Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt XX GC 289/20

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lutego 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XX Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący: SSO Magdalena Gałązka

Protokolant: Konrad Tkacz

po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2023 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Grupy (...) spółki z o.o. w W.

przeciwko (...) spółce z o.o. w W.

o zapłatę kwoty 457 089, 45 złotych

1. zasądza od pozwanego (...) spółki z o.o. w W. na rzecz powoda Grupa (...) spółki z o.o. w W. kwotę 256 762, 63 złotych (dwieście pięćdziesiąt sześć tysięcy siedemset sześćdziesiąt dwa złote sześćdziesiąt trzy grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi w następujący sposób:

- od kwoty 11 983, 60 złotych – od 7 czerwca 2019 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 244 779, 03 złotych – od 28 sierpnia 2020 roku do dnia zapłaty;

2. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3. znosi wzajemnie między stronami koszty procesu.

SSO Magdalena Gałązka

XX GC 289/20

UZASADNIENIE

Powód Grupa (...) SA w W., po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa, wniosła o zasądzenie od (...) spółki z o.o. w W. łącznie kwoty 457 089, 45 złotych tytułem zwrotu bezpodstawnie zrealizowanej gwarancji bankowej (125 485, 76 złotych), kary umownej (105 115, 72 złotych) oraz odszkodowania (226 487, 97 złotych).

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

I. Strony łączyła zawarta 9 września 2013 roku umowa najmu (umowa najmu z załącznikami, k- 150 do 175).

Na jej podstawie pozwany wynajął powodowi m. in. pomieszczenie o powierzchni 190 m ( 2) na (...) piętrze Centrum Handlowego (...) przy ul. (...)w R. w zamian za czynsz wynoszący 41 złotych za jeden metr kwadratowy plus podatek VAT oraz opłaty eksploatacyjne w wysokości 10 złotych za metr kwadratowy. Najemca miał wykorzystywać pomieszczenie w celu prowadzenia działalności gospodarczej określonej jako "typowa działalność biurowa" (§ 1 pkt. 2, § 2 pkt. 1, pkt. 2 części A - definicje terminów umownych, k- 151, k- 150, załącznik nr 10, k- 172).

Najemca był uprawniony do odmowy przejęcia pomieszczenia, jeśli wynajmujący nie przystosuje go do prowadzonej przez najemcę działalności. To uprawnienie najemcy dotyczyło wyłącznie zagrażających życiu i zdrowiu wad, usterek i niedoróbek, bądź takich, które w zasadniczy sposób utrudniały użytkowanie powierzchni, nie zaś usterek estetycznych (§ 3 in fine, k- 152).

Czynsz miał być płacony miesięcznie, stawka czynszu podlegała waloryzacji w okresach rocznych w dniu 1 stycznia danego roku kalendarzowego (§ 8 pkt. 4 i 5, k- 156).

Zabezpieczeniem umowy w zakresie roszczeń o zaległy czynsz lub opłaty dodatkowe była gwarancja bankowa, której wzór został wskazany w załączniku nr 12. Gwarancja miała być nieodwołalna, bezwarunkowa i płatna na pierwsze żądanie (§ 8 pkt. 10, k- 156 - 157, k- 174).

Umowa została zawarta na czas określony 5 lat, z możliwością jej przedłużenia na czas nieokreślony po upływie okresu najmu (§ 10 pkt. 2 i 3, k- 158-159).

Najemca był uprawniony rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia w razie naruszenia przez wynajmującego istotnych postanowień umowy, w szczególności gdy w pomieszczeniu, po dniu zawarcia umowy, powstaną wady tego rodzaju, że poważnie zagrażają zdrowiu i życiu pracowników najemcy, a wynajmujący nie usunie takich wad w rozsądnym czasie (stosownym do skali zagrożenia i możliwości technicznych, § 11 pkt. 2. ppkt. 2.2, k- 159), gdy w pomieszczeniu, po dniu zawarcia umowy, powstaną wady tego rodzaju, że uniemożliwiają prowadzenie przez najemcę działalności, jeśli pomimo wyznaczenia wynajmującemu dodatkowego 14 – dniowego terminu nie zostaną usunięte (§ 11 pkt. 2. ppkt. 2.3, k- 159) oraz gdy z powodu działania przyczyn zewnętrznych korzystanie z pomieszczenia stanie się dla najemcy nadmiernie uciążliwe, i stan ten trwa co najmniej 14 dni (§ 11 pkt. 2. ppkt. 2.7, k- 160).

W razie rozwiązania przez najemcę umowy z powyższych przyczyn, wynajmujący był zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości sześciomiesięcznego czynszu najmu (§ 11 pkt. 5, k- 160).

II. Umowa najmu była czterokrotnie aneksowana (bezsporne), w niżej opisanych okolicznościach.

Na podstawie aneksu nr (...) z 9 września 2013 roku strony powiększyły wynajmowaną powierzchnię na (...) piętrze budynku o 64 m 2 (aneks nr (...), k- 177 do 182).

Na podstawie aneksu nr (...) z 7 kwietnia 2017 roku strony powiększyły wynajmowaną powierzchnię na (...)piętrze budynku o 43 m 2 oraz przedłużyły okres najmu o 3 lata, tj. do 27 listopada 2021 roku. Wynajmowana przez powoda powierzchnia na (...) piętrze wynosiła od tej daty łącznie 297 m 2 (aneks nr (...), k- 177 do 182, aneks nr (...), k- 184 do 189).

Na podstawie aneksu nr (...) zawartego 22 grudnia 2017 roku powód wynajął od pozwanego dodatkowo całą powierzchnię użytkową na (...)piętrze budynku, tj. 305 m ( 2). Pozwany - wynajmujący zobowiązał się do wydania najemcy powierzchni (...) piętra najpóźniej w dniu 30 marca 2018 roku. Wynajmowana przez powoda powierzchnia na (...) i (...) piętrze wynosiła od tej daty łącznie 602 m ( 2). Strony ujednoliciły czas trwania umowy dla wszystkich pomieszczeń do 27 listopada 2021 roku. Przekazanie powierzchni (...) piętra (tzw. dodatkowej) miało nastąpić na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego. W razie wad tej powierzchni, wynajmujący zobowiązał się do ich niezwłocznego usunięcia na własny koszt najpóźniej do dnia wydania. Po wykonaniu niezbędnych prac naprawczych, przekazanie miało nastąpić także na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego (§ 1 pkt. 1, 3, 8, 6 i 7 aneksu nr (...), k- 191 do 194).

Powód zgłaszał pozwanemu uwagi co do stanu izolacji termicznej w pomieszczeniu (...)piętra. Wskazywał, że taka izolacja nie powinna być w pomieszczeniu, ale od zewnętrznej strony stropu, i wnosił o jej przeniesienie na zewnątrz i uszczelnienie dylatacji. Wynajmujący deklarował naprawę i informował o trwającym sporze sądowym z wykonawcą centrum handlowego. Wezwał także powoda do odbioru powierzchni (...)piętra, w związku z jej przystosowaniem do działalności najemcy (notatki ze spotkania w dniu 6 i 13 kwietnia 2018 roku, k- 740, k- 742, pisma pozwanego z 16 i 23 maja 2018 roku, k- 744 do 758).

W dniu 25 stycznia 2019 roku strony zawarły aneks nr (...) do umowy najmu (aneks nr (...), k- 196 do 199).

Oświadczyły, że na mocy aneksu nr (...) doszło do powiększenia powierzchni najmu o 305 m 2 powierzchni dodatkowej, której miała zostać wydana najpóźniej 30 marca 2018 roku, jednak z uwagi na zaistniały spór co do stanu tej powierzchni dodatkowej i jej przydatności do użytkowania zgodnie z umową, do daty aneksu nie doszło do wydania tej powierzchni. Aneks nr (...) stanowił, że w związku z prowadzonymi pracami na (...) kondygnacji budynku polegającymi na kompleksowej naprawie izolacji przeciwwodnej stropodachu m.in. nad powierzchnią dodatkową, strony postanowiły przesunąć termin wydania tej powierzchni, określić wzajemne prawa i obowiązki z tym związane oraz wprowadzić niezbędne zmiany do umowy najmu. Istotne postanowienia aneksu nr (...) były następujące:

- § 1 pkt. 1 (k-197) - na zasadach określonych w aneksie wynajmujący zobowiązuje się do przeprowadzenia kompleksowych prac naprawczych mających na celu wymianę izolacji przeciwwodnej stropodachu nad częścią biurową budynku;

- § 1 pkt. 2 (k-197) - ponadto wynajmujący zobowiązuje się do wykonania izolacji termicznej na podciągu wzdłuż ściany zewnętrznej oddzielającej pomieszczenia biurowe powierzchni dodatkowej od parkingu oraz uzupełnienia miejscowych braków izolacji termicznej z wełny mineralnej na spodzie stropodachu;

- § 1 pkt. 10 (k-197) - wynajmujący zobowiązuje się do zakończenia prac naprawczych w nieprzekraczalnym terminie do dnia podpisania protokołu zdawczo - odbiorczego. Prace opisane w pkt. 1 zapewniające szczelność kondygnacji (...)zostaną też wykonane w tym terminie, z zastrzeżeniem, że warstwa wierzchnia polimocznika zostanie wykonana do 30 czerwca 2019 roku;

- § 1 pkt. 11 (k-197) - strony zobowiązują się przystąpić do odbioru powierzchni dodatkowej na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego sporządzonego w formie pisemnej przez obie strony dnia 4 lutego 2019 roku, nie później jednak niż do 15 lutego 2019 roku;

- § 1 pkt. 12 (k-197 i verte) - w przypadku braku stwierdzenia przez najemcę jakichkolwiek istotnych wad lub usterek w powierzchni dodatkowej (tj. zagrażających zdrowiu lub życiu osób przebywających w powierzchni dodatkowej lub uniemożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej przez najemcę), strony dokonają odbioru powierzchni dodatkowej, podpisując protokół zdawczo - odbiorczy;

- § 2 pkt. 2 (k-198) – po podpisaniu aneksu i dokonaniu odbioru powierzchni dodatkowej w terminie do 15 lutego 2019 roku, wynajmujący dokona korekty do zera wszelkich wystawionych na rzecz najemcy faktur z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za powierzchnię dodatkową;

- § 2 pkt. 3 (k-198) - okres najmu w stosunku do całego przedmiotu najmu ulega przedłużeniu do 31 marca 2022 roku;

- § 3 pkt. 3 (k-199) - najemca będzie prowadził monitoring zawilgocenia izolacji termicznej z wełny mineralnej i płyt sufitu podwieszanego (kasetonów) w trakcie użytkowania powierzchni dodatkowej;

- § 3 pkt. 4 (k-199) - w przypadku stwierdzenia zawilgocenia lub zagrzybienia wełny mineralnej lub występowania skroplin na płytach sufitu podwieszanego, najemca niezwłocznie powiadomi wynajmującego o zaistniałej sytuacji w celu podjęcia natychmiastowych działań w celu wyeliminowania zauważonych nieprawidłowości;

- § 3 pkt. 5 (k-199) - w razie braku reakcji wynajmującego w przypadku opisanym w pkt. 4, ale także, gdy po dokonaniu ostatecznego odbioru w powierzchni dodatkowej ujawnią się lub powstaną wady zagrażające życiu lub zdrowiu osób przebywających na powierzchni dodatkowej lub uniemożliwiające najemcy prowadzenie działalności gospodarczej zgodnie z jej przeznaczeniem w pomieszczeniu zlokalizowanym na powierzchni dodatkowej, najemca wystąpi o dokonanie ekspertyzy technicznej dotyczącej weryfikacji stanu tej powierzchni dodatkowej do jednej z wymienionych firm, m.in. (...) spółki z o.o. (ekspert);

- § 3 pkt. 6 (k-199) - w przypadku stwierdzenia przez eksperta, że stan wełny mineralnej zagraża życiu lub zdrowiu osób przebywających na powierzchni dodatkowej lub też stwierdzi występowanie w pomieszczeniu zlokalizowanym na powierzchni dodatkowej wad zagrażających życiu lub zdrowiu osób przebywających w tym pomieszczeniu, najemca będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym. W przypadku rozwiązania przez najemcę umowy najmu z tej przyczyny, wynajmujący będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 6- miesięcznego czynszu najmu za powierzchnię dodatkową, na pierwsze żądanie najemcy wskazane w stosownej nocie księgowej wystawionej przez najemcę.

Powierzchnię objętą aneksem nr (...) powód odebrał w dniach 11 i 19 lutego 2019 roku. W protokole zdawczo - odbiorczym strony nie stwierdziły wad, poza wadami widocznymi, których listę sporządziły, i które bądź zostały usunięte bądź strony ustaliły termin ich usunięcia (protokoły, k- 292 do 295).

III. Na zlecenie powoda (...) Bank (...) S.A. udzielił pozwanemu jako beneficjentowi nieodwołanej i bezwarunkowej oraz płatnej na pierwsze żądanie, bez badania stosunku podstawowego gwarancji bankowej, obejmującej zapłatę kwoty w wysokości nie przekraczającej 125 485, 76 złotych. Warunkiem formalnym wypłaty gwarancji było m. in. wskazanie, że zleceniodawca gwarancji naruszył swoje zobowiązanie do zapłaty czynszu albo jakiejkolwiek innej kwoty należnej i wymagalnej na mocy umowy najmu. Gwarancja była ważna do 31 stycznia 2020 roku (gwarancja wraz z 5. aneksami, k- 201 do 207).

IV. 1. Na (...) piętrze od marca 2019 roku zaczęły ujawniać się wady polegające na zalewaniu i zawilgoceniu ścian i sufitu, przeciekaniu wody przez wełnę mineralną, nasiąkaniu wełny wodą, nasiąkaniu i uginaniu się kasetonów na suficie. Powód zgłaszał je pozwanemu począwszy od 20 marca 2019 roku, wzywając do ich usunięcia, mailowo lub telefonicznie (mail z 20 marca 2019 roku, k- 398 do 402, k- 414 do 424, mail z 29 marca 2019 roku, k- 414 - 415, mail z 9 kwietnia 2019 roku, k- 433, mail z 12 kwietnia 2019 roku, k- 430, zeznania świadków: R. J., k- 1548 i verte, k- 1549, k- 1551 i verte, k- 1552 verte – co do ujawnienia się zamoczeń i zacieków, w tym kasetonu, P. K., k- 1599 i verte, k-1600 verte, k- 1601 verte, A. B., k- 1604, k- 1605 verte, k- 1606, zeznania pozwanego, k- 1627 – co do wycieków wody).

2. Stanowiły one przyczynę pierwotnej odmowy przez powoda (w 2018 roku) przejęcia tej powierzchni do korzystania i wezwania pozwanego przez powoda do wydania powierzchni w stanie przydatnym do umówionego użytku. Woda wnikała wówczas do pomieszczeń przez elewację zewnętrzną oraz przez dylatacje po ścianie (pismo z 11 maja 2018 roku, k- 209 do 211, notatka ze spotkania w dniu 21 maja 2018 roku, k- 244, pismo z 25 czerwca 2018 roku, k- 246 do 252, zeznania świadków: A. B., k- 1605 verte, W. J., k- 1609 i verte – co do miejsc przenikania wody, D. K., k- 1611 – co do zawilgocenia ścian i przecieków, zeznania powoda, k- 1622).

3. Powód od maja 2018 roku zlecił wykonanie kilku ekspertyz prywatnych odnośnie do stanu powierzchni dodatkowej. Ujawniły one brak poprawnej izolacji przeciwwodnej i szczelności dylatacyjnej powodujący wnikanie wody do pomieszczeń, niebezpieczeństwo rozrostu grzybów i pleśni z powodu wilgoci w ścianach i na wełnie mineralnej na suficie oraz ujawniły zagrożenie biologiczne koloniami grzybów (ekspertyza biura projektowego (...)k- 220 do 242, ekspertyza D. K., k- 259 do 376, ekspertyza mykologiczna k- 648 do 661, zeznania powoda, k- 1622).

4. Pozwany w odpowiedzi z 26 marca 2019 roku informował, że podjął działania zmierzające do ustalenia przyczyny zawilgoceń, prowadzi rozmowy z podwykonawcami oraz że poinformuje powoda o harmonogramie napraw. W dniu 29 marca 2019 roku informował o rozpoczęciu naprawy ściany w holu windowym. W dniu 9 kwietnia 2019 roku przesłał harmonogram wizji lokalnej (mail z 26 marca 2019 roku, k- 403 do 405, mail z 29 marca 2019 roku, k- 425, korespondencja mailowa z 9 - 11 kwietnia 2019 roku, k- 431 do 433).

5. Pozwany zlecił także wykonanie własnych prywatnych ekspertyz w zakresie poprawności wykonania izolacji stropodachu. Ekspertyzy te potwierdziły, że stropodach spełnia wymogi techniczne i nie stwierdzono wykraplania wilgoci na powierzchni wewnętrznej izolacji (opinia techniczna B. S. (1), k- 762 do 766), że w razie zalania i dużego zawilgocenia nie jest wykluczone zwarcie instalacji elektrycznej, zagrzybienie i degradacje biologiczna, jednak kwalifikacja takich skutków jako zagrażających zdrowiu jest przesadna, bowiem brakuje dowodów na taki stan rzeczy (ocena techniczna P. Ś., k-791 do 811), że wełna mineralna nie może być szczelnie zamknięta na suficie od wewnątrz pomieszczenia (opinia techniczna Z. Z., k-812) oraz że należy zlecić specjalistyczne badania laboratoryjne powietrza i nalotów grzybów pleśniowych (opinia B. S. (2), k- 918 do 922).

6. Jednym ze stosowanych przez pozwanego doraźnych sposobów usuwania zawilgoceń było zamontowanie w przestrzeni międzysufitowej ogrodowych doniczek, do których miała skapywać woda, oraz ułożenie folii nad kasetonami. W dniu 18 kwietnia 2019 roku oberwał się fragment sufitu podwieszanego z kasetonem. W dniu 30 kwietnia 2019 roku nasiąknięty wodą kaseton sufitowy spadł na podłogę w holu windowym na (...) piętrze (mail powoda z 18 kwietnia 2019 roku, k- 413, mail powoda z 30 kwietnia 2019 roku z załącznikami - zdjęciami, k- 407 do 410, k- 961 do 977, mail pozwanego z 8 maja 2019 roku, k- 406, zeznania świadków: R. J., k- 1548 verte – co do montażu jednej donicy w taki sposób, P. K., k- 1600, k- 1601 verte, A. B., k- 1604, k- 1606, R. K., k- 1620, zeznania powoda, k- 1622 verte).

Pozwany naprawiał zgłaszane usterki poprzez montaż urządzeń do pochłaniania wilgoci i do ogrzewania pomieszczeń, zdejmował wierzchnie warstwy zamoczonego tynku i inne elementy, które uległy zamoczeniu, dokonywał ich wymiany i nowego malowania (zeznania świadków: R. J., k- 1549, k- 1553, P. K., k- 1602 – co do zamalowywania ścian i wymiany kasetonów, A. B., k- 1604 verte, k- 1606 verte – co do zamalowywania ścian, R. K., k- 1621 – co do zamalowywania zacieków).

Przyczyną zalań i przecieków były nieszczelności w izolacji dachu (zeznania świadków: R. J., k- 1549, A. B., k- 1604 i verte, k- 1606 verte, R. K., k- 1616 verte). Wełna mineralna ocieplająca dach została położona od wewnątrz budynku (zeznania świadków: A. B., k- 1604 verte, k- 1607, W. J., k- 1609, D. K., k- 161 verte).

7. Pozwany nie badał i nie zlecał badania kwestii rozwoju grzybów i pleśni (zeznania świadka R. J., k- 1552).

Grzyb i pleśń wystąpiły w kilku miejscach w pomieszczeniach (...)piętra po zalaniach (zeznania świadków: P. K., k -1599 verte, A. B., k- 1604 verte, k- 1607 i verte).

V. Powód w dniu 8 maja 2019 roku poinformował pozwanego o natychmiastowej wyprowadzce z powierzchni (...)i (...) piętra w dniu kolejnym - z powodu zagrażającego życiu, zdrowiu i bezpieczeństwu pracowników stanu biura (mail z 8 maja 2019 roku, k- 447).

Pozwany sprzeciwiał się opuszczeniu przez powoda biura, wskazując na bezpodstawność takiego, sygnalizowanego przez powoda, działania. Wskazywał, że zgłoszone przez powoda przecieki zostały usunięte, oberwanie sufitu naprawione, a nadto nie były to zdarzenia zagrażające życiu lub zdrowiu. Wskazywał także na niezgłaszanie przez najemcę wad na bieżąco po sporządzeniu protokołu z 11 lutego 2019 roku (mail z 8 maja 2019 roku, k- 446, mail z 13 maja 2019 roku, k- 788, pismo z 24 maja 2019 roku, k- 587-588).

Wynajmujący kwestionował istnienie wad i utrzymywał, że zostały one przez niego skutecznie usunięte. Z tego względu żądania najemcy dotyczące wydania powierzchni bez wad uważał za bezpodstawne i wzywał go do odbioru powierzchni na (...)piętrze (pismo z 16 maja 2018 roku, k- 213 do 216, pismo z 28 czerwca 2018 roku, k- 254 do 257).

VI. Powód dwukrotnie zlecił wykonanie ekspertyzy firmie (...). Pierwsza ekspertyza została sporządzona 8 lutego 2019 roku. Zawiera wyliczenie wad powierzchni biurowej na (...)piętrze budynku z wnioskiem, że nieusunięte dotychczas wady nie są wadami zagrażającymi życiu lub zdrowiu pracowników ani nie uniemożliwiają prowadzenia działalności w lokalu. W zakresie szczelności dachu w ekspertyzie stwierdzono jedynie, że w dniu przeprowadzania inspekcji trwał remont dachu i była wykonywana warstwa sczepna z preparatu na bazie żywicy epoksydowej z drobnym kruszywem oraz że wynajmujący nie wyraził zgody na dokładniejszą inspekcję przestrzeni dachu ani na wykonanie zdjęć. W dniu oględzin (...) nie stwierdziła zawilgocenia ścian i wełny mineralnej w przestrzeni nadsufitowej, jednak nie oznacza to potwierdzenia, że wykonane do tej pory prace zapewniają wystarczającą warstwę przeciwwodną stropu i problem zawilgocenia nie powtórzy się w przyszłości, w razie większych opadów lub roztopów. W ekspertyzie zawarto przypuszczenie, że brak zawilgocenia ścian w dniu oględzin może wynikać z braku większych opadów w R. na przełomie stycznia i lutego 2019 roku (ekspertyza, k- 378 do 391).

Druga ekspertyza została sporządzona 29 maja 2019 roku. Wykonanie ekspertyzy wymagało udziału rzeczoznawcy budowlanego, w związku z czym (...)zlecił i nadzorował prace podwykonawcy posiadającego takie uprawnienia. Z ekspertyzy wynika, że pomieszczenia nie nadają się do użytkowania, stan wynajmowanego lokalu nie spełnia wymagań prawnych i stwarza zagrożenie dla życia i zdrowia przebywających w nim osób. Niespełnianie wymogów prawnych polega na braku prawidłowej izolacji termicznej stropodachu nad częścią biurową, a w konsekwencji - na niewłaściwym współczynniku przenikania ciepła dla stropodachu nad pomieszczeniami ogrzewanymi, które z tego powodu nie spełniają warunków stałego przebywania ludzi bez wierzchnich okryć. Do chwili naprawy izolacji przeciwwodnej i szczelności dylatacji budynkowej do pomieszczeń biurowych będzie wnikać woda i będą następowały miejscowe uszkodzenia ścian, sufitów i podłóg. Obecny stan izolacji będzie powodować przesunięcie punktu rosy na wewnętrzną stronę stropu, co spowoduje wykraplanie się wody w wełnie mineralnej. Utrzymująca się wilgoć trudna do usunięcia w ścianach, płytach GK oraz wełnie mineralnej ułożonej na suficie spowoduje rozrost grzybów i pleśni. Pomieszczenia będą spełniać kryteria wynikające z przepisów prawa budowlanego dopiero po zakończeniu prac remontowych nad stropem, usunięciu zawilgoconej wełny mineralnej pod stropami biur, osuszeniu ścian, ich odgrzybieniu, zabezpieczeniu przeciwwilgociowym oraz po renowacji ścian biurowych. Z oględzin przeprowadzonych w dniu 16 maja 2019 roku wynika, że wynajmujący nie wykonał żadnych prac remontowych skutecznie likwidujących możliwość przecieków wód opadowych (ekspertyza, k- 451 do 498).

VII. Pismem z 29 maja 2019 roku powód złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia, na podstawie § 11 ust. 2 umowy najmu, z powodu naruszenia przez wynajmującego istotnych postanowień umowy najmu, i wezwał go do zapłaty w ciągu 7 dni kwoty 188 772 złotych z tytułu kary umownej na podstawie § 11 ust. 5 umowy. Zarzucane naruszenie istotnych postanowień umowy przez wynajmującego obejmowało: naruszenie obowiązku utrzymania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, ujawnienie się wad zagrażających zdrowiu i życiu pracowników najemcy, których wynajmujący nie usunął w rozsądnym terminie, oraz takich, które uniemożliwiają najemcy prowadzenie działalności, a wynajmujący nie usunął ich w wyznaczonym mu 14 - dniowym terminie, wystąpienie przyczyny zewnętrznej powodującej, że korzystanie z pomieszczenia jest nadmiernie uciążliwe, i stan ten trwa co najmniej 14 dni, a nadto wystąpienie wad zagrażających życiu lub zdrowiu osób przebywających w pomieszczeniu, zgodnie z § 3 ust. 5 i 6 aneksu nr (...) do umowy najmu. Do wypowiedzenia powód dołączył ekspertyzę (...) Oświadczenie zostało doręczone pozwanemu w dniu 30 maja 2019 roku. Korespondencja została wysłana pozwanemu także mailowo w dniu 30 maja 2019 roku. W tym dniu została także doręczona do siedziby spółki przez posłańca; przedstawiciel pozwanego nie pokwitował jej odbioru (wypowiedzenie, k- 511 do 564, nota obciążeniowe, k- 565, potwierdzenie doręczenia, k- 567 do 574, korespondencja mailowa, k- 583, adnotacja z 30 maja 2019 roku, k- 585, zeznania świadka R. K., k- 1621, zeznania powoda, k- 1624).

Oświadczenie w imieniu powoda złożył pełnomocnik radca prawny B. N., który był umocowany do dokonania tej czynności (pełnomocnictwo, k- 516).

VIII. Pismem z 24 czerwca 2019 roku powód złożył pozwanemu oświadczenie o potrąceniu wierzytelności z tytułu opisanej wyżej kary umownej w kwocie 188 772 złotych z wzajemnymi wierzytelnościami pozwanego z tytułu czynszu najmu za maj i czerwiec 2019 roku w wysokości po 41 828, 59 złotych, wynikającymi z faktur VAT nr (...) z 1 kwietnia 2019 roku i VAT nr (...) z 1 maja 2019 roku oraz wezwał pozwanego do zapłaty pozostałej po potrąceniu kwoty 105 115, 72 złotych w terminie 7 dni. Pismo zostało doręczone pozwanemu 27 czerwca 2019 roku (pismo, k- 577, potwierdzenie doręczenia, k- 579 do 581, faktury za czynsz, k- 680 i 682).

W dniu 6 czerwca 2019 roku powód zwrócił pozwanemu przedmiot najmu (protokół, k- 593 do 646).

IX. Pozwany uznał wypowiedzenie i żądanie kary umownej za bezpodstawne (pisma pozwanego, k-663 do 667, k- 688 do 690).

Wystąpił także do gwaranta o wypłatę z tytułu gwarancji bankowej. Powód bezskutecznie żądał od pozwanego cofnięcia żądania wykonania gwarancji. Bank wypłacił pozwanemu tytułem gwarancji w dniu 15 lipca 2019 roku kwotę 125 485, 76 złotych. Pozwany zaliczył tę kwotę na należności z tytułu czynszu najmu wynikające z następujących faktur:

- (...) z 1 kwietnia 2019 roku na kwotę 41 828, 59 złotych,

- (...) z 2 maja 2019 roku na kwotę 41 828, 59 złotych,

- (...) z 3 czerwca 2019 roku na kwotę 41 828, 59 złotych.

Wezwał następnie powoda pismem z 16 lipca 2019 roku do uzupełnienia zabezpieczenia o kwotę 125 485, 76 złotych pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia (pismo banku, k- 48, pismo powoda, k- 692 do 701, pismo pozwanego, k- 703, faktury, k- 680 do 684).

X. W dniu 29 marca 2018 roku została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie pomieszczeń (...)piętra w (...) w R. (decyzja, k- 736, informacja, k- 738).

Od czerwca 2019 roku, tj. od zakończenia prac na kondygnacji (...) piętra w budynku i ułożenia warstwy polimocznika nie ujawniają się nowe zawilgocenia i przecieki (zeznania świadków: R. J., k- 1549 verte, k- 1553, R. K., k- 1617 verte).

Odbiór ww. prac na (...)kondygnacji nie nastąpił w czerwcu. Po wykonaniu prac trwały jeszcze próby wodne, w wyniku których pojawiały się przecieki w okolicach wpustów dachowych (zeznania świadka D. S., k- 1614 - 1615).

W dniu 28 kwietnia 2022 roku została pozwany przeprowadził kontrolę bezpiecznego użytkowania pomieszczeń na (...)piętrze. Sporządzony w tym dniu protokół kontroli potwierdził, że użytkowanie pomieszczeń biurowych na (...)piętrze nie stwarza zagrożenia zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi. Pozwany 6 maja 2022 roku wynajął te powierzchnie kolejnemu najemcy (protokół, k- 1085 do 1091, umowa najmu, k- 1092 do 1127).

XI. Powód czterokrotnie przenosił swoich pracowników do biur zastępczych w trakcie trwania umowy najmu z pozwanym. Pierwsze przeniesienie miało miejsce w maju 2018 roku i dotyczyło 25 stanowisk pracy (zeznania świadków: P. K., k- 1600 verte -1601, A. B., k- 1604 verte - 1605). Koszty (netto) tego przeniesienia obejmowały obowiązek zapłaty następujących kwot:

- 6300 złotych tytułem usługi przeprowadzkowej, na podstawie faktury (...) wystawionej 8 maja 2018 roku (k-18),

- kwotę 8 000 złotych za montaż wykładziny dywanowej, na podstawie faktury (...)-UR wystawionej 8 maja 2018 roku (k-19),

- kwotę 360 złotych za karty magnetyczne, na podstawie faktury (...)-UR wystawionej 21 maja 2018 roku (k-22).

Z tej lokalizacji tymczasowej powód przeniósł następnie swoich pracowników w dniu 31 sierpnia 2018 roku do większego lokalu zastępczego w budynku (...), które wynajął od spółki (...) (zeznania świadka P. K., k- 1601). W tej lokalizacji prowadził działalność do marca 2019 roku. Z tego tytułu poniósł następujące koszty (netto):

- kwotę 9 300 złotych tytułem usługi przeprowadzkowej na terenie R., na podstawie faktury (...) wystawionej 20 września 2018 roku (k-24),

- kwotę 1 500 złotych tytułem spięcia sieciowego pomiędzy lokalami (...) na (...) piętrze, na podstawie faktury (...) wystawionej 31 sierpnia 2018 roku (k-26),

- kwotę 20 692, 82 złotych tytułem czynszu najmu za wrzesień 2018 roku, na podstawie faktury (...) wystawionej 3 września 2018 roku (k-28),

- kwotę 20 577,68 złotych tytułem czynszu najmu za październik 2018 roku, na podstawie faktury (...) wystawionej 1 października 2018 roku (k-29),

- kwotę 20 866,26 złotych tytułem czynszu najmu za listopad 2018 roku, na podstawie faktury (...) wystawionej 2 listopada 2018 roku (k-30),

- kwotę 20 669,22 złotych tytułem czynszu najmu za grudzień 2018 roku, na podstawie faktury (...) wystawionej 3 grudnia 2018 roku (k-31),

- kwotę 20 715,47 złotych tytułem czynszu najmu za styczeń 2019 roku, na podstawie faktury (...) wystawionej 2 stycznia 2019 roku (k-32),

- kwotę 20 620,08 złotych tytułem czynszu najmu za luty 2019 roku, na podstawie faktury (...) wystawionej 1 lutego 2019 roku (k-33),

- kwotę 20 773,28 złotych tytułem czynszu najmu za marzec 2019 roku, na podstawie faktury (...) wystawionej 1 marca 2019 roku (k-34).

W dniu 30 marca 2019 roku powód zorganizował przeprowadzkę powrotną do lokalu wynajmowanego od pozwanego (zeznania świadka P. K., k- 1601). Poniósł z tego tytułu następujący koszt (netto):

- kwotę 8 200 złotych tytułem usługi przeprowadzkowej na terenie R., na podstawie faktury (...) wystawionej 29 marca 2019 roku (k-36),

W dniach 9-10 maja 2019 roku powód ostatecznie opuścił przedmiot najmu i przeniósł działalność do lokali tymczasowych (zeznania świadków: P. K., k- 1601, A. B., k- 1605). W tym czasie prowadził też prace wykończeniowe w budynku (...), co do którego powód podjął decyzję, że będzie to jego lokalizacja docelowa. W związku z tym poniósł następujące koszty (netto):

- kwotę 15 000 złotych tytułem usługi przeprowadzkowej do lokali tymczasowych na terenie R., na podstawie faktury (...) wystawionej 17 maja 2019 roku (k-38),

- kwotę 25 550,73 złotych tytułem czynszu najmu za maj 2019 roku, na podstawie faktury (...) wystawionej przez spółkę (...) 9 maja 2019 roku (k-41).

Przeniesienie się do budynku (...) od razu po opuszczeniu wynajmowanych powierzchni nie było możliwe. Nowa lokal miał powierzchnię 604 m 2 i wymagał przystosowania do działalności powoda, m.in. podziału powierzchni, przygotowania sal konferencyjnych i rozpisania tzw. space planów. Standard budynku (...) odpowiada standardom, jakie mają biura powoda w innych miastach (zeznania świadka A. B., k- 1606 verte).

Piąta przeprowadzka miała miejsce w grudniu 2019 roku. Powód przeniósł działalność do lokalizacji docelowej w budynku (...). Poniósł z tego tytułu następujące koszty (netto):

- kwotę 11 000 złotych tytułem usługi przeprowadzkowej na terenie R., na podstawie faktury (...) wystawionej 16 grudnia 2019 roku (k-43),

- kwotę 96 194,70 złotych tytułem wykonania ścianek dźwiękochłonnych i dostawy mebli, na podstawie faktury (...) wystawionej 9 października 2019 roku (k-45-46).

Powód uiścił należności z ww. faktur (potwierdzenia zapłaty, k- 982 do 1009).

XII. Pozwany pismem z 2 listopada 2021 roku złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym z powodu nieuregulowania przez powoda czynszu za dwa pełne okresy płatności (oświadczenie, k- 1128 do 1130).

XIII. Prace na dachu zostały wykonane przez wykonawcę ((...) spółka z o.o. w R.) według poprawnie zastosowanej technologii, zgodnie z dokumentacją obiektu i stosownie do wymogów zamawiającego (...), który wymagał dostosowania technologii do istniejącej dokumentacji. Stropodach budynku miał wady konstrukcyjne, polegające na braku warstwy odpowietrzającej, które nie zostały ujawnione wykonawcy. Prace wykonawcy wyeliminowały przecieki, ale nie wyeliminowały wykraplania kondensacyjnego pary wodnej, która nadal ściekała z papy po izolacji przeciwwodnej oraz w miejscach tzw. przejść w papie (opinia biegłego J. S. sporządzona w sprawie VI GC 447/19 rozpoznawanej przez Sąd Okręgowy w Rzeszowie, k- 1098 do 1146, k- 1222 do 1265).

Usterki, do jakich dochodziło w stropodachu – parkingu na (...) kondygnacji budynku, były wynikiem błędów projektowych (opinia biegłego J. S. sporządzona w sprawie XVI GC 1276/15 rozpoznawanej w tut. Sądzie Okręgowy, k- 1335 do 1511).

XIV. Wykonawca prac w zakresie renowacji posadzki parkingowej na (...) piętrze, (...) Budowlane spółka z o.o. w R., nieprawomocnie wygrał proces o zapłatę wytoczony spółce (...) (zeznania świadka D. S., k- 1614 verte, wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 19 marca 2021 roku w sprawie VI GC 447/19 z uzasadnieniem, k- 1335 do 1343).

Spółka (...) przegrała proces wytoczony (...) spółce z o.o. w G.. Wyrok jest prawomocny (wyrok tut. Sądu Okręgowego z 2 czerwca 2021 roku wydany w sprawie XVI GC 1276/15 z uzasadnieniem, k- 1512 do 1538).

Powyższym dowodom Sąd nadał walor wiarygodności. Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, zeznań świadków: P. K., A. B., W. J., D. K., D. S., R. J. i R. K., zeznań stron oraz opinii biegłych.

Dowody z dokumentów Sąd uznał za wiarygodne. Nie były one kwestionowane przez strony - strony wywodziły z nich jedynie odmienne wnioski prawne. Rozbieżności między stronami miały głownie charakter prawny i wynikały z odmiennych poglądów prawnych na zasadność roszczeń powoda.

Część dokumentów nie miała jednak znaczenia dla ustalenia stanu faktycznego i rozstrzygnięcia. Dotyczy to: oświadczenia J. K. (k- 760), oświadczenia wykonawcy (...) o poprawnym wykonaniu prac (k-768), oświadczenie wykonawcy o pomiarach elektrycznych wraz z wynikami tych pomiarów (k-770), oświadczenia o poprawności wentylacji wraz z protokołem pomiarów (k-777), oświadczenia projektantów (k-813), oświadczenia dot. pomiarów elektrycznych (k-814), świadectw badania betonu (k-815 do 820) i raportu z narady na budowie (k-924).

Zeznania świadków Sąd uznał za wiarygodne. Świadkowie zeznawali precyzyjnie, ujawniając szczegółowo zakres współpracy stron, usterki przedmiotu najmu, i postępowanie wynajmującego w reakcji na ich zgłaszanie. Zeznania świadków wzajemnie ze sobą korespondują, a ujawnione przez nich okoliczności znalazły potwierdzenie w dowodach z dokumentów. Należy jedynie podkreślić, że świadek R. K., ujawniając określone usterki przedmiotu najmu, niewątpliwie je bagatelizował. Ta ocena świadka, mimo, że nietrafna, pozostaje bez wpływu na wiarygodność jego zeznań, które co do istotnych aspektów korespondują z zeznaniami innych świadków oraz treścią dokumentów.

Wiarygodne są także zaznania powoda: ujawnione w nich okoliczności znalazły potwierdzenie w dowodach z dokumentów i zeznaniach świadków. Zeznania pozwanego miały mniejsze znaczenie w niniejszej sprawie, bowiem w przeważającym zakresie stanowiły ocenę zarzutów najemcy co do stanu powierzchni najmu, nie podlegającą kwalifikacji pod kątem wiarygodności.

Na podstawie art. 278 1 k.p.c. Sąd uwzględnił w niniejszym postępowaniu pisemne opinie biegłego J. S.: złożoną w sprawie VI GC 447/19 rozpoznawanej przez Sąd Okręgowy w Rzeszowie wraz ustnym wyjaśnieniem tej opinii na rozprawie oraz złożoną w sprawie XVI GC 1276/15, rozpoznawanej przez tut. Sąd Okręgowy. Obie opinie zostały przekazane tut. Sądowi przez oba Sądy w uwierzytelnionych kopiach.

Powołany przepis umożliwia dopuszczenie w sprawie cywilnej dowodu z opinii biegłego złożonej w innym postępowaniu toczącym się na podstawie ustawy. Skorzystanie z tych opinii było w niniejszej sprawie celowe z uwagi na fakt, że dotyczyły one kwestii, które mają pomocnicze znaczenie także w niniejszej sprawie, tj. przyczyny powstawania zalań i zacieków w kontekście możliwości skutecznej ich naprawy.

Opinie ww. biegłego w obu sprawach Sąd uznał za wiarygodne. Ustalenia faktyczne biegłego nie nasuwają zastrzeżeń, zaś jego wnioski były poparte szczegółową, merytoryczną argumentacją, uzupełnioną i rozszerzoną zarówno w pisemnych opiniach uzupełniających, jak i podczas wyjaśnienia jednej z opinii na rozprawie. W obu sprawach opinie stały się podstawą wydanych rozstrzygnięć.

Sąd zważył, co następuje: powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie.

I. Strony łączyła umowa najmu, czterokrotnie aneksowana, która została skutecznie rozwiązana przez powoda oświadczeniem o jej rozwiązaniu w trybie natychmiastowym, tj. bez wypowiedzenia. W związku z rozwiązaniem umowy, powód zgłosił w niniejszej sprawie 3 roszczenia: o karę umowną, o zwrot kwoty bezpodstawnie wypłaconej przez pozwanego tytułem gwarancji bankowej oraz o odszkodowanie. Wszystkie te roszczenia powodowi przysługują, chociaż nie w pełnej żądanej przez niego (łącznie) wysokości. Poszczególne roszczenia zostaną szczegółowo omówione niżej.

II. Łącząca strony umowa najmu została skutecznie rozwiązana w trybie opisanym w § 3 ust. 5 i 6 aneksu nr (...), po uzyskaniu ekspertyzy technicznej od firmy (...) stwierdzającej, że stan pomieszczeń w przedmiocie najmu, w jego powierzchni dodatkowej, zagraża zdrowiu i życiu osób tam przebywających, a pomieszczenia nie nadają się do użytkowania (druga ekspertyza sporządzona 29 maja 2019 roku). W aneksie nr (...) strony wskazały katalog podmiotów uprawnionych do weryfikacji stanu powierzchni dodatkowej, które określiły mianem Ekspertów. (...) został wymieniony jako należący do tego katalogu. Jego opinia jest więc wiążąca dla stron umowy najmu, a wnioski tej opinii mogą stanowić podstawę dalszych czynności materialnoprawnych, które również zostały wskazane w aneksie, w tym natychmiastowego rozwiązania umowy najmu. Z tych wszystkich względów wnioski ekspertyzy (...) oraz czynności dokonane na jej podstawie przez najemcę nie mogą być skutecznie podważane w relacjach między stronami (w tym w niniejszym procesie).

Sąd nie podziela zarzutów pozwanego co do uchybień formalnych tej ekspertyzy. Zdaniem pozwanego, przedstawiony dokument nie został sporządzony przez ten podmiot, ale przez innych specjalistów, którym (...) zlecił wykonanie określonych czynności. To stanowisko jest nietrafne. Wydanie opinii wymagało udziału rzeczoznawcy budowlanego, którego (...) zaangażował, zlecając mu określone prace i je nadzorując. Był do tego uprawniony, zaś samą ekspertyzę złożył jako swoją i poparł wynikające z niej wnioski. Całkowicie wystarcza to do uznania, że złożona ekspertyza jest więc ekspertyzą (...).

III. Wnioski tej ekspertyzy uzasadniały rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym, i powód skorzystał z tego uprawnienia, składając oświadczenie o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia. Wbrew odmiennemu stanowisku pozwanego, skorzystanie z tego uprawnienia nie było uzależnione od uprzedniego powiadomienia wynajmującego i umożliwienia mu podjęcia natychmiastowych działań naprawczych, stosownie do § 3 pkt. 4 aneksu nr (...). Istotnie, to postanowienie aneksu stanowi, że w przypadku ujawnienia skroplin na płytach sufitu podwieszanego lub stwierdzenia zawilgocenia lub zagrzybienia wełny mineralnej, najemca obowiązany jest powiadomić wynajmującego i umożliwić mu podjęcie natychmiastowych działań w celu wyeliminowania zauważonych nieprawidłowości. Punkt 6 aneksu nawiązuje do tego postanowienia umownego (tj. pkt. 4. aneksu), ale dodatkowo statuuje także inne uprawnienie najemcy, nie powiązane z uprzednim informowaniem wynajmującego i udzielaniem mu terminu na usuwanie nieprawidłowości. Mianowicie w sytuacji, gdy ujawnią się lub powstaną wady zagrażające życiu lub zdrowiu osób przebywających w pomieszczeniu, potwierdzone przez Eksperta (w tym (...)) najemca jest uprawniony do natychmiastowego rozwiązania umowy - bez zawiadamiania wynajmującego i udzielania mu kolejnego terminu na usunięcie uchybień stanu pomieszczenia. Innymi słowy, obowiązek zawiadomienia wynajmującego i udzielenia mu terminu na dokonanie naprawy dotyczy tylko takich wad i uchybień wymienionych w § 3 pkt. 4 aneksu nr (...), które nie mają jednocześnie charakteru wad zagrażających życiu i zdrowie, stwierdzonych w ekspertyzie (...). Ponieważ wady lokalu, które ujawniły się w niniejszej sprawie, miały charakter zagrażających życiu i zdrowiu ludzi, powód był uprawniony do natychmiastowego rozwiązania umowy i nie musiał czekać do 30 czerwca 2019 roku, tj. do daty położenia warstwy wierzchniej dachu z polimocznika.

IV. Oświadczenie o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym złożył w imieniu powoda pełnomocnik. Pozwany zarzucał, że pełnomocnik nie był umocowany do dokonania tej czynności, zatem złożone przez niego oświadczenie jest nieskuteczne. Uzasadniając ten zarzut, pozwany odwołał się do treści pełnomocnictwa z 10 maja 2019 roku, uznając je za pełnomocnictwo uprawniające do reprezentowania wyłącznie w procesie (pełnomocnictwo procesowe). To stanowisko jest nietrafne.

Pełnomocnictwo, na podstawie którego działał radca prawny B. N., uprawniało go do reprezentowania powoda „przed sądami powszechnymi i Sądem Najwyższym, a także organami egzekucyjnymi, organami administracji publicznej, organami ścigania, urzędami oraz osobami fizycznymi, osobami prawnymi i innymi jednostkami organizacyjnymi, we wszelkich sprawach dotyczących stosunków prawnych łączących powoda z (...) sp. z o.o. (…), w tym w szczególności w sprawach dotyczących umowy najmu z 9 września 2013 r.”. Wbrew odmiennemu stanowisku pozwanego, to pełnomocnictwo nie jest wyłącznie pełnomocnictwem procesowym, ale ma szerszy zakres. Upoważnia nie tylko do reprezentowania przed sądami i urzędami, ale także do czynności prawnomaterialnych związanych z umową najmu i do reprezentowania powoda wobec osób fizycznych i prawnych w tej kwestii, co wprost wynika z zakresu pełnomocnictwa. Pozwany, jak się zdaje, oparł swój zarzut na rozumieniu sformułowanego w pełnomocnictwie terminu „sprawa” jako „sprawa sądowa”. Takie rozumienie tego pojęcia jest jednak nietrafne, bowiem przeczy mu jednoznaczna treść dokumentu. Wbrew odmiennemu stanowisku pozwanego, termin „reprezentowanie” uprawnia do składania w imieniu mocodawcy oświadczeń prawnomaterialnych, bowiem składając takie oświadczenie, pełnomocnik także reprezentuje mocodawcę – z tym, że w inny sposób niż przed sądem. O wyłącznie procesowym charakterze pełnomocnictwa nie świadczy także okoliczność, że zostało ono udzielone pełnomocnikom zawodowym, ani też fakt, że w zakresie umocowania uprawnienie do „reprezentowania przed sądami powszechnymi” zostało wymienione jako pierwsze. O zakresie umocowania przesądza treść pełnomocnictwa; wnioskowanie o tym zakresie na podstawie innych kryteriów, w szczególności statusu pełnomocnika czy kolejności czynności wskazanych w pełnomocnictwie, jest błędne.

Nietrafny jest także zarzut pozwanego nieważności pełnomocnictwa jako pełnomocnictwa materialnoprawnego, uzasadniany zbyt szerokim zakresem umocowania „we wszystkich sprawach”. To stanowisko jest oparte na nieporozumieniu. Pełnomocnictwo z 10 maja 2019 roku nie uprawnia bowiem do reprezentowania powoda we wszystkich sprawach „w ogóle”, ale we wszystkich sprawach związanych z umową najmu, co wprost wynika z treści dokumentu, i co stanowi należytą konkretyzację udzielonego umocowania.

Należy także zaznaczyć, że nawet gdyby doszło do jakichkolwiek uchybień w określeniu zakresu pełnomocnictwa - czego jednak Sąd w niniejszej sprawie nie ustalił - to wszystkie one sanuje zasada tzw. celowego działania strony. Oznacza ona, że działania pełnomocnika dokonane na podstawie pełnomocnictwa, uznaje się za skuteczne, jeśli działa on w celu obrony i zachowania praw strony, tzn. jeśli jego działania są korzystne dla mocodawcy i wspierają jego sytuację prawną (i procesową). Zasada ta została wprawdzie wywiedziona z pełnomocnictwa procesowego (por. uzasadnienie wyroku SN z 20 października 2004 roku, I CK 204/04 oraz z 4 lutego 2004 roku, I CK 181/03), nie ma jednak przeciwwskazań w jej stosowaniu także przy ocenie zakresu pełnomocnictwa materialnoprawnego.

Na postawie udzielonego pełnomocnictwa pełnomocnik był więc uprawniony do złożenia w imieniu mocodawcy oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym. Wbrew odmiennemu stanowisku pozwanego, czynność wypowiedzenia umowy najmu należy do tzw. zwykłego zarządu, o którym mowa w art. 98 zd. 1 k.c., w zakresie której ustawa wymaga jedynie zachowania pisemnej formy pełnomocnictwa (art. 99 § 2 k.c.).

Jest bezsporne, że przepisy kodeksu cywilnego nie określają ani katalogu czynności zwykłego zarządu (w odróżnieniu np. od regulacji kodeksu zobowiązań) ani czynności przekraczających zwykły zarząd. Oceny w tym zakresie dokonuje się, zestawiając ocenianą czynność z rodzajem i zakresem działalności danego podmiotu (np. przedsiębiorcy). W nauce prawa wymienia się następujące kryteria pozwalające na odróżnienie in casu czynności zwykłego zarządu od czynności go przekraczających: rodzaj stosunku prawnego, w ramach którego zarząd jest wykonywany, prawne i ekonomiczne skutki konkretnej czynności prawnej, rozmiar i charakter prowadzonej działalności, wysokość zobowiązania w stosunku do wartości majątku objętego w zarząd przez pełnomocnika ogólnego, doniosłość czynności z punktu widzenia interesu reprezentowanego czy bezpieczeństwa obrotu (M. Załucki (red.), „Kodeks cywilny. Komentarz”. wyd. 3, Warszawa 2023 roku, komentarz do art. 98 k.c. on line, z powołaniem się na piśmiennictwo). Nie chodzi tutaj tylko o czynności wykonywane przez danego przedsiębiorcę w ramach działalności gospodarczej (określone kodami klasyfikacji PKD), ale także o czynności prawne potrzebne do zgodnego z zasadami prawidłowej gospodarki wykonywania praw majątkowych mocodawcy (por. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1–449 10, Wyd. 10, Warszawa 2020 roku, komentarz do art. 98 k.c. on line).

Uwzględniając te kryteria należy stwierdzić, co następuje. Nawet jeśli działalność powoda nie polega na wynajmowaniu powierzchni biurowych, jest ona możliwa m. in. właśnie dzięki temu, że powód wynajmuje lokale na jej prowadzenie. Umowy najmu, które zawiera, służą mu do więc wykonywania praw majątkowych zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Wszelkie czynności prawne związane z tymi umowami - w tym ich zawieranie, zmiany i rozwiązywanie - stanowią w istocie narzędzie prowadzenia zwykłej, bieżącej działalności. Tym samym pełnomocnictwo ogólne z 10 maja 2019 roku udzielone r.pr. B. N. uprawniało go do złożenia go w imieniu mocodawcy oświadczenia o natychmiastowym wypowiedzeniu umowy najmu, bowiem czynność ta mieściła się w granicach zwykłego zarządu.

V. Jako podstawę wypowiedzenia powód wskazał § 11 ust. 2 umowy najmu, tj. naruszenie przez wynajmującego istotnych postanowień umowy najmu. Zdaniem powoda, polegało ono zarówno na naruszeniu ogólnego obowiązku utrzymania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, jak i na uchybieniu następującym szczegółowym obowiązkom wskazanym w ww. postanowieniu umownym:

- wystąpieniu wad tego rodzaju, że poważnie zagrażają zdrowiu i życiu pracowników najemcy, i nie zostały usunięte w rozsądnym terminie (§ 11 pkt. 2 ppkt. 2.2),

- wystąpieniu wad tego rodzaju, że uniemożliwiają prowadzenie przez najemcę działalności, i nie zostały usunięte w terminie 14 dni (§ 11 pkt. 2. ppkt. 2.3),

- wystąpieniu nadmiernych uciążliwości w korzystaniu z pomieszczenia, jeśli stan ten trwa co najmniej 14 dni (§ 11 pkt. 2. ppkt. 2.7).

Odrębnie jako podstawę wypowiedzenia powód wskazał także wystąpienie wad zagrażających życiu lub zdrowiu osób przebywających w pomieszczeniu, potwierdzonych opinią Eksperta, zgodnie z § 3 ust. 5 i 6 aneksu nr (...) do umowy najmu.

Mimo wskazania odrębnych podstaw wypowiedzenia, wynikających z § 11 ust. 2 umowy (pierwotnej) oraz z § 3 ust. 6 aneksu nr (...) do umowy najmu (stanowiącego integralną część umowy), właściwą podstawę wypowiedzenia stanowi ww. postanowienie aneksu, z następujących względów. Po pierwsze, niezależnie od powołania się powoda na szczegółowe przyczyny wskazane w § 11 ust. 2 umowy – zagrożenie życia i zdrowia pracowników, brak możliwości prowadzenia działalności i nadmierną uciążliwość w korzystaniu z pomieszczenia – wszystkie one dotyczą wad i usterek, które wystąpiły na powierzchni (...)piętra. Tej tzw. powierzchni dodatkowej dotyczył aneks nr (...). Wprowadził on szczegółowe rozwiązanie dotyczące skutków dwóch typów wad na tej właśnie powierzchni dodatkowej. Te wady to: zawilgocenie/zagrzybienie wełny mineralnej bądź skropliny na suficie podwieszanym oraz wady zagrażające życiu i zdrowiu osób przebywających na tej powierzchni bądź uniemożliwiające najemcy prowadzenie działalności gospodarczej na tej powierzchni. Aneks wprowadzał zatem odrębną regulację skutków wad zagrażających życiu i zdrowiu/uniemożliwiających działalność bądź odnoszących się do wełny mineralnej, dedykowaną tylko do powierzchni dodatkowej i wyłączającą z tego powodu konkurencyjne uprawnienie do natychmiastowego rozwiązania umowy uregulowane w § 11 ust. 2 umowy. Szczególny charakter uprawnienia z § 3 ust. 6 aneksu nr (...) wyrażał się nie tylko w tym, że dotyczył jedynie wad powierzchni dodatkowej, ale także w pewnym ułatwieniu rozwiązania umowy na podstawie aneksu w porównaniu z konkurencyjną podstawą rozwiązania umowy z § 11 ust. 2 umowy. Tylko w zakresie wad powierzchni dodatkowej zagrażających życiu lub zdrowiu najemca był bowiem uprawniony do powołania się na wyniki ekspertyzy (...) (ewentualnie innych ekspertów z listy), a nadto był zwolniony z obowiązku uprzedniego wyznaczania wynajmującemu dodatkowego terminu na usunięcie wad (14 – dniowego bądź „rozsądnego”).

Z tych względów, spośród wszystkich podstaw wymienionych przez powoda w wypowiedzeniu z 29 maja 2019 roku, właściwą podstawę stanowił § 3 ust. 6 aneksu nr (...). Podstawa ta nie została wprawdzie wskazana jako pierwszoplanowa w wypowiedzeniu, ale została w nim wymieniona jako podstawa dodatkowa (pkt. 14 do 16 wypowiedzenia).

Zarzuty pozwanego odnoszące się do niewystępowania w przedmiocie najmu wad uzasadniających rozwiązanie umowy na jakiejkolwiek podstawie wskazanej w wypowiedzeniu są niezasadne. Istnienie tych wad i ich poważny, zagrażający życiu i zdrowiu pracowników charakter, wynika z drugiej ekspertyzy (...), którą obie strony zobowiązały się respektować. Ujawnione w ekspertyzie wady polegające na zalaniach, zawilgoceniu ścian i sufitu oraz przeciekach przez wełnę mineralną zostały także potwierdzone zeznaniami świadków; ich zeznania Sąd uznał za wiarygodne z powodów, o których była mowa wyżej. Ujawnione w niniejszym procesie uginanie się przemoczonych kasetonów oraz przypadki oberwania nasiąkniętych fragmentów sufitu tylko potwierdzają niebezpieczeństwo przebywania ludzi na powierzchni (...) piętra – i to nawet, jeśli sufit spadł na ziemię poza samym przedmiotem najmu.

VI. 1. Skuteczne rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym na podstawie aneksu nr (...) powoduje skutki dwojakiego rodzaju. Po pierwsze, ustaje obowiązek zapłaty czynszu umownego. Po drugie, wynajmujący ma obowiązek zapłaty na rzecz najemcy kary umownej. Właściwą podstawę jej naliczania stanowi § 6 zd. 2 aneksu nr (...), przewidujący karę umowną w wysokości równowartości 6- miesięcznego czynszu za powierzchnię dodatkową. Kara umowna, do której powód był uprawniony, i którą mógł następnie potrącić (kwestia potrącenia zostanie omówiona niżej) z czynszem należnym pozwanemu za kwiecień i maj 2019 roku wynosi więc 95 640, 78 złotych.

2. Nietrafny jest zarzut pozwanego braku skutecznego zastrzeżenia kary umownej. Pozwany argumentował, że odwołanie do równowartości 6 – miesięcznego czynszu najmu nie spełnia wymogu wyrażenia kary umownej „określoną sumą” (wymóg z art. 483 § 1 k.c.), bowiem nie wiadomo, czy podstawą ustalenia kary umownej jest czynsz z daty zawarcia umowy, zawierania aneksów czy wypowiedzenia umowy. Zdaniem pozwanego, z uwagi na przewidzianą w umowie indeksację czynszu, jego wysokość może podlegać zmianie. Tym samym czynsz jako podstawa wyliczenia kary umownej nie pozwala na precyzyjne ustalenie jej wysokości z góry, co powoduje, że nie da się z góry określić wysokości świadczenia obowiązanego.

Wbrew stanowisku pozwanego, umowa dostatecznie precyzuje podstawy wyliczenia kary umownej, co spełnia wymóg określoności tej ostatniej. Jak wskazuje się w nauce prawa i orzecznictwie, wystarczające jest wskazanie jedynie kryteriów wyliczenia kary umownej; nie jest natomiast konieczne jakiekolwiek kwotowe maksymalne określenie tej kary (por. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), „Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 30, Warszawa 2022”, komentarz on line do art. 483 k.c., i powołane tam piśmiennictwo, także uchwały SN z 9 grudnia 2021 roku, III CZP 16/21 oraz III CZP 26/21). Odwołanie do wielokrotności stawki nominalnego czynszu najmu jako podstawy obliczenia kary dostatecznie konkretyzuje więc dostatecznie wysokość kary umownej: powoduje bowiem, że samo wyliczenie wysokości kary stanowi czynność jedynie arytmetyczną (por. uzasadnienie wyroku SN z 8 lutego 2007 r., I CSK 420/06). Zgłaszane przez pozwanego wątpliwości co do wysokości czynszu uwzględnianego przy wyliczeniu wysokości kary z uwagi na kwestię indeksacji są pozorne. Strony zgodziły się bowiem na coroczną indeksację czynszu o wskaźnik wzrostu cen i towarów konsumpcyjnych według stanu na 1 stycznia danego roku. Znały więc obowiązującą w danym roku wysokość czynszu (nawet jeśli wiązało się to z korektą faktur wystawionych przed datą opublikowania informacji przez prezesa GUS).

Jednocześnie data wyliczania wysokości kary umownej, odpowiadająca zresztą dacie rozwiązania umowy z winy jednej ze stron (skoro rozwiązanie umowy aktualizowało uprawnienie do kary), determinuje także wysokość czynszu, który należy przyjąć do wyliczeń. Jest przecież oczywiste, że kara umowna nie jest naliczana abstrakcyjnie, w oderwaniu od okoliczności kreujących uprawnienie do niej. Strony te okoliczności określiły jednoznacznie, wskazując, że kara należy się „w przypadku rozwiązania przez najemcę umowy najmu z przyczyny wskazanej w niniejszym ustępie” (tzn. w § 4 pkt. 6 aneksu nr (...)). Tym samym strony przesądziły, że właściwy czynsz do wyliczenia kary to ten z daty rozwiązania umowy (właściwy zresztą nie tylko w tej dacie, ale przez cały rok od 1 stycznia). Wbrew więc stanowisku pozwanego, nie ma wątpliwości co do tego, jaka stawka czynszu winna być brana pod uwagę do wyliczenia wysokości kary.

3. Powód domagał się kary umownej w wysokości równowartości 6 – miesięcznego czynszu za cały przedmiot najmu, tj. w kwocie 188 772 złotych, jednak jego żądanie było niezasadne. Kara umowna w tej ostatniej wysokości przysługiwałaby najemcy w razie rozwiązania umowy z winy wynajmującego obejmującej inne przypadki niż wystąpienie zagrażających życiu i zdrowiu wad powierzchni dodatkowej. Zagadnienie to, jako dotyczące konkurencji roszczeń z § 11 umowy i aneksu nr (...), zostało omówione wyżej w punkcie V.

Powód zawyżył zatem wysokość przysługującej mu kar umownej, co zostało skorygowane przez Sąd do właściwej kwoty 95 640, 78 złotych. Tym samym Sąd uwzględnił zarzut pozwanego błędnego wyliczenia wysokości kary umownej. Bezprzedmiotowy był zatem drugi zarzut pozwanego w zakresie kary umownej, dotyczący żądania jej miarkowania. Podlegałby on rozważeniu tylko w razie ustalenia, że kara umowna żądana przez powoda została wyliczona poprawnie; w takim przypadku byłaby istotnie wyższa. Kara w wysokości 95 640, 78 złotych nie nasuwa natomiast zastrzeżeń Sądu co do jej nadmiernej wysokości.

Należy także zaznaczyć, że Sąd nie uwzględnił zarzutu pozwanego, że wartość czynszu przyjęta do wyliczeń powinna być ujęta w kwocie netto. Taka interpretacja pozwanego pozostaje w sprzeczności z treścią aneksu. Czynsz za powierzchnię dodatkową był należny od powoda w wysokości brutto, a kara umowna zastrzeżona w aneksie odnosiła się do nominalnej kwoty czynszu i nie przewidywała jakichkolwiek obniżek czy pomniejszeń tej kwoty.

4. Ustalenie, że powodowi przysługuje kara umowna w kwocie 95 640, 78 złotych, nie zaś 188772 złotych, ma znaczenie dla oceny skuteczności złożonego przez niego oświadczenia o potrąceniu z 24 czerwca 2019 roku. Oświadczenie to musi zostać ocenione z uwzględnieniem niższej wysokości wierzytelności powoda z tytułu kary umownej. Skoro do potrącenia powód mógł przedstawić tylko kwotę 95 640, 78 złotych, którą potrącił z wzajemnymi wierzytelnościami pozwanego z tytułu czynszu najmu za maj i czerwiec 2019 roku w łącznej kwocie 83 657, 18 złotych, do zapłaty z tytułu kary umownej pozostaje na rzecz powoda kwota 11 983, 60 złotych.

5. Ponieważ rozwiązanie umowy było skuteczne, pozwany nie był uprawniony do domagania się czynszu za okres od czerwca 2019 roku, ponieważ po rozwiązaniu umowy czynsz najmu już mu nie przysługiwał. Tym samym pozwany nie był uprawniony do skorzystania z zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej w celu zaspokojenia roszczenia o czynsz. Ubieganie się przez pozwanego o wypłatę kwoty 125 485, 76 złotych z gwarancji bankowej było więc bezprawne (oceniając z punktu widzenia relacji powoda i pozwanego), ponieważ pozwany zaspokoił w ten sposób nieistniejące roszczenie. Skutkuje to obowiązkiem zwrotu powodowi równowartości kwoty gwarancji. Otrzymane od banku świadczenie w świetle łączącej strony umowy było nienależne i jako takie skutkowało bezpodstawnym wzbogaceniem pozwanego. Jest to nienależność spowodowana nieistnieniem zobowiązania podstawowego (czyli roszczenia o czynsz najmu, art. 413 § 2 k.c.), którego próbę realizacji podjął pozwany (por. także uzasadnienie wyroku SN z 10 lutego 2010 roku, V CSK 233/09).

VII. 1. Osobnego omówienia wymaga natomiast roszczenie odszkodowawcze. Powód argumentował, że pozwany nienależycie wykonał umowny (ale także ustawowy) obowiązek utrzymywania przedmiotu najmu w stanie nadającym się do umówionego użytku. Wskazywał, że z tego powodu musiał pięciokrotnie organizować przeprowadzkę biura i pracowników do innych lokalizacji (czterokrotnie w trakcie trwania umowy najmu, piąty raz po jej rozwiązaniu). Z tego tytułu poniósł rozmaite koszty, szczegółowo opisane w pkt. XI stanu faktycznego, których zwrotu domaga się od pozwanego. Koszty te można ogólnie ująć w trzy grupy: koszty organizacji przeprowadzki, przystosowania nowego lokalu do potrzeb powoda oraz zwrot nadwyżki czynszu najmu płaconego w nowej lokalizacji w stosunku do czynszu należnego na podstawie umowy z pozwanym.

Pozwany zarzucał, że powód nie jest uprawniony do domagania się odszkodowania, bowiem żąda równocześnie kary umownej, zaś odszkodowanie przekraczające wysokość tej kary jest niedopuszczalne, chyba, że strony inaczej postanowiły, jednak umowa stron takiego postanowienia nie zawiera (art. 484 § 1 zd. 2 k.c.). To stanowisko pozwanego jest nietrafne (z zastrzeżeniem, o którym będzie mowa niżej).

Kara umowna to zryczałtowane odszkodowanie, do którego, zgodnie z aneksem nr (...), najemca jest uprawniony w razie wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym z powodu istnienia wad powierzchni dodatkowej. Kara ta nie przysługuje w trakcie trwającego stosunku zobowiązaniowego. Postanowienie, które ją zastrzega (§ 3 pkt. 6 zd. 2 aneksu nr (...)), wiąże ją wyłącznie z wypowiedzeniem umowy z winy wynajmującego, i nie rozciąga jej na inne przypadki nienależytego wykonania umowy najmu, do których dochodzi w trakcie trwania tej umowy. To zaś oznacza, że naruszenie przez wynajmującego obowiązku utrzymywania przedmiotu najmu w stanie nadającym się do umówionego użytku w trakcie trwania umowy najmu, stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania uprawniające do żądania naprawienia szkody na podstawie art. 471 k.c.

2. W niniejszej sprawie powód wykazał wszystkie przesłanki cywilnoprawnej odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego na podstawie ww. przepisu: szkodę, zdarzenie, z którego wynikła, stanowiące nienależyte wykonanie przez pozwanego zobowiązania z umowy najmu, oraz adekwatny związek przyczynowi między tymi zdarzeniami.

Obowiązkiem wynajmującego jest utrzymywać przedmiot najmu w stanie nadającym się do umówionego użytku. Na podstawie przeprowadzonych dowodów Sąd ustalił, że pozwany nie wykonał tego obowiązku w odniesieniu do powierzchni dodatkowej na (...)piętrze. Wady tej powierzchni, omówione wyżej, spowodowały brak możliwości jej użytkowania i skutkowały koniecznością organizowania przez powoda zastępczych lokalizacji. Wydatki z tego tytułu stanowią jego szkodę, bowiem był zmuszony do ich poniesienia w celu zapewnienia sobie możliwości niezakłóconego prowadzenia swojej działalności, która nie była możliwa w dotychczasowej lokalizacji. Między działaniem pozwanego a szkodą powoda istnieje adekwatny związek przyczynowy, bowiem normalnym następstwem braku możliwości korzystania z przedmiotu najmu jest poszukiwanie i przeprowadzka do lokalizacji tymczasowych (zastępczych). Organizacja przeprowadzek do tych lokalizacji wiąże się natomiast z kosztami, obejmującymi: koszty przeprowadzek (w tym przeprowadzki „powrotnej” do przedmiotu najmu), koszty przystosowania nowego lokalu do działalności danego podmiotu oraz czynszu uiszczanego w nowej lokalizacji (w zakresie, w jakim przewyższa czynsz płacony w dotychczasowym miejscu). Koszty poniesione z tego tytułu przez powoda w trakcie trwania umowy najmu z pozwanym, będące następstwem czterech przeprowadzek, stanowią prawnie relewantną szkodę powoda, za którą pozwany ponosi odpowiedzialność.

3. Pozwany zarzucał, że powodowi nie przysługuje roszczenie o odszkodowanie za okres poprzedzający podpisanie w dniu 25 stycznia 2019 roku aneksu nr (...) do umowy najmu, tj. roszczenie o zwrot kosztów związanych z przeprowadzkami w maju i sierpniu 2018 roku. Argumentował, że powód bezzasadnie odmówił odbioru powierzchni dodatkowej, mimo, że pomieszczenia te nadawały się do użytku, a powierzchnia dodatkowa spełniała wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa, i bezzasadnie przeniósł pracowników do innej lokalizacji. Zdaniem pozwanego, powód winien samodzielnie ponieść koszty tej decyzji. To stanowisko jest nietrafne.

Powód, pierwotnie odmawiając odbioru powierzchni dodatkowej, realizował uprawnienie z § 3 in fine do odmowy przejęcia pomieszczenia wadliwego bądź takiego, którego stan w zasadniczy sposób utrudniał użytkowanie powierzchni. Na podstawie przeprowadzonych dowodów Sąd ustalił, że taki właśnie wadliwy i uniemożliwiający normalną eksploatację był stan powierzchni dodatkowej. Wynika to z wymienianej przez strony korespondencji i notatki ze spotkania 21 maja 2018 roku, które zawierają wykaz zarzucanych przez najemcę uchybień co do szczelności dachu nad powierzchnią dodatkową, powstałych zawilgoceń i wycieków wody oraz braku rozwiązań zapewniających prawidłowe odwodnienie wody ze stropodachu. Odmawiając objęcia powierzchni dodatkowej, powód odwołał się także do wniosków prywatnych ekspertyz, których sporządzenie zlecił w tamtym czasie. Zlecenie sporządzenia tych ekspertyz stanowiło racjonalną decyzję najemcy, bowiem w sytuacji, w której strony nie prowadzą jeszcze sporu sądowego, nie ma możliwości sporządzenia opinii przez biegłego. Jedynym narzędziem eksperckim, do którego może odwołać się strona, która wskazuje wady określonej powierzchni i zamierza realizować uprawnienia związane z tymi wadami, by uniknąć zarzutu dowolności, jest prywatna ekspertyza.

Okoliczności potwierdzające słuszność zarzutów powoda zostały następnie potwierdzone w niniejszym postępowaniu zeznaniami przesłuchanych świadków oraz treścią opinii biegłego, który potwierdził istnienie wady konstrukcyjnej stropodachu, polegającej na braku warstwy odpowietrzającej, która nie została naprawiona przez wykonawcę.

Odmowa odebrania powierzchni dodatkowej już w 2018 roku była więc zasadna, a słuszność tej decyzji została definitywnie potwierdzona w późniejszym postępowaniu sądowym. Pozwany ma zatem obowiązek zwrotu kosztów przeprowadzek powoda z 2018 roku do lokalizacji zastępczych, bowiem były one konsekwencją niewykonania przez niego zobowiązania do zapewnienia przedmiotu najmu właściwej jakości i niewadliwego.

4. Nietrafny był także kolejny zarzut pozwanego, zgodnie z którym aneks nr (...) na nowo regulował termin oddania powierzchni dodatkowej, a tym samym wszelkie roszczenia powoda, które mogłyby mu przysługiwać z tytułu niewydania powierzchni dodatkowej w terminie wynikającym z aneksu nr (...), tj. do 30 marca 2018 roku, zostały zgodną wolą stron „umorzone”. Skutki prawne, jakie pozwany przypisuje aneksowi nr (...), nie wynikają z jego treści. W dacie podpisania tego aneksu pozwany pozostawał od około 10 miesięcy w zwłoce z wydaniem powierzchni dodatkowej na (...)piętrze (zgodnie z aneksem nr (...)). Treść aneksu nr (...) ujawnia tę zwłokę i zaistniały między stronami spór (w pkt. 2 preambuły). Aneks nr (...) istotnie określa nowy termin oddania powierzchni dodatkowej i wzajemne rozliczenia stron, jednak tylko w zakresie czynszu za powierzchnię dodatkową, na zasadzie „korekty do zera” (§ 2 pkt. 1 aneksu), co jest zrozumiałe w sytuacji braku możliwości korzystania z tej powierzchni przez najemcę. Z żadnego postanowienia aneksu nie wynika natomiast zamiar zrzeczenia się czy umorzenia jakichkolwiek innych roszczeń najemcy niż te, które zostały w tym aneksie wprost uregulowane.

5. Do kategorii wydatków podlegających zwrotowi nie należą jednak koszty przeprowadzki i przystosowania lokalu, do którego powód ostatecznie przeprowadził się po rozwiązaniu umowy z pozwanym, co nastąpiło w grudniu 2019 roku. Poniesione przez powoda wydatki z tego tytułu nie wynikają z nienależytego wykonania przez pozwanego umowy najmu w zakresie obowiązku zapewnienia powodowi - najemcy możliwości korzystania z odpowiedniej jakości pomieszczeń w ramach przedmiotu najmu. Umowa najmu była już bowiem w tej dacie rozwiązana, a to oznacza, że powyższy obowiązek pozwanego względem powoda już ustał. W konsekwencji nie można powoływać się na jego naruszenie.

Analizowana w tym miejscu szkoda powoda (koszty piątej przeprowadzki) wynika w istocie z przedterminowego zakończenia umowy najmu, którego konsekwencją była definitywna konieczność znalezienia przez powoda innego przedmiotu najmu. Tę rodzaju szkodę w całości kompensuje zastrzeżona kara umowna, która, co wskazano wyżej, przysługuje właśnie w razie rozwiązania przez najemcę umowy najmu. Domaganie się odszkodowania w kwocie przekraczającej wysokość tej kary za szkodę, która wywodzi się z tego samego zdarzenia, dla którego strony zastrzegły karę umowną, jest niedopuszczalne (art. 484 § 1 zd. 2 k.c.). W odniesieniu do tej części żądania pozwu zarzut pozwanego z pkt. VII.1. rozważań prawnych był trafny i został uwzględniony przez Sąd.

Z zakresu kwoty żądanej tytułem odszkodowania powód nie jest uprawniony do domagania się kwoty 11 000 złotych i kwoty 96 194, 70 złotych, tj. łącznie kwotę 107 194, 70 złotych tytułem kosztów piątej przeprowadzki (usługa przeprowadzkowa, koszty ścianek dźwiękochłonnych i dostawy mebli). Powód jest natomiast uprawniony do odszkodowania w wysokości 119 293, 27 złotych, obejmującego zwrot kosztów pierwszych czterech przeprowadzek.

VIII. Mając to wszystko na uwadze, Sąd zasądził powodowi od pozwanego łącznie kwotę 256762, 63 złotych. Zasądzona kwota stanowi sumę następujących należności: kwoty 11 983, 60 złotych tytułem nieuiszczonej części kary umownej, kwoty 125 485, 76 złotych tytułem zwrotu nienależnie pobranej gwarancji bankowej oraz kwoty 119 293, 27 złotych tytułem odszkodowania (119 293, 27 +125 485, 76 +11 983, 60 = 256 762, 63). W pozostałym zakresie Sąd oddalił powództwo uznając, że brak podstaw do jego uwzględnienia.

Podstawą zasądzenia były następujące przepisy: art. 484 § 1 zd. 1 k.c. w zakresie kary umownej, art. 410 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. w zakresie równowartości gwarancji bankowej oraz art. 471 k.c. w zakresie odszkodowania.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Roszczenia zgłoszone w pozwie nie miały określonego terminu spełnienia. Uzyskały one zatem wymagalność zgodnie z art. 455 k.c., tj. niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do zapłaty. W zakresie roszczenia o karę umowną powód wezwał pozwanego do zapłaty razem z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu, zakreślając termin 7 dni, który upłynął 6 czerwca 2019 roku. Odsetki od kwoty 11 983, 60 złotych zostały więc zasądzone od 7 czerwca 2019 roku do dnia zapłaty.

Z kolei roszczenie o zwrot równowartości kwoty gwarancji oraz o odszkodowanie zostało zgłoszone po raz pierwszy w pozwie, doręczonym pozwanemu 21 sierpnia 2020 roku. Sąd uznał, że kryterium niezwłoczności, o którym mowa w art. 455 k.c., spełnia termin 7 dni. Stąd odsetki od kwoty 244 779, 03 złotych (suma kwot: 119 293, 27 złotych i 125 485, 76 złotych) zostały zasądzone po upływie terminu 7 dni, tj. od 28 sierpnia 2020 roku do dnia zapłaty. Ponieważ powód żądał odsetek od kwoty 244 779, 03 złotych od daty wcześniejszej, Sąd oddalił jego roszczenie w tym zakresie.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione. Ponieważ w niniejszej sprawie wartość roszczenia uwzględnionego i oddalonego są porównywalne (powód wygrał w 56%, pozwany w 44%), Sąd uznał, że słuszne będzie wzajemne zniesienie między stronami kosztów procesu.

Mając to wszystko na uwadze Sąd orzekł jak w wyroku.

SSO Magdalena Gałązka

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13