Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt VI GC 324/23

​  WYROK

​  W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 grudnia 2023 r.

Sąd Okręgowy w Legnicy VI Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Dorota Wojtyło

Protokolant: Michał Zając

po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2023 r. w Legnicy

na rozprawie w postępowaniu gospodarczym

sprawy z powództwa H& (...) Sp. z o.o. w W.

przeciwko (...) Sp. z o.o. w Z.

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej (...) Sp. z o.o. w Z. na rzecz strony powodowej H& (...) Sp. z o.o. w W. kwotę (...) zł (słownie: (...)) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

- od kwoty (...) zł od dnia 11 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty (...) zł od dnia 27 maja 2022 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę (...) zł tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w zapłacie przyznanych stronie powodowej kosztów postępowania od dnia uprawomocnienia się tego wyroku do dnia zapłaty.

"Niniejsze pismo nie wymaga podpisu na podstawie §100a ust. 1-3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. – Regulamin urzędowania sądów powszechnych jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym.”

z up. Kierownika Sekretariatu

Sekretarz sądowy Michał Zając

Sygn. akt VI GC 324/23

Uzasadnienie wyroku z 11 grudnia 2023 r. .

Strona powodowa H& (...) Sp. z o.o. w W. wniosła pozew skierowany przeciwko stronie pozwanej (...) Sp. z o.o. w Z. o zapłatę (...) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

1.  (...)zł od dnia 11 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty

2.  (...) zł od dnia 27 maja 2022 r. do dnia zapłaty

oraz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu podała, że 6 listopada 2007 r. zawarła z poprzednikiem prawnym strony pozwanej (był nim (...) Sp. z o.o.) umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni (...) m 2, znajdującego się w centrum handlowo-usługowym (...) w Z.. W najmowanym lokalu strona powodowa prowadzi sklep odzieżowy. Umowa była zawarta na czas określony z możliwością automatycznego przedłużania na kolejne okresy pięcioletnie, co miało już miejsce trzykrotnie.

Zgodnie z §5 umowy strona powodowa uiszczała stronie pozwanej roczny czynsz, który wynosił 5% rocznej sprzedaży netto najemcy. Na poczet czynszu strona powodowa płaciła zaliczki miesięczne w kwocie 5 euro za m 2 lokalu.

Do umowy zawarto 3 aneksy, z których 2 tj. drugi i trzeci, mają istotny wpływ na żądanie pozwu, gdyż są jego podstawą.

W aneksie nr (...), zawartym 2 marca 2020 r., strony przewidziały możliwość wykonania prac remontowych w najmowanym przez stronę powodową lokalu i wkład finansowy strony pozwanej w ich dokonanie.

Zgodnie z postanowieniami tego aneksu, który był umową warunkową, w przypadku podjęcia przez stronę powodową decyzji o wykonaniu prac remontowo-modernizacyjnych, materializowały się określone w tym aneksie skutki, z tym, że miały one obowiązywać jedynie w sytuacji, jeżeli prace remontowo-modernizacyjne rozpoczęłyby się najpóźniej do dnia 30 listopada 2021 r. (§ 2 ust. l Aneksu nr (...)).

Strona powodowa w związku z planowanym remontem i modernizacją miała w szczególności:

- przeprowadzić prace projektowe, adaptacyjne, wykończeniowe i wyposażeniowe,

- prowadzić w/w prace zgodnie z przepisami prawa,

- przedstawić wynajmującemu projekty tych prac do akceptacji.

Strona pozwana zobowiązała się wnieść wkład pieniężny „ na poczet Remontu i Modernizacji w celu zwiększenia frekwencji klientów w Centrum Handlowym i (...)". Miał on wynosić 300 euro na m 2 lokalu. Takie ustalenie było wynikiem kalkulacji globalnych korzyści strony pozwanej wynikających z remontu i modernizacji lokalu najmowanego przez stronę powodową tj.:

- zwiększenie atrakcyjności i konkurencyjności zarówno Lokalu, jak i centrum handlowego,

- wzrost liczby klientów strony powodowej i całego centrum handlowego,

- wzrost sprzedaży artykułów strony powodowej, który skutkować miał wzrostem czynszu najmu , będącego procentem od sprzedaży netto.

Pierwsza rata Wkładu Pieniężnego miała odpowiadać 30% jej całej wysokości. Strona pozwana zobowiązała się uiścić tę ratę w terminie 14 dni przed rozpoczęciem prac remontowo-modernizacyjnych. Podstawą zapłaty miała być prawidłowo wystawiona przez (...)faktura VAT. Termin zapłaty pierwszej raty nie mógł przypaść wcześniej niż 7 dni od dnia otrzymania ww. faktury VAT przez wynajmującego (§ 2 ust. 5 Aneksu nr (...)). Druga rata Wkładu Pieniężnego (tj. pozostałe 70%) miała być wpłacona w terminie 21 dni po zakończeniu prac remontowo-modernizacyjnych (§ 2 ust. 5 Aneksu nr (...)).

Zasady płatności Wkładu Pieniężnego, termin rozpoczęcia prac i okres trwania umowy najmu ustalone w Aneksie nr (...), uległy zmianie na mocy Aneksu nr (...) z 31 marca 2021 r. Przewidywał on , że :

podstawowy okres najmu przedłużony zostanie do dnia 3 stycznia 2026r. (§ l ust. l Aneksu nr (...));

skrócono okres, do którego strona powodowa powinna rozpocząć prace remontowe i modernizacyjne, tj. do dnia 31 października 2021 r. (§ 2 ust. l Aneksu nr (...));

zmieniono warunki zapłaty Wkładu Pieniężnego w ten sposób, że: pierwsza rata opiewać miała na 70% jej całej wysokości, a termin jej płatności przypadał na 14 dni przed rozpoczęciem prac remontowych i modernizacyjnych (płatność na podstawie prawidłowo wystawionej przez Powoda faktury VAT), nie później niż 21 dni od dnia otrzymania faktury VAT od Powoda;

druga rata Wkładu Pieniężnego opiewać miała na pozostałe 30%, a termin jej płatności przypadał na 21 dni po zakończeniu prac remontowych i modernizacyjnych (płatność na podstawie prawidłowo wystawionej przez Powoda faktury VAT), nie wcześniej niż 14 dni od dnia otrzymania faktury (§ 2 ust. 2 Aneksu nr (...)).

W sierpniu 2021 r. centrum handlowe zmieniło właściciela – stała się nim strona pozwana. Strona powodowa dowiedziała się o tym fakcie na przełomie września i października 2021 r.

Strona powodowa podjęła decyzję o przeprowadzeniu prac remontowo modernizacyjnych. W tym celu zawarła 23 sierpnia 2021 r. umowę o roboty budowlane , w której wykonawca zobowiązał się do:

a)  wykonania projektu wykonawczego z opisem i niezbędnymi uzgodnieniami w zakresie inwentaryzacji, projektu architektonicznego i projektu instalacji szczegółowo określonych w Załączniku nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane;

b)  wykonania robót budowlanych dotyczących Lokalu zgodnie z dokumentacją projektową - zakres robót budowlanych zleconych Wykonawcy został szczegółowo określony w ofercie Wykonawcy stanowiącej Załącznik 3 do Umowy o Roboty Budowlane;

c)  wykonania projektu powykonawczego zgodnie z Załącznikiem nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane oraz ustaleniami stron tej Umowy;

d)  sprawowania nadzoru autorskiego i koordynacji nad realizacją robót budowlanych w drodze kontroli, określenie, czy poszczególni wykonawcy dokonują wszystkich robót zgodnie z przedmiotem Umowy o Roboty Budowlane i zgodnie z Załącznikiem nr 3 do tej Umowy;

e)  uzyskania niezbędnych zgód, uzgodnień lub zezwoleń - zgodnie z Załącznikiem nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane.

Do rozpoczęcia prac remontowych i modernizacyjnych doszło w dniu 25 października 2021 r. Wykonawca ukończył je 4 marca 2022 r., co potwierdził protokół odbioru prac remontowo-modernizacyjnych sporządzony w dniu 15 marca 2022 r.

Strona powodowa wystawiła stronie pozwanej dwie faktury VAT na jej umówiony wkład pieniężny:

(a)  fakturę VAT nr (...) z dnia 12 listopada 2021 r. na kwotę (...) złotych ( FV1)

(b)  fakturę VAT nr (...) z dnia 29 kwietnia 2022 r. na kwotę (...) złotych ( FV2)

Strona pozwana odmówiła zapłaty FV l, o czym powiadomiła stronę powodową pismem z dnia 19 listopada 2021 r., powołując się na złożone oświadczenie o odstąpieniu „od umowy zawartej w dniu 2 marca 2020 r., zmienionej następnie w drodze aneksu z dnia 31 marca 2021 r.”

Powód dochodzi pozwem zapłaty obu faktur tytułem wkładu pieniężnego strony pozwanej w wykonanie prac remontowo – modernizacyjnych.

Strona pozwana nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie .

Przyznała fakt istnienia stosunku najmu oraz zawarcia opisanych w pozwie aneksów, a także złożenia przez stronę pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy o przeprowadzenie prac remontowo-modernizacyjnych.

Zarzuciła jednak, że:

1.  nie uznała nigdy roszczenia strony powodowej;

2.  umowa zawarta w aneksach do umowy najmu, przewidująca wykonanie prac remontowych i modernizacyjnych lokalu najmowanego przez stronę powodową, została rozwiązana na skutek złożenia przez stronę pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od tej umowy pismem z 18 października 2021r.

3.  roszczenie o zapłatę wkładu pieniężnego przewidzianego w aneksie jest niezasadne wobec utraty mocy obowiązującej aneksów nr (...) .

4.  umowa dotycząca prac remontowych i modernizacyjnych polegających na remoncie, modernizacji i adaptacji lokalu stanowiącego przedmiot umowy najmu z 6.11.2007 r. była umową o wykonanie prac remontowych i podlega ocenie na podstawie przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę o roboty budowlane. W konsekwencji strona pozwana jako inwestor miała prawo w każdym czasie przed ukończeniem obiektu od umowy odstąpić.

5.  Może dojść do bezpodstawnego wzbogacenia strony powodowej o kwotę przewyższającą faktyczny koszt wykonania prac remontowo – modernizacyjnych, bowiem kwota wkładu przewyższa faktycznie poniesione na remont wydatki.

6.  Aneksy nr (...) do umowy najmu w istocie stanowiły nowe stosunki prawne ( odrębne od umowy najmu) noszące cechy umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane, co uprawniało stronę pozwaną do odstąpienia od zawartych umów na podstawie przepisów art. 656 k.c. w zw. z art. 658 k.c. i w zw. z art. 644 k.c.

7.  Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało stronie powodowej przekazane w terminie do zgłoszenia uwag do projektu prac remontowo-adaptacyjnych, co należało uznać za sprzeciw wobec planu prowadzenia prac remontowych, które w tych okolicznościach strona powodowa podjęła na własny koszt i ryzyko.

W odpowiedzi na powyższe zarzuty strona powodowa podtrzymała powództwo.

Sąd ustalił następujące fakty:

Strona powodowa zawarła 6 listopada 2007 r. z poprzednikiem prawnym strony pozwanej ( był nim (...) Sp. z o.o.) umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni (...) m 2, znajdującego się w centrum handlowo-usługowym (...) w Z. ( dalej (...)). W najmowanym lokalu strona powodowa prowadzi sklep odzieżowy. Umowa była zawarta na czas określony z możliwością automatycznego przedłużania na kolejne okresy pięcioletnie, co miało już miejsce trzykrotnie. Czynsz najmu był płatny w okresach rocznych i wynosił 5% wartości sprzedaży powoda netto.

bezsporne

Po 10 latach obowiązywania umowy strona powodowa zaczęła rozważać wykonanie remontu oraz modernizacji Lokalu, czego głównym celem miało być unowocześnienie oraz podniesienie standardu Lokalu. Wiązać miał się z tym również wzrost frekwencji klientów w Lokalu, co z kolei przekładałoby się na wzrost sprzedaży strony powodowej i w rezultacie na wysokość czynszu należnego stronie pozwanej, który był proporcjonalny do rocznej sprzedaży netto, osiąganej przez działający w Lokalu sklep.

Dowód:

- Zeznania świadków:

⚫

K. K. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 00:08:35 -00:49:22 CD k.1235 , protokół skrócony k:1223v-1225v

⚫

T. K. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 00:56:44 -01:49:24 CD k .1235 , protokół skrócony k: (...)-1228v ,

⚫

Ł. T. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 02:04:11 -02:25:47 CD k .1235 , protokół skrócony k:1228v-1230 ,

W związku z powyższym strona powodowa już w listopadzie 2018 r. rozpoczęła negocjacje z upoważnionymi do tego pełnomocnikami strony pozwanej (jej poprzednika prawnego). Pełnomocnikami tymi były agencje pośrednictwa w obrocie i najmie nieruchomości. W tym przypadku były to agencje (...) sp. z o.o. i M7 (...) Sp. z o.o. Między stronami (z tym, że za pozwanego występowały w/w agencje) odbywały się spotkania, rozmowy telefoniczne oraz wymieniana była korespondencja e-mail, których przedmiotem były negocjacje warunków, których spełnienie skłoniłoby stronę powodową do przedłużenia stosunku najmu Lokalu w galerii (...).

Od początku jasne było dla wynajmującego, że strona powodowa pozostanie w Z. P. tylko po zmianie warunków najmu co do czasu jego trwania oraz udzielenia najemcy wsparcia finansowego - tzw. kontrybucji na fit-out - na (...) ( ewentualną jego rozbudowę). Pierwszą propozycją strony powodowej wysokości fit-out strony pozwanej była kwota 450 euro na m 2, a strony pozwanej 200 euro na m 2. W toku negocjacji strona powodowa podała m.in. jaki zakres prac jest planowany oraz, że wszystkie prace wykonane zostaną ekipami zatrudnionymi przez stronę powodową, a strona pozwana poza zapłatą w/w kontrybucji nie będzie zaangażowana w remont. Strona powodowa szczegółowo odnosiła się także do wszelkich wątpliwości zgłaszanych przez właściciela galerii co do zakresu planowanych prac i przesyłała mu żądane przez niego dane, w celu dokonania własnych kalkulacji kosztów przebudowy. Strona pozwana dążyła w tych negocjacjach do zwiększenia czynszu i zmniejszenia kwoty kontrybucji, przy czym wskazywała, że zwrot z inwestycji ( amortyzacja) nie może być dłuższy niż 5 lat. Wynajmujący brał nadto pod uwagę, że sklep marki (...)generował ruch w całym obiekcie i nie chciał stracić takiego najemcy, co było prawdopodobne, bo firma ta nie zamierzała kontynuować najmu bez remontu sklepu z kontrybucją wynajmującego. Dodatkowo inni najemcy uzależniali swój najem w galerii od funkcjonowania w niej sklepu H (...).

Dowód:

- Zeznania świadków:

⚫

K. K. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 00:08:35 -00:49:22 CD k.1235 , protokół skrócony k:1223v-1225v

⚫

T. K. - e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 00:56:44 -01:49:24 CD k .1235 , protokół skrócony k: (...)-1228v ,

⚫

Ł. T. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 02:04:11 -02:25:47 CD k .1235 , protokół skrócony k:1228v-1230 ,

- Korespondencja e-mail z: 18.11.2018 r. k: 965, 19.12.2018 r. k:963, 964,3.01.2019r. k: 962,963, 30.01.2019 r. k. 961, 1.03.2019 r. k.959, 960,12.03.2019r. k.957, 958, 19.03.2019 r. k. 935,936, 27.03.2019 r. k:954, 28.03.2019 r. k: 952-954, 2.04.2019 r. k.949-951, 19.04.2019 r. k: 948, 23.04.2019 r. k: 947, 25.05.2019 r. k: 945,946, 6.05.2019 r. k. 944, 22.05.2019 r. k:944, 24.05.2019 r. k.943, 5.06.2019 r. k:941, 942, 11.06.2019 r. k. 939, 940, 19.06.2019 r. k.938, 25.06.2019 r. k. 936, 937, 1.07.2019 r. k: 935, 3.07.2019 r. k: 934, 5.07.2019 r. k933,9.08.2019 r. k. 931,932

Negocjacje zakończyły się osiągnięciem kompromisu i strony zawarły 2 marca 2020r. aneks nr (...) do umowy najmu. Przewidywał on :

W §1 :

- wydłużenie okresu najmu do 18 marca 2022 r. ( §1)

- możliwość kolejnych przedłużeń umowy – 10 razy - na okresy 2-letnie, o ile strona powodowa nie rozpocznie remontu i modernizacji sklepu do 30 listopada 2021 r.;

- w przypadku rozpoczęcia przez najemcę remontu i modernizacji sklepu przed 30 listopada 2021 r. – przedłużenie umowy najmu do 18 marca 2025 r. z możliwością dalszych przedłużeń – 7 razy - na okresy dwuletnie

W §2 podstawy i wysokość zapłaty przez wynajmującego wkładu wynajmującego (fit-out) w przypadku rozpoczęcia przez najemcę prac remontowych i modernizacyjnych Lokalu do 30 listopada 2021 r. I tak:

- prace związane z remontem i modernizacją lokalu miały się rozpocząć do dnia 30 listopada 2021 r.

- decyzja o ich przeprowadzeniu należała do najemcy;

- w przypadku decyzji najemcy o przeprowadzeniu Remontu i Modernizacji ustalono, że:

Najemca wykona je własnym staraniem ( zakres obejmować miał: prace projektowe, adaptacyjne, wykończeniowe i wyposażeniowe dostosowujące lokal do indywidualnych potrzeb najemcy);

Projekty prac adaptacyjnych, wykończeniowych, projekty aranżacji wnętrza Lokalu w związku z Remontem i Modernizacją oraz sposób wykonania prac przed przystąpieniem do realizacji Remontu i Modernizacji podlegać miały pisemnej akceptacji Wynajmującego. Wynajmujący mógł jej odmówić tylko z powodu ważnej przyczyny. Za ważną przyczynę strony uznały: sprzeczność projektów z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, Polskimi Normami, międzynarodowymi standardami (...) typowymi dla wielkopowierzchniowych sklepów tej marki i/lub istniałaby konieczność wykonania jakichkolwiek prac dodatkowych przez Wynajmującego w tym także konieczność poniesienia przez niego jakichkolwiek kosztów związanych z pracami adaptacyjnymi Najemcy i/lub jeśli prowadzenie przez najemcę prac adaptacyjnych połączone będzie z ingerencją w konstrukcję Centrum Handlowego , jego części wspólne lub instalacje tranzytowe (wspólne) ;

Wynajmujący miał przekazać uwagi do projektu wykonawczego Najemcy nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania kompletnego projektu wykonawczego Remontu i Modernizacji od Najemcy, a brak zajęcia stanowiska merytorycznego co do projektu w tym terminie uważany był za jego akceptację;

Najemca miał wykonać Remont i Modernizację na swój koszt i ryzyko;

Najemca zobowiązany był dostarczyć wynajmującemu dokumentację powykonawczą w terminie 15 dni od ukończenia prac ;

Najemca zwolnił Wynajmującego z jakiejkolwiek odpowiedzialności względem osób trzecich w związku z pracami wykonywanymi w ramach Remontu i Modernizacji;

Najemca zobowiązany był poinformować Wynajmującego o rozpoczęciu Remontu i Modernizacji 14 dni przed jego rozpoczęciem oraz o jego zakończeniu – w dniu zakończenia;

W trakcie Remontu i Modernizacji najemca miał prowadzić w lokalu normalną działalność , a ewentualna przerwa nie mogła przekroczyć 10 dni;

Czas trwania remontu i Modernizacji nie mógł przekroczyć 120 dni ;

wkład finansowy Wynajmującego polegać miał na zapłaceniu najemcy na poczet Remontu i Modernizacji kwoty 300 euro netto na metr kwadratowy powierzchni lokalu – 1748,93 m 2 . Miał on być zapłacony w 2 ratach: 30% i 70% całej kwoty; miały być wystawione faktury VAT w terminach opisanych w umowie, a kurs euro miał być przeliczany w oparciu o średni kurs wymiany walut ogłoszony przez NBP w dniu poprzedzającym dzień wystawienia faktury;

w przypadku rozwiązania umowy najmu wcześniej niż zakładała amortyzacja wkładu, najemca zobowiązywał się zwrócić wynajmującemu wkład finansowy w odpowiedniej proporcji do czasu faktycznego najmu ( §2 pkt 8,9,10 k: 64,64v)

Dowód:

- aneks nr (...) k. 60-65

W dniu 31 marca 2021 r. zawarty został aneks nr (...) do umowy najmu , którym zmieniono m.in. aneks nr (...). Przewidywał on:

- wydłużenie okresu najmu do 3 stycznia 2026 r. , później okras najmu miał być siedmiokrotnie przedłużany na kolejne okresy 2-letnie

- prace związane z Remontem i Modernizacją miały się rozpocząć najpóźniej 31 października 2021 r.

- wkład finansowy Wynajmującego nie zmienił się co do wysokości, a jedynie co do rat, które miały wynieść odpowiednio 70% i 30 % całej sumy i na nowo określono terminy płatności tych kwot;

- określono na nowo zasady zwrotu wkładu przez Najemcę w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy najmu aniżeli zakładały strony w umowie ( nieprzedłużenia najmu po 3 stycznia 2026 r.);

Dowód:

- aneks nr (...) k: 67-70

W czasie obowiązywania umowy najmu oraz zawierania Aneksów nr (...) do tej umowy, wynajmujący działał pod firmą (...) sp. z o.o, a później (...) sp. z o.o., której jedynym właścicielem była spółka (...) S.A. Centrum Handlowe w Z., należące do tej spółki, nazywało się wówczas (...). W dniu 17 sierpnia 2021 r. (...) sp. z o.o. sprzedała 100% udziałów w tej spółce nowemu właścicielowi. Została nim czeska spółka (...).(...), a prezesem jej zarządu (i zarazem jedynym członkiem tego organu) został obywatel Federacji Rosyjskiej pan V. E.. Spółka (...) sp. z o.o. zmieniła również firmę na (...) sp. z o.o. i na taką nazwę zmieniono też nazwę centrum handlowego (...). Powyższe zmiany zostały ujawnione w rejestrze przedsiębiorców (KRS) w dniu 9 listopada 2021 r. Podczas negocjacji dotyczących opisanej umowy sprzedaży udziałów w (...) Sp. z o.o. na rzecz Y. S. (...)., która to sprzedaż prowadziła też do zmiany właściciela centrum handlowego (...), nabywca tj. strona pozwana została poinformowana przez (...) sp. z o.o. o umowach ze stroną powodową zawartych w aneksach nr (...) do umowy najmu, w szczególności o zobowiązaniu do zapłaty kontrybucji na fit-out. Wysokość ustalonej kontrybucji budziła zastrzeżenia nabywcy Y. S. (...) i ostatecznie fakt istnienia tego zobowiązania wynajmującego względem (...) spowodował obniżenie ceny sprzedaży udziałów spółki (...) sp. z o.o..

D. ód:

- odpis pełny KRS dla Pozwanego k: 49-52

- pismo (...) S.A. k:72

- kopia aktu notarialnego z dnia 17 sierpnia 2021 r., Rep. A 11118/2021 k:74-79

- w iadomo ść e-mail z dnia 20 października 2021 r. wraz i zawiadomieniem o zmianie właściciela i nazwy firmy z dnia 30 września 2021 r. k.81 i 82

- zeznania świadka Ł. T. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 02:19:16 -02:21:05 CD k .1235 , protokół skrócony k:1229v ,

W II połowie roku 2021 Spółka (...) S.A. wystosowała do najemców lokali użytkowych centrum handlowo-usługowego (...) - w tym do strony powodowej - pismo z informacją o podjęciu przez tę spółkę decyzji o sprzedaży centrum na rzecz innego podmiotu.

Dowód:

- pismo (...) S.A. k:72

Na przełomie września i października 2021 r. strona powodowa powzięła informację o zmianie właściciela (...) sp. z o.o. /bezsporne/

Strona powodowa podjęła decyzję o przeprowadzeniu prac remontowo - modernizacyjnych, o których mowa w aneksach nr 2 i 3 umowy najmu. W celu ich realizacji zawarła w dniu 23 sierpnia 2021 r. umowę o roboty budowlane ze spółką (...) sp. z o.o. („Umowa o Roboty Budowlane").

Dowód:

- Umowa o Roboty Budowlane k:84-90

Na podstawie Umowy o Roboty Budowlane (pkt 5 Umowy), strona powodowa , jako Inwestor, zleciła spółce (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. ( (...)):

(a)  wykonanie projektu wykonawczego z opisem i niezbędnymi uzgodnieniami w zakresie inwentaryzacji, projektu architektonicznego i projektu instalacji szczegółowo określonych w Załączniku nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane;

(b)  wykonanie robót budowlanych dotyczących Lokalu zgodnie z dokumentacją projektową - zakres robót budowlanych zleconych Wykonawcy został szczegółowo
określony w ofercie Wykonawcy stanowiącej Załącznik 3 do Umowy o Roboty Budowlane;

(c)  wykonanie projektu powykonawczego zgodnie z Załącznikiem nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane oraz ustaleniami stron tej Umowy;

(d)  sprawowanie nadzoru autorskiego i koordynacji nad realizacją robót budowlanych w drodze kontroli, określenie, czy poszczególni wykonawcy dokonują wszystkich robót zgodnie z przedmiotem Umowy o Roboty Budowlane i zgodnie z Załącznikiem nr 3 do tej Umowy;

(e)  uzyskanie niezbędnych zgód, uzgodnień lub zezwoleń -zgodnie z Załącznikiem nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane.

D. ód:

- Umowa o Roboty Budowlane k:84-90

Przedmiot Umowy o Roboty Budowlane miał być wykonywany od dnia 25 października 2021 r. do dnia 4 marca 2022 r. (pkt 32 Umowy o Roboty Budowlane). Do rozpoczęcia prac remontowych i modernizacyjnych doszło w dniu 25 października 2021 r. - w dniu tym prace rozpoczął pierwszy podwykonawca Wykonawcy. Wykonawca ukończył prace w dniu 4 marca 2022r., co potwierdzono protokołem odbioru prac remontowo-modernizacyjnych sporządzonym w dniu 15 marca 2022 r. (zob. s. 2 odnośnego protokołu).

D. ód:

- Umowa o Roboty Budowlane k:84-90

- Dokument pn. awizacja z dnia 25 października 2021 r. k:94 ;

- Lista obecności pracowników prowadzących prace remontowo- modernizacyjne w Lokalu w dniu 25 października 2021 r. k:96

- Protokół końcowego odbioru prac budowlanych PL sporząd zony w dniu 15 marca 2022 r. k:98-101

Przed przystąpieniem do wykonania prac strona powodowa przesłała harmonogram wykonywania robót wraz z ich projektem wykonawczym stronie pozwanej, która otrzymała te dokumenty 11 października 2021 r.

Dowód: bezsporne ( sprzeciw od nakazu zapłaty k:152 pkt b) a nadto wykazane:

- korespondencja e-mail między powodem a pozwanym z 11.10.2021 r. k: 163

Pismem datowanym na 18 października 2021 r. strona pozwana złożyła stronie powodowej oświadczenie o odstąpieniu od „umowy o wykonanie prac remontowych i modernizacyjnych zawartej w dniu 2 marca 2020 r." ( (...)). Pismo to zostało doręczone pracownikowi strony powodowej K. K. w formie e-mailowej w dniu 1 listopada 2021 r. Oryginał nie został stronie powodowej doręczony. /bezsporne, brak dowodu nadania oryginału pisma/. Strona pozwana złożyła Oświadczenie, działając jeszcze pod firmą (...) sp. z o.o., przy czym dokument ten został już podpisany przez pana V. E.. Następnie powołując się na to Oświadczenie strona pozwana domagała się zaprzestania wykonywania prac remontowo-budowlanych przez stronę powodową w najmowanym przez nią lokalu.

D. ód:

- Oświadczenie Pozwanego z dnia 18 października 2021 r. pn. „Oświadczenie o odstąpieniu od umowy o wykonanie prac remontowych i modernizacyjnych zawartej w dniu 2 marca 2020 r." k.113

- pismo strony powodowej z 3 listopada 2021 r. k:161

- pismo strony pozwanej z 19.11.2021 r. k.185-186,

- pismo strony pozwanej z 15.12.2021 r. k.188-189,

Powód wystawił Pozwanemu dwie faktury VAT opiewające na wartość wkładu pieniężnego ustalonego aneksami nr (...):

(a)  fakturę VAT nr (...) z dnia 12 listopada 2021 r. na kwotę (...) złotych - FV l

(b)  fakturę VAT nr (...) z dnia 29 kwietnia 2022 r. (data wystawienia faktury została omyłkowo wskazana w jej treści jako 29 kwietnia 2021 r.) na kwotę (...)złotych - FV 2

D. ód:

- Faktura VAT (...) z dnia 12 listopada 2021 r. k.106 ;

- Faktura VAT nr (...) z dnia 29 kwietnia 2022 r. (omy łkowo oznaczona na dzień 29 kwietnia 2021 r.) k.108 .

Strona pozwana odmówiła zapłaty FV l, o czym powiadomiła stronę powodową pismem z dnia 19 listopada 2021 r., powołując się na złożone oświadczenie o odstąpieniu „od zawartej w dniu 2 marca 2020 r., zmienionej następnie w drodze aneksu z dnia 31 marca 2021 r. pomiędzy (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością a (...) (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością umowy w przedmiocie wykonania przez(...) (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością prac remontowych i modernizacyjnych, polegających na remoncie, modernizacji i adaptacji lokalu stanowiącego przedmiot umowy najmu zawartej w dniu 6 listopada 2007 r.".

Dowód:

- Pismo Pozwanego z dnia 19 listopada 2021 r. k.110v

Strona powodowa próbowała kilkukrotnie doręczyć stronie pozwanej także fakturę (...), jednak przesyłki nie były odbierane przez adresata. Z adnotacji umieszczonych na potwierdzeniach ich odbioru z dnia 10 maja 2022 r. oraz 24 maja 2022 r., wynikało , że odbiorca (tj. strona pozwana) odmówił ich odbioru i złożenia podpisu.

D. ód:

- dowody nadania przesyłki w dniu 10 maja 2022 r., 24 maja 2022 r. oraz 20 czerwca 2022 r. wraz z potwierdzeniami ich zwrotu do nadawcy k.115-117

Strona powodowa wystąpiła z wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia niepieniężnego o ustalenie, że oświadczenie, na mocy którego strona pozwana usiłowała odstąpić od Aneksów nr (...), jest nieskuteczne. Postanowieniem z dnia 21 stycznia 2022 r., wydanym w sprawie pod sygn. akt VI GCo 55/21, Sąd Okręgowy w Legnicy udzielił stronie powodowej zabezpieczenia ww. roszczenia. Zażalenie strony pozwanej na to postanowienie zostało oddalone postanowieniem ww. Sądu z dnia 22 kwietnia 2022 r.

Dowód:

- postanowienie Sądu Okręgowego w Legnicy z dnia 21 stycznia 2022 r. wydane w sprawie VI GCo 55/21 k. 119;

- postanowienie Sądu Okręgowego w Legnicy z dnia 22 kwietnia 2022 r. wydane w sprawie VI Gz p 97/22 k.121-126

Wartość prac remontowo-modernizacyjnych, wykonanych przez stronę powodową na podstawie Aneksów nr (...) do Umowy wyniosła (...) zł i została ona w całości pokryta przez stronę powodową. Złożyły się na nią:

1.  wartość prac projektowych –(...) zł

2.  wartość prac adaptacyjnych i wykończeniowych – (...) zł

3.  wartość prac wyposażeniowych(...)zł

4.  wartość usług związanych z wykonaniem ww. prac ( sprzątanie, ochrona, transport oraz składowanie materiałów, hotele pracowników, odbiór odpadów budowlanych) –(...) zł

5.  koszty pracowników powoda zaangażowanych w ww. prace remontowo-modernizacyjne (koszt zakupu paliwa, biletów kolejowych i autobusowych, taksówek, diety pracowników oraz ich wynagrodzenie) – (...) zł

Dowód:

- kserokopia umowy z 23.08.2021 r. zawartej z wykonawcą (...) Sp. z o.o. k. 969-1005

- zestawienie wartości prac remontowo-modernizacyjnych k: 286-289

- faktury VAT wymienione w piśmie strony powodowej z 1 marca 2023 r. str. 2-13 (k: 259-270) , a znajdujące się na kartach od 291-927 akt sprawy,

- zeznania świadków:

⚫

Y. B. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 02:31:39 -03:05:24 CD k .1235 , protokół skrócony k:1230- (...)

⚫

P. S. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 02:31:39 -03:05:24 CD k .1235 , protokół skrócony k:1230- (...),

⚫

M. D. e-protokół z rozprawy w dniu 13.11.2023 r. 00:02:02 -00:44:09 CD k .1243 , protokół skrócony k: (...)- 1240

⚫

A. R. e-protokół z rozprawy w dniu 13.11.2023 r. 00:44:42 -01:09:149 CD k .1243 , protokół skrócony k:1240v- (...)

Prace remontowo-modernizacyjne były wykonywane podczas funkcjonowania Z. P.. Były wykonywane poza godzinami otwarcia centrum. Sklep H (...) normalnie wówczas funkcjonował. Było to możliwe dzięki oddelegowaniu części pracowników strony powodowej do codziennego pakowania i rozkładania towarów sklepie w zależności od potrzeby udostepnienia kolejnych przestrzeni lokalu do wykonania zaplanowanych prac budowlanych .

Dowód:

- zeznania świadków:

⚫

Y. B. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 02:31:39 -03:05:24 CD k .1235 , protokół skrócony k:1230- (...)

⚫

P. S. e-protokół z rozprawy w dniu 30.10.2023 r. 02:31:39 -03:05:24 CD k .1235 , protokół skrócony k:1230- (...),

Podsumowanie ustalonych faktów:

1.  Strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego,

1.  Aneksy nr (...) do w/w umowy najmu stanowiły część umowy najmu, a nie umowę o roboty budowlane lub inny stosunek umowny,

2.  Wynajmujący nieskutecznie wypowiedział postanowienia aneksów nr (...), odwołując się w swoim oświadczeniu o odstąpieniu od umowy do podstaw materialnoprawnych przewidzianych dla prawa zamawiającego do odstąpienia od umowy o roboty budowlane/ umowy o dzieło,

3.  Wynajmujący zobowiązał się do zapłaty kontrybucji na fit-out w zryczałtowanej kwocie w wysokości dochodzonej pozwem,

4.  Powód wypełnił obowiązki wynikające z aneksów nr (...): dostarczenia w terminie projektu wykonawczego, rozpoczęcia i wykonania prac w terminach wskazanych w umowie, ich wykonanie.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo jest uzasadnione w całości.

Bezsporne w sprawie było, że strony łączy umowa najmu lokalu użytkowego położnego w Galerii Handlowej (...) w Z..

Sporne było :

1.  Charakter prawny aneksów nr (...) do ww. umowy najmu,

2.  Skuteczność odstąpienia przez stronę pozwaną od aneksów nr (...) ,

3.  Wykonanie przez stronę powodową obowiązków umownych wynikających z aneksów nr (...)

4.  Bezpodstawne wzbogacenie strony powodowej.

Charakter prawny aneksów nr (...) do umowy najmu.

Zgodnie z przepisami art. 659 i następne kodeksu cywilnego, regulującymi kodeksowe zasady najmu, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W przepisach art. 662 k.c. , art. 663 k.c. i 676 k.c. znalazły się normy regulujące zasady czynienia nakładów na rzecz najętą i ich rozliczenia. I tak:

- obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie jej w takim stanie przez czas trwania najmu,

- drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę,

- jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego,

- jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego,

- jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego

Reasumując, nakłady na rzecz najętą dzieli się na konieczne ( takie bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku) i ulepszające. Koszty nakładów koniecznych obciążają wynajmującego ( z wyjątkiem drobnych napraw). Nakłady ulepszające wynajmującego nie obciążają. Reguły te mogą być zmodyfikowane umową stron, bowiem przepisy art. 662 k.c. i art. 663 k.c. i art. 676 k.c. mają charakter norm względnie obowiązujących - stąd też strony, w granicach przysługującej im swobody umów ( art. 353 1 k.c. ), mogą ujętą w nich materię uregulować w odmienny sposób. Możliwe jest zatem uzgodnienie, że wynajmujący, a nie najemca poniesie koszt nakładów ulepszających i mieści się to w granicach swobody umów.

W tej sprawie z taką sytuacją mamy do czynienia, bowiem w aneksie nr (...) do umowy najmu, strony odmiennie uregulowały zasady ponoszenia nakładów na lokal będący przedmiotem najmu, ustalając, że wynajmujący poniesie koszt takich nakładów i to w formie z góry ustalonej kwoty ( ryczałtowej). Postanowienie takie nie jest sprzeczne z prawem ani istotą stosunku najmu. Naruszałoby ono zasady swobody kontraktowej tylko wówczas, gdyby umowa w tym zakresie, poprzez nadmierne obciążenie jednej ze stron, powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego. Tymczasem, strona pozwana, w zamian za swoje zaangażowanie finansowe w poniesienie nakładów ulepszających, uzyskiwała „ekwiwalent”, choć częściowo niemierzalny w pieniądzu w chwili podejmowania się tego zobowiązania. Strona pozwana uzyskiwała bowiem przedłużenie umowy najmu przez strategicznego najemcę centrum handlowego jakim była strona powodowa. Uatrakcyjnienie najmowanego przez nią lokalu, według jej projektów, miało się przełożyć na zwiększenie przychodów wynajmującego z czynszu najmu tego i pozostałych najemców powierzchni handlowej w galerii, bowiem niektórzy płacili czynsz liczony od przychodów/dochodów ze sprzedaży ich towarów, co jest rozwiązaniem typowym w galeriach handlowych. Utrzymanie stosunku najmu strony powodowej, stanowiło także czynnik gwarantujący trwałość najmów z innymi najemcami, a także argument w negocjacjach z kolejnymi potencjalnymi chętnymi do korzystania z powierzchni handlowych centrum Z. P..

Zgodnie z paremią volenti non fit iniuria (chcącemu nie dzieje się krzywda), nie można upatrywać pokrzywdzenia strony pozwanej w zawarciu aneksów nr (...), w których zobowiązała się ona do zapłaty określonej, zryczałtowanej kwoty jako równowartości jej wkładu w nakłady ulepszające, w sytuacji, gdy wszystko wskazuje, iż podjęta przez nią decyzja była autonomiczna i w pełni przemyślana. Potwierdzają to dowody z zeznań świadków T. K., K. K. i Ł. T. oraz dowody z dokumentów w postaci korespondencji e-mail stron podczas prowadzonych negocjacji aneksu nr (...). Oceny tej nie zmienia fakt zbycia udziałów w spółce (...) sp. z o.o. , będącej poprzednim właścicielem centrum handlowego (...), na rzecz strony pozwanej. Sytuację taką regulują przepisy art. 678 k.c. i 679 k.c. Przewidują one, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.

Tymczasem z zeznań świadka Ł. T., wynika, że transakcja sprzedaży (...) na rzecz strony pozwanej, uwzględniała uzgodnioną ze stroną powodową kontrybucję na fit-out, która wpłynęła ostatecznie na obniżenie wartości udziałów spółki (...), gdyż nabywca uważał ten koszt za zbyt wysoki dla jego przyszłej działalności.

Reasumując strona pozwana w istocie nie mogła wypowiedzieć stronie powodowej umowy najmu, która w tym przypadku była zawarta na czas określony. Wstąpiła w ten stosunek, a więc we wszystkie prawa i obowiązki wynajmującego zgodnie z treścią umowy najmu zawartej przez zbywcę i jego poprzednika. Treść pierwotnie zawartej umowy najmu była zmodyfikowana postanowieniami pisemnych aneksów nr (...). Wynajmujący przyjął w nich na siebie obowiązek zapłaty kontrybucji na fit-out jako jego wkładu w wykonanie przez stronę powodową prac modernizacyjno-remontowych (ulepszeń przedmiotu najmu) i strona pozwana nabywając udziały właściciela (...) wiedziała o tej umowie i skalkulowała to w cenie ich nabycia .

Rozwiązanie zwane fit-out, pochodzące z systemu prawnego anglosaskiego, choć nie zostało uregulowane w prawie polskim, obecnie jest powszechnie stosowane w relacjach między wynajmującymi powierzchnie użytkowe a najemcami o szczególnym znaczeniu dla wynajmującego. Potwierdzają to liczne interpretacje indywidulane organów skarbowych, poświęcone skutkom podatkowym takich rozwiązań dla obu stron stosunku najmu. Zostały one przywołane przez pełnomocnika strony powodowej i nie ma potrzeby ich powtarzania w tym miejscu – w samym tylko programie prawniczym L. takich interpretacji zamieszczono 260. Wskazuje się w nich na różne modele rozwiązania między stronami zasad ponoszenia kosztów prac adaptacyjnych i aranżacyjnych w zależności od tego, czy dotyczą one inwestycji już oddanych do używania ( fit-out wtórny) czy też inwestycji nowych ( fit-out pierwotny).

W przypadku rozpatrywanym w tej sprawie mamy do czynienia z modelem pierwszym ( fit-out wtórny), w którym umowy najmu, zawierane w obiekcie oddanym do używania, zawiera się zwykle na czas określony, okres wieloletni. Wynajmujący i najemca ustalają w umowie najmu zakres prac fit-out, których koszt ma ponieść wynajmujący na rzecz konkretnego najemcy lokalu tak, aby odpowiadał on jego potrzebom i wymaganiom co do wystroju i wyposażenia. Wartość takiego fit-out’u dla wynajmującego nie zwiększa wartości nieruchomości, w której znajduje się lokal, bowiem kolejni najemcy mają zwykle własne wymagania co do wystroju lokalu. W związku z tym nakłady te podlegają amortyzacji, z której korzysta podmiot, który poniósł na nie wydatki. Wynajmujący i najemca ustalają w umowie najmu zakres prac fit-out wtórnych do wykonania. Mogą się na nie składać takie elementy jak:

⚫

koszty projektów wnętrz oraz branżowych dotyczących wynajmowanej powierzchni lokalu,

⚫

wykończenia podłóg

⚫

wykonanie sufitu podwieszanego

⚫

wykonanie ścianek działowych wraz z ich konstrukcją

⚫

malowanie ścian

⚫

montaż mebli w zabudowie

⚫

wykonanie elementów indywidualnej instalacji ( np. elektrycznej, klimatyzacji, wentylacji, telefonicznej, alarmowej itp.

Prace odbywają się zgodnie z projektem zatwierdzonym przez wynajmującego, ale odpowiadającym standardowi przyjętemu przez najemcę. Wynajmujący przeznacza najemcy budżet w określonej z góry, zryczałtowanej wysokości na pokrycie kosztów prac fit-out, który może być określony w stawce EUR netto + VAT za każdy m 2 powierzchni. Wszystkie wydatki powyżej ustalonej kwoty obciążają najemcę. Tak ustalona kontrybucja na fit-out może być wypłacona jednorazowo lub w transzach, na zasadach każdorazowo określonych w umowie, na podstawie wystawionych przez najemcę faktur VAT. Kontrybucja na fit-out dla najemcy ma na celu efektywną komercjalizację wolnych powierzchni, zwłaszcza dla zapewnienia przychodów z najmu. ( por. Interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2023 r. (...)- (...)-1. (...) .2023.1.MR1 publikowana w programie (...))

Chybiony jest zarzut strony pozwanej, że aneksy nr (...) stanowiły umowy o roboty budowalne. Zgodnie z art. 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Zgodnie z art. 65 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

W przypadku aneksów nr (...) do umowy najmu zarówno literalne brzmienie postanowień tych aktów, jak i zamiar stron oraz cel umowy pokrywają się, bowiem niewątpliwie przewidziano w nich zasady poniesienia przez wynajmującego kontrybucji na fit –out dla strony powodowej jako najemcy strategicznego. Postanowienia zawarte w tych aneksach nie mają żadnych cech umowy o roboty budowalne ani też umowy o dzieło, w ramach której strona pozwana byłaby zamawiającym, a strona powodowa wykonawcą. Sąd Okręgowy podziela w tym zakresie w całości ocenę braku w aneksach nr (...) cech istotnych (esentialia negotii) umowy o roboty budowalne lub umowy o dzieło, którą zaprezentowała strona powodowa w piśmie przygotowawczym z dnia 17 stycznia 2023 r. k:211-215 ( str.6-10 tego pisma).

Reasumując aneksy nr (...) do umowy najmu stanowiły integralne części umowy najmu, a zawarte w nich postanawiania nie naruszały zasady swobody umów i nie sprzeciwiały się naturze najmu. Nie było też podstaw, na gruncie wykładni oświadczeń woli stron, ażeby nadawać im sens inny niż literalne brzmienie tytułu tych umów ( aneksy do umowy to część umowy głównej) ani ich postanowień jako odpowiadających cechom nowej umowy - umowy o roboty budowlane lub umowy o dzieło. Interpretacja przedstawiona przez stronę pozwaną pozostaje nieuprawniona i w ocenie Sądu została stworzona na potrzeby odmowy spełnienia świadczenia kontrybucji fit-out przez wynajmującego.

Skuteczność odstąpienia przez stronę pozwaną od aneksów nr (...).

Podstawową zasadę prawa zobowiązań, znaną od czasów rzymskich, wyraża łacińska paremia: pacta sunt servanta ( umów należy dotrzymywać). W kodeksie cywilnym wyrażona ona została w przepisie art. 354 , który stanowi, że dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

Odstępstwo od wykonania zobowiązania umownego jest wyjątkiem i dla swojej skuteczności musi mieć podstawę w ustawie lub umowie stron.

W tej sprawie przywołana przez stronę pozwaną podstawa prawna na uzasadnienie odstąpienia od umowy nie ma zastosowania, bowiem jest to podstawa prawna, przewidziana dla innego niż łączący strony stosunek prawny, co zostało już wyjaśnione w tym uzasadnieniu powyżej.

W przypadku umowy najmu nie ma prawa do odstąpienia od tej umowy, a jej rozwiązanie może nastąpić poprzez wypowiedzenie umowy, w oparciu o umowne lub kodeksowe podstawy wypowiedzenia.

W przypadku wypowiedzenia dokonywanego przez wynajmującego, podstawy kodeksowe są wskazane w przepisach: art. 667§2 k.c., art. 672 k.c. , 673 k.c., 679 k.c. Żadna z przyczyn wypowiedzenia, które przewidują te przepisy, nie została przez wynajmującego wskazana w oświadczeniu o odstąpieniu od umowy złożonym stronie powodowej . Nie wskazał on w nim także podstawy umownej wypowiedzenia umowy zawartej w §3 ust. 6 umowy najmu.

Nadto w §3 ust. 7 umowy najmu przewidziano, że wypowiedzenie umowy sporządzone ma być w formie pisemnej i dokument ten, aby wypowiedzenie było prawnie skuteczne, musiałby być przesłany do siedziby Najemcy w S. (...). Pismo z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy nie zostało przesłane zgodnie z tym postanowieniem umownym na wskazany w umowie adres najemcy wS. (...) – przesłano je jedynie e-mailem na skrzynkę pracownika strony powodowej K. K..

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że oświadczenie strony pozwanej o odstąpieniu od umowy zawarte w jej piśmie z dnia 18 października 2021 r. było bezskuteczne i nie wywołało żadnego skutku prawnego, w szczególności nie doprowadziło do rozwiązania umowy najmu, w brzmieniu nadanym jej aneksami nr (...).

Wykonanie przez stronę powodową obowiązków umownych wynikających z aneksów nr (...).

Strona powodowa wykonała wszystkie czynności warunkujące otrzymanie kontrybucji fit-out zgodnie z postanowieniami aneksów nr (...):

1.  Dostarczyła w terminie projekt wykonawczy do akceptacji strony pozwanej – dostarczyła go 11 października 2021 r. i okoliczność ta pozostawała bezsporna. Strona pozwana w terminie 14 dni nie wniosła do niego żadnych uwag ani sprzeciwu. Wbrew jej stanowisku nie można za takowe uznać oświadczenia o odstąpieniu od umowy, datowanego na 18 października 2021 r., albowiem po pierwsze cel jego złożenia był inny niż wyrażenie braku akceptacji projektu wykonawczego, a po wtóre nie zawiera ono żadnych uwag merytorycznych do projektu wykonawczego. Wynajmujący mógł odmówić akceptacji projektu tylko z powodu ważnej przyczyny. Za ważną przyczynę strony uznały: sprzeczność projektów z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, Polskimi Normami, międzynarodowymi standardami (...) typowymi dla wielkopowierzchniowych sklepów tej marki i/lub istniałaby konieczność wykonania jakichkolwiek prac dodatkowych przez Wynajmującego, w tym także konieczność poniesienia przez niego jakichkolwiek kosztów związanych z pracami adaptacyjnymi Najemcy i/lub jeśli prowadzenie przez najemcę prac adaptacyjnych połączone będzie z ingerencją w konstrukcję Centrum Handlowego , jego części wspólne lub instalacje tranzytowe (wspólne).

Tym samym sprzeciw wynajmującego co do prowadzenia prac remontowo-modernizacyjnych musiał spełniać, poza terminem jego zgłoszenia, także wymóg merytorycznego uzasadnienia, co podlegać miało kontroli. Można więc stwierdzić, że strona pozwana nie złożyła w terminie 14 dni od przedstawienia jej projektu wykonawczego, należycie umotywowanego oświadczenia o braku jego akceptacji.

2.  Prace remontowo-modernizacyjne rozpoczęły się przed 31 października 2021 r. W/w prace zostały ukończone w terminie umownym tj. do końca marca 2022 r. Okoliczność tę potwierdzają dokumenty: awizacje pracowników, protokół odbioru, umowa między najemcą a wykonawcą prac budowlanych, a także zeznania przesłuchanych w sprawie świadków – pracowników strony powodowej.

Dowody z zeznań świadków Sąd uznał za wiarygodne, gdyż były logiczne i korespondowały ze sobą i z dowodami z dokumentów. Materiał dowodowy strony powodowej tworzył spójną logicznie całość.

W świetle powyższych wywodów należało uznać, że na stronie pozwanej spoczywał obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego w postaci wkładu własnego ( kontrybucji na fit-out) w koszty prac remontowo-modernizacyjnych lokalu najmowanego przez stronę powodową w wysokości dochodzonej pozwem . Obowiązek ten ma podstawę prawną w zawartej przez strony umowie najmu wraz z aneksami, które to aneksy mają prawnie doniosłą „causa” przysporzenia pieniężnego na rzecz strony powodowej w konkretnej, z góry ustalonej przez strony kwocie. W konsekwencji spełnienie tegoż świadczenia nie doprowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia strony powodowej kosztem strony pozwanej, co mogłoby stanowić podstawę oddalenia powództwa jedynie w oparciu o art. 5 k.c.

Strona powodowa udokumentowała także należycie wysokość poniesionych przez nią kosztów na prace remontowo-modernizacyjne, jednak szczegółowe ustalenia w tym zakresie okazały się zbędne, podobnie jak opinia biegłego sądowego na okoliczność rzeczywistych kosztów przeprowadzenia przez(...) prac remontowo-modernizacyjnych, wykonanych zgodnie z przedłożonym do akceptacji projektem. Wysokość faktycznych kosztów remontu nie ma bowiem znaczenia dla wysokości zobowiązania strony pozwanej, które strony ustaliły w oznaczonej kwocie - ryczałcie. Dlatego Sąd pominął dowód z opinii biegłego sądowego na podstawi art. 235 2 §1 pkt 2 k.p.c.

Sąd uwzględnił z urzędu zażalenie strony powodowej na postanowienie z dnia 28 lipca 2023 r. o umorzeniu postępowania. Zażalenie to było oczywiście uzasadnione, albowiem niestawiennictwo pełnomocnika strony powodowej na zdalnym posiedzeniu przygotowawczym w tym dniu było usprawiedliwione. Pełnomocnik wykazał problemy techniczne w połączeniu się z salą rozpraw, na której odbywało się posiedzenie. Dodatkowo fakt ten zgłosił niezwłocznie kierownikowi sekretariatu, jednak informacja o tym fakcie nie dotarła do Sądu przed wydaniem zaskarżonego postanowienia. Wobec tego na podstawie art. 395§2 k.p.c. Sąd uwzględnił złożone przez pełnomocnika zażalenie i uchylił w całości postanowienie o umorzeniu postępowania wydane na podstawie art. 205 5§5 k.p.c.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając w całości od strony pozwanej na rzecz strony powodowej zwrot poniesionych przez nią kosztów procesu. Za celowe koszty procesu strony powodowej Sąd Okręgowy uznał następujące kwoty:

1.  Opłata od pozwu :(...) zł ( dowody zapłaty:(...) zł k. 3 i (...) zł k.138)

2.  Koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika w stawce minimalnej przy wartości przedmiotu sporu ponad (...) zł – (...) zł + opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł razem: (...) zł - §2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.)

3.  Koszty poniesione na zażalenie na postanowienie z dnia 28.07.2023 r. – opłata od zażalenia – (...) zł k.1133; z uwagi na uwzględnienie zażalenia przez Sąd I instancji tj. Sąd Okręgowy, nie uwzględniono kosztów zastępstwa procesowego pełnomocnika, które należą się w przypadku rozpoznania zażalenia przez Sąd wyższej instancji - §10 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.)

4.  Koszty tłumaczeń przysięgłych złożonych w sprawie dowodów z dokumentów: (...) zł ( wniosek k:273 i dowód poniesienia k. 1009) – koszty te należało uznać za uzasadnione do celowego dochodzenia praw, gdyż językiem urzędowym przed sądami RP jest język polski. Nakłada to na strony obowiązek przedłożenia dokumentów sporządzonych w języku innym niż język polski w tłumaczeniu przez tłumacza przysięgłego. Dokumenty złożone zostały przez stronę powodową na zarządzenie Przewodniczącego z dnia 27 stycznia 2023 r. k:251, na skutek zarzutów strony pozwanej sformułowanych w punktach VI i VIII sprzeciwu k.153 i k.154 oraz uzasadnienia sprzeciwu, w którym strona pozwana konsekwentnie podnosiła obowiązek wykazania przez stronę powodową faktycznie poniesionych na remont wydatków, uznając, że kwota żądania, która je przewyższa, stanowiłaby bezpodstawne wzbogacenie strony powodowej (k: 156 sprzeciwu akapit 2). W konsekwencji rachunki złożone w języku angielskim zostały dołączone także w tłumaczeniu na język polski

Łącznie koszty strony powodowej : (...) zł

"Niniejsze pismo nie wymaga podpisu na podstawie §100a ust. 1-3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. – Regulamin urzędowania sądów powszechnych jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym.”

z up. Kierownika Sekretariatu

Sekretarz sądowy Michał Zając

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13