Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 sierpnia 2024 roku

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący Sędzia Przemysław Kociński

Protokolant st. sekretarz sądowy Dorota Dąbrowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2024 roku w Bydgoszczy

w postępowaniu prowadzonym z wyłączeniem przepisów o postępowaniu w sprawach gospodarczych

sprawy z powództwa Miasta B.

przeciwko J. K.

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.617,00 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, wraz z odsetkami, w wysokości ustawowych odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się postanowienia o kosztach zawartego w niniejszym wyroku do dnia zapłaty.

Sędzia Przemysław Kociński

Sygn. akt VIII GC 883/24

UZASADNIENIE

Powód Miasto B. wniósł o zasądzenie od pozwanego J. K., prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (...), kwoty 26.909,92 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot: 26.493,75 zł od 1 grudnia 2023 r. do dnia zapłaty oraz 416,17 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Nadto domagał się orzeczenia na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu w pierwszej kolejności podniesiono, iż właściwym do rozpatrzenia przedmiotowej sprawy jest niniejszy Sąd, a także odniesiono się do sposobu ustalenia wartości przedmiotu sporu. W dalszej kolejności podano, że 31 lipca 2019 r. Miasto B., działające przez pełnomocnika powołanego do wykonania czynności w zakresie zarządzenia nieruchomościami należącymi do zasobu gminy (...), zawarło z pozwanym umowę najmu lokalu użytkowego położonego w B. przy ul. (...). Następnie strony aneksowały przedmiotową umowę, na sutek czego, stosunek najmu łączył je do 4 sierpnia 2022 r.
Mimo powyższego pozwany złożył powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu najmu w trybie natychmiastowym, jednakże nie podjął de facto żadnych realnych prób zdania lokalu i w sposób ciągły zajmował go, uniemożliwiając powodowi dysponowanie przedmiotową nieruchomością. Jak podano, pozwany zdał lokal dopiero 1 września 2021 r., w związku z czym, na mocy umowy, za okres bezumownego zajmowania przedmiotu najmu, powód był uprawnionym do obciążenia go karą umowną w wysokości 100% ostatniego czynszu. Powyższą naliczono do dnia 1 września 2021 r. Powód, pismem z dnia 13 listopada 2023 r., skutecznie złożył pozwanemu oświadczenie o potrąceniu uiszczonej kaucji, w związku z czym na dzień wniesienia pozwu stan niezapłaconych zaległości wynosi 26.493,75 zł oraz odsetki w kwocie 416,17 zł.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 12 kwietnia 2024 r., sygn. akt VIII GNc 826/24 Starszy Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy VIII Wydziale Gospodarczym, orzekł zgodnie z żądaniem pozwu oraz rozstrzygnął o kosztach procesu.

W sprzeciwie od powyższego orzeczenia pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany w pierwszej kolejności zaprzeczył, aby korzystał bezumownie ze spornego lokalu. Jak podniósł, w związku z nieszczelnością dachu, w dniu 31 stycznia 2021 r., wypowiedział umowę w trybie art. 664 § 2 k.c. Powód nie akceptował przedmiotowego oświadczenia – utrzymywał, do czasu prawomocnego zakończenia sprawy wytoczonej z powództwa Miasta B., że strony łączy umowa najmu. Po oddaleniu roszczenia o zapłatę czynszu doszło do zmiany stanowiska i przyjęcia, że pozwany korzystał z lokalu w sposób bezumowny. Wskazano, iż protokolarne zdanie lokalu nastąpiło 31 sierpnia 2021 r. wyłącznie z przyczyn leżących po stronie powoda, a lokal został faktycznie opróżniony jeszcze przed złożeniem wypowiedzenia w trybie art. 664 k.c. W ocenie powoda, działania pozwanego stanowią nadużycie prawa podmiotowego i z tego tytułu nie zasługują na uwzględnienie.

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

Pozwany J. K. od dnia 15 kwietnia 2008 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...), w ramach której zajmuje się przede wszystkim produkcją pozostałych wyrobów z drewna, w szczególności pelletu.

Okoliczności bezsporne, a nadto dowód: dane wynikające z CEIDG.

W dniu 31 lipca 2019 r. powód Miasto B., reprezentowany przez (...) z siedzibą w B. zawarł z pozwanym umowę, na mocy której wynajął pozwanemu lokal użytkowy położony w B. przy
ul. (...) o powierzchni 525,69 m ² ze stawką czynszu w wysokości 4,50 zł/m ². Przedmiotowy lokal został przeznaczony na cele magazynowe (§ 1 ust. 1 Umowy).

Przed podpisaniem przedmiotowej umowy, najemca zobowiązany był do uiszczenia kaucji zabezpieczającej za lokal w wysokości trzymiesięcznego czynszu i opłat eksploatacyjnych brutto, zgodnie z wyliczeniem stanowiącym określonym w załączniku (§ 2 ust. 1).

W treści umowy wskazano, iż w przypadku wystąpienia zaległości na koncie lokalu, kaucja podlega rozliczeniu po ustaniu stosunku najmu do wysokości zadłużenia, natomiast pozostała jej części rozliczona będzie po opróżnieniu lokalu (§ 2 ust. 2),

Pozwany zobowiązał się płacić od dnia podpisania umowy miesięczny czynsz wraz z opłatami eksploatacyjnym w łącznej kwocie 2.980,82 zł (§ 4 Umowy).

Umowa została zawarta na czas oznaczony 3 miesięcy z mocą obowiązującą od jej podpisania, tj. od dnia 5 sierpnia 2019 r. do dnia 4 listopada 2019 r. (§ 15 ust. 1).

Strony wskazały, iż umowa może zostać rozwiązania w trybie natychmiastowym m.in. w sytuacji, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a zaległość ta nie zostanie w całości spłacona mimo udzielenia dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę zaległo czynszu (§ 15 ust. 2 a)).

Najemca obowiązany jest zwrócić lokal wynajmującemu po rozwiązaniu umowy najmu. Zwracany lokal winien być odnowiony przez i na koszt najemcy, który powinien również dokonać wszelkich obciążających go napraw. Czynności zwrotu powinny być udokumentowane na piśmie, stosownym protokołem zdawczo – odbiorczym. Najemca obowiązany jest uprzedzić wynajmującego o zamiarze
i terminie zwrotu lokalu z 3-dniowym wyprzedzeniem. Naruszenie powyższych obowiązków, a w szczególności faktyczne porzucenie (opuszczenie) lokalu bez powiadomienia o tym wynajmującego, uprawnia go do żądania od najemcy kary umownej za bezumowne korzystanie za okres do czasu formalnego, udokumentowanego protokolarnie, wejścia wynajmującego w posiadanie lokal (§ 15 ust. 1).

Wynajmujący jest uprawniony do pobrania kary umownej w wysokości ostatniego czynszu, zwiększonego o 100% w przypadku nieopróżnienia lokalu przez najemcę po rozwiązaniu umowy najmu tytułem rekompensaty za utratę możliwości dysponowania lokalem. Kara umowna naliczana będzie do dnia protokolarnego przekazania lokalu. Jednocześnie zastrzega się możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego w przypadku, gdy kara umowna nie zrekompensuje wynajmującemu poniesionych strat. Wynajmujący obciążał będzie najemcę za każdy miesiąc zajmowania lokalu bez tytułu prawnego notą obciążeniową. Niezależnie od tego, za okres bezumownego korzystania z lokalu, najemcy pozostając obowiązani uiszczać opłaty eksploatacyjne na zasadach określonych w niniejszej umowie (§ 16 ust. 4).

Okoliczności bezsporne, a nadto dowód: umowa najmu Nr (...) – k. 9 – 12v

Na mocy aneksu z dnia 23 października 2019 r. strony postanowiły wydłużyć okres trwania umowy wskazując, iż zostaje ona zawarta na czas oznaczony, do dnia 4 sierpnia 2022 r.

Okoliczności bezsporne, a nadto dowód: aneks Nr (...) – k. 13 akt.

W najmowanym przez pozwanego lokalu pod koniec października 2019 r. ujawniła się wada w postaci przeciekającego dachu. Wskutek rzeczonego szkodzenia zalaniu uległ składowany przez pozwanego towar.

Powód wielokrotnie zlecał naprawę dachu, jednakże działania te nie przyniosły zamierzonego rezultatu.

Dowód: zeznania świadka M. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt, przesłuchanie pozwanego J. K. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

W dniu 11 stycznia 2021 r. pozwany zawarł z G. K., prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (...), umowę najmu zabudowanej nieruchomości i hali namiotowej położonej w B. przy ul. (...), działka (...), obręb (...), objętej księgą wieczystą numer (...). Powierzchnia hali magazynowej wynosiła 502,60 m ². Przekazanie przedmiotu najmu nastąpiło w dniu 15 stycznia 2021 r.

Umowa została zawarta na czas określony od dnia 1 lutego 2021 r. do dnia 1 lutego 2022 r.

Najemca zobowiązał się wykorzystywać przedmiot umowy do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej.

Dowód: umowa – k. 52-53, przesłuchanie pozwanego J. K. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

W związku z zawarcie umowy najmu lokalu przy ul. (...), pozwany od dnia 15 stycznia 2021 r. zaczął przewozić towar oraz pozostałe ruchomości znajdujące się w lokalu wynajmowanym od powoda na teren nowej hali. Przedmiotowej czynności zostały zakończone do dnia 25 stycznia 2021 r. – wówczas lokal stanowiący własność powoda został opróżniony z wszystkich ruchomości pozwanego.

Dowód: przesłuchanie pozwanego J. K. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

Pismem z dnia 31 stycznia 2021 r. w oparciu o art. 664 § 2 k.c., pozwany złożył powodowi oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Wskazał w nim, że w październiku 2019 r. w części magazynu, zaczął przeciekać dach. Z powodu zalania, od lipca 2020 r. niemożliwe było korzystanie z całości wynajmowanej przez pozwanego powierzchni. Poinformował, że magazyn podczas występujących opadów deszczu był systematycznie zalewany od października 2020 r. do dnia 31 stycznia 2021 r. Podkreślił, że wielokrotnie informował o powyższym, jednakże podejmowane naprawy były bezskuteczne.

W treści oświadczenia wskazano, iż termin zwrotu lokalu nastąpi w dniu 4 lutego 2021 r.

Powód nie uwzględnił złożonych przez pozwanego oświadczeń wskazując, że może przystać na wcześniejsze rozwiązanie umowy, jednie w przypadku, gdy pozwany zorganizuje nowego najemcę nieruchomości.

Dowód: wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym z dnia 31.01.2021 r. – k. 14 – 14v akt, pismo powoda – k. 46 akt, zeznania świadka V. I. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

W dniu 4 lutego 2021 r. pozwany stawił się w lokalu stanowiącym własność powoda celem zdania kluczy, jednakże nie zastał przedstawiciela strony powodowej.

Dowód: przesłuchanie pozwanego J. K. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

Pozwany podejmował próby przekazania powodowi kluczy do lokalu – w tym celu prowadził rozmowy z przedstawicielami zarządcy nieruchomości. Przedstawiciele powoda odmawiali przyjęcia kluczy wskazując, iż w ich ocenie umowa w dalszym ciągu obowiązuje.

Jednocześnie przedstawiciele zarządcy nieruchomości powoda wyrażali chęć pomocy pozwanemu w znalezieniu innego podmiotu na jego miejsce. W związku z powyższym pozwany przekazał im jeden komplet kluczy celem umożliwienia okazywania lokalu innym, zainteresowanym podmiotom.

Dowód: przesłuchanie pozwanego J. K. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

Od dnia 1 lutego 2021 r. pozwany nie prowadził w lokalu wynajmowanym uprzednio od powoda działalności gospodarczej, nie użytkował go, nie przechowywał w nim swoich ruchomości.

Dowód: zeznania świadka M. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt, przesłuchanie pozwanego J. K. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

Po 1 lutego 2021 r. przedstawiciele (...) Sp. z o.o. okazywali opróżniony przez pozwanego lokal innym, potencjalnym najemcom. W wyniku powyższego doszło do jego wynajmu.

Dowód: zeznania świadka M. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt, przesłuchanie pozwanego J. K. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

Powód w okresie od lutego do sierpnia 2021 r. wystawiał w stosunku do pozwanego faktury z tytułu czynsz najmu.

Okoliczności bezsporne

W dniu 19 sierpnia 2021 r. powód ,reprezentowany przez (...) z siedzibą w B., złożył pozwanemu oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia z uwagi na zaleganie z zapłatą czynszu za ponad dwa pełne okresy płatności ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2021 r. Termin zwrotu lokalu określono na dzień 1 września 2021 r.

Dowód: oświadczenie – k. 51

W dniu 1 września 2021 r. strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy lokalu położonego przy ul. (...). Powyższa czynność wynikała z inicjatywy powoda.

Okoliczności bezsporne, nadto dowód: protokół zdawczo – odbiorczy – k. 15 – 20 akt, przesłuchanie pozwanego J. K. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 80 akt.

Wyrokiem z dnia 23 maja 2023 r. wydanym w sprawie VIII GC 1326/22, prawomocnym od dnia 14 lipca 2023 r., Sąd Rejonowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy oddalił w całości roszczenie powoda o zapłatę od pozwanego kwoty 18.179,32 zł tytułem zaległego czynszu najmu za okres luty 2021 r. – sierpień 2021 r. wraz ze skapitalizowanym odsetkami. W treści uzasadnienia wskazano, iż pozwany wykazał, iż przysługiwało mu uprawnienie do rozwiązania stosunku najmu łączącego strony w trybie natychmiastowym, albowiem wynajęty lokal obciążony był wadą, która nie została skutecznie usunięta przez wynajmującego.

Okoliczności bezsporne, a nadto dowód: kserokopia wyroku wraz z uzasadnieniem – k. 47-48

W dniu 2 października 2023 r. powód wystawił w stosunku do pozwanego następujące noty księgowe tytułem bezumownego korzystania z lokalu:



LUKarN- (...) za luty 2021 r., opiewającą na kwotę 4.836,35 zł brutto, z terminem zapłaty upływającym 10 października 2021 r.,



LUKarN- (...) za marzec 2021 r., opiewającą na kwotę 4.836,35 zł brutto, z terminem zapłaty upływającym 10 października 2021 r.,



LUKarN- (...) za kwiecień 2021 r., opiewającą na kwotę 4.836,35 zł brutto, z terminem zapłaty upływającym 10 października 2021 r.,



LUKarN- (...) za maj 2021 r., opiewającą na kwotę 4.836,35 zł brutto, z terminem zapłaty upływającym 10 października 2023 r.,



LUKarN- (...) za czerwiec 2021 r., opiewającą na kwotę 4.836,35 zł brutto, z terminem zapłaty upływającym 10 października 2023 r.,



LUKarN- (...) za lipiec 2021 r., opiewającą na kwotę 4.836,35 zł brutto, z terminem zapłaty upływającym 10 października 2023 r.,



LUKarN- (...) za sierpień 2021 r., opiewającą na kwotę 4.836,35 zł brutto, z terminem zapłaty upływającym 10 października 2023 r.,

Dowód: kartoteka finansowa – k. 23 akt, noty księgowe – 24 – 30 akt.

Pismem z dnia 13 listopada 2023 r. powód potrącił uiszczoną przez pozwanego kaucję w wysokości 7.360,70 zł z odszkodowaniem za bezumowne korzystanie w łącznej kwocie 33.854,45 zł.

Dowód: oświadczenie o potrąceniu wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru - k. 21 – 22 akt,

Pismem z dnia 7 grudnia 2023 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty 26.909,92 zł tytułem kary umownej oraz odsetek.

Dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru – k. 31 – 32 akt.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony, których autentyczność nie była kwestionowana i nie budziła wątpliwości, a także na podstawie zeznań świadków oraz przesłuchania strony pozwanej.

Zeznaniom V. I. Sąd dał wiarę w zakresie, w jakim potwierdziła zawarcie umowy z pozwanym oraz fakt, iż podmiot zarządzający w imieniu strony powodowej nieruchomością nie wzywał go do zdania kluczy. Sprzeczne z zeznaniami świadka M. P. oraz twierdzeniami pozwanego pozostawały jednakże jej wskazania jakoby po styczniu 2021 r. spółka nie szukała nowego najemcy. Materiał dowodowy zebrany w toku procesu prowadził do wniosku, iż powyższe odbywało się inicjatywy powoda, który jednocześnie z uwagi na to miał swobodny dostęp do lokalu zwolnionego przez pozwanego. Prócz powyższego przedmiotowe zeznania zawierały szereg zagadnień, które były objęte niepamięcią bądź niewiedzą świadka, zwłaszcza w zakresie faktycznego korzystania z lokalu przez byłego najemcę.

Zeznaniom M. P. Sąd dał im wiarę w całości, albowiem były szczere, jasne i logiczne, a ponadto korespondowały z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Dokonując rzeczonej oceny Sąd miał na uwadze, iż rzeczony świadek de facto nie był związany z żadną ze stron niniejszego procesu – tym samym prezentowane przez niego treści miały charakter w pełni obiektywny i zgodny z rzeczywistością. Warto było zwrócić uwagę, iż jego zeznania w zakresie chociażby okazywania lokalu ewentualnym przyszłym najemcom w pełni korelowały z twierdzeniami pozwanego, który wskazał, iż przekazał jeden komplet kluczy przedstawicielom zarządcy nieruchomości.

Na wiarygodność zasługiwał również dowód z przesłuchania pozwanego J. K.. Mimo, że był on bezpośredni zainteresowany przedmiotowym rozstrzygnięcie prezentowane przez niego wyjaśnienia w ocenie Sądu były logiczne, spójne a także szczere, zwłaszcza co do okoliczności dotyczących faktycznego korzystania z lokalu po styczniu 2021 r. czy też przyczyn braku przekazania kluczy stronie powodowej.

Zaznaczyć tu należało również, iż przy ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd miał na uwadze treść art. 233 § 1 k.p.c., zgodnie, z którym ocenia on wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie poza sporem pozostawał fakt, iż strony łączyła umowa najmu lokalu użytkowego położonego w B., który to pozwany wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej związanej z produkcją pelletu drzewnego. Nie budziło również wątpliwości, iż przedmiotowy stosunek zakończył się w wyniku złożenia przez J. K., na koniec stycznia 2021 r., oświadczenia o wypowiedzeniu ze skutkiem natychmiastowym. Powyższe było wynikiem przeprowadzonego pomiędzy stronami postępowania przed tutejszym Sądem w sprawie o sygn. akt VIII GC 1326/22, gdzie Sąd oddalił w całości roszczenie powoda o zapłatę czynszu najmu za okres od lutego do września 2021 r. Niejako konsekwencją powyższego było wystawienie przez powoda, w dniu 2 października 2023 r., not obciążeniowych tytułem zapłaty kar za bezumowne korzystanie z lokalu za de facto ten sam okres, za który to w poprzednim, niekorzystnie dla niego zakończonym prawomocnie postępowaniu, żądał od pozwanego zapłaty czynszu.

Nie ulegało również wątpliwości, iż w niniejszej sprawie, powód dochodził roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, która to przybierało postać kary umownej, uregulowanej w § 16 ust. 4 umowy. Przedmiotowa miała odpowiadać wysokości ostatniego czynszu powiększonego o 100%. Żądnie w tym zakresie zostało określone na łączną kwotę 33.854,45 zł (4.836,35 zł miesięcznie przez okres od lutego do sierpnia) i następnie pomniejszone o wpłaconą kaucję w kwocie 7.360,70 zł. W wyniku powyższego w toku niniejszego procesu powód domagał się łącznej kwoty w wysokości 26.493,75 zł, którą zwiększały nadto skapitalizowane na dzień 30.11.2023 r. odsetki ustawowe za opóźnienie.

Rozważania nad zasadnością zgłoszonego roszczenia rozpocząć należało od ustalenia jego podstawy prawnej. W tym zakresie należało zauważyć, iż w rzeczywistości powyższe oparte zostało dwojako – z jednej strony powód powoływał się na zapis odnoszący się do kary umownej, a z drugiej wskazywał na odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, które to de facto było podstawą wskazanego wyżej postanowienia kontraktowego. Dla przejrzystości i jasności uzasadnienia należało odnieść się do obu z nich, z tym, że w jednym i drugim przypadku brak było w ocenie Sądu podstaw do uwzględnienia żądania.

Skupiając się w pierwszej kolejności na kwestii kary umownej należało zauważyć w ocenie Sąd powód, na którym spoczywał obowiązek dowodowy w tym zakresie, nie wykazał, jakoby w niniejszej sprawie ziściły się przesłanki umowne, uzasadniające obciążenie pozwanego. Zgodnie z § 16 ust. 4 wynajmujący jest uprawniony do pobrania kary umownej w wysokości 100% ostatniego czynszu, zwiększonego o 100%, w wypadku nieopróżnienia lokalu przez najemcę po rozwiązaniu umowy najmu, tytułem rekompensaty za utratę możliwości korzystania z niego (§ 16 ust. 4 zd. 1). Jak zatem wynikało z literalnego brzmienia przytoczonego postanowienia, możliwość naliczenia kary za bezumowne korzystanie z lokalu implikowało wyłącznie „nieopróżnienie go po rozwiązaniu umowy najmu”. Nie ma tu zatem mowy o opuszczeniu nieruchomości, czy też zdaniu kluczy do niej, w tym podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Nadto, sama umowa nie zawierała słownika pojęciowego i skoro tak, celem ustalenia przypisanemu wyrażeniu „opróżnić” znaczenia, należało sięgnąć do potocznego, pozaprawnego rozumienia tego słowa, zgodnie z którym oznacza ono „uczynić coś pustym”, „usunąć ludzi z jakiegoś miejsca” lub też „ustąpić z zajmowanego miejsca, stanowiska” (zob. sjp.pwn.pl/słownik/opróżnienie). Skoro tak, w okolicznościach niniejszej sprawy Sąd doszedł do wniosku, że pozwany nie wypełnił swoim zachowaniem przesłanki „nieopróżnienia”, albowiem jeszcze w styczniu 2021 r. pozbył się składowanych w magazynie rzeczy. Ponadto, co najmniej od momentu złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym, pozwany nie przebywał w lokalu, a tym bardziej z niego nie korzystał, podejmując liczne próby zwrotu powodowi kluczy. Już tylko z tych przyczyn, w ocenie Sądu, dochodzone roszczenie okazało się bezpodstawne i nie zasługiwało na uwzględnienie.

Odnosząc się natomiast do bezumownego korzystania z nieruchomości należało wskazać, iż zgodnie z treścią art. 224 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Po myśli natomiast art. 225 k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Jednocześnie w myśl art. 230 k.c., przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym (art. 224 – 229 k.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym. Nie budzi przy tym wątpliwości, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje wszystko to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby ją oddał do korzystania na podstawie określonego stosunku prawnego. Wynagrodzenie to jest należnością jednorazową, a oblicza się je według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania bezumownego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/2000, LEX nr 52680).

W tym miejscu należało podkreślić, iż w procesie cywilnym ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania i to one są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne (art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.). Strony mają obowiązek twierdzenia i dowodzenia tych wszystkich okoliczności (faktów), które stosownie do art. 227 k.p.c. mogą być przedmiotem dowodu. Innymi słowy ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo (żąda czegoś od innej osoby) obowiązany jest udowodnić fakty (okoliczności faktyczne) uzasadniające to żądanie, ten zaś, kto odmawia uczynienia zadość żądaniu (czyli neguje uprawnienie żądającego) obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje.

W tym stanie rzeczy, bacząc na zgromadzony materiał dowodowy Sąd doszedł do wniosku, że w niniejszej sprawie nie ziściły się przesłanki do obciążenia pozwanego należnościami z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. W pierwszej kolejności należało przypomnieć, iż w okresie wskazanym przez powoda strony nie łączył już żaden stosunek umowny. Powyższe wynikało ze skutecznie złożonego przez pozwanego oświadczenia w przedmiocie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym z uwagi na wady lokalu, co zostało potwierdzone prawomocnym orzeczeniem tutejszego Sądu z dnia 23 maja 2023 r. Tym samym rolą powoda, jako podmiotu występującego z żądaniem zasądzenia należności za bezumowne korzystanie z należącej do niego nieruchomości było wykazanie, iż pomimo braku stosunku obligacyjnego strona przeciwna pozostawała w okresie od 1 lutego 2021 r. do 31 sierpnia 2021 r. we władaniu lokalu, który był uprzednio przedmiotem zawartej umowy najmu.

W pierwszej kolejności w ocenie Sądu zgromadzony materiał dowodowy nie dawał podstaw do przyjęcia, iż J. K. w jakikolwiek sposób korzystał z analizowanego lokalu. Powód na poczet rzeczonej okoliczności nie przedstawił de facto żadnego dowodu. Przesłuchana w charakterze świadka pracownica zarządcy nieruchomościami nie była w stanie zarówno potwierdzić jak też zaprzeczyć przedmiotowym zagadnieniom – sama bowiem nie dokonywała oględzin nieruchomości w spornym okresie. Z drugiej strony pozwany przedstawił materiał dowodowy, który wykazywał, iż nie tylko nie prowadził w analizowanym lokalu jakiejkolwiek działalności gospodarczej, ale również nie korzystał z niego w inny sposób. Nadto nie przechowywał w nim żadnych swoich ruchomości. Powyższe znajdowało potwierdzenie nie tylko w jego własnych twierdzeniach przedstawionych w ramach przesłuchania stron, ale przede wszystkim wynikało z zeznań świadka M. P.. Poza tym w ocenie Sądu powyższe należało uznać za działanie w pełni logiczne i racjonalne – wszak od połowy stycznia 2021 r. pozwany dysponował nowym lokalem, który wynajął w celu prowadzenia działalności gospodarczej, do którego w drugiej połowie stycznia 2021 r. przetransportował cały swój towar. Skoro wynajęty od powoda lokal, z racji nieszczelności, nie spełniał wymagań niezbędnych dla materiałów będących przedmiotem działalności pozwanego, to logicznym jest podjęcie działań mających na celu zmianę tego stanu rzeczy. Za takowe bezsprzecznie uznać należało zmianę miejsca prowadzenia działalności.

W dalszej kolejności należało podkreślić, iż w doktrynie i orzecznictwie prawidłowo wskazuje się, iż w przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości istotą jest nie tylko samo faktyczne wykorzystywanie lokalu pomimo braku ku temu podstawy obligacyjnej, ale pozbawienie właściciela nieruchomości możliwości władania rzeczą zgodnie z przysługującym mu prawem. Inaczej mówiąc – podstawą do przyjęcia wystąpienia sytuacji objętej dyspozycją analizowanego przepisu jest również uniemożliwienie swobodnego korzystania z nieruchomości. Mając na uwadze dokumentację znajdującą się w aktach sprawy, w ocenie Sądu powód wywodził powyższe z faktu braku zwrotu kluczy do analizowanego lokalu. O ile powyższa okoliczność bezsprzecznie miała miejsce, o tyle nie sposób uznać, iż wynikało to z celowego zachowania pozwanego. Wbrew twierdzeniom powoda, materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy wskazywał, iż najemca podejmował próby oddania kluczy i końcowego rozliczenia, jednakże działania te, wobec oporu wynajmującego, nie doszły do skutku. Faktem jest przy tym, iż aż do 1 września 2021 r. pozwany posiadał klucze do lokalu, a tym samym teoretycznie należałoby przyjąć, że posiadał nad nim faktyczne władztwo, jednakże przeprowadzone postępowanie dowodowe w ocenie Sądu jednoznacznie wskazywało, iż nie tylko z niego faktycznie nie korzystał, a brak oddania kluczy stanowił wyłącznie skutek postawy samej strony powodowej, która utrzymywała, iż strony łączy stosunek obligacyjny. Powyższe było z resztą podstawą skierowanego następnie powództwa, które podlegało oddaleniu. Nie sposób przy tym w ocenie Sądu czynić pozwanemu zarzutu z tego, iż pomimo oporu strony przeciwnej, nie zostawił kompletu kluczy, które posiadał. Jest rzeczą powszechnie wiadomą, iż działanie wbrew woli drugiej osoby nie jest postawą łatwą. Jednocześnie skutkowałoby to z pewnością brakiem uzyskania stosowanego potwierdzenia czy pokwitowania, co mogłoby utrudniać pozycję pozwanego w przyszłości w ewentualnym sporze.

Prócz powyższych kwestii w okolicznościach niniejszej sprawy należało wykluczyć, iż w wyniku postawy pozwanego doszło do pozbawienia powoda władztwa nad lokalem – w swoich twierdzeniach wynajmujący pomija okoliczność, iż J. K. dysponował co najmniej dwoma kompletami kluczy, z których jeden przekazał wynajmującemu, w celu okazania nieruchomości kolejnym, potencjalnym najemcom. Z zeznań świadka M. P., które to Sąd w całości uznał za wiarygodne wynikało, iż lokal faktycznie pokazywano innym podmiotom, przy czym jeden z nich, jeszcze latem 2021 r., zajął przedmiotową nieruchomość. Skoro tak należy wskazać, iż powód wystosowując przedmiotowe roszczenie, pominął istotne dla sprawy okoliczności, albowiem w momencie kiedy pozwany rzekomo bezumownie korzystał z lokalu, wynajmujący okazywał go innym zainteresowanym i ostatecznie, wynajął go jednemu z nich. Tym samym uzasadniona jest konkluzja, iż w rzeczywistości powód miał możliwość swobodnego dostępu do swojego lokalu i dysponowania nim w celu do jakiego był on przeznaczony.

Jednocześnie, za nieuzasadniony uznano zarzut naruszenia przez powoda prawa podmiotowego. Jak bowiem wynika z brzmienia art. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno–gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

W przedmiotowym przepisie przewidziano bowiem dwie klauzule: generalną zasadę współżycia społecznego oraz społeczno–gospodarczego przeznaczenia prawa. Pierwsza z wymienionych, odsyła bezpośrednio do pozaprawnych reguł postępowania w stosunkach między ludźmi, przyjętych
w społeczeństwie jako zasady uczciwego postępowania, lojalności, dobrej wiary w sensie obiektywnym
i słuszności, stanowiących wyraz powszechnie uznawanych wartości w kulturze społeczeństwa (zob. Balwicka-Szczyrba Małgorzata (red.), Sylwestrzak Anna (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany). Jeśli zaś chodzi o drugą z reguł, prawo podmiotowe jest w tym przypadku determinowane swoją funkcją (zob. P. Machnikowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, Warszawa 2011, s. 8). Ochrona o której mowa w art. 5 k.c. ma charakter subsydiarny, a ponadto wyłącznie obronny.

W tym stanie rzeczy, jak już sygnalizowano powyżej, powód pierwotnie dochodził zapłaty czynszu najmu, jednakże, wobec uzyskania niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia w tym przedmiocie, zmienił swoje stanowisko i w niniejszym postępowaniu swoje roszczenie opierał na bezumownym korzystaniu z nieruchomości. Faktem jest przy tym, iż pozwany zdał klucze po ośmiu miesiącach od zawarcia umowy, jednakże jak już wyjaśniono powyżej, działanie to pozostawało uzasadnionym w świetle postawy powoda, który odmawiał przyjęcia kluczy. Nie oznaczało to jednakże, że pozostający w przekonaniu o swojej słuszności powód, nie mógł żądać zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wskazania w tym miejscu wymagało, że ocena prawidłowości tego postępowania została przeprowadzona przez dopiero przez Sąd, który zważył, iż faktycznie nie ziściły się ku temu przesłanki i dlatego też roszczenie to nie zasługiwało na uwzględnienie. Powyższe nie jest jednakże równoznaczne z uznaniem, iż powód działał w złej wierze, a jego postępowanie stanowiło naruszenie prawa podmiotowego, stąd też twierdzenia pozwanego w tym zakresie, uwzględnieniu nie podlegały. Nie zmieniało to jednakże tej okoliczność, że roszczenie zgłoszone w toku niniejszego procesu nie zasługiwało na uwzględnienie, z przyczyn omówionych już powyżej.

Nadto, na marginesie Sąd wskazuje, że chociaż nie stanowiło to podstawy rozstrzygnięcia i nie został w tym zakresie podniesiony odpowiedni zarzut ze strony pozwanego (co uniemożliwiało oparcie rozstrzygnięcia na przedmiotowej podstawie), należało mieć na względzie, iż dochodzone roszczenie mogło zostać uznane za przedawnione. Dla dopełnienia niniejszych rozważań należało jedynie zasygnalizować, iż w przypadku roszczeń windykacyjnych związanych z ochroną własności, przedawnienie wynosi rok od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 § 1 in prinicipio k.c.). Przyjmując, że najdalszy możliwy moment zwrotu nieruchomości (a więc zdanie kompletu kluczy) miał miejsce 1 września 2021 r., termin przedawnienia upłynął 1 września 2022 r., a zatem na około półtorej roku przed wniesieniem przedmiotowego powództwa (12 lutego 2024 r.). Chociaż wobec braku zarzutu, wskazany przepis nie mógł stanowić podstawy rozstrzygnięcia, wskazać należało, iż w przypadku gdyby tak było, stanowił by kolejną podstawę nieuwzględnienia dochodzonego roszczenia. Oczywistym jest przy tym to, iż dokonana wyżej ocena w żaden sposób nie może zostać uznana za wiążącą. Jednocześnie, co w pełni logiczne, nie uwzględnia ona wszystkich możliwych aspektów sprawy, w tym stanowisk stron.

Podsumowując całość przeprowadzonych wyżej rozważań, mając na względzie przedstawione uprzednio argumenty, Sąd na podstawie art. 224 k.c. w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. w zw. art. 6 k.c. a contrario, oddalił dochodzone roszczenie w całości, czemu dał wyraz w pkt I sentencji wyroku. Powód nie wykazał, iż doszło nie tylko do korzystania z lokalu przez pozwanego po zakończeniu stosunku umownego, ale również by został on pozbawiony możliwości swobodnego nim dysponowania.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. art. 99 k.p.c. zgodnie z którym, strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W niniejszej sprawie koszty poniesione przez pozwanego wyniosły łącznie 3.617,00 zł. W powyższej kwocie mieściło się: 17,00 zł stanowiące opłatę skarbową od pełnomocnictwa oraz 3.600,00 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego w oparciu o § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. 2023.1935).

Tym samym, w punkcie II zasądzono od powoda na rzecz pozwanego, kwotę 3.617,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Nadto zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty. W związku z powyższym Sąd zasądził od kwoty 3.617,00 zł odsetki ustawowe za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sędzia Przemysław Kociński