Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 marca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Romana Górecka

Sędzia SA Ewa Kaniok (spr.)

Sędzia SA Przemysław Kurzawa

Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Baranowska

po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2014 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 5 marca 2013 r.

sygn. akt XXVI GC 416/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...).700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt: I ACa 1367/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 17.02.2012 r. (...) sp. z o.o. w W. wniosła o zasądzenie od (...) sp. z o.o. w W. kwoty 368.210,13 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od następujących kwot, za następujące okresy: 27.068,73 złotych od dnia 21.06.2011 r. do dnia zapłaty, 406,17 złotych od dnia 02.07.2011 r. do dnia zapłaty, 496,13 złotych od dnia 02.08.2011 r. do dnia zapłaty, 22.845,89 złotych od dnia 01.08.2011 r. do dnia zapłaty, 22.809,30 złotych od dnia 19.08.2011 r. do dnia zapłaty, 463,93 złotych od dnia 25.08.2011 r. do dnia zapłaty, 23.815,35 złotych od dnia 18.09.2011 r. do dnia zapłaty, 409,63 złotych od dnia 28.09.2011 r. do dnia zapłaty, 269.579,90 złotych od dnia 15.09.2011 r. do dnia zapłaty, 315,10 złotych od dnia 01.11.2011 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu według norm przepisanych. Podstawę roszczenia stanowiła zawarta pomiędzy stronami w dniu 14.03.2007 r., umowa najmu lokalu użytkowego nr (...) w Centrum Handlowym (...) w B..

W dniu 28.02.2012 r. Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie X Wydział Gospodarczy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, pod sygn. akt X GNc 77/12.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Pozwana wskazała, iż na skutek złożonego oświadczenia z dnia 08.11.2011 r. doszło do skutecznego potrącenia wzajemnych należności pomiędzy stronami. Odnośnie natomiast naliczenia i dochodzenia przez powoda kary umownej zgłosiła zarzut nieważności zapisu umowy w tym zakresie.

Wyrokiem z dnia 05.03.2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od (...) Sp. z o.o. na rzecz (...) sp. z o.o. kwotę 98.630,23 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot: 27.068,73 zł od dnia 21.06.2011 r. do dnia zapłaty, 406,17 zł od dnia 02.07.2011 r. do dnia zapłaty, 496,13 zł od dnia 02.08.2011 r. do dnia zapłaty, 22.845,89 zł od dnia 01.08.2011 r. do dnia zapłaty, 22.809,30 zł od dnia 19.08.2011 r. do dnia zapłaty, 463,93 zł od dnia 25.08.2011 r. do dnia zapłaty, 23.815,35 zł od dnia 18.09.2011 r. do dnia zapłaty, 409,63 zł od dnia 28.09.2011 r. do dnia zapłaty, 315,10 zł od dnia 01.11.2011 r. do dnia zapłaty, oraz kwotę 1.658,97 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. W pozostałym zakresie oddalił powództwo.

W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Okręgowy wskazał:

W dniu 14.03.2007 r. pomiędzy (...) sp. z o.o. w W. a (...) sp. z o.o. w W. została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego nr (...) o powierzchni 135 m2 w Centrum Handlowym Galeria (...) w B.. Z tytułu najmu spółka (...) zobowiązana była do zapłaty co miesięcznego czynszu w wysokości równowartości 350 Euro za jeden metr kwadratowy powierzchni, miesięcznego ryczałtu z tytułu kosztów operacyjnych Centrum Handlowego, kosztów operacyjnych lokalu użytkowego w wysokości wynikającej ze wskazań podliczników zainstalowanych w w/w lokalu oraz miesięcznej składki na imprezy i reklamę Centrum Handlowego. W okresie od 01.09.2010 r. do 31.12.2010 r. stawka czynszu została obniżona do równowartości 25,83 Euro za jeden metr kwadratowy powierzchni, natomiast w okresie od 01.07.2011 r. do 31.09.2011 r. – stawka czynszu wynosiła równowartość 26 Euro za jeden metr kwadratowy powierzchni.

Strony ustaliły, że w razie nie przestrzegania przez najemcę postanowień umowy – m. in. nie regulowania swoich zobowiązań terminowo – (...) sp. z o.o. w W. przysługiwać będzie prawo do rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Dodatkowo wskazano, że w razie rozwiązania przedmiotowej umowy z przyczyn zawinionych przez (...) sp. z o.o. w W., będzie ona zobowiązana do zapłaty kary umownej w wysokości 12-miesięcznego czynszu oraz wyrównania szkody przewyższającej zapłaconą karę umowną.

(...) sp. z o.o. w W. wystawiła na rzecz (...) sp. z o.o. w W. następujące faktury VAT: NR (...) z dnia 06.06.2011 r. na kwotę 29.772,35 złotych z terminem płatności na dzień 20.06.2011 r., NR (...) z dnia 17.06.2011 r. na kwotę 406,17 złotych z terminem płatności na dzień 01.07.2011 r., NR (...) (...) z dnia 18.07.2011 r. na kwotę 496,13 złotych z terminem płatności na dzień 01.08. 2011 r.,(...) z dnia 15.07.2011 r. na kwotę 30.703,38 złotych z terminem płatności na dzień 29.07.2011 r., NR (...)z dnia 04.08.2011 r. na kwotę 22.809,30 złotych z terminem płatności na dzień 18.08.2011 r., NR (...) z dnia 11.08.2011 r. na kwotę 463,93 złotych z terminem płatności na dzień 25.08.2011 r., NR (...) zdnia 05.09.2011 r. na kwotę 23.815,35 złotych z terminem płatności na dzień 19.09.2011 r., NR(...) z dnia 13.09.2011 r. na kwotę 409,63 złotych z terminem płatności na dzień 27.09.2011 r., NR (...) z dnia 17.04.2011 r. na kwotę 315,10 złotych z terminem płatności na dzień 31.10. 2011 r.

Powyższe należności czynszowe nie zostały uregulowane w terminie. W związku z tym spółka (...) pismem z dnia 27.06.2011 r. wezwała (...) sp. z o.o. w W. do spłaty należności, zastrzegając możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy z winy najemcy.

Następnie pismem z dnia 19.08.2011 r. (...) sp. z o.o. w W. rozwiązała łączącą strony umowę, bez zachowania okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 30.09.2011 r. Dodatkowo obciążono (...) sp. z o.o. w W. karą umowną w wysokości 12-miesięcznego czynszu, tj. kwotą 269.579,90 zł.

W dniu 17.10.2011 r. doszło do protokolarnego odbioru przedmiotu najmu.

Pismem z dnia 08.11.2011 r. (...) sp. z o.o. w W. złożyła oświadczenie o potrąceniu należności czynszowych z wierzytelnością spółki z tytułu nakładów poniesionych na wynajmowany lokal użytkowy. W odpowiedzi na powyższe spółka (...) wskazała na treść umowy łączącej strony, która uniemożliwiała dokonanie tegoż potrącenia.

Pismem z dnia 09.12.2011 r. (...) sp. z o.o. w W. ponownie wezwała spółkę (...) do zapłaty kwoty 368.210,13 złotych, z tytułu najmu lokalu użytkowego, w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma. Przesyłka została doręczona w dniu 15.12.2011 r.

Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo w zakresie kwoty 98.630,23 złotych wraz z należnościami odsetkowymi.

Na wstępie Sąd I instancji podkreślił, że pomimo wejścia w życie ustawy z dnia 16.09.2011 r. (Dz. U. nr 233, poz. 1381) z dniem 03.05.2012 r., postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się wg przepisów dotychczasowych tj. o postępowaniu odrębnym w sprawach gospodarczych, jako że przepisy przejściowe ww. ustawy przewidują, że stosuje się ją do postępowań wszczętych po dniu jej wejścia w życie (art. 9 ust. 1 ustawy). Natomiast pozew w niniejszej sprawie został złożony przed dniem wejścia w życie powyższej ustawy i dlatego sprawa niniejsza podlega reżimowi przepisów o postępowaniu odrębnym w sprawach gospodarczych, nakreślonemu przez art. 6 pkt 3 ustawy z dnia 24.05.1989 r. o rozpoznawaniu przez sądy spraw gospodarczych (Dz. U. nr 33, poz. 175), który wszedł w życie z dniem 01.10.1989 r. a następnie także ustawę z dnia 16.11.2006 r. (Dz. U. nr 235, poz. 1699), zmieniającą dotychczasową ustawę z dniem 20.03.2007 r.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostawał fakt, iż strony do dnia 30.09.2011 r. łączyła umowa najmu zawarta w dniu 14.03.2007 r. Poza sporem pozostawał również fakt, iż do jej rozwiązania doszło z winy strony pozwanej.

Spór pomiędzy stronami sprowadzał się do tego, czy skuteczne było oświadczenie pozwanego o potrąceniu jak również czy powód zasadnie i zgodnie z prawem naliczył karę umowną w wysokości 269.579,90 złotych.

W ocenie Sądu Okręgowego z treści umowy zawartej przez strony wynika, że zastrzeżenie kary umownej było ściśle powiązane ze skorzystaniem przez stronę powodową z umownego prawa rozwiązania umowy – bez zachowania okresu wypowiedzenia, które powiązane było z nieterminowym płaceniem należności czynszowych przez pozwaną spółkę. Przepis art. 483 k.c. stanowi, że kara umowna może być zastrzeżona jedynie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczenia niepieniężnego. Przyjmuje się, że powyższy przepis zawiera normę o charakterze iuris cogentis. Oznacza to, że swoboda kontraktowania jest w tym zakresie ograniczona i strony mogą wprowadzić do umowy zastrzeżenie o karze umownej tylko odnośnie niewykonania lub nienależytego wykonania świadczeń o charakterze niepieniężnym. W razie opatrzenia sankcją kary umownej niewykonania lub nienależytego wykonania świadczenia pieniężnego, takie postanowienie umowne, jako sprzeczne z normą bezwzględnie obowiązującą, musi być uznane za nieważne w świetle art. 58 § 1 k.c. W świetle zaś art. 58 § 3 k.c., pozostała część takiej umowy pozostanie w mocy, chyba że z okoliczności wynikałoby, że bez postanowień dotyczących kary umownej umowa w ogóle nie zostałaby zawarta.

Dodatkowo Sąd I instancji podkreślił, iż § 14.4 umowy przewidywał, że pozwany, w przypadku rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia czy też z innych przyczyn zawinionych przez najemcę, jest zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 12-miesięcznego czynszu. Zdaniem Sądu Okręgowego z powyższego wynika, że strony w istocie opatrzyły nienależyte wykonanie zobowiązania przez najemcę w postaci opóźnienia w zapłacie podwójną sankcją: po pierwsze po stronie powoda rodziło się wówczas uprawnienie do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, po wtóre zaś mógł on jednocześnie naliczyć karę umowną. Jakkolwiek sankcja w postaci kary umownej została zastrzeżona nie bezpośrednio na wypadek opóźnienia w zapłacie, a na wypadek rozwiązania umowy z tejże przyczyny, to nie zmienia to faktu, że pozostaje ona w związku z niewykonaniem świadczenia pieniężnego. W ocenie Sądu I instancji, uznanie takiej konstrukcji prawnej jaką zastosowały strony za dopuszczalną oznaczałoby w istocie usankcjonowanie możliwości obchodzenia w ten sposób wynikającego z art. 483 k.c. zakazu zastrzegania kar umownych na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczeń pieniężnych. Zważywszy na fakt, że kara umowna jest instrumentem w dużej mierze zawierającym elementy sankcji, za niedopuszczalne należy uznać stosowanie wykładni rozszerzającej art. 483 k.c. i 484 k.c. na przypadki w przepisach tych nieprzewidziane. W konsekwencji, próby sankcjonowania umów zastrzegających kary umowne na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania roszczeń o charakterze pieniężnym oparte są na rozumowaniu contra legem. Stąd roszczenie strony powodowej wywodzone z tytułu żądanej kary umownej oddalił w całości.

Natomiast za oparte zarówno na podstawie faktycznej, jak i prawnej Sąd I instancji uznał roszczenie powodowej spółki o zapłatę należności czynszowych, czemu dał wyraz w pkt I wyroku z dnia 05.03.2013 r. W tym zakresie argumentacja strony pozwanej sprowadzała się do twierdzeń, iż doszło do skutecznego potrącenia należności powoda z wierzytelnością strony pozwanej z tytułu poniesionych nakładów koniecznych na wynajmowany lokal użytkowy.

Argumentację tą Sąd uznał za nieskuteczną wskazując, że zgodnie z treścią art. 498 § 1 k.c. do warunków dokonania potrącenia należy w szczególności wzajemność wierzytelności, ich wymagalność i możliwość dochodzenia ich przed sądem. W ocenie Sądu I instancji, na tle stanu faktycznego w niniejszej sprawie przesłanka ta nie zachodzi. Do rozwiązania umowy doszło bowiem z winy pozwanego. Zgodnie z umownymi zapisami żądanie pozwanego o zwrot nakładów, a zatem i dokonane potrącenie jest bezskuteczne i nie wywołuje umorzenia jakichkolwiek należności pozwanego względem powoda. Strony kreując treść umowy z dnia 14.03.2007 r. wyłączyły możliwość zwrotu równowartości poczynionych nakładów w sytuacji rozwiązania umowy z winy najemcy. Reguluje to wprost zapis § 15.1 umowy. Tym samym niemożliwym było przedstawienie wierzytelności z tytułu poczynionych nakładów do potrącenia z wierzytelnością powoda z tytułu należności czynszowych.

Strona pozwana umówionego czynszu powodowi nie zapłaciła, zatem należały się mu również odsetki ustawowe za okres opóźnienia stosownie do art. 481 § 1 k.c. Wobec tego, iż strony umownie nie ustaliły stopy odsetek – (...) sp. z o.o. w W. należały się odsetki w wysokości ustawowej - art. 481 § 2 k.c., liczone od dnia następnego po datach wskazanych w załączonych do pozwu fakturach VAT odzwierciedlających umowę stron w zakresie terminu płatności.

W zakresie kosztów procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 100 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku złożył pozwany zaskarżając go w części zasądzającej kwotę 98.630,23 zł, zarzucając:

1. naruszenie art. 353 ¹ k.c. w zw. z art. 58 § 2 i § 3 k.c. polegające na przyjęciu, że zapis umowy najmu o generalnym zrzeczeniu się pod tytułem darmym (causa donandi) przez najemcę wszelkich praw do nakładów jest zgodny z zasadami współżycia społecznego, a zatem ważny i obowiązujący;

2. naruszenie art. 355 § 2 k.c. poprzez błędne przyjęcie, że kwestia wzorca staranności wymaganego od dłużnika przy wykonywaniu swojego zobowiązania, ma wpływ na ocenę treści umowy, co do jej zgodności zasadami współżycia społecznego w zakresie uprawnień wierzyciela;

3. naruszenie art. 227 k.p.c., art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 299 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego o przesłuchanie stron na okoliczność darmowego charakteru (causa donandi) zrzeczenia się roszczeń do nakładów przez pozwaną oraz nieotrzymania w zamian żadnego, nawet częściowego ekwiwalentu.

Skarżąca wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa w tej części oraz o zasądzenie od powoda kosztów postępowania, ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, przy pozostawienie temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie, oraz zasądzenie od pozwanej kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu z mocy art. 385 k.p.c. Ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji są prawidłowe i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne.

Chybiony jest zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. i art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 299 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego o przesłuchanie stron na okoliczność darmowego charakteru zrzeczenia się roszczeń do nakładów przez pozwaną oraz nieotrzymania w zamian żadnego, nawet częściowego ekwiwalentu. Dowód ten nie był przydatny dla rozstrzygnięcia. Postanowienie zawarte w par. 15 ust.1 umowy najmu nie wywołuje wątpliwości interpretacyjnych zarówno gdy idzie o jego literalne brzmienie jak i o intencje stron w świetle okoliczności sprawy a zwłaszcza faktu, iż łącząca je umowa miała charakter terminowy, zaś pozwana wynajęła lokalu użytkowy w stanie surowym, z możliwością podłączenia sieci zasilających podłączonych do lokalu (par. 4 ust. 1 umowy k.20v) i zobowiązała się do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko prac dostosowujących lokal do jej potrzeb, związanych z planowaną działalnością gospodarczą( par. 5 umowy).

Chybiony jest zarzut naruszenia art. 353 ¹ k.c. Rację ma sąd I instancji, że zapis par. 15 ust.1 umowy najmu nie narusza treści w/w przepisu. Zważyć należy, iż strony zawierając umowę na 5 lat ( par. 19 ust. 4 a pkt E k.30) zakładały trwałość stosunku prawnego i przyjęły że w w/w czasie nakłady poczynione przez najemcę zamortyzują się.

Pozwana jako przedsiębiorca, a więc profesjonalista w obrocie, musiała uwzględnić ryzyko ewentualności krótszego okresu związania umową, a w konsekwencji niezamortyzowania się w pełni poczynionych nakładów. Poczyniła nakłady dobrowolnie mając świadomość, iż w razie rozwiązania umowy przed terminem z jej winy, nie będzie mogła żądać zwrotu nakładów.

Nietrafny jest pogląd apelującej, że zrzeczenie się roszczeń do nakładów przez pozwaną miało charakter darmowego przysporzenia, skoro pozwana miała z owych nakładów korzystać przez 5 lat i faktycznie z nich korzystała, choć przez okres nieco krótszy, bo od października 2007r. do 30 września 2011r., a niemożność dalszego korzystania przez nią z tych nakładów nie została zawiniona przez wynajmującego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego postanowienie, zgodnie z którym w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z winy najemcy, najemca nie może żądać od wynajmującego zapłaty sumy odpowiadającej wartości dokonanych nakładów na lokal użytkowy nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, ani nie sprzeciwia się naturze łączącego strony stosunku zobowiązaniowego. Zgodnie z art. 676 k.c. dopuszczalne jest zawarcie takiej umowy, według której nakłady poczynione przez najemcę na rzecz najętą, nie zostaną mu zwrócone przez wynajmującego. W orzecznictwie wyrażono pogląd, że z żadnego przepisu nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszystkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy, nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania ( wyrok SN z 26.06.2008r. II CSK 69/2008)., oraz że żaden przepis prawa nie daje podstaw do uznania, że koszt instalacji stanowiących ulepszenie lokalu nie może obciążać najemcy i musi być pokryty przez wynajmującego ( wyrok SN 1971-06-25 III CRN 111/71 OSNC 1972/2/29).

Nie zostało dowiedzione aby powódka zmusiła pozwaną do zawarcia umowy najmu wykorzystując swoją silniejszą pozycję, ani że wysokość czynszu nie uwzględniała faktu, iż przedmiotem najmu był lokal w stanie surowym.

Wywody zawarte w apelacji, jakoby wysokość czynszu została ustalona bez uwzględniania stanu wynajmowanego lokalu, nie znajdują oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. W sprzeciwie od nakazu zapłaty nie zawarto tego rodzaju zarzutów, pomimo iż sprawa toczyła się w trybie gospodarczym, w czasie obowiązywania przepisów wprowadzających prekluzję dla zgłaszania dowodów i twierdzeń.

Należy także pamiętać, że zgodnie z wyrokiem Sadu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00 wartości ulepszeń (art. 676 k.c.) nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją, bowiem, wzrost wartości rzeczy na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy ( LEX nr 536762), zatem twierdzenia pozwanej odnoszące się do wielkości poczynionych przez nią nakładów nie obrazują wzrostu wartości rzeczy najętej .

Przepisy art. 662 § 1 i 2, art. 663 k.c. oraz art. 676 k.c. mają charakter norm względnie obowiązujących, stąd też strony w granicach przysługującej im swobody kontraktowania (art. 353 ¹ k.c.) mogą ujętą w nich materię uregulować w odmienny sposób, co wprost wynika z treści art. 676 k.c. Nie ma także bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.), ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego (art. 663 k.c.). Taka regulacja nie jest sprzeczna z prawem ani istotą stosunku najmu. Naruszałaby zasady swobody kontraktowej tylko wówczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obciążenie korzystającego powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego, co w niniejszej sprawie nie zostało dowiedzione, dlatego Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia apelacji i z mocy art. 385 k.p.c. oddalił ją i orzekł o kosztach postepowania zgodnie z wynikiem sporu w oparciu o art. 98 par. 1 i 3 k.p.c.