Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 29 czerwca 2022 r., Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek I. D., A. T. i A. O. (1) o ustanowienie zarządcy nieruchomości położonej w Ł., przy ul. (...) roku 16.

Sąd Rejonowy uznał, że na gruncie niniejszej sprawy nie sposób dotrzeć, aby doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządu, czy też pokrzywdzenia mniejszości współwłaścicieli.

Wnioskodawcy poza odwołaniem się do przepisu jedynie wyrazili ogólną niesprecyzowaną obawę co do ewentualnych działań nowych współwłaścicieli, nie wskazali na czym naruszenie zasad prawidłowej gospodarki lub naruszenie ich interesów miało by polegać. W sytuacji gdy nowy układ współwłaścicielski funkcjonuje raptem kilka miesięcy trudno z urzędu dopatrywać się jakichkolwiek nieprawidłowości. Nie sposób również stwierdzić, czy między stronami istnieje jakikolwiek konflikt, bowiem strony nie podjęły w ogóle rozmów, nie kontaktowały się. Niemożliwym jest zatem przyjęcie, że między stronami występuje spór, zarówno jedna, jak i druga strona zaniechała jakichkolwiek kontaktów. Podtrzymany wniosek o ustanowienie zarządcy sądowego był oparty na obawie współwłaścicieli mniejszościowych w zakresie sprawowania zarządu przez właścicieli większościowych oraz ewentualnego odsunięcia ich od wszelkich czynności związanych z zarządem nieruchomością. Obawy te jednak jak już wskazano były ogólnikowe, ale przede wszystkim gołosłowne. Kwestię niepodjęcia rozmów wnioskodawcy opierali na doświadczeniach w zakresie innych zarządzanych w pierwotnym układzie podmiotowym nieruchomości – co nie może być przekładane na przedmiotową. Nie sposób zatem przyjąć, że w aktualnym układzie własnościowym zasady prawidłowego zarządu zostały naruszone, bądź też współwłaściciele większościowi krzywdzą mniejszość.

Instytucja zarządu sądowego ma charakter wyjątkowy, jest ingerencją w strefę podstawowych praw właścicielskich, prowadzącą do ich ograniczenia, a zatem ma zastosowanie w sytuacjach szczególnych, gdy strony mimo prób nie są w stanie dojść do porozumienia w zakresie czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, bądź konflikt między nimi tak dalece jest posunięty, że zagraża prawidłowemu funkcjonowaniu nieruchomości. W przedmiotowej sprawie nie wskazano na żadną z takich okoliczności. Strony jedynie wskazały, że nieruchomość wymaga dokonania określonych prac remontowych, jednakże nie przedstawiono żadnych konkretnych problemów w zakresie stanu nieruchomości, a stwierdzenia iż nieruchomość wymaga nakładu pracy miały charakter ogólnikowy. Nadto, a i przede wszystkim nie wykazano, że strony przy podjęciu próby kontaktu nie osiągną wymaganej większości. Podkreślić należy, iż współwłaściciele mniejszościowi nie byli zainteresowani nawet uzyskaniem kluczy do nieruchomości, nie można zatem przyjąć iż doszło do jakichkolwiek naruszeń.

Przesłanki do ustanowienia zarządu sądowego na żadnym etapie postępowania nie zostały wykazane. Jakiekolwiek obawy o brak możliwości zgodnego zarządzania są przedwczesne.

Apelację od powyższego postanowienia złożyli wnioskodawcy, zaskarżając wydane rozstrzygnięcie w całości.

Skarżący zarzucili orzeczeniu naruszenie:

1.  art. 223 k.p.c. polegające na nieuwzględnieniu wyjaśnień wszystkich uczestników postępowania z których wprost wynikał brak możliwości w zakresie uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli co do istotnych spraw zwykłego zarządu;

2.  art. 203 k.c. poprzez jego niezastosowanie.

W konkluzji skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia w całości poprzez ustanowienie zarządcy przymusowego dla przedmiotowej nieruchomości w osobie I. K..

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest o tyle zasadna, że skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania aczkolwiek z innych przyczyn niż wskazane w apelacji..

Przed przystąpieniem do merytorycznej oceny sprawy należy poczynić następującą uwagę o charakterze formalnym.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 2 lipca 2021 r. art. 15zzs ⁽¹⁾ ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu (...)19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, w sprawach rozpoznawanych według przepisów kodeksu postępowania cywilnego w pierwszej i drugiej instancji sąd rozpoznaje sprawy w składzie jednego sędziego. Zasada ta, zgodnie z art. 6 powołanej ustawy z dnia 28 maja 2021 r. znajduje zastosowanie do wszystkich spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem jej wejścia w życie. Taki stan prawny, zważywszy na datę wydania niniejszego orzeczenia, uzasadniał rozpoznanie przedmiotowej sprawy w składzie jednego sędziego.

Wobec faktu zaś, że ani w apelacji ani w odpowiedzi na apelację strony nie złożyły wniosku o przeprowadzenie rozprawy, Sąd Okręgowy uznając, że przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne, rozpoznał apelację na posiedzeniu niejawnym (art. 374 k.p.c.).

Konieczność uchylenia zaskarżonego orzeczenia nie wynika w realiach przedmiotowej sprawy z ewentualnych błędów Sądu Rejonowego lecz ze zmiany stanu faktycznego i stanowisk procesowych stron, jakie nastąpiły na etapie postępowania apelacyjnego.

Nie można bowiem pominąć tego, że w toku postępowania apelacyjnego uczestnicy postępowania przyznali, iż współwłaściciele nieruchomości nie są w stanie uzyskać porozumienia co do uzgodnienia osoby zarządcy nieruchomości i co do zasady przyłączyli się do wniosku o ustanowienie zarządcy.

W efekcie bezspornym pomiędzy stronami stało się to, że w sprawie spełnione zostały przesłanki ustanowienia zarządcy.

Spór na obecnym etapie postępowania dotyczy jedynie osoby ewentualnego zarządcy.

Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie poddaje się w tym zakresie kontroli instancyjnej, gdyż ogranicza się do jednego zdania, w żaden sposób nie wskazującego dlaczego w ocenie Sądu Rejonowego najlepszym kandydatem na zarządcę jest A. O. (2).

Wobec powyższego, biorąc nadto pod uwagę upływ znacznego okresu czasu od wysłuchania kandydatów na zarządcę, co skutkować może zmianą proponowanych przez nich warunków czy nawet chęci sprawowania zarządu, Sąd Rejonowy rozpoznając ponownie sprawę przeprowadzi w tym zakresie pełne postępowanie dowodowe, a następnie wybór określonej osoby uzasadni w sposób spełniający wymogi k.p.c. i umożliwiający kontrolę instancyjną wydanego orzeczenia.

Z tych wszystkich przyczyn, działając z mocy art. 386 § 4 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu, pozostawiając z mocy art. 108 § 2 k.p.c. temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.