Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 października 2023 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Balion – Hajduk

Protokolant Marzena Makoś

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2023 r. w Gliwicach

sprawy z powództwa K. R., M. R.

przeciwko G. B., E. M., J. M., A. M.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w T. G.

z dnia 22 lipca 2022 r., sygn. akt I C 1477/17

zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że :

oddala powództwo główne,

z powództwa ewentualnego zasądza na rzecz powodów solidarnych:

a) od pozwanej G. B. 16 250 (szesnaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 czerwca 2017 r. ,

b) od pozwanego J. M. 3 250 (trzy tysiące dwieście pięćdziesiąt) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 czerwca 2017r.,

c) od pozwanego A. M. 3 250 (trzy tysiące dwieście pięćdziesiąt) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 czerwca 2017r.,

d) od pozwanej E. M. 3 250 (trzy tysiące dwieście pięćdziesiąt) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 czerwca 2017r.,

zasądza na rzecz powodów solidarnych tytułem zwrotu kosztów procesu:

a) od pozwanej G. B. 3 573,12 zł (trzy tysiące pięćset siedemdziesiąt trzy złote i dwanaście groszy) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 października 2023 r. ,

b) od pozwanego J. M. 714,62 zł (siedemset czternaście złotych i sześćdziesiąt dwa grosze) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 października 2023 r.,

c) od pozwanego A. M. 714,62 zł (siedemset czternaście złotych i sześćdziesiąt dwa grosze) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 października 2023 r.,

d) od pozwanej E. M. 714,62 zł (siedemset czternaście złotych i sześćdziesiąt dwa grosze) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 października 2023 r.;

zasądza na rzecz powodów solidarnych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego :

1. od pozwanej G. B. 1937,50 zł (jeden tysiąc dziewięćset trzydzieści siedem złotych i pięćdziesiąt groszy) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od prawomocności postanowienia o kosztach postępowania odwoławczego,

2. od pozwanego J. M. 387,50 zł (trzysta osiemdziesiąt siedem złotych i pięćdziesiąt groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od prawomocności postanowienia o kosztach postępowania odwoławczego,

3. od pozwanego A. M. 387,50 zł (trzysta osiemdziesiąt siedem złotych i pięćdziesiąt groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od prawomocności postanowienia o kosztach postępowania odwoławczego,

4. od pozwanej E. M. 387,50 zł (trzysta osiemdziesiąt siedem złotych i pięćdziesiąt groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od prawomocności postanowienia o kosztach postępowania odwoławczego.

SSO Magdalena Balion – Hajduk

Sygn. akt III Ca 196/23

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 22 lipca 2022r. Sąd Rejonowy w T. G. oddalił powództwo powodów K. R. i M. R. o zasądzenie od pozwanych G. B. kwoty 16 250 zł wraz z odsetkami od dnia 24 czerwca 2017 roku oraz od J. M., A. M., E. M. kwot po 3 250 zł każdy wraz z odsetkami od dnia 24 czerwca 2017 roku oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwani G. B., E. M., A. M. i J. M. byli właścicielami nieruchomości położonej przy ulicy (...), w centrum miasta T., dla której Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach prowadzi księgę wieczystą numer (...).

Częściami składowymi nieruchomości są: budynek mieszkalny wybudowany w 1955 roku, piętrowy, podpiwniczony, kryty papą, mieszczący sześć izb mieszkalnych o powierzchni użytkowej 144,04 m ² oraz budynek garażu, wolnostojący, dwustanowiskowy o powierzchni użytkowej około 40 m ².

Budynek mieszkalny posadowiony na przedmiotowej nieruchomości został wybudowany około 1955 roku. Około 1970 roku nastąpiła rozbudowa tego budynku (wykończenie pierwszego piętra dla celów mieszkalnych).

Po 2000 roku wymieniono stolarkę okienną, wykonano termomodernizację budynku, remont dachu obejmujący wymianę kominów, pokrycie dachu papą termozgrzewalną, bieżące remonty wykończeniowe pomieszczeń mieszkalnych. Tzw. „stryszek”, tj. przestrzeń między dachem a sufitem, z którego kiedyś był swobodny dostęp na dach, został wypełniony granulatem styropianu – od tego czasu wejście na dach było możliwe od zewnątrz. Remont dachu w 2009 roku został wykonany przez członków rodziny oraz zaprzyjaźnionego dekarza.

Budynek jest wyposażony w instalację wodociągową, kanalizację miejską, elektryczną, gazową – z sieci gazowej, centralnego ogrzewania (kocioł gazowy ora kocioł na paliwa stałe).

Powierzchnie dodatkowe to podpiwniczenie oraz taras nad dobudówką.

Wartość rynkową nieruchomości na dzień 4 października 2016 roku oszacowano na kwotę 430 000 zł.

W lipcu 2016 roku G. B., za pośrednictwem portalu internetowego, wystawiła na sprzedaż nieruchomość położoną w T. przy ulicy (...) za cenę 449 000 zł. Do pozwanej, celem obejrzenia nieruchomości, zgłaszały się zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Zainteresowani kupnem nieruchomości mieli możliwość wejścia na dach.

Powód M. R. przyjechał do pozwanej w sierpniu 2016 roku. W odpowiedzi na pytanie dotyczące ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, pozwana oświadczyła, że nie sprzeda nieruchomości za cenę niższą niż 420 000 zł. W tym samym dniu powód przyjechał kolejny raz z żoną K. R. – powodowie obejrzeli dom. Pozwana informowała powodów, że w 2009 roku była na dachu kładziona nowa papa termozgrzewalna, wymieniono kominy, wykonano obróbkę blacharską i rynny. Pozwana pokazała również zaciek na suficie i wytłumaczyła, że powstał po remoncie w 2009 roku i że obróbka blacharska została naprawiona.

W dniu 4 listopada 2016 roku strony zawarły umowę przedwstępną.

W dniu 9 lutego 2017 roku przed notariuszem M. B. pomiędzy G. B. działającą w imieniu własnym oraz małoletniej córki E. M., A. M., J. M. a K. R. i M. R. doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej w T. przy ulicy (...), za cenę w łącznej kwocie 420 000 zł. Sprzedający zobowiązali się wydać kupującym przedmiotową nieruchomość najpóźniej do 28 lutego 2017 roku.

W okresie od października 2016 roku do lutego 2017 roku powodowie mieli dostęp do nieruchomości i przywozili swoje rzeczy.

W dniu 24 lutego 2017 roku został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości położonej w T. przy ulicy (...), w którym został uwidoczniony stan liczników energii elektrycznej, licznika wody oraz gazu. Nadto, w „uzgodnieniach” wskazano, że remont wyższej części dachu zostanie wykonany na koszt sprzedającego. G. B. nie wyraziła zgody na podpisanie tego protokołu.

Powodowie dowiedzieli się o konieczności przeprowadzenia remontu dachu od pracowników remontujących wnętrze domu dopiero po jego zakupie. Pracownicy wykonujący remont weszli na dach i zrobili w nim otwory, żeby zobaczyć jak wygląda konstrukcja dachu. Na tej podstawie stwierdzono, że na dachu jest kilka warstw papy, a pod nimi znajduje się zgniła konstrukcja drewniana. Powodowie zdecydowali się na remont całego dachu. Powód M. R. sporządzał dokumentację fotograficzną z przebiegu prac remontowych.

Pismem z dnia 7 marca 2017 roku K. i M. R. zawiadomili pozwanych o wadach fizyczny nieruchomości, jednocześnie zażądali wydania dokumentów oraz stawiennictwa celem dokonania oględzin nieruchomości.

Pismem z dnia 18 marca 2017 roku J. M. podniósł, że m.in. stan techniczny dachu był powodom znany.

W dniu 11 kwietnia 2017 roku K. R. zawarła z Firmą Usługowo-Handlową (...) z siedzibą w Z. umowę o roboty budowlane, której przedmiotem był remont dachu w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w T. przy ulicy (...). Za wykonanie przedmiotu umowy ustalono wynagrodzenie określone na kwotę 26 000 zł. Zaliczka w kwocie 8 000 zł została wpłacona w dniu 24 kwietnia 2017 roku, a reszta wynagrodzenia w kwocie 18 000 zł w dniu 7 czerwca 2017 roku.

W budynku doszło do wymiany pokrycia dachowego, deskowania oraz więźby dachowej (krokwi).

Pismem z dnia 6 czerwca 2017 roku powodowie złożyli pozwanym oświadczenie o obniżeniu ceny nieruchomości o kwotę 26 000 zł i wezwali do zapłaty tej kwoty solidarnie, w terminie do 23 czerwca 2017 roku.

Pozwani nie uznali złożonego oświadczenia o obniżeniu ceny.

Sąd Rejonowy wskazał, że biegły sądowy z zakresu budownictwa D. K. ustalił na podstawie dokumentacji fotograficznej, że w drewnianej części dachu domu występowały miejsca w deskowaniu, gdzie należało niezwłocznie dokonać ich wymiany. Widoczne zagrzybienie, zapleśnienie oraz zdegradowanie biologiczne stwarzało realne zagrożenie dla nośności pokrycia dachowego oraz bezpieczeństwa użytkowania. Część fotografii pozwoliła stwierdzić, że nie wszystkie elementy wymagały wymiany. Brak jest widocznych zagrzybień na części deskowania, pleśni czy nadmiernych ugięć. Belki konstrukcyjne (krokwie) nie posiadają nadmiernych zniszczeń pochodzących od żerowania korników czy innych owadów. Uszkodzenia występują w strefach krawędziowych, gdzie nie została usunięta kora. Biegły stwierdził, że na podstawie fotografii nie można ocenić czy wewnątrz belek występują tożsame zniszczenia lub są one przegnite i wymagają wymiany. Nie jest możliwe obiektywne oszacowanie ilości konstrukcji wymagającej wymiany, podpierając się fotografiami obrazującymi wycinki dachu, chociaż jej część musiała zostać wymieniona.

Odnośnie rozbudowy budynku wykonanej w latach siedemdziesiątych biegły sądowy wskazał, że przepisy z dnia 24 października 1974 roku Prawo budowlane nie nakładały na właściciela obiektu budowalnego obowiązku archiwizowania dokumentacji związanej z jego użytkowaniem. W aktualnym stanie prawnym wymiana pokrycia dachowego, deskowania oraz więźby dachowej (krokwi) wymaga zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej oraz przedłożenia stosownego projektu. Samowolna wymiana elementów konstrukcji dachu wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego w trybie art. 50 -51 ustawy Prawo budowlane przez organ nadzoru budowlanego.

Sąd I instancji uznał, ze opinia biegłego miała zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie, natomiast z uwagi na brak wiedzy specjalistycznej świadków S. L. i G. K. z ostrożnością ocenił zeznania tych świadków w zakresie w jakim wskazywali na konieczność wymiany całej konstrukcji drewnianej dachu.

Sąd Rejonowy jako podstawę prawną wskazał art. 556 k.c., na mocy którego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny. Sprzedawca nie może się z niej zwolnić, obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy oraz czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę. Nie jest ona także uzależniona od wiedzy sprzedającego o wadliwości rzeczy. Wskazał, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową ( art. 556 ¹ § 1 k.c. ), a ponadto zgodnie z art. 557 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Sąd Rejonowy podkreślił, że strona powodowa oparła swe roszczenie w zakresie obniżenia ceny zakupionej nieruchomości na treści art. 560 § 1 i 3 k.c. , zgodnie z którym jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Przeprowadzone postępowanie dowodowe, w tym przede wszystkim opinia biegłego D. K. oraz zeznania przesłuchanych świadków oraz stron postępowania, nie pozwoliło na ustalenie czy w chwili sprzedaży budynek mieszkalny znajdujący się przy ulicy (...) w T. posiadał wady fizyczne w zakresie wskazanym przez powodów, zmuszające ich do wymiany całej konstrukcji dachu, a tym samym czy poniesiony przez nich koszt naprawy dachu w wymiarze przez nich wskazanym był konieczny i uzasadniony.

Budynek został wybudowany w latach 50-tych ubiegłego wieku. Decydując się na zakup takiego budynku należało liczyć się z tym, że przy pracach remontowo – modernizacyjnych zakres prac planowanych do wykonania wzrośnie, gdyż taki budynek wykonany jest w starej technologii i wyeksploatowany. Pozwana G. B. przy sprzedaży nieruchomości wskazała, że został wykonany remont dachu, zaś nie mówiła o jego generalnym remoncie. Powodowie nie dopytywali o dokładny zakres przeprowadzonych prac, pomimo tego, że mieli możliwość zapoznania się ze stanem dachu. Ponadto, przed zakupem przedmiotowej nieruchomości powodowie dokonywali wielokrotnych oględzin budynku mieszkalnego i nie mieli zastrzeżeń co do stanu faktycznego, prawnego i technicznego nabywanej nieruchomości. Sąd znał zatem, że nie wykazano, aby wskazany budynek mieszkalny miał wady fizyczne, które uzasadniałyby roszczenie powodów.

Powodowie w apelacji zarzucili naruszenie:

- art. 278 § 1 w związku z art. 286 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. przez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego oraz poczynienie ustaleń faktycznych w oparciu o opinię, która nie zawierała odpowiedzi na tezy dowodowe postawione przez Sąd pierwszej instancji, była niekompletna, niewyczerpująca i zawierała istotne braki, co doprowadziło do błędu w ustaleniach faktycznych oraz bezzasadnego przyjęcia, że nie jest możliwe oszacowanie szkody w mieniu powodów o określonej wysokości pieniężnej,

- art. 233 § 1 k.p.c. przez sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego oraz błędną analizę dokumentów - faktur VAT wykazujących skalę kosztów poniesionych na remont nieruchomości, co doprowadziło do błędu w ustaleniach faktycznych i przyjęciu, że powodowie nie wykazali, że poniesione przez nich koszty naprawy dachu były określone, konieczne i uzasadnione,

- art. 310 k.p.c. przez bezzasadne oddalenie wniosku o zabezpieczenie dowodu w sprawie I Co 449/17 w postaci oględzin nieruchomości należącej do powodów, co doprowadziło do ograniczenia materiału dowodowego,

- art. 471 k.c. w związku z art. 361 k.c. i art. 187 § 1 pkt 2 k.p.c. przez niezastosowanie i oparcie rozstrzygnięcia wyłącznie na przepisach dotyczących rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, mimo że powodowie wykazali wszystkie przesłanki uzasadniające odpowiedzialność pozwanych wg zasad ogólnych za nienależyte wykonanie zobowiązania,

- art. 6 k.c. w zw. z art. 471 k.c. i art. 3 i 232 k.p.c., przez przyjęcie, że powodowie mieli dopytać się o zakres i prawidłowość prac budowlanych i remontowych i oglądać efekt prac budowlanych i remontowych polegających zakryciu, przy braku obalenia domniemania, że sprzedaż niepełnowartościowej nieruchomości była wynikiem okoliczności, na które pozwani ponoszą odpowiedzialność,

- art. 322 k.p.c. k.c. w związku z art. 471 k.c. przez jego niezastosowanie,

- art. 30 ust. 1 pkt 2a ppkt b w związku z art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 roku pr.bud. przez bezpodstawne i niezgodne z prawem przyjęcie, że w aktualnym stanie prawnym remont poszycia dachowego wraz z bieżącą konserwacją wykonany przez powodów wymaga zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej oraz przedłożenia stosownego projektu, podczas gdy sposób przeprowadzenia remontu przez powodów nie ma znaczenia dla odpowiedzialności pozwanych za wady fizyczne rzeczy sprzedanej , a po drugie, remont poszycia dachowego nie wymagał zgłoszenia do organu administracji.

Powodowie wnieśli o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie kosztów za obie instancje ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, a także rozpoznanie na zasadzie art. 380 k.p.c. postanowienia Sądu Rejonowego o oddaleniu wniosku o zabezpieczenie dowodu, a także przeprowadzenie dowodu z dokumentów - kosztorysu powykonawczego remontu dachu, opinii prywatnej z 15 grudnia 2022 roku oraz dowodu z opinii innego biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność czy dach domu powodów przed sprzedażą posiadał wady udokumentowane w aktach sprawy i czy wady te były istotne i czy w związku z wystąpieniem wad nastąpiła utrata wartości nieruchomości względnie czy koszty przeprowadzenia remontu dachu przez powodów pozostawały w adekwatnym związku przyczynowym z uszkodzeniami dachu istniejącymi w nieruchomości, a także zobowiązanie strony pozwanej do przedłożenia korespondencji mailowej prowadzanej z Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budownictwa w T. dotyczących donosu pozwanych, iż roboty budowlane polegające na remoncie dachu były prowadzone w sposób nielegalny.

Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji, o oddalenie na zasadzie art. 381 k.p.c. przedłożonych do apelacji dowodów jako spóźnionych i niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i zasądzenia kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie, a poniesione w niej zarzut są uzasadnione.

Sąd Okręgowy podziela przytoczone powyżej ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i unikając zbędnych powtórzeń przyjmuje je za własne.

Sąd Okręgowy pominął wnioski dowodowe zawarte w apelacji na podstawie art. 235 2 § 1 pkt.2 k.p.c. jako mające wykazać fakty już udowodnione zgodnie z twierdzeniami wnioskodawcy, a także w części jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Rejonowy, rozpoznając niniejszą sprawę pominął zawarte piśmie powodów z 21 kwietnia 2022 roku rozszerzenie powództwa. W piśmie tym powodowie rozszerzyli swoje powództwo, wskazując jako ewentualną podstawę prawną roszczenia o zapłatę kwoty 26 000 zł przepis art. 471 k.c. to jest reżim kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie umowy, podkreślając że wykazali w toku postępowania, że przyczyną zaistnienia szkody w ich majątku był fakt, że pozwani sprzedali powodom nieruchomość obarczoną wadą wykluczającą możliwość bezpiecznego korzystania z budynku, o czym nie mieli wiedzy przez zawarciem umowy, a pozwana wręcz zapewniała powodów, że dach jest wyremontowany i objęty gwarancją, co poniekąd znajdowało potwierdzenie w dobrym stanie wierzchniej warstwy papy. Konsekwencją była konieczność położenia dachu od nowa, na co powodowie wydali 26 000 zł, co zostało potwierdzone fakturami oraz umową o roboty budowlane. Szkoda w tej wysokości pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z uszkodzeniem dachu, który był przez powodów naprawiony.

Pomimo nierozpoznania przez Sąd pierwszej instancji powództwa ewentualnego opartego na art. 471 k.c. zebrany w sprawie materiał dowodowy jest wystarczający, aby powództwo to ocenić na etapie postępowania przed Sądem odwoławczym.

Powodowie wnieśli powództwo główne oparte na przepisach o rękojmi, domagając się obniżenia ceny zgodnie z art. 560 § 1 k.c., który stanowi, że jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

Zgodnie z § 3 art. 560 k.c. obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Wobec powyższego Sąd winien ustalić wartość rzeczy obarczonej wadą i jej stosunku do wartości rzeczy wolnej od wad. Koszty ewentualnego usunięcia wady przez kupującego mogą mieć jedynie pomocnicze znacznie dla ustalenia wartości rzeczy obarczonej wadami. Ustalenia takie wymagają wiedzy specjalistycznej i zasięgnięcia opinii biegłego rzeczoznawcy. Wykazanie tej okoliczności zgodnie z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. spoczywa na stronie powodowej, która z niej wywodzi skutki prawne.

Sąd Rejonowy na wniosek powodów dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność czy dach domu w dacie poprzedzającej sprzedaż w dniu 9 lutego 2017 roku posiadał wady udokumentowane w aktach sprawy i wskazane w ramach przeprowadzonego postępowania dowodowego, czy wady te były istotne i czy w związku z wadami nastąpiła utrata wartości nieruchomości oraz na okoliczność kosztorysowego wskazania i oszacowania prac budowlanych, które winny zostać wykonane w związku z usunięciem ujawnianych wad. Biegły wbrew twierdzeniem Sądu pierwszej instancji nie odniósł się w swojej opinii do tezy dowodowej, nie sporządził opinii w oparciu o wady udokumentowane w aktach sprawy i wskazane w ramach przeprowadzonego postępowania dowodowego, a ograniczył się jedynie do fotografii. Dowód ten nie dotyczył ustalenia wartości rzeczy obarczonej wadą i jej stosunku do wartości rzeczy wolnej od wad. Na ten też temat winien wypowiedzieć się biegły rzeczoznawca a nie biegły z zakresu budownictwa, jednak taki wniosek dowodowy w toku postępowania nie został zgłoszony.

W tym stanie rzeczy powództwo główne jako niewykazane podlegało oddaleniu.

Powodowie wnieśli na podstawie art. 471 k.c. powództwo ewentualne. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powodowie nabyli od pozwanych nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym stwierdzono wady pokrycia dachowego. Powodowie najpierw przed przystąpieniem do remontu i wymiany dachu wnieśli przed procesem o zabezpieczenie dowodu w postaci oględzin dachu, aby wykazać jego wady i utrwalić stan dachu przed jego wymianą. Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach w sprawie I Co 449/17 oddalił ten wniosek, uzasadniając że wady dachu powodowie mogą wykazywać innymi środkami dowodowymi. Jednak w niniejszym procesie Sąd Rejonowy uznał przedstawione przez powodów dowody za niewystarczające dla wykazania swojego roszczenia. W toku niniejszego procesu powodowie przedstawili fotografie, zeznania świadków - pracowników remontujących dach, faktury, umowę o roboty budowlane.

Sąd pierwszej instancji jednak uznał dowody te za niewystarczające, bo świadkowie nie posiadali wiedzy specjalistycznej, a biegły z zakresu budownictwa odpowiedział na tezę dowodową Sądu. Biegły w swojej opinii sporządzonej na podstawie fotografii stwierdził, że w drewnianej części dachu domu występowały miejsca w deskowaniu, gdzie należało niezwłocznie dokonać ich wymiany. Widoczne zagrzybienie, zapleśnienie oraz zdegradowanie biologiczne stwarzało realne zagrożenie dla nośności pokrycia dachowego oraz bezpieczeństwa użytkowania, ale część fotografii pozwoliła stwierdzić, że nie wszystkie elementy wymagały wymiany. Brak jest widocznych zagrzybień na części deskowania, pleśni czy nadmiernych ugięć. Biegły jednak nie był na miejscu, nie widział dachu przed jego wymianą. Trudno w tym zakresie uznać jego ustalenia poczynione tylko na podstawie fotografii zrobionej przez powoda za wystarczające. Sąd powinien ustalenia te poczynić w oparciu o cały zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym zeznania świadków S. L., D. S. i G. K., którzy jak zeznali od wielu lat zajmują się remontami i wznoszeniem budynków, stawianiem i remontem dachów.

Świadek S. L. zeznał, że dach był zgnity doszczętnie, uginał się pod ciężarem, deski były spróchniałe i zagrzybione. Dach wymagał całkowitego przełożenia. Świadek D. S. zeznał, że dach uginał się pod ciężarem. Wycięli otwór, przez który zobaczyli, że konstrukcja jest w całości zgnita, potem rozbierali każdy element i wszystko było zgnite. Na pierwszy rzut oka dach wydawał się wyremontowany, była nowa papa, ale po wejściu na dach wszystko się uginało. Świadek G. K. zaznał, że papa była świeża, a pod spodem wszystko było zgnite. Nawierzchnia była za miękka i dlatego zrobili odkrywkę. Pod spodem wszystko było zasypane styropianem w granulkach i właz od środka był zamknięty. Żadna z części dachu nie nadawała się do zachowania. Zeznania tych świadków są spójne i jednoznaczne, i brak jest w ocenie Sądu odwoławczego podstaw do ich podważania. Biegły w swojej opinii powinien te zeznania wziąć pod uwagę, a nie tylko zdjęcia, które siłą rzeczy obejmowały fragmenty dachu. Słusznym jest zatem zarzut apelacji, iż opinia ta była niekompletna i zawierała istotne braki, co doprowadziło do błędów w ustaleniach faktycznych. Sąd, oddalając wniosek o zabezpieczenie dowodów ograniczył powodom możliwość udokumentowania i dowodzenia swoich twierdzeń, jednocześnie uznał w toku procesu, że swoich twierdzeń nie wykazali.

Powodowie przed zakupem nieruchomości nie mogli ocenić stanu dachu od wewnątrz, gdyż jak wynika z zeznań pozwanej, przestrzeń pomiędzy dachem a sufitem była wypełniona granulatem, cały stryszek był nim wypełniony, a właz na dach od środka był zakręcony śrubami.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 grudnia 2005 r., sygn. II CK 291/05 wskazał, że nabywcy wadliwej rzeczy przysługuje wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty od sprzedawcy. Rezultatem dokonania takiego wyboru może być samodzielne dochodzenie roszczenia odszkodowawczego na podstawie art. 471 k.c., bez równoczesnego korzystania z uprawnień przysługujących w ramach reżimu wynikającego z rękojmi. Sprzedawca odpowiada z mocy art. 471 k.c. nie za wady, ale za szkodę spowodowaną wadą wynikłą z nienależytego wykonania umowy polegającego na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej. Szkoda ta wyraża się różnicą między wysokością zapłaconej sprzedawcy ceny, będącej ekwiwalentem niewadliwego przedmiotu sprzedaży, a wartością rzeczy wadliwej w chwili jej wydania kupującemu. Wyłączenie odpowiedzialności wynikającej z art. 471 k.c. jest możliwe wówczas, gdy zostanie wykazane przez spełniającego świadczenie niepieniężne, że nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

Szkodą w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. jest różnica między stanem majątku poszkodowanego, jaki zaistniał po zdarzeniu wywołującym szkodę, a stanem tego majątku, jaki istniałby, gdyby nie wystąpiło zdarzenie szkodzące. Obowiązek naprawienia szkody przez przywrócenie stanu poprzedniego w majątku poszkodowanego lub wypłatę odpowiedniej sumy pieniężnej wyrównującej ten uszczerbek powstaje już z chwilą wyrządzenia szkody ( art. 363 § 1 k.c.) i nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany podjął działania zmierzające do zlikwidowania szkody i czy w ogóle zamierza ją naprawić, odszkodowanie bowiem ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wyrządzającego szkodę, istniejący od chwili jej powstania do czasu, gdy zobowiązany wypłaci poszkodowanemu sumę pieniężną odpowiadającą szkodzie ustalonej w sposób przewidziany prawem. Przy takim rozumieniu szkody i obowiązku odszkodowawczego istotne jest, że odszkodowanie ma odpowiadać kosztom usunięcia opisanej wyżej różnicy w wartości majątku poszkodowanego ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 grudnia 2018 r., sygn. I CSK 695/17).

Odszkodowanie za szkodę polegającą na niewłaściwym wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości oraz wydaniu nieruchomości dotkniętej wadami, obejmuje uszczerbek majątkowy poniesiony przez nabywcę przez to, że do jego majątku weszła rzecz wadliwa, wymagająca naprawienia w celu stworzenia mu warunków do korzystania z niej w sposób zgodny z przeznaczeniem. Odszkodowanie należne nabywcy takiej nieruchomości może objąć wszystkie wydatki, jakie musi on ponieść w celu usunięcia wad rzeczy, na które mogą składać się w szczególności koszty materiałów i usług. co znajduje podstawę w art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c. (tak Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 4 listopada 2021 r., sygn. I ACa 201/21).

Sąd Okręgowy w całości podziela poglądy wyrażone w cytowanych wyżej orzeczeniach. W niniejszej sprawie powodowie wykazali wysokość szkody jaką ponieśli w postaci wydatków poniesionych na remont dachu czyli na usunięcie wady sprzedanej nieruchomości . Koszt ten w kwocie 26 000 zł stanowił uszczerbek w ich majątku poniesiony na skutek nienależytego wykonania umowy przez pozwanych.

Powodowie zarzucili także naruszenie art. 30 ust. 1 pkt 2a ppkt b w związku z art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 roku pr.bud. , jednakże kwestia tego czy powodowie powinni zgłosić do organu administracji architektoniczno-budowlanej remont dachu czy nie, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Sąd Okręgowy, mając powyższe na uwadze na mocy art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i orzekł jak w sentencji, zasądzając odszkodowanie na rzecz powodów solidarnie od pozwanych stosownie do ich udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z art. 98 k.p.c., również dzieląc je stosownie do udziałów we współwłasności. 5/8 kosztów przypadło na pozwaną G. B. i po 1/8 na pozostałych pozwanych. Pozwani winni zwrócić powodom poniesione przez nich koszty, które wyniosły łącznie 5717 zł (1300 zł- opłata od pozwu, 3617 zł - wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłatą od pełnomocnictwa, 800 zł - zaliczka na opinię biegłego). 5/8 tej kwoty, którą ponosi pozwana G. B. wynosi 3 573,12 zł, 1/8 tych kosztów wynosi 714,62 zł i obciąża każdego z pozostałych pozwanych.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono zgodnie z art. 98 k.p.c., obciążając pozwanych kosztami postępowania w całości, a złożyło się na nie wynagrodzenia pełnomocnika powodów w kwocie 1800 zł i opłata od apelacji 1300 zł. Sąd odwoławczy o kosztach tych orzekł w myśl tej samej zasady jak o kosztach procesu, dzieląc je stosownie do udziałów we współwłasności. 5/8 kosztów przypadło na pozwaną G. B. tj. 1937,50 zł i po 1/8 na pozostałych pozwanych tj. po 387,50 zł.

SSO Magdalena Balion – Hajduk