnika, niemożliwym. Parametry ewentualnej przyszłej zabudowy są bowiem niezbędne dla oceny choćby stopnia uciążliwości służebności dla nieruchomości sąsiednich, a w konsekwencji także wysokości należnego wynagrodzenia za jej ustanowienie. Kwestia ta jawi się jako tym bardziej istotna, gdy zważy się na ten nurt orzecznictwa Sądu Najwyższego, w którym wskazuje się, że w odniesieniu do nieruchomości położonej w zabudowie wielkomiejskiej, wśród ulic o dużym natężeniu ruchu, ocena czy nieruchomość powinna mieć zapewnioną możliwość dojazdu pojazdów mechanicznych musi być dokonana z uwzględnieniem obowiązującego w sąsiedztwie tej nieruchomości sposobu organizacji ruchu, istnienia stref ograniczonego parkowania i wynikających stąd ograniczeń w dojeździe do nieruchomości. W konkretnych okolicznościach dostęp do drogi publicznej może być uznany za odpowiedni także wówczas, gdy istnieje możliwość zaparkowania samochodu w pobliżu drogi publicznej i pokonania dalszej drogi pieszo (por.m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2019 r., I CSK 30/19, niepubl. i z dnia 13 kwietnia 2011 r., V CSK 317/10, OSNC- ZD 2012, Nr 2, poz. 28). Inaczej zatem zagadnienie odpowiedniego dostępu przedstawiać się będzie w kontekście potrzeb nieruchomości władnącej i stopnia uciążliwości dla nieruchomości obciążonej w sytuacji budowy hotelu, a inaczej w sytuacji budynku wielorodzinnego. Różne bowiem w tym zakresie prezentować się mogą wymogi bezpieczeństwa, np. istnienia dróg pożarowych czy wewnętrznych dróg ewakuacyjnych.
Skoro zatem nie sposób ocenić potrzeb nieruchomości władnącej w kontekście zamierzeń inwestycyjnych jej współwłaścicieli, należało ocenić istnienie „ odpowiedniości dostępu” w kontekście aktualnego stanu rzeczy, ten zaś, w ocenie Sądu Okręgowego, nie uzasadnia przyjęcia, iż pieszy dostęp do drogi publicznej dla niezabudowanej nieruchomości nie jest dostępem odpowiednim. Nie przekonują przy tym twierdzenia, o potrzebie ustanowienie służebności z uwagi na plany dotyczące lokalizacji parkingu, dla potrzeb nieruchomości sąsiedniej – tj. budynku przy ul. (...). Już z pisma wnioskodawców z dnia 2 marca 2021 roku wynika bowiem, iż mieszkańcy strefy w której położone są nieruchomości przy ul. (...) w K. mogą dysponować abonamentem dla postoju w strefie ograniczonego postoju, który obniża jego koszty. Stanowisko to koresponduje z trafnym poglądem, wyrażonym w wyroku SN z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN 467/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 102, według którego okoliczność, że dla właściciela nieruchomości władnącej przydatny jest przejazd drogą konieczną do innych nieruchomości, na których nie ma jednak budynków gospodarskich, nie przeszkadza zniesieniu służebności drogi koniecznej na podstawie art. 295 k.c. Podzielić bowiem należy stanowisko wyrażone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1998 r., II CKN 45/98, LEX nr 1214653, że art. 145 k.c nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej), zapewniającej dostęp do drogi publicznej. Podkreślić też należy, iż art. 145 k.c stanowi niewątpliwe ustawowe ograniczenie prawa własności i dlatego ma wyjątkowy charakter, który nie zezwala na stosowanie wykładni rozszerzającej. Takie stanowisko można też spotkać w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w orzeczeniu z dnia 6 stycznia 1998 r., I CKN 379/97, niepubl., wyraził pogląd, że art. 145 k.c. nie uzasadnia ustanowienia na jego podstawie innej służebności niż służebność drogi koniecznej.

Z tych też względów apelacja Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) w K. prowadzić musiała do zmiany zaskarżonego orzeczenia, a to na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i oddalenia wniosku i w konsekwencji uchylenia rozstrzygnięcia w zakresie zasądzonego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, co czyniło analizę zarzutów dotyczących poprawności jego ustalenia bezprzedmiotowym . Co do apelacji Gminy Miejskiej K. zarzucającej niedoliczenie do zasądzonego na jej rzecz wynagrodzenia podatku VAT – jakkolwiek jej zarzuty były trafne – ostatecznie wobec oddalania wniosku o ustanowienie drogi koniecznej - apelacja ta podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 520 § 2 k.p.c. zasądzając je od wnioskodawców i uczestnika M. Z. na rzecz Wspólnoty w zakresie opłaty od apelacji i wynagrodzenia pełnomocnika wnoszącego apelację
z uwzględnieniem § 8 pkt 3 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dn. 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych i analogicznie na podstawie ww. przepisów koszty zastępstwa w postępowaniu odwoławczym zgodnie z wnioskiem – na rzecz uczestnika Zgromadzenia (...) w K..

SSO Liliana Kaltenbek SSO Katarzyna Oleksiak SSO Anna Nowak