Pełny tekst orzeczenia

WYROK

Dnia 20 listopada 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Tomasz Gal

Protokolant: stażysta Adam Darnikowski

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2023 r. w Warszawie

sprawy z powództwa Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W.

przeciwko A. O. i E. O.

o zapłatę i wydanie

orzeka:

uchyla w całości wyrok zaoczny wydany w niniejszej sprawie w dniu 5 lipca 2022 r. w stosunku do A. O.,

zasądza od A. O. na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. kwotę 27.961,54 zł (dwadzieścia seidem tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt jeden złotych, 54/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2020 r. do dnia zapłaty,

oddala powództwo skierowane przeciwko A. O. w pozostałej części,

zasądza od E. O. na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. kwotę 20.296,42 zł (dwadzieścia tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt sześć złotych, 42/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 31 lipca 2021 r. do dnia zapłaty,

oddala powództwo skierowane przeciwko E. O. w pozostałej części,

ustala, że pozwani wygrali niniejszą sprawę w całości w zakresie roszczenia o wydanie, że powód wygrał sprawę w 16,23 % w zakresie roszczenia o zapłatę skierowanego przeciwko A. O. oraz że powód wygrał w 30,61 % sprawę w zakresie roszczenia o zapłatę skierowanego przeciwko E. O., pozostawiając wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

Sygnatura akt XXV C 484/22

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 21 lutego 2022 r. (data prezentaty – k. 58) skierowanym przeciwko A. O. i E. O. powód Skarb Państwa – Prezydent (...) W. wniósł o:

zasądzenie od pozwanego A. O. kwoty 172.200 zł (sto siedemdziesiąt dwa tysiące dwieście złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2020 r. do dnia zapłaty,

zasądzenie od pozwanej E. O. kwoty 66.304,25 zł (sześćdziesiąt sześć tysięcy trzysta cztery złote 25/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:

- od kwoty 65.704,80 zł od dnia 31 lipca 2021 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 599,45 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty,

3) nakazanie pozwanym wydania części nieruchomości położonych w W., w Dzielnicy B., przy ul. (...), oznaczonych jako dz. ew. nr (...) i (...) z obrębu (...), uregulowanych w księgach wieczystych nr (...), zajętych pod pawilon handlowo-usługowy.

Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Odnosząc się do okoliczności faktycznych niniejszej sprawy powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości położonych w W. w Dzielnicy B., przy ul. (...), stanowiących działki ew. nr (...) o pow. (...) ha, objętej księgą wieczystą nr (...) o pow. (...) ha, objętej księgą wieczystą nr (...). Na części wskazanych nieruchomości znajduje się pawilon handlowo-usługowy o pow. (...)m ^{( 2)}, który, jak wynika z informacji będących w posiadaniu powoda, został wybudowany bez pozwolenia na budowę w latach 90 XX wieku, a w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego toczy się zaś postępowanie w sprawie legalizacji ww. pawilonu.

Powód wskazał, że z informacji uzyskanych od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. wynika, że w toku oględzin przeprowadzonych w dniu w dniu 1 grudnia 2017 r. inspektorowi okazano umowę cywilno-prawną z dnia 1 stycznia 2005 r. z właścicielem budynku, według której lokal ma być wykorzystywany przez najemcę na cele handlowo-usługowe. Z kolei w toku kontroli stanu władania przedmiotową nieruchomością powód ustalił, że pozwany A. O. w dniu 15 grudnia 2004 r. zawarł z pozwaną E. O. umowę najmu ww. pawilonu usługowego znajdującego się w W. przy ul. (...). W umowie tej pozwany oświadczył, że jest właścicielem budynku znajdującego się pod ww. adresem. Ponadto, strony umowy ustaliły miesięczną stawkę czynszu najmu pawilonu na kwotę (...) zł powiększoną o należny podatek VAT. Umowa, zgodnie z postanowieniem § 7 ust. 1, została zawarta na czas nieokreślony.

Mając na uwadze powyższe ustalenia, powód stanął na stanowisku, że pozwany A. O. był posiadaczem przedmiotowej nieruchomości gruntowej bez tytułu prawnego w okresie co najmniej od lat 90. XX wieku, czerpiąc zyski z wynajmu nieruchomości powoda. Mając na uwadze powyższe informacje, powód pismami z dnia 22 maja 2020 r., z dnia 22 czerwca 2020 r. oraz wezwaniem przedsądowym z dnia 30 lipca 2020 r. wzywał pozwanego do wydania zajmowanych części nieruchomości oraz zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz kwot z tytułu zwrotu utraconych pożytków, które Skarb Państwa mógłby uzyskać z tytułu dzierżawy przedmiotowego gruntu. Następnie powód pismem z dnia 6 października 2020 r. wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 295.200,00 zł z tytułu zwrotu utraconych pożytków oraz bezumownego korzystania z gruntu za okres 10 lat wstecz. Jednak korespondencja kierowana do pozwanego nie była przez niego odbierana.

W dalszej kolejności powód wskazał, że z jego ustaleń wynika, że w opisywanym pawilonie działalność gospodarczą, tj. sklep spożywczy, prowadziła pozwana E. O., która przedstawiła umowę, z której wynika, że pozwana wynajmowała przedmiotowy lokal od A. A. na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej począwszy od dnia 21 grudnia 2017 r. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, ze stawka miesięczną czynszu w wysokości (...) zł plus VAT według aktualnej stawki czynszu. Mając na uwadze powyższe informacje, powód pismem z dnia 5 lipca 2021 r. wezwał pozwaną E. O. do wydania powodowi pawilonu handlowego znajdującego się na terenie omawianych nieruchomości oraz do zapłaty kwoty 65.704,80 z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości powoda za okres od dnia 1 stycznia 2018 r. do dnia 7 maja 2021 r., tj. do daty zawieszenia prowadzenia działalności gospodarczej przez pozwaną. W odpowiedzi na wezwanie pozwana w piśmie z dnia 29 lipca 2021 r. uznała roszczenie powoda za bezpodstawne oraz oświadczyła, że nie miała świadomości, że osoby, od których wynajmowała lokal, nie posiadają tytułu prawnego do nieruchomości

Podsumowując powód wskazał, że w świetle przytoczonych okoliczności faktycznych nie ulega wątpliwości, że pozwani w okresie, za który dochodzone jest roszczenie, tj. od 21 lutego 2012 r. do 7 maja 2021 r., korzystali z nieruchomości powoda bez jakiegokolwiek tytułu prawnego i pozostawali w złej wierze, będąc zobowiązanymi do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z użytkowanej części nieruchomości należącej do Skarbu Państwa oraz zwrotu pożytków, które Skarb Państwa mógłby uzyskać z tytułu dzierżawy przedmiotowego gruntu.

Roszczenie powoda względem pozwanych o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości znajduje podstawę w treści przepisów art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 zd. 2 k.c.

Powód doprecyzował, że w odniesieniu do pozwanego A. O. dochodzi zwrotu utraconych pożytków w wysokości 172.000 zł za okres od dnia 21 lutego 2012 r. do dnia 21 grudnia 2017 r., a w odniesieniu do pozwanej E. O. powód niniejszym pozwem dochodzi zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części przedmiotowych nieruchomości w wysokości (...) zł za okres od dnia 21 grudnia 2017 r. do dnia 7 maja 2021 r.

Powód antycypując przyszłe zarzuty pozwanej, iż nie miała ona świadomości, że tytułem prawnym do nieruchomości dysponuje kto inny niż osoby, od których wynajmowała lokal, wskazał, że pozwana E. O. wynajmowała lokal od swojego męża A. O., zatem nie sposób uznać, że nie miała wiedzy, że jej mąż nie jest właścicielem gruntu.

Ponadto powód wskazał, że jego żądanie wydania nieruchomości oparte jest na przepisie art. 222 § 1 k.c., który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Odnosząc się do ewentualnego zarzutu przedawnienia powód wskazał, że należne właścicielowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje cały okres, przez który posiadacz, w tym wypadku pozwani, korzystali z rzeczy, tj. w okolicznościach sprawy pozwany w okresie od 21 lutego 2012 r. do 21 grudnia 2017 r., a pozwana w okresie od 21 grudnia 2017 r. do 7 maja 2021 r., co istotne, nie stanowi świadczenia okresowego, ponieważ okresowej płatności nie przewiduje ani umowa, ani przepis ustawy. Jest raczej narastającym świadczeniem ciągłym, wymagalnym od momentu nabycia posiadania przez posiadacza w złej wierze .

Odnosząc się do kwestii odsetek powód wskazał, że względem pozwanego A. O. liczy odsetki ustawowe za opóźnienie w stosunku do żądania zapłaty wskazanego w pkt 1) pozwu od dnia 10 listopada 2020 r., tj. od dnia następnego po upływie 14-dniowego terminu zakreślonego wezwaniem do zapłaty z dnia 6 października 2020 r., przyjmując, że z uwagi na awizowanie przesyłki w dniu 12 i 20 października 2020 r. pozwany mógł ją odebrać w placówce pocztowej najpóźniej do dnia 26 października 2020 r.; licząc od tej daty 14-dniowy termin za zapłatę, pozwany winien dokonać zapłaty do dnia 9 listopada 2020 r., zatem począwszy od dnia 10 listopada 2020 r. pozwany pozostaje w zwłoce i począwszy od tego dnia pozwany liczy odsetki ustawowe za opóźnienie. Natomiast względem pozwanej E. O. powód liczy odsetki ustawowe za opóźnienie w stosunku do żądania zapłaty od kwoty 65.704,80 zł od dnia 31 lipca 2021 r., tj. od dnia następnego po upływie terminu zakreślonego wezwaniem. Pozwana odebrała wezwanie w dniu 16 lipca 2021 r., zatem 14-dniowy termin zakreślony w wezwaniu upłynął w dniu 30 lipca 2021 r., zatem począwszy od dnia 31 lipca 2021 r. pozwana pozostaje w zwłoce. W zakresie pozostałej kwoty 599,45 zł powód nie kierował do pozwanej wezwania do zapłaty, zatem odsetki liczone są od dnia wniesienia pozwu (pozew – k. 3-8v).

Zarządzeniem z dnia 1 marca 2022 r. (k. 59) przewodniczący dokonał zwrotu pozwu w zakresie roszczenia wskazanego w pkt 3 pozwu wobec jego braku formalnego w postaci braku oznaczenia tej części wskazanej nieruchomości, która ma stanowić przedmiot wydania, w sposób umożliwiający przymusowe wykonanie ewentualnego wyroku uwzględniającego to roszczenie.

W piśmie z dnia 23 marca 2022 r. (k. 61-69v) powód uzupełnił braki formalne pozwu dokonując modyfikacji w zakresie roszczenia wskazanego w punkcie 3 pozwu w ten sposób, że wniósł o nakazanie pozwanym wydania części nieruchomości położonych w W., w Dzielnicy B., przy ul. (...), oznaczonych jako dz. ew. nr (...) i (...) z obrębu (...), uregulowanych w księgach wieczystych nr (...), zajętych pod pawilon handlowo-usługowy o powierzchni (...) m ^{( 2)} – oznaczonej na załączonej do pozwu kopii mapy zasadniczej nr (...) w granicach wkreślonych i oznaczonych literami (...).

W związku z uzupełnieniem braku formalnego przewodniczący zarządzeniem z dnia 1 kwietnia 2022 r. (k. 71) uznał, że zarządzenie o zwrocie pozwu nie wywołało skutku prawnego.

W odpowiedzi na pozew z dnia 16 maja 2022 r. (data nadania – k. 84 ) pozwana E. O. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów procesu, w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego.

Odnosząc się do podnoszonych przez powoda okoliczności i braku wiedzy odnośnie tytułu, na podstawie którego pozwany A. O. posiadał nieruchomość, pozwana wskazała, że początkowo wynajmowała przedmiotowy pawilon od swego męża A. O. na podstawie umowy podnajmu, a pozwany A. O. (mąż pozwanej) zajmuje się wieloma sprawami i zaangażowany jest w różne aktywności. Tym samym błędnym jest w ocenie pozwanej domniemanie powoda, iż pozwana znała sytuację prawną związaną z działką, na której został postawiony przez A. O. pawilon gospodarczy.

Odnosząc się do roszczenia powoda pozwana E. O. wskazała, że zmierza ono do bezpodstawnego wzbogacenia, a to z uwagi na fakt, że pozwana uzyskała wszelkie możliwe tytuły, aby w sposób legalny i nieprzerwalny prowadzić swoją działalność gospodarczą.

Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie pozwana podkreśliła, że powód do roku 2020 nie interesował się sporną nieruchomością, nie wykazywał żadnych roszczeń zarówno do pozwanego A. O., jak i pozwanej E. O.. Co więcej, pozwana podkreśliła, że pozwany A. O. otrzymywał od powoda listy z podatkiem od nieruchomości do opłacenia, które to podatki regularnie opłacał, do czasu, kiedy to własność pawilonu przeszła na inny podmiot. Pozwana podkreśliła również, że zastanawiającym jest w jej ocenie, że ubiegając się o koncesję na sprzedaż alkoholu w ramach prowadzonego sklepu spożywczego w nieruchomości, której dotyczy przedmiotowa sprawa, pozwana każdorazowo składając stosowany wniosek przedstawiała komplet wymaganych dokumentów, w tym umowę podnajmu pawilonu. Powód nigdy nie kwestionował tytułu prawnego użytkowania nieruchomości.

Pozwana podkreśliła, że działanie powoda zmierza w istocie do przeniesienia na kontrahentów skutków swojej dezorganizacji. Co więcej, żądanie wypłaty wynagrodzenia z tytułu rzekomego bezumownego korzystania z nieruchomości przez pozwaną godzi w pewność obrotu gospodarczego.

Z ostrożności procesowej pozwana zgłosiła zarzut przedawnienia roszczeń powoda, z uwagi na fakt, ze roszczenia pozostają w związku z działalnością gospodarczą pozwanej i przedawniają się z upływem 3 lat (odpowiedź na pozew – k. 82-83).

Zarządzeniem z dnia 3 czerwca 2022 r. (k. 99) Sąd na podstawie art. 205 ³ § 5 k.p.c. zarządził zwrot odpowiedzi na pozew wniesionej przez pozwanego A. O. (k. 90-93) jako pisma wniesionego po upływie terminu zakreślonego na jego wniesienie.

W piśmie procesowym z dnia 15 czerwca 2022 r. (data nadania – k. 110) powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie (pismo procesowe z dnia 15.06.2022 r. – k. 107-109v).

Wyrokiem zaocznym z dnia 5 lipca 2022 r., sygn. akt XXV C 484/22 tut. Sąd zasądził od pozwanego A. O. na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. kwotę 172.200 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2020 r. do dnia zapłaty oraz nakazał A. O. wydanie Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta (...) W. części nieruchomości położonych w W. przy ul. (...) oznaczonych jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgi wieczyste nr (...), które to części nieruchomości zostały zajęte pod pawilon handlowo-usługowy o powierzchni (...) m ^{( 2)}, a ponadto ustalił, że powód wygrał niniejszą sprawę w zakresie skierowanym przeciwko A. O. w całości, pozostawiając wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu (wyrok zaoczny z dnia 05.07.2022 r. – k. 112-112v).

Pozwany A. O. w ustawowym terminie złożył sprzeciw od ww. wyroku zaocznego, wnosząc o jego uchylenie w całości oraz o oddalenie powództwa w całości, a ponadto o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów sądowych.

W uzasadnieniu pozwany wskazał, że nie kwestionuje faktu, że właścicielem spornej nieruchomości położonej w W. w Dzielnicy B. jest Skarb Państwa, jednak nie zgodził się z twierdzeniem strony powodowej, iż pozwany jest posiadaczem samoistnym przedmiotowej nieruchomości bez tytułu prawnego w okresie co najmniej od lat 90-tych. Pozwany podał, że na mocy umowy z dnia 7 lipca 1992 r. nr (...) z Urzędem Dzielnicy gminy Ż. uzyskał prawo korzystania z nieruchomości na cele gospodarcze, a następnie po roku obowiązywania tej umowy pojawił się w urzędzie w celu przedłużenia ww. umowy i na mocy porozumień ustnych otrzymał dalszą zgodę na używanie nieruchomości w dotychczasowy sposób na czas nieokreślony. Ponadto pozwany zaznaczył, że na spornej nieruchomości postawił pawilon gospodarczy i jako legalny użytkownik nieruchomości troszczył się o jej dobry stan, jak i opłacał regularnie podatki w czasie swego korzystania z niej, przy czym pozwany zakwestionował istnienie złej wiary po swojej stronie. Następnie pozwany podał, że sprzedał pawilon w 2017 r. i od tej pory obowiązki płacenia podatku, jak i wszelkie inne, które na mocy umowy ustnej obciążały pozwanego, przeszły na nowego właściciela pawilonu, tym samym pozwany przestał mieć jakiekolwiek władztwo na sporną nieruchomością. Bezzasadnym jest zdaniem pozwanego kierowanie pod jego adresem żądania zwrócenia spornej nieruchomości, ponieważ pozwany nie włada nią od 2017 r.

Reasumując, pozwany A. O. zakwestionował zasadność roszczeń powoda, a ponadto podniósł zarzut przedawnienia tych roszczeń, wskazując na roczny termin przedawnienia wynikający z art. 229 § 1 k.c.

Ponadto pozwany wskazał, iż jeśli przyjąć, że pozwany korzystał bezumownie ze spornej nieruchomości, to roszenie to uległo przedawnieniu z końcem roku 2015 r. W ocenie pozwanego powód miał pełną świadomość, że pozwany w okresie od marca 2012 r. do 21 grudnia 2017 r. użytkował sporną nieruchomość (pozwany płacił regularnie podatki od tej nieruchomości, które były ewidencjonowane przez miasto – powoda, ponadto w celu uzyskania zezwolenia na sprzedaż alkoholu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pozwany składał różne dokumenty, w tym także dotyczące nieruchomości - umowa najmu pawilonu) i w każdej chwili powód mógł przejąć sporną nieruchomość i zagospodarować ją w sposób dla siebie dogodny, jednak tego nie uczynił.

Pozwany zakwestionował powierzchnię nieruchomości wskazaną przez powoda, a także wysokość żądania zapłaty wyrażonego w pozwie oraz sposób wyliczenia przez powoda tejże wysokości.

Zdaniem pozwanego, Skarb Państwa jako podmiot silniejszy nie może skutków swojej dezorganizacji przenosić na kontrahentów, ponadto jest skrajnie nieuczciwym, jak i niezgodnym z zasadami współżycia społecznego wymuszanie przez powoda zapłaty kwot wskazanych w pozwie biorąc pod uwagę całokształt stosunku prawnego stron (sprzeciw od wyroku zaocznego – k. 120-122).

Postanowieniem z dnia 17 listopada 2022 r. tut. Sąd zwolnił pozwanego A. O. od kosztów sądowych w części, a mianowicie od opłaty sądowej od sprzeciwu od wyroku zaocznego w całości i oddalił wniosek pozwanego o zwolnienie od kosztów sądowych w pozostałej części oraz oddalił wniosek pozwanego o zawieszenie rygoru natychmiastowej wykonalności nadanego wyrokowi zaocznemu z dnia 5 lipca 2022 r. (postanowienie z dnia 17.11.2022 r. – k. 148).

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swe dotychczasowe żądania i stanowiska (pismo procesowe powoda z dnia 08.12.2022 r.- k. 154-155v, pismo procesowe pozwanej z dnia 17.01.2023 r. – k. 170, pismo procesowe pozwanego z dnia 17.01.2023 r. – k. 174-174v, protokół rozprawy z dnia 09.01.2023 r. – k. 164-166v).

Na podstawie przedstawionego materiału dowodowego Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości położonych w W. w Dzielnicy B., przy ul. (...), stanowiących działki ew. nr (...) o pow. (...) ha, objętej księga wieczystą nr (...) o pow. (...) ha, objętej księgą wieczystą nr (...) (dowód: treść księgi wieczystej KW nr (...) – k. 16-17, KW nr (...) – k. 18-18v, wypisy z rejestru gruntów - k. 13, 15, mapa – k. 68). Nieruchomość po rozpoczęciu funkcjonowania samorządu terytorialnego od 1990 r. pozostawała w zarządzenie jednostek samorządu terytorialnego. Pierwszą taka jednostką był zarząd Dzielnicy Ż. w W. (okoliczność bezsporna).

Na części ww. nieruchomości gruntowych znajduje się pawilon handlowo-usługowy składający się łącznie z pięciu kontenerów i obejmujący dwie przyległe, lecz odrębne od siebie fizycznie i wizualnie części, które spełniały różne funkcje użytkowe (kiosk z prasą – 2 połączone kontenery i sklep spożywczy – 3 połączone kontenery) i które były zajmowane przez różne osoby (bez przejścia pomiędzy nimi, jedna z tych części, należąca do nieustalonej osoby, składa się z dwóch kontenerów, a druga – postawiona i należąca pierwotnie do A. O. – z trzech) (dowód: notatka z dnia 14 lutego 2022 r. wraz z mapą - k. 11-11v, dokumentacja fotograficzna – k. 50-52, zeznania świadka K. M. – k. 164-164v, zeznania pozwanego A. O. – k. 165-165v, zeznania pozwanej E. O. – k. 165v-166).

W dniu 7 lipca 1992 r. A. O. (jako dzierżawca) zawarł ze Skarbem Państwa reprezentowanym przez Zarząd D. Ż. w W. (jako wydzierżawiającym) umowę nr (...), na podstawie której wydzierżawiający oddał dzierżawcy w dzierżawę grunt położony w W. przy ul. (...) (skrzyżowanie torów tramwajowych) o powierzchni 30 m ² z przeznaczeniem na działalność handlową (§ 1 umowy). Ww. umowa została zawarta na okres jednego roku licząc od daty jej podpisania, przy czym strony dopuściły możliwość przedłużenia czasu trwania tej umowy, o ile dzierżawca wystąpi z wnioskiem o zgodę wydzierżawiającego na dwa miesiące przed terminem zakończenia dzierżawy (§ 2 ust. 1 i 2 umowy). Zgodnie z § 8 zd. 1 umowy, bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie mógł oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać (dowód: umowa nr (...) – k. 95-97).

Pismem z dnia 12 lipca 1993 r. A. O. zwrócił się do Naczelnika Wydziału Architektury Dzielnicy Gminy W. o wydanie opinii architektonicznej dotyczącej czasowej lokalizacji kiosku przy skrzyżowaniu torów tramwajowych z ul. (...), a ponadto o przedłużenie zawartej na czas oznaczony umowy dzierżawy nr (...) (dowód: pismo z dnia 12.07.1993r. – k. 46, pismo z dnia 25.03.2020 r. – k. 57).

Następnie A. O. w 1994 r. na części przedmiotowej nieruchomości gruntowej postawił pawilon handlowy składający się z trzech w/w kontenerów, w którym prowadził działalność gospodarczą w postaci sklepu spożywczego (dowód: pismo z dnia 12.07.1993r. – k. 46, pismo Urzędu (...) W. – Urzędu dzielnicy B. z dnia 28.02.2020 r. – k. 49, zeznania pozwanego A. O. – k. 165-165v, zeznania pozwanej E. O. – k. 165v-166).

W wyniku inicjatywy podjętej przez A. O. została zawarta umowa dzierżawy nr (...). Dzierżawa nieruchomości gruntowej wygasła w lipcu 1995 r., zaś w maju 1996 r. pawilon został przejęty do użytkowania przez Z. S.. ( dowód: pismo Urzędu (...) W. – Urzędu dzielnicy B. z dnia 28.02.2020 r. – k. 49)

Następnie A. O. ponownie rozpoczął użytkować pawilon usługowy składający się z trzech w/w kontenerów, zlokalizowany na nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w W..

W dniu 15 grudnia 2004 r. A. O. zawarł ze swoją żoną E. O. umowę najmu przedmiotowego pawilonu handlowo-usługowego znajdującego się w W. przy ul. (...). W umowie tej A. O. oświadczył, że jest właścicielem budynku o powierzchni 40 metrów kwadratowych znajdującego się pod ul. (...) w W. (§ 1 umowy). W § 3 umowy strony ustaliły miesięczną stawkę czynszu najmu ww. pawilonu na kwotę (...) zł powiększoną o należny podatek VAT. Umowa, zgodnie z postanowieniem § 7 ust. 1, została zawarta na czas nieokreślony (dowód: pismo Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z dnia 11.05.2020 r. – k. 42, umowa najmu z dnia 15.12.2004 r. – k. 43-45).

E. O. na potrzeby prowadzenia sklepu spożywczo-monopolowego zlokalizowanego w przedmiotowym pawilonie rozpoczęła wykonywanie działalności gospodarczej począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r. (dowód: wydruk z Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej – k. 26).

W dniu 21 grudnia 2017 r. A. O. jako sprzedający zawarł z A. A. jako kupującym umowę sprzedaży, na mocy której A. O. sprzedał A. A. pawilon handlowy składający się z trzech kontenerów (samonośny, nieprzymocowany stale do podłoża) za kwotę 20.000,00 zł (dowód: umowa sprzedaży z dnia 21.12.2017 r. – k. 94).

Następnie w tym samym dniu, tj. 21 grudnia 2017 r., A. A. jako wynajmujący zawarł z E. O. jako najemcą umowę najmu lokalu użytkowego - przedmiotowego pawilonu handlowego na potrzeby prowadzonej przez E. O. działalności gospodarczej – sklepu spożywczego. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, a miesięczny czynsz najmu ustalono na (...) zł plus podatek VAT według aktualnej stawki czynszu (dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 21.12.2017 r. – k. 24-25).

W roku 2017 r., w wyniku zawiadomienia z dnia 10 października 2017 r. pochodzącego od Państwowej Inspekcji Pracy, wszczęte zostało w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego postępowanie wyjaśniające w sprawie pawilonu handlowego. W związku z powyższym w dniu 1 grudnia 2017 r. przedstawiciele Powiatowego Inspektoratu Budowlanego dokonali oględzin nieruchomości przy ul. (...) w W., podczas których okazano umowę cywilno-prawną z dnia 1 stycznia 2005 r. zawartą z właścicielem budynku, tj. A. O.. Pozwana nie dysponowała natomiast dokumentacją potwierdzającą legalność budowy pawilonu handlowego wolnostojącego. Ponadto, w wyniku dokonanej analizy dostępnej dokumentacji Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego stanął na stanowisku, że pawilon handlowy istniał już przed dniem 1 stycznia 1995 r. (dowód: postanowienie nr III OT/304/2019 z dnia 29.07.2019 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. – k. 48-48v).

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nie dysponując jakimikolwiek informacjami dotyczącymi zmiany w zakresie osoby właściciela pawilonu usługowego, realizując kolejne etapy toczącego się postępowanie w sprawie legalizacji pawilonu, wezwał A. O. do przedłożenia dokumentów dotyczących m. in. inwentaryzacji budowlanej pawilonu oraz inwentaryzacji geodezyjnej. Dokumenty te nie zostały przekazane do Państwowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (dowód: postanowienie nr III OT/304/2019 z dnia 29 lipca 2019 r. Powiatowego inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W.- k. 48-48v).

Urząd (...) W. – Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa na przełomie roku 2019/2020 podjął działania zmierzające do ustalenia stanu władania przedmiotowymi nieruchomościami gruntowymi. W celu pozyskania szczegółowych informacji zwróciło się do Wydziału Architektury i Budownictwa Dzielnicy B. oraz Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Na podstawie uzyskanych informacji ustalono, że A. O. jest właścicielem pawilonu handlowego usytuowanego przy ul. (...) w W., natomiast grunt, na którym znajduje się budynek, stanowi własność Skarbu Państwa, ponadto ustalono, że przedmiotowy pawilon z dużym prawdopodobieństwem został zlokalizowany na ww. działkach nielegalnie, a A. O. nie posiada aktualnej umowy dzierżawy przedmiotowych działek gruntowych (dowód: wezwanie przedsądowe z dnia 22 maja 2020 r. – k. 41).

Powód wzywał pozwanego A. O. pismami z dnia 22 maja 2020 r., z dnia 22 czerwca 2020 r. oraz wezwaniem przedsądowym z dnia 30 lipca 2020 r. do wydania zajmowanych części nieruchomości oraz zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz kwot z tytułu zwrotu utraconych pożytków, które Skarb Państwa mógłby uzyskać z tytułu dzierżawy przedmiotowego gruntu. Po ponownej analizie kwoty roszczenia z powyższego tytułu powód pismem z dnia 6 października 2020 r. wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 295.200,00 zł z tytułu zwrotu utraconych pożytków oraz bezumownego korzystania z gruntu za okres 10 lat wstecz. Korespondencja kierowana do pozwanego A. O. nie była odbierana (dowód: wezwanie przedsądowe z dnia 22.05.2020 r. – k. 41-41v, wezwanie przedsądowe z dnia 22.06.2020 r. wraz z dowodem nadania – k. 38-39v, wezwanie przedsądowe z dnia 30.07.2020 r. wraz z dowodem nadania – k. 36-37v, wezwanie przedsądowe z dnia 06.10.2020 r. – k. 35-35v).

Następnie, podczas wizji lokalnej w dniu 27 stycznia 2021 r. pracownik Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa ustalił, że na przedmiotowych nieruchomościach gruntowych był usytuowany pawilon handlowy, w którym mieścił się sklep spożywczy wielkości kiosku, wówczas ten sklep jeszcze funkcjonował i był prowadzony przez pozwaną E. O. (dowód: notatka z wizji z dnia 27.01.2021 r. wraz z dokumentacją fotograficzną i kopią paragonu fiskalnego – k. 31-34, zeznania świadka K. M. – k. 164-164v).

Okoliczność prowadzenia przez pozwaną E. O. pawilonu została potwierdzona przez Straż Miejska (...) W., która pismem z dnia 25 lutego 2021 r. poinformowała, że funkcjonariusze Straży Miejskiej w toku przeprowadzonych czynności ustalili, że użytkownikiem wskazanego pawilonu jest niezmiennie pozwana E. O. (dowód: pismo Straży Miejskiej (...) W. z dnia 25.02.2021 r. – k. 30).

Mając na uwadze powyższe informacje powód pismem z dnia 20 kwietnia 2021 r. zwrócił się do pozwanej E. O. o wyjaśnienie, czy umowa najmu zawarta z pozwanym A. O. nadal obowiązuje oraz o przekazanie do Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa ewentualnych innych umów najmu przedmiotowego lokalu, w razie gdyby takie były zawierane w okresie od 2010 r. (dowód: pismo powoda z dnia 20.04.2021 r. – k. 27).

W odpowiedzi na powyższe wezwanie pozwana E. O. pismem z dnia 24 maja 2021 r. przesłała powodowi kopię ostatniej umowy najmu pawilonu handlowego, z której wynikało, że pozwana wynajmowała przedmiotowy lokal od A. A. na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej począwszy od dnia 21 grudnia 2017 r., jednocześnie pozwana E. O. wskazała, że nie prowadzi już działalności gospodarczej i że prowadzenie tej działalności zostało przez nią zawieszone z dniem 7 maja 2021 r. (dowód: pismo pozwanej z dnia 24.05.2021 r. – k. 23, wydruk z Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej – k. 26).

W związku z powyższym pozwana E. O. pismem z dnia 5 lipca 2021 r. została wezwana do zapłaty łącznej kwoty z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowego gruntu o powierzchni (...) m ^{( 2)} za okres 3 lat od 1 stycznia 2018 r. do 1 stycznia 2021 r. oraz za okres od 1 stycznia 2021 r. do 7 maja 2021 r., tj. do daty zawieszenia przez pozowaną działalności gospodarczej, w wysokości (...) zł, a ponadto do niezwłocznego wydania powodowi, w oparciu o art. 222 k.c. kluczy do obiektu zlokalizowanego na gruncie Skarbu Państwa (pawilonu handlowego znajdującego się na terenie nieruchomości gruntowej zlokalizowanej przy ul. (...) w W.) oraz do uzgodnienia terminu protokolarnego ich przekazania na rzecz Skarbu Państwa (dowód: pismo z dnia 05.07.2021 r. wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 20-21).

W odpowiedzi na wezwanie pozwana E. O. w piśmie z dnia 29 lipca 2021 r. uznała roszczenie Skarbu Państwa za bezpodstawne oraz oświadczyła, że nie miała świadomości, że osoby od których wynajmowała lokal, nie posiadają tytułu prawnego do nieruchomości (dowód: pismo pozwanej z dnia 29 lipca 2021 r. – k. 19-19v).

W dniu 17 czerwca 2021 r. pracownik Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa przeprowadził kolejną wizję na terenie omawianych nieruchomości. Podczas wizji ustalono, że sklep prowadzony przez pozwaną E. O. już nie funkcjonował - drzwi do pawilonu handlowego były zamknięte, natomiast wnętrze lokalu było zdewastowane i opuszczone (dowód: notatka z wizji z dnia 17 czerwca 2021 r. wraz z dokumentacją fotograficzną – k. 22-22v, zeznania świadka K. M. – k. 164-164v).

Budowla, stanowiąca moduł mniejszy, składający się z dwóch kontenerów, oznaczona na Szkicu do obliczeń (załącznik do opinii) jako ,,2ib” mieści się po stronie północno-zachodniej ,,pawilonu handlowo-usługowego”, na działce ewidencyjnej (...) z obrębu (...), natomiast budowla, stanowiąca moduł większy, składający się z trzech kontenerów, oznaczona na szkicu jako ,,1ib”, mieści się po stronie przeciwnej i zajmuje części dwóch działek ewidencyjnych (...) z obrębu (...). Pomiaru dokonano uwidoczniając go na Szkicu do obliczeń, który wyszczególnia powierzchnie dwóch budowli (kontenerów) jednostkowo, tj. licząc po ich obrysach zewnętrznych oraz licząc powierzchnię łączną po obrycie zewnętrznym bloku ,,pawilonu handlowo-usługowego”, traktowanego jako całość, jak następuje:

- inna budowla o oznaczeniu ,,2ib”, w obrysie (...) zajmuje powierzchnię (...) m ^{( 2)};

- inna budowla o oznaczeniu ,,1ib”, w obrysie (...) (pawilon handlowo-usługowy w zakresie, w jakim stanowi on wyodrębniony sklep spożywczy prowadzony przez pozwanych) zajmuje powierzchnię (...) m ^{( 2)};

- powierzchnia obrysu zewnętrznego łącznego, o literowaniu (...) (cały pawilon handlowo-usługowy składający się z dwóch części), równa się (...) m ^{( 2 )} (opinia biegłego sądowego geodety H. B. – k. 183-186).

Wartość rynkowej stawki czynszu dzierżawnego w okresie od 21 lutego 2012 r. do 21 grudnia 2017 r. dla w/w pawilonu o powierzchni (...) m ^{( 2)} wynosi (...) zł. Wartość rynkowej stawki czynszu dzierżawnego w okresie od 21 grudnia 2017 r. do 7 maja 2021 r. dla w/w pawilonu o powierzchni (...) m ^{( 2)} wynosi (...) zł (opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. – k. 225-244).

Pozwani A. O. oraz E. O. pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej (zeznania pozwanego A. O. – k. 165-165v, zeznania pozwanej E. O. – k. 165v-166).

Sąd dokonał następującej oceny dowodów:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie w/w dokumentów i ich kserokopii, którym Sąd dał wiarę w całości, albowiem nie były one kwestionowane przez żadną ze stron co do ich prawdziwości i autentyczności, a w wypadku kserokopii także co do ich zgodności z oryginałem.

Zeznania pozwanych A. O. i E. O. przesłuchanych w charakterze strony postępowania Sąd obdarzył walorem wiarygodności w całości, z wyjątkiem tej części zeznań pozwanego, w której podał, iż została zawarta pisemna umowa pomiędzy stronami przedłużająca umowę najmu na okres po lipcu 1995 roku. W tym zakresie zeznania pozwanego okazały się gołosłowne. Powód kwestionował tę okoliczność, a pozwany nie przedstawił żadnego obiektywnego dowodu pozwalającego na przyjęcie, iż taka pisemna umowa zaistniała.

Zeznania świadka K. M. Sąd uznał za wiarygodne w całej rozciągłości, albowiem pokrywały się one z ustaleniami poczynionymi na podstawie zgromadzonego w sprawie dokumentarnego materiału dowodowego, a ponadto depozycje tego świadka nie były w żadnym zakresie kwestionowane przez strony postępowania.

W ocenie Sądu zarówno opinia sporządzona przez biegłego sądowego geodetę H. B., jak i opinia sporządzona przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. zostały sporządzone w sposób rzeczowy, rzetelny oraz przekonywujący, w oparciu o wiedzę fachową ww. biegłych. Ww. powołani biegli sądowi to kompetentne osoby, posiadające odpowiednie w tym kierunku specjalistyczne wykształcenie i wieloletnie doświadczenie zawodowe. Sposób badań zaprezentowany przez ww. biegłych wskazuje na prawidłowy tok podejmowania kolejnych czynności analitycznych. Przedmiotowe opinie są jasne i logiczne. Z tego względu Sąd przyjął ww. opinie za bezstronne i wiarygodne dowody w sprawie. Należy podkreślić, iż opinie te nie zostały zakwestionowane przez strony procesu.

Sąd oddalił wniosek pozwanych o wezwanie biegłej M. B. na rozprawę celem odebrania wyjaśnień jako nieuzasadniony, albowiem opinia biegłej jest jasna i kompletna, biegła udzieliła odpowiedzi na pytania Sądu zawarte w postanowieniu dowodowym. Opinia ta nie wymagała zatem wyjaśnień ani uzupełnienia. W istocie opinia ta nie została zakwestionowana przez pozwanych. Uwagi zawarte w pismach pozwanych z dnia 9.10.23 r. (k. 263 i 265) dotyczą ustaleń faktycznych i kwestii prawnych, które nie były przedmiotem opinii biegłej i należą wyłącznie do oceny Sądu. Sąd nie zlecał także dokonywanie biegłej waloryzacji.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie. Roszczenie powoda o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornych nieruchomości gruntowych jest uzasadnione częściowo, a roszczenie o wydanie nieruchomości nie jest uzasadnione.

W sprawie niniejszej powód Skarb Państwa – Prezydent (...). W. wnosił o zasądzenie od pozwanego A. O. kwoty 172.200 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2020 r. do dnia zapłaty, o zasądzenie od pozwanej E. O. kwoty 66.304,25 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 65.704,80 zł od dnia 31 lipca 2021 r. do dnia zapłaty i od kwoty 599,45 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a ponadto o nakazanie pozwanym A. O. i E. O. wydania części nieruchomości położonych w W., w Dzielnicy B., przy ul. (...), oznaczonych jako dz. ew. nr (...) i (...) z obrębu (...), uregulowanych w księgach wieczystych nr (...), zajętych pod pawilon handlowo-usługowy o powierzchni (...) m ^{( 2)} – oznaczonej na załączonej do pozwu kopii mapy zasadniczej nr (...) w granicach wkreślonych i oznaczonych literami (...). Jako źródło powyższych roszczeń strona powodowa wskazywała bezumowne w jej ocenie korzystanie z nieruchomości gruntowych należących do Skarbu Państwa przez pozwanego A. O. w okresie od 21 lutego 2012 r. do 21 grudnia 2017 r. oraz przez pozwaną E. O. w okresie od 21 grudnia 2017 r. do 7 maja 2021 r. Kwoty żądane od pozwanych stanowić miały wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanych z przedmiotowych nieruchomości gruntowych znajdujących się pod pawilonem handlowym, w którym pozwani prowadzili działalność gospodarczą, we wskazanych przez stronę powodową okresach czasu oraz z tytułu zwrotu utraconych pożytków, które Skarb Państwa mógłby uzyskać z tytułu dzierżawy tych gruntów.

Wskazać na wstępie należy, że bezspornym w niniejszej sprawie pozostawał co do zasady fakt użytkowania we wskazanych przez stronę powodową okresach czasu przez pozwanych A. O. oraz E. O. spornych nieruchomości gruntowych należących do Skarbu Państwa, pozwani kwestionowali zaś jedynie powierzchnię użytkowanego przez nich gruntu Skarbu Państwa znajdującą się pod częścią pawilonu handlowego, w której pozwani prowadzili działalność gospodarczą. Ponadto okolicznością sporną między stronami w przedmiotowej sprawie było przede wszystkim to, czy pozwani mieli tytuł prawny do zajmowania przedmiotowych nieruchomości gruntowych pod postawionym na nich a użytkowanym przez ich pawilonem handlowym.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do spornej kwestii dotyczącej powierzchni użytkowanego przez pozwanych gruntu Skarbu Państwa. Strona powodowa dochodziła bowiem od pozwanych roszczeń o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowych wyliczonych w oparciu o założenie, że pozwani użytkowali grunty pod pawilonem handlowym o powierzchni (...) m ^{( 2)}. Wobec negowania przez pozwanych wskazanej przez stronę powodową powierzchni użytkowanych przez nich gruntów Skarbu Państwa i wskazania, że prowadzili oni działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu sklepu spożywczo-monopolowego jedynie w jednej z części przedmiotowego pawilonu handlowego składającego się z dwóch niezależnych od siebie i oddzielonych części bez przejścia między nimi, Sąd przeprowadził postępowanie dowodowe w tym zakresie i Sąd doszedł do następujących wniosków. Po pierwsze należy zauważyć, że zgodnie z twierdzeniami pozwanych, na załączonych do akt sprawy fotografiach widać, że postawiony na spornej nieruchomości gruntowej pawilon składający się łącznie z pięciu kontenerów w rzeczywistości obejmuje dwie oddzielne funkcjonalne części, które choć stoją w jednym ciągu i do siebie przylegają, to jednak stanowią dwa niezależne od siebie lokale, między którymi nie ma przejścia. Po drugie, okazało się, że pozwani prowadzili działalność gospodarczą jedynie w jednej, składającej się z trzech kontenerów, większej części tego pawilonu, a nie – jak twierdziła strona powodowa – na całości tego pawilonu. Koniecznym okazało się zatem dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego geodety przede wszystkim na okoliczność ustalenia, jaką powierzchnię zajmuje ta część przedmiotowego pawilonu handlowego stojącego na gruntach Skarbu Państwa, która była użytkowana przez pozwanych. Z wniosków opinii biegłego sądowego geodety wynika, że inna budowla o oznaczeniu na mapie ,,1ib”, w obrysie (...) (pawilon handlowo-usługowy w zakresie, w jakim stanowi on wyodrębniony sklep spożywczy prowadzony przez pozwanych) zajmuje powierzchnię 43 m ^{( 2)}, a powierzchnia obrysu zewnętrznego łącznego, o literowaniu (...) (cały pawilon handlowo-usługowy składający się z dwóch części), równa się (...) m ^{( 2)}. A zatem należało uznać, iż pozwani zajmowali nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa jedynie o powierzchni 43 m ^{( 2)}, czyli w mniejszym zakresie ilościowym niż twierdził to powód. Należało uznać, iż powód nie wykazał i nie udowodnił odmiennego stanu rzeczy, a taki ciężar procesowy zgodnie z przepisem art. 6 kc spoczywał na powodzie jako na podmiocie wywodzącym skutki prawne z przedstawionych twierdzeń.

W dalszej kolejności należało rozważyć kwestię czy pozwani rzeczywiście, tak jak twierdziła strona powodowa, użytkowali w/w nieruchomości bez tytułu prawnego.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że w dniu 7 lipca 1992 r. pozwany A. O. (jako dzierżawca) zawarł z powodem (jako wydzierżawiającym) umowę nr (...), na podstawie której wydzierżawiający oddał dzierżawcy w dzierżawę grunt położony w W. przy ul. (...) (skrzyżowanie torów tramwajowych) o powierzchni (...) m ^{( 2)} z przeznaczeniem na działalność handlową (§ 1 umowy). Ww. umowa została zawarta na okres jednego roku licząc od daty jej podpisania, przy czym strony dopuściły możliwość przedłużenia czasu trwania tej umowy, o ile dzierżawca wystąpi z wnioskiem o zgodę wydzierżawiającego na dwa miesiące przed terminem zakończenia dzierżawy (§ 2 ust. 1 i 2 umowy). Zgodnie z § 8 zd. 1 umowy, bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie mógł oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać (umowa nr (...) – k. 95-97). Następnie pismem z dnia 12 lipca 1993 r. A. O. zwrócił się do Naczelnika Wydziału Architektury Dzielnicy Gminy W. o wydanie opinii architektonicznej dotyczącej czasowej lokalizacji kiosku przy skrzyżowaniu torów tramwajowych z ul. (...), a ponadto o przedłużenie zawartej na czas oznaczony umowy dzierżawy nr (...) (dowód: pismo z dnia 12.07.1993r. – k. 46, pismo z dnia 25.03.2020 r. – k. 57). W wyniku inicjatywy podjętej przez A. O. została zawarta umowa dzierżawy nr (...) i A. O. ponownie rozpoczął użytkować pawilon usługowy składający się z trzech w/w kontenerów, zlokalizowany na nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w W.. W tym miejscu należy podkreślić, iż sama strona powodowa przyznała, iż umowa dzierżawy zawarta z pozwanym trwała do lipca 1995 roku.

Na gruncie przedmiotowej sprawy, w szczególności w kontekście tego, że pozwany korzystał dalej ze spornych nieruchomości o powierzchni (...) m 2 nieprzerwanie od 1995 r. do 2017 r., czyli przez okres 22 lat i to w sposób niezakłócony ze strony innych podmiotów, w tym powoda, należało rozważyć, czy może mieć zastosowanie instytucja milczącej zgody Skarbu Państwa na przedłużenie umowy dzierżawy na czas nieoznaczony z mocy ustawy (art. 674 k.c. w zw. z art. 694 k.c.), czyli rozważyć możliwości uznania, że umowa dzierżawy gruntu o powierzchni (...) m ^{( 2)} zawarta z pozwanym została przedłużona automatycznie w ramach milczącej zgody Skarbu Państwa na jej dalsze obowiązywanie przez czas nieoznaczony. Takie ustalenie oznaczałoby, iż pozwani bezumownie korzystali z pozostałej części gruntu, na której stała użytkowana przez nich część pawilonu, tj. z części gruntu o powierzchni jedynie (...) m ^{( 2)} (różnica między powierzchnią (...) m ^{( 2 )}jako całkowitą powierzchnią ^{( )}użytkowanego przez ^{( )}pozwanych gruntu pod częścią pawilonu użytkowaną przez pozwanych i powierzchnią (...) m ^{( 2)} jako powierzchnią gruntu użytkowaną przez pozwanych w oparciu o tytuł prawny do posiadania tej części gruntu), w okresach wskazanych przez stronę powodową.

W myśl art. 674 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Zgodnie z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Spełnienie przesłanek z art. 674 kc prowadzi do takiego skutku, jak gdyby strony złożyły oświadczenie w sprawie przedłużenia dotychczasowej umowy na czas nieoznaczony, na dotychczasowych warunkach (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 września 2015 r., I ACa 90/15).

Dopiero wyraźne zastrzeżenie w umowie dzierżawy, że oświadczenie stron o woli jej przedłużenia powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności, wyklucza przyjęcie dorozumianego kontynuowania takiej umowy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r., I ACa 1238/13).

Przepis art. 674 kc ustanawia regułę interpretacyjną, zgodnie z którą w pewnych okolicznościach poczytuje się, że najem trwa nadal, gdyż nastąpiło jego tzw. milczące przedłużenie. Następuje wówczas zmiana treści umowy zawartej na czas oznaczony polegająca na przedłużeniu umowy na czas nieoznaczony (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 września 2013 r., I ACa 643/13).

Zgoda wynajmującego na używanie nadal rzeczy przez najemcę, stanowiąca niezbędną przesłankę tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu, może zostać wyrażona także w sposób dorozumiany (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna
z dnia 14 lutego 2013 r., II CSK 351/12).

W świetle art. 674 w zw. z art. 694 kc do przedłużenia dzierżawy nie wystarczy samo używanie rzeczy przez dzierżawcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest, aby używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby domniemaną zgodą wynajmującego, wyrażoną jednak w sposób dostatecznie czytelny (art. 60 KC). Trzeba przy tym podkreślić, że ustalenie istnienia lub nieistnienia oświadczenia woli (także wyrażonego w sposób dorozumiany), należy do ustaleń faktycznych. Prawidłowość ustaleń można zwalczać, powołując się na podstawę z art. 233 § 1 KPC. (wyrok
Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 14 marca 2003 r., V CKN 1754/00, wyrok
Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 14 października 1998 r., II CKN 925/97).

Decydującymi przesłankami dla osiągnięcia skutku przedłużenia umowy dzierżawy na podstawie art. 674 KC w zw. z art. 694 KC są: dalsze używanie przedmiotu dzierżawy przez dotychczasowego dzierżawcę i zgoda choćby milcząca wydzierżawiającego, ujawniona w jego zachowaniu się mającym znamiona aprobaty lub znoszenia tego stanu rzeczy, pozwalająca na wnioskowanie w okolicznościach konkretnej sprawy o istnieniu domniemanej woli przedłużenia umowy. Tak ukształtowana instytucja przedłużenia umowy dzierżawy, stanowi prawny środek stabilizacji gospodarczej, zachowanie ciągłości osoby dzierżawcy, poprzez kontynuowanie przez niego na dotychczasowych warunkach działalności gospodarczej w odniesieniu do przedmiotu dzierżawy (wyrok
Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 maja 1983 r., IV CR 569/82).

Przedmiotowa umowa dzierżawy z dnia 7 lipca 1992 r. została zawarta na okres jednego roku licząc od daty jej podpisania, przy czym strony dopuściły możliwość przedłużenia czasu trwania tej umowy, o ile dzierżawca wystąpi z wnioskiem o zgodę wydzierżawiającego na dwa miesiące przed terminem zakończenia dzierżawy (§ 2 ust. 1 i 2 umowy). Zatem skoro strony ww. umowy dzierżawy nie zastrzegły wyraźnie w jej treści, że oświadczenie stron o woli jej przedłużenia powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności, nie jest wykluczone przyjęcie dorozumianego kontynuowania takiej umowy.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia faktyczne i stan prawny, zdaniem Sądu zaistniały na kanwie niniejszej sprawy przesłanki wskazujące na przedłużenie umowy dzierżawy na dotychczasowych warunkach w sposób dorozumiany (milczące wyrażenie zgody przez Skarb Państwa na dalsze trwanie umowy dzierżawy na dotychczasowych warunkach na czas nieoznaczony). W ocenie Sądu należy uznać, że zaistniała domniemana zgoda Skarbu Państwa jako wydzierżawiającego na dalsze korzystanie z tej nieruchomości gruntowej o powierzchni 30 m ² przez pozwanego na zasadzie dzierżawy. Sąd wywodzi to domniemanie z niżej wskazanych okoliczności. Otóż pozwany A. O. korzystał w sposób niezakłócony ze strony powoda jako właściciela ze spornej nieruchomości gruntowej przez okres 22 lat ( w latach 1995 – 2017), prowadził w tym zakresie działalność gospodarczą w postaci sklepu spożywczego, która była jawna w tym sensie, że była powszechnie widoczna i dostrzegalna dla świata zewnętrznego w ruchliwym punkcie miasta. Ponadto pozwany regularnie opłacał podatki w związku z tą działalnością gospodarczą i posiadał w ramach jej wykonywania koncesję na sprzedaż alkoholu w pawilonie znajdującym się na przedmiotowych gruntach Skarbu Państwa, których to okoliczności powód nie zakwestionował. Zgodnie z art. 127 § 1 k.p.c., w piśmie procesowym mającym na celu przygotowanie sprawy do rozstrzygnięcia (pismo przygotowawcze) strona powinna zwięźle podać stan sprawy, wyszczególnić, które fakty przyznaje, a którym zaprzecza, oraz wypowiedzieć się co do twierdzeń i dowodów zgłoszonych przez stronę przeciwną. W myśl art. 210 § 2 k.p.c., każda ze stron jest obowiązana do złożenia oświadczenia co do twierdzeń strony przeciwnej dotyczących faktów. Strona jest przy tym obowiązana wyszczególnić fakty, którym zaprzecza. Zgodnie z art. 230 k.p.c., gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał okoliczności dotyczące płacenia podatków i koncesji na sprzedaż alkoholu za przyznane przez stronę powodową.

Pozwany po raz pierwszy o tym, że ktoś kwestionuje jego uprawnienia do władania spornymi gruntami Skarbu Państwa, dowiedział się z odpisu pozwu, który otrzymał w niniejszej sprawie. Ponadto powód sam przyznał w piśmie z dnia 28 lutego 2020 r. (k. 49), że umowa dzierżawy zawarta z pozwanym wygasła w lipcu 1995 r., zatem należy uznać, że Skarb Państwa przyznał, że przedłużono umowę dzierżawy dotyczącą powierzchni 30 m ² na dwa kolejne lata od czasu jej ustania w lipcu 1993 roku. Sąd ma świadomość, że Skarb Państwa jest podmiotem o charakterze instytucjonalnym i co do zasady nie wykazuje dbałości o własne interesy w sposób niezwłoczny (w odróżnieniu od osób fizycznych i podmiotów komercyjnych). Z tego względu w pewnych okolicznościach akceptowalne (akceptowalne wyłącznie na potrzeby oceny argumentacji przedstawionej w niniejszej sprawie przez strony) byłoby pewne opóźnienie po jego stronie w podejmowaniu działań mających na celu zwrócenie uwagi innemu podmiotowi na naruszania praw Skarbu Państwa w przypadku gdyby Skarb Państwa nie wyrażał aprobaty na dalsze korzystanie przez pozwanego z tych gruntów. Natomiast trudno przyjąć, że brak takiej reakcji Skarbu Państwa przez ponad dwadzieścia lat nie stanowi podstawy do przyjęcia, iż w ten sposób powód w milczący sposób akceptował dalsze korzystanie przez pozwanego ze spornych nieruchomości na zasadzie umowy dzierżawy.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu należy uznać, że doszło do przedłużenia wobec pozwanego umowy dzierżawy gruntu o powierzchni 30 m ² w ramach milczącej zgody na to ze strony Skarbu Państwa, a w konsekwencji że pozwani bezumownie użytkowali jedynie część spornych nieruchomości gruntowych należących do Skarbu Państwa, a mianowicie o powierzchni 13 m 2 (43 m 2 – 30 m 2). Należy bowiem wskazać, iż wyżej opisane automatyczne przedłużenie umowy dzierżawy mogło z istoty rzeczy dotyczyć tylko powierzchni nieruchomości, która była przedmiotem umowy pisemnej, która została objęta automatycznym przedłużeniem na podstawie art. 674 kc w zw. z art. 694 kc.

Powyższe oznacza, że powód byłby uprawniony do domagania się od pozwanego jako dzierżawcy zapłaty czynszu na podstawie umowy dzierżawy w zakresie nieruchomości o powierzchni 30 m ², czyli w zakresie, w jakim doszło do przedłużenia umowy dzierżawy. Tymczasem w niniejszej sprawie powód domaga się jedynie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych z gruntu należącego do Skarbu Państwa, a Sąd, w myśl zasady wyrażonej w art. 321 k.p.c., nie mógł orzekać ponad żądanie powoda. Żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy nie jest tym samym przedmiotem - w rozumieniu art. 321 § 1 KPC - co żądanie zapłaty czynszu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 września 2013 r., I ACa 643/13).

Przeprowadzone postępowanie dowodowe doprowadziło Sąd zatem do wniosku, że pozwani bezumownie korzystali z gruntów Skarbu Państwa jedynie o powierzchni 13 m 2, przy czym każdy w różnych okresach czasu wskazanych przez powoda. W świetle powyższych okoliczności nie powinno budzić wątpliwości, że pozwani korzystali z tej części nieruchomości należących do Skarbu Państwa bez jakiegokolwiek tytułu prawnego skutecznego względem powoda i pozostawali w tym zakresie złej wierze i w konsekwencji są zobowiązani do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej użytkowanej przez nich części nieruchomości.

Podsumowując, zaznaczyć należy, że do części przedmiotowych nieruchomości gruntowych należących do Skarbu Państwa o powierzchni 30 m ² pozwany dysponował tytułem prawnym na podstawie zawartej umowy dzierżawy, która w ramach milczącej zgody Skarbu Państwa została następnie przedłużona na czas nieoznaczony, zaś pozwana uprawnienia do korzystania z ww. nieruchomości gruntowych wywodziła od pozwanego. Należy uznać, iż pozwany jako dzierżawca oddał tę część nieruchomości do bezpłatnego używania nabywcy pawilonu A. A. na podstawie zawartej z nim umowy najmu lokalu, z kolei A. A. te swe uprawnienia do korzystania z ww. części przeniósł na rzecz pozwanej, z którą zawarł umowę najmu. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż korzystanie z tego pawilonu wymagało funkcjonalnie korzystania z nieruchomości, na której był on usytuowany.

Oceniając zasadność zgłoszonego przez stronę powodową roszczenia o zapłatę, Sąd dokonał jego analizy na podstawie art. 224 k.c. W myśl § 1 analizowanego przepisu, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie ani za jej pogorszenie lub utratę. Natomiast zgodnie z § 2 cytowanego przepisu, od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę chyba, że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy, obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. W świetle treści przepisu § 3 art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

W sprawie niniejszej Sąd dokonał analizy poczynionych ustaleń faktycznych celem ustalenia, czy pozwani byli posiadaczami nieruchomości gruntowej objętej żądaniem pozwu.

Posiadanie samoistne polega na sprawowaniu władztwa faktycznego nad rzeczą w zakresie prawa własności, natomiast posiadanie zależne polega na sprawowaniu władztwa faktycznego w zakresie innego niż własność prawa, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Rodzaj posiadania jest zatem zdeterminowany przede wszystkim zakresem faktycznego władztwa nad rzeczą oraz faktem, czy odbywa się ono za wyraźną lub dorozumianą zgodą innej osoby. Na kwalifikację posiadania jako samoistnego albo zależnego nie ma w szczególności wpływu ani dobra albo zła wiara posiadacza, ani zgodność posiadania ze stanem prawnym ( por. post. SN z 28.2.2002 r., III CKN 891/00, Legalis ), ani sposób, w jaki sam posiadacz określa werbalnie swój stosunek do rzeczy ( por. post. SN z 30.1.2002 r., III CKN 206/01, Legalis), ani okres sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą ( tak: post. SN z 23.1.2003 r., II CKN 1112/00, Legalis).

W przedmiotowej sprawie Sąd ocenił, że posiadanie pozwanych należy zakwalifikować jako posiadanie zależne w rozumieniu art. 336 k.c., albowiem pozwani władali sporną nieruchomością jak mający do gruntu inne prawo niż właściciel. Zawarte w powoływanym przepisie wyliczenie praw będących źródłem uprawnienia do wykonywania władztwa nad cudzą rzeczą oraz wyznaczających zakres władztwa faktycznego, które może być uznane za posiadanie zależne, jest jedynie przykładowe ( tak na tle podobnego w tym zakresie przepisu art. 296 § 2 PrRzecz W. C., Pojęcie, s. 38). Świadczy o tym fakt, iż kończy się ono sformułowaniem "lub mający inne prawo".

Za posiadacza zależnego w rozumieniu art. 230 k.c. należy uważać posiadacza, który wykonując władztwo nad rzeczą, nie ma do tego odpowiedniego prawa, skutecznego względem właściciela, albo też prawo takie miał, ale je następnie utracił ( por. wyr. SN z 11.6.1974 r., II CR 246/74, OSP 1976, Nr 2, poz. 29 oraz wyr. SN z 19.11.1998 r., III CKN 33/98, OSN 1999, Nr 6, poz. 110).

Odpowiednie stosowanie przepisów art. 224–229 k.c. do bezumownego posiadacza zależnego oznacza, że powstanie i zakres roszczeń uzupełniających, jak też roszczeń posiadacza o zwrot ewentualnych świadczeń zależy od dobrej lub złej wiary tego posiadacza.

Sąd przyjął, że pozwani z części nieruchomości Skarbu Państwa o powierzchni 30 m ² korzystali mając do tego tytuł prawny. W analizowanym stanie faktycznym posiadanie pozwanego wynikało z umowy dzierżawy zawartej przez niego ze Skarbem Państwa, a posiadanie pozwanej wynikało z ciągu praw przedstawionego powyżej, tj. z prawa A. A. wywodzonego z prawa pozwanego.

Dobra wiara posiadacza zależnego oznacza przy tym co innego niż dobra wiara posiadacza samoistnego. Posiadacz zależny jest w dobrej wierze, gdy jest przekonany, i jest to usprawiedliwione okolicznościami, że jego posiadanie jest zgodne z prawem, w zakresie którego włada rzeczą ( J. Ignatowicz, w: Resich, Komentarz, 1972, t. I, s. 613; T. Dybowski, Ochrona własności, s. 210–212). W przypadku posiadania zależnego w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo użytkowania, zastawu, najmu, dzierżawy lub inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Jeśli zatem posiadacz zależny wie o tym lub powinien wiedzieć, że prawo, w zakresie którego włada rzeczą, mu nie przysługuje, albo wie o tym, albo wiedzieć powinien, że jego prawo do władania rzeczą nie jest skuteczne wobec konkretnego właściciela, jest posiadaczem zależnym w złej wierze. Wówczas jego relacje z właścicielem w zakresie roszczeń uzupełniających i roszczeń o rozliczenie nakładów określają przepisy dotyczące posiadacza samoistnego w złej wierze ( por. powołany wyr. SN z 11.6.1974 r., II CR 246/74). W złej wierze natomiast jest taki posiadacz zależny, który wie, że prawo do korzystania z rzeczy mu nie przysługuje, a także który nie posiada takiej świadomości na skutek niedbalstwa. W związku z tym dobrą wiarę wyłącza ujawnienie okoliczności, które u przeciętnego obserwatora stosunków społecznych powinny wzbudzić poważne wątpliwości co do tego, czy przysługuje mu nadal prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie i na dotychczasowej podstawie prawnej.

Z przepisu art. 7 k.c. wynika domniemanie istnienia dobrej wiary posiadacza, od którego właściciel dochodzi na podstawie art. 225 w związku z art. 224 § 2 k.c. i art. 230 k.c. wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Powyższe domniemanie obala dowód, że posiadacz wiedział o braku tytułu do posiadania znajdującej się w jego władztwie rzeczy, jak i dowód, że posiadacz w danych okolicznościach mógł się dowiedzieć o niezgodności swego władztwa nad rzeczą z rzeczywistym stanem prawnym ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 2012 r., sygn. akt I CSK 160/2012, www.sn.pl). Domniemanie to zostaje zatem obalone w sytuacji, gdy w świetle ustalonych okoliczności faktycznych sprawy jest niewątpliwym, że posiadacz powinien nabrać uzasadnionych wątpliwości co do faktu, czy nadal przysługuje mu uprawnienie do korzystania z nieruchomości w dotychczasowym zakresie.

Zdaniem Sądu w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy należało dodatkowo uznać, iż w zakresie korzystania z nieruchomości o powierzchni 30 m 2 pozwana powinna zostać uznana za posiadacza w dobrej wierze.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, sąd uznał, że roszczenie powoda względem pozwanych A. O. i E. O. o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości o powierzchni (...) m ² znajduje podstawę w treści przepisów art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c.

Sąd przyznał powodowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości o powierzchni (...) m ² przez pozwanego za okres od 21 lutego 2012 r. do 21 grudnia 2017 r. w wysokości 27.961,54 zł (punkt drugi sentencji wyroku) i przez pozwaną za okres od 21 grudnia 2017 r. do 7 maja 2021 r. w wysokości 20.296,42 zł (punkt czwarty sentencji wyroku) i oddalił powództwo o zapłatę skierowane przeciwko pozwanym w pozostałej części (punkty trzeci i piąty sentencji wyroku).

Rozstrzygając przedmiotową sprawę w zakresie wysokości roszczenia Sąd miał na względzie, że podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie (por. Rudnicki S. Komentarz do Kodeksu Cywilnego, Księga Druga, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2004, s. 350 i 352). Ustalając wysokość wynagrodzenia należnego Skarbowi Państwa Sąd oparł się zatem wyliczeniach przedstawionych w sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B.. Z wyliczeń tych wynika, że wartość rynkowa stawki czynszu najmu w okresie od 21 lutego 2012 r. do 21 grudnia 2017 r. dla pawilonu o powierzchni 43 m ^{( 2)} wynosi 92.496,00 zł, a wartość rynkowa stawki czynszu najmu w okresie od 21 grudnia 2017 r. do 7 maja 2021 r. dla pawilonu o powierzchni 43 m ^{( 2)} wynosi 67.140,00 zł.

Jako że Sąd przyjął, że pozwani z części nieruchomości Skarbu Państwa o powierzchni 30 m ² korzystali mając do tego tytuł prawny, a z pozostałej części nieruchomości o powierzchni 13 m ² korzystali bezumownie (bez tytułu prawnego), zatem należało obliczenia biegłego, przygotowane dla całej powierzchni 43 m ² użytkowanych przez pozwanych gruntów skorygować poprzez dokonanie stosunkowej redukcji tych wielkości. Jako że powierzchnia 13 m ² stanowi 30,23 % powierzchni 43 m ², należało wyliczyć 30,23 % od wskazanej przez biegłego kwoty 92.496,00 zł jako wartości rynkowej stawki czynszu najmu w okresie od 21 lutego 2012 r. do 21 grudnia 2017 r. dla pawilonu o powierzchni 43 m ² i zasądzić od pozwanego na rzecz powoda uzyskaną w ten sposób kwotę 27.961,54 zł jako wartość rynkową stawki czynszu najmu w okresie od 21 lutego 2012 r. do 21 grudnia 2017 r. dla pawilonu zajmującego 13 m ² powierzchni gruntu, z której pozwany w tym okresie bezumownie korzystał. Ponadto należało wyliczyć 30,23 % od wskazanej przez biegłego kwoty 67.40,00 zł jako wartości rynkowej stawki czynszu najmu w okresie od 21 grudnia 2017 r. do 7 maja 2021 r. dla pawilonu o powierzchni 43 m ² i zasądzić od pozwanej na rzecz powoda uzyskaną w ten sposób kwotę 20.296,42 zł jako wartość rynkową stawki czynszu najmu w okresie od 21 grudnia 2017 r. do 7 maja 2021 r. dla pawilonu zajmującego 13 m ² powierzchni gruntu, z której pozwana w tym okresie bezumownie korzystała.

Podstawę zasądzenia należności odsetkowych stanowił przepis art. 481 § 1 k.c. Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od zasądzonej od pozwanego kwoty 27.261,54 zł zgodnie z żądaniem powoda od dnia 10 listopada 2020 r., tj. od dnia następnego po upływie 14-dniowego terminu zakreślonego wezwaniem do zapłaty z dnia 6 października 2020 r., przyjmując, że z uwagi na awizowanie przesyłki w dniu 12 i 20 października 2020 r. pozwany mógł ją odebrać w placówce pocztowej najpóźniej do dnia 26 października 2020 r.; licząc od tej daty 14-dniowy termin za zapłatę, pozwany winien dokonać zapłaty do dnia 9 listopada 2020 r., zatem począwszy od dnia 10 listopada 2020 r. pozwany pozostaje w opóźnieniu i począwszy od tego dnia pozwany liczy odsetki ustawowe za opóźnienie. Ponadto Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od zasądzonej od pozwanej kwoty 20.296,42 zł zgodnie z żądaniem powoda od dnia 31 lipca 2021 r., tj. od dnia następnego po upływie terminu zakreślonego wezwaniem. Pozwana odebrała wezwanie w dniu 16 lipca 2021 r., zatem 14-dniowy termin zakreślony w wezwaniu upłynął w dniu 30 lipca 2021 r., zatem począwszy od dnia 31 lipca 2021 r. pozwana pozostaje w opóźnieniu.

Sąd nie podzielił zarzutu przedawnienia roszczenia powoda, podniesionego przez stronę pozwaną, która wywodziła, że termin przedawnienia dochodzonego roszczenia wynosi 3 lata. Sąd miał na względzie, że zgodnie z art. 118 k.c. termin przedawnienia roszczeń o świadczenia okresowe oraz związane z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 3 lata. Sąd podziela utrwalony pogląd orzecznictwa, zgodnie z którym roszczenia właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy przedawniają się z upływem 10 lat, nie są bowiem świadczeniem okresowym (por. np. uchwała SN z 24.10.1972 r., III CZP 70/72, wyrok SA w Warszawie z 18.06.2014 r., VI Aca 1450/13). Sąd ocenił także, że Skarb Państwa nie prowadzi działalności gospodarczej na nieruchomości, której dotyczy pozew, wobec czego roszczenia dochodzonego w niniejszej sprawie nie można zakwalifikować jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, co pozwoliłoby na przyjęcie 3 letniego terminu przedawnienia z art. 118 k.c.

Celem rozwinięcia powyższego zagadnienie związanego z podniesionym zarzutem przedawnienia należy wskazać, na co zasadnie zwróciła uwagę strona powodowa, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zasadach zarządzania mieniem państwowym mienie państwowe służy wykonywaniu zadań publicznych. Definicja mienia państwowego została określona w art. 44 ¹ § 1 k.c., zgodnie z którym to przepisem mienie państwowe stanowi własność i inne prawa majątkowe, które przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym. Tym co odróżnia mienie państw od mienia prywatnego to strona podmiotowa, albowiem mienie państwowe może przysługiwać wyłącznie Skarbowi Państwa oraz państwowym osobom prawnym. Opierając się na orzecznictwie Sądu Najwyższego stwierdzono, iż niezbędną przesłanką uznania, iż roszczenie pozostaje w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest działanie w imieniu własnym, to w przypadku Skarbu Państwa celem jego funkcjonowania pozostaje realizacja dobra wspólnego, ogólnie ujmowanego jak o interes publiczny. Mienie pozostaje w ocenie sądu narzędziem dla Skarbu Państwa mającym mu służyć przy realizacji zadań publicznych, które to zadanie realizowane są dla ogółu społeczeństwa.

W konsekwencji Sąd nie dopatrzył się argumentów, dla których działalność Skarbu Państwa, reprezentowanego przez starostę (prezydent miasta na prawach powiatu) wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, a który to Skarb Państwa dochodzi roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, miałby zostać uznany za podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Celem dodatkowego uzasadnienia dla powyższej argumentacji sądu możliwym jest odwołanie się również do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która stanowi w art. 11, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Prezydent (...) W. nie prowadzi zatem działalności gospodarczej na nieruchomościach Skarbu Państwa położonych na terenie (...) W. w imieniu własnym, lecz realizuje na nich nałożone ustawowo zadania publiczne. Powyższe stwierdzenie daje podstawę do przyjęcia, że Skarbu Państwa w przedmiotowej sprawie nie sposób stawiać na równi z gminą, co do której ustawodawca zezwolił jej na prowadzenie działalności gospodarczej, co wynika bezpośredni z art. 9 ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym.

Uzupełniająco dla powyższych rozważań należy wskazać na orzeczenie Sądu Najwyższego, w którym podkreślono, że do kwalifikacji roszczenia, jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 k.c., nie ma znaczenia prawny charakter leżącego u jego podstaw zdarzenia - może ono być czynnością prawną, czynem niedozwolonym lub jakimkolwiek innym zdarzeniem, nie wyłączając bezpodstawnego wzbogacenia, czy korzystania z cudzej rzeczy - lecz związek z działalnością gospodarczą (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2021 r., III CSKP 34/21, LEX nr 3123462).

Celem uzupełnienia powyższych rozważań należy zwrócić również uwagę na specyfikę roszczenia dochodzonego niniejszym pozwem, tj. roszczenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które faktycznie wiąże się z brakiem aktywności w zakresie gospodarowania nieruchomościami ze strony Skarbu Państwa. W sytuacji, z jaką mamy do czynienia w realiach niniejszej sprawy kiedy to osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez wiedzy i zgody jej właściciela, zasadnym wydaje się przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości – Skarbem Państwa, a korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden stosunek umowny, ani jawny, ani dorozumiany. Nie ma bowiem takiego charakteru wynagrodzenie naliczone na podstawie art. 225 k.c. za korzystanie z cudzej rzeczy bez podstawy prawnej. W realiach niniejszej sprawy nie sposób przyjąć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń.

Przy ustaleniu terminu przedawnienia właściwego dla roszczeń powoda Sąd analizował również przepisy przejściowe do art. 118 k.c.

Zgodnie z art. 1 pkt 3) ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025) wprowadza się następujące zmiany: art. 118 otrzymuje brzmienie: ,,Art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.”

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą (ust. 1). Jeżeli zgodnie z ustawą zmienianą w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu (ust. 2).

Zastosowanie ma zatem 10-letni termin przedawnienia. W tym stanie rzeczy Sąd uznał podniesiony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia roszczeń powoda za chybiony.

Oceniając roszczenie powoda dotyczące nakazania pozwanym wydanie części nieruchomości położonych w W., w Dzielnicy B., przy ul. (...), oznaczonych jako dz. ew. nr (...) i (...) z obrębu (...), uregulowanych w księgach wieczystych nr (...), zajętych pod pawilon handlowo-usługowy o łącznej powierzchni (...) m 2 , Sąd doszedł do przekonania, że roszczenie to nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Omawiane roszczenie jest chybione wobec pozwanych w zakresie nieruchomości o powierzchni 34 m 2 z tego zasadniczego względu, iż zgodnie z ustalenia Sądu pozwani zajmowali sporne nieruchomości jedynie w zakresie powierzchni 43 m 2, a zatem ponad ten zakres w ogóle nie posiadali i nie posiadają tych nieruchomości. Mając na uwadze, iż powód domagał się wydania nieruchomości o powierzchni 77 m 2 żądanie w zakresie 34 m 2 należało uznać za żądanie nieuzasadnione (77 m 2 – 43 m 2 = 34 m 2).

Mając na uwadze poczynione powyżej ustalenia faktyczne Sąd uznał także, iż przedmiotowa umowa dzierżawy z 7 lipca 1992 r. zawarta przez pozwanego z powodem trwa nadal na skutek jej automatycznego przedłużenia na podstawie 674 kc w zw. z art. 694 kc w zakresie powierzchni 30 m 2.

Jednocześnie Sąd przyjął, że pozwany w grudniu 2017 r. oddał A. A. dzierżawione przez siebie grunty należące do Skarbu Państwa do bezpłatnego używania. Skoro bowiem doszło do zawarcia między pozwanym a A. A. umowy sprzedaży lokalu (pawilonu handlowego), który jako rzecz ruchoma był postawiony na przedmiotowych gruntach należących do Skarbu Państwa, to z istoty rzeczy korzystanie z tego lokalu (pawilonu handlowego) nie było możliwe bez jednoczesnego korzystania ze znajdującego się pod nim gruntu.

Wprawdzie zgodnie z art. 698 § 1 k.c., bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Jednakże stosownie do § 2 w/w przepisu, w razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Stwierdzić zatem należy, iż bezpłatne oddanie do używania przez pozwanego przedmiotowych gruntów należących do Skarbu Państwa A. A. było skuteczne prawnie, albowiem było jedynie obarczone sankcją polegającą jedynie na tym, że powód mógł umowę dzierżawy wypowiedzieć dzierżawcy, czyli pozwanemu. W sprawie nie wykazano, aby takie wypowiedzenie miało miejsce.

Skoro zatem z wyżej ustalonych okoliczności wynika, że umowy dzierżawy zawartej przez powoda z pozwanym (po jej przedłużeniu z mocy ustawy) nie wypowiedziała żadna ze stron, to uznać należy, że trwa ona nadal, a zatem pozwany ma w dalszym ciągu tytuł prawny do posiadania spornych nieruchomości o powierzchni 30 m 2 i wobec tego roszczenie o wydanie nieruchomości zostało skierowane przeciwko niemu niezasadnie w tym zakresie powierzchniowym z tego powodu.

Roszczenie o wydanie spornych nieruchomości w zakresie 30 m 2 jest również niezasadne wobec pozwanej, bowiem ona niewątpliwie tylko wywodziła swe prawa do korzystania z nieruchomości gruntowych znajdujących się pod pawilonem handlowym z w/w praw A. A., który z kolei wywodził je od pozwanego A. O..

Dodatkowo roszczenie o wydanie spornej nieruchomości co do powierzchni w/w 30 m 2 jest chybione względem pozwanej, bowiem pozwana nie jest aktualnie posiadaczem tej nieruchomości gruntowej od czasu, od kiedy bezspornie nie prowadzi działalności gospodarczej w przedmiotowym pawilonie, tj. od 7 maja 2021 roku. Pozwana od tego dnia w żaden sposób nie włada tymi nieruchomościami.

Okoliczność wskazana w poprzednim akapicie oznacza, że roszczenie powoda także o wydanie pozostałej części nieruchomości (13 m 2) jest również nieuzasadnione wobec pozwanej, skoro pozwana od 7 maja 2021 r. nie włada już nieruchomościami w żadnym zakresie powierzchniowym (30 m 2 + 13 m 2).

To samo należy odnieść do roszczenia powoda o wydanie skierowanego wobec pozwanego, albowiem zgodnie z poczynionymi powyżej ustaleniami pozwany ten od dnia 21 grudnia 2017 r. nie włada już tymi nieruchomościami co do powierzchni 13 m 2.

Podsumowując powództwo w zakresie roszczenia o wydanie spornych nieruchomości gruntowych skierowane przeciwko pozwanym podlegało oddaleniu w całości (punkty trzeci i piąty sentencji wyroku).

W odniesieniu do twierdzeń strony powodowej, należy podnieść, że strona powodowa nie wykazała i nie udowodniła, że osoba o tożsamości A. A. w rzeczywistości nie istnieje, że jest fikcyjną osobą wymyśloną na potrzeby wpisana jej do umowy najmu lokalu i umowy sprzedaży lokalu w celach obejścia przez pozwanych przepisów podatkowych albo że podpis tej osoby na umowie najmu został podrobiony. Należy podkreślić, że nawet gdyby założyć czysto hipotetycznie na potrzeby oceny w/w zarzutu powoda i potrzeby wyczerpania toku rozważań, iż w/w umowy byłyby prawnie nieistniejące, to i tak nie zmieniłoby to prawnej oceny roszczeń powoda dokonanej przez Sąd powyżej. W tym przypadku pozwana wywodziłaby bowiem swe prawa do nieruchomości z praw pozwanego (bez elementu pośrednictwa osoby trzeciej). Mając na uwadze fakt, iż pozwani są małżonkami pozostającymi w prawidłowych relacjach osobowych, na podstawie doświadczenia życiowego i zawodowego należało uznać, iż gdyby nie było osoby trzeciej, a pozwana chciałaby korzystać z przedmiotowego pawilonu w sposób w jaki rzeczywiście korzystała to niewątpliwie pozwany zawarłby z nią bezpośrednio umowę sprzedaży pawilonu czy też umowę jego najmu i przekazał prawa do bezpłatnego używania gruntów, podobnie jak uczynił to wobec obcej mu osoby trzeciej.

Sąd wobec wniesienia przez pozwanego sprzeciwu od wydanego w niniejszej sprawie w stosunku do niego wyroku zaocznego z dnia 5 lipca 2022 r. uchylił w całości ww. wyrok zaoczny (punkt pierwszy sentencji wyroku).

Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu, w tym o kosztach zastępstwa procesowego, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c., określając jedynie zakres wygrania sporu przez strony i pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu. Rozstrzygnięcie to zgodne jest z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Z powołanych względów rozstrzygnięto jak w sentencji wyroku.