Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 września 2022 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 21 września 2022 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa T. S., A. W.

przeciwko T. L., D. F., M. W.

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza solidarnie od powodów na rzecz pozwanych jako wierzycieli solidarnych kwotę 10.800 (dziesięć tysięcy osiemset 00/100 ) złotych tytułem kosztów procesu.

SSO Wojciech Hajduk

IC 1157/21 UZASADNIENIE

Powodowie T. S. i A. W. w pozwie przeciwko T. L., D. i F. M. D. (1) — W. domagali się pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego -aktu notarialnego sporządzonego w dni 3.07.2020r. przed notariuszem M. D. (2) w kancelarii notarialnej w R., Rep. (...), zaopatrzonego w klauzulę wykonalności przez Sąd Rejonowy w Chorzowie postanowieniem z dnia 11 sierpnia 2020 roku sygn. VIII Co 386/20.

W uzasadnieniu wskazali, że w dniu 3 lipca 2020 roku powodowie oraz pozwani, w Kancelarii Notarialne Notariusz M. D. (2), zawarli umowę sprzedaży nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), działka nr (...) o obszarze 0,0432 ha, objętej księgą wieczystą nr (...). Na powyższej nieruchomości znajduje się rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego (w zabudowie bliźniaczej), który to został sprzedany wraz z powyższą nieruchomością. Strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 429.900 zł. Na jej poczet zaliczono kwotę 9.000,00 zł, przekazaną pozwanym przez powodów przed zawarciem niniejszej umowy sprzedaży. Pozostała część ceny sprzedaży, tj. kwota 420,900 zł winna zostać zapłacona przez powodów do dnia 13 lipca 2020 roku na rachunek bankowy wskazany w treści umowy. Budynek wzniesiony na nieruchomości nie został przez pozwanych oddany do użytkowania. Stanowi zatem rozpoczętą budowę. Powodowie podjęli czynności urzędowe zmierzające do przeniesienia na ich rzecz pozwolenia na budowę i docelowo uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Dokonali szczegółowej oględzin nieruchomości, jednak na jej terenie nie odnaleźli dziennika budowy, który jest dokumentem przeznaczonym do rejestracji przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy. Powinien się znajdować na stałe na terenie budowy łub rozbiórki i być dostępny dla osób upoważnionych (….rozporządz.). Powodowie dziennika nie znaleźli, informowali pozwanych, iż bez tego dokumentu nie są w stanie oddać budynku do użytkowania i w takiej sytuacji nieruchomość nie posiada żadnej wartości. Celem powodów był zakup nieruchomości na cele mieszkalne. Pozwani nie wydali dziennika budowy. Wobec całkowitego braku współpracy z strony pozwanych, nie jest możliwym dla prowadzenie dalszych robót i zamieszkanie na nieruchomości.

Wyżej opisane działanie pozwanych skutkowało złożeniem przez powodów oświadczenia z dnia 19 kwietnia 2021 roku o obniżeniu ceny sprzedaży wskazanej w akcie notarialnym z dnia 3 lipca 2020 roku, z uwagi na wadę nieruchomości, której nie usunęli pozwani, jako sprzedający. Zostało doręczone w dniu 26 kwietnia 2021 roku. Zgodnie z art. 55 prawa budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, a według art. 57 tej ustawy do wniosku o pozwolenie na użytkowanie należy dołączyć dziennik budowy.

W dniu 11 sierpnia 2020 roku Sąd Rejonowy w Chorzowie wydał postanowienie o sygn. akt VIII Co 386/20 o nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu Rep. A Nr (...) sporządzonemu w dniu 3 lipca 2020 roku przed notariuszem M. D. (2). Wobec powodów wszczęto egzekucję. W świetle art. 840pkt2kpc roszczenie jest uzasadnione.

Pozwani w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa. Zarzucili, że nie zaistniały jakiekolwiek okoliczności uzasadniające pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego. Przyznali zawarcie umowy kupna sprzedaży nieruchomości, uiszczenie przez powodów części ceny w kwocie 9.000zł. Reszta miała zostać zapłacona do 13 lipca 2020r. Pomimo upływu wskazanego terminu i wielokrotnych zapewnień ze strony powodowej, że zapłaty dokona, cena sprzedaży nie została uiszczona. Pozwani podejmowali próby polubownego załatwienia sprawy w postaci wezwań do zapłaty czy rozmów telefonicznych, które jednak nie przynosiły skutków. Oświadczenie powodów o obniżeniu ceny, na którym oparli argumentację pozwu, zostało złożone w dniu 19 kwietnia 2021r., a zatem już po wszczęciu egzekucji komorniczej i złożeniu przez pozwanych zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, i pomimo wcześniejszych zapewnień powodów o zapłacie ceny sprzedaży bez zbędnej zwłoki. W oświadczeniu wskazali, że obniżają cenę o 420.000zł, co powodowałoby, że otrzymają własność nieruchomości po absurdalnej cenie 9.000zł. Wskazali w nim, że nieruchomość posiada wady w postaci braku dziennika budowy i niesprawnego drenażu. Brak dziennika budowy nie stanowi wady nieruchomości. Po przeniesieniu pozwolenia na budowę, Inwestor otrzymuje nowy Dziennik Budowy, w którym zobowiązany jest dokonywać kolejnych wpisów. Powodowie byli wielokrotnie informowani, iż nowy dziennik budowy oczekuje na odbiór w Urzędzie. Dopiero po jego odebraniu, inwestor ma możliwość dokonywania w jego treści kolejnych wpisów, a następnie (po zakończeniu robót) zgłosić zamiar użytkowania budynku. Tym samym, jako że roboty budowlane nie zostały jeszcze zakończone, Inwestor nie musi legitymować się poprzednim dziennikiem budowy. Jego brak w żaden sposób nie utrudnia więc możliwości prowadzenia dalszych robót budowlanych oraz ich ukończenia (szczególnie, że nowy Dziennik Budowy oczekuje na Pozwanych w Urzędzie), a tym bardziej nie uniemożliwia uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Niesprawny system drenażu budynku” wskazany jako wada nieruchomości, to w rzeczywistości niegroźne naturalne zjawisko wynikające z nierówności terenu sąsiadujących nieruchomości, a przedmiotowy budynek sam z siebie nie generuje wody, a co więcej na nieruchomości nie występują jakiekolwiek źródła, z których woda ta mogłaby wypływać. W przypadku silnych opadów deszczu woda naturalnie spływa po drodze, zgodnie z jej zakrzywieniem, które prowadzi na przylegające do niej nieruchomości. Pochyłość gminnej drogi, przy której położona jest nieruchomość, nie stanowi wady istotnej w myśl przepisów kodeksu cywilnego. Powodowie w umowie sprzedaży w §7 oświadczyli, że jest im znany stan techniczny budynku, będącego częścią składową nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy i nie wnoszą z tego tytułu żadnych zastrzeżeń, a ponadto przejmują wszelkie prawa i obowiązki właścicieli i współwłaścicieli nieruchomości. W dniu 4 stycznia 2021 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w R. zajął stanowisko w przedmiotowym zakresie, wskazując że „wody opadowe (...) odprowadzane są zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym (...). Od frontu znajduje się drenaż liniowy, z którego wody opadowe również odprowadzane są do szczególnych zbiorników na wody opadowe. (...) Brak jest podstaw do wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie”. Tym samym, nie ma wątpliwości, że zgłaszana wada nieruchomości (podobnie jak pozostałe zgłoszone wady), w rzeczywistości nie istnieje. W świetle powyższego powództwo jest bezzasadne.

USTALENIA FAKTYCZNE

W dniu 3 lipca 2020 roku pozwani sprzedali powodom nieruchomość położoną w R. przy ul. (...), działka nr (...) o obszarze 0,0432 ha, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym, w zabudowie bliźniaczej, niepodpiwniczonym (KW nr (...)). T. S. przypadł udział 4/5 za cenę 337.400zł zaś A. W. udział 1/5 za cenę 90.000zł (łącznie 427.400zł). tym samym aktem notarialnym objęto również drugą umowę, na mocy której pozwani sprzedali powodom udział w 3/27 częściach w nieruchomości, położonej w R. przy ul. (...) (KW (...)) składającej się z działek gruntu nr: (...), (...) i (...) 0 obszarze 0,0968 ha, w ten sposób, że T. S. przypadł udział w 2/72 częściach za kwotę 1.667,00 złotych, a A. W. nabyła udział 1/72 części za cenę 833,00 złotych. Łączna wartość przedmiotu sprzedaży wyniosła 429.900,00 złotych brutto. Na poczet ceny T. S. zapłacił 9.000zł. Pozostała część ceny miała zostać uiszczona przez powodów na wskazany w umowie rachunek bankowy do 13 lipca 2020r. w ten sposób, że powód miał dopłacić 330.067,00 złotych, a powódka 90.833,00zł. Pozwani poddali się egzekucji na podstawie art. 777§1kt4kpc. Oświadczyli, że znany im jest stan techniczny nieruchomości, nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń i weszli już w jej posiadanie. Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie decyzji pozwolenia na budowę na kupujących [umowa §1F, §3, §4, §6, §7 i §8 k-14-26]. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego przed Notariuszem M. D. (2) w jej Kancelarii Notarialnej wR.Powodowie nie uiścili pozostałej ceny. Pismem z dnia 17 lipca 2020 wezwali pozwanych do wydania dziennika budowy [ pismo z 17.07.2020 k-32-36]. Pozwani nie wydali im oryginału dziennika budowy, Postanowieniem z dnia 11 sierpnia 2020 Sąd Rejonowy w Chorzowie wydał postanowienie sygn. akt VIII Co 386/20 o nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu Rep. A Nr (...) w zakresie §4pkt 2 i 4 co do obowiązku zapłaty określonych w nim kwot [postanowienie SR k-28]. Pozwani wszczęli egzekucję, którą prowadzi komornik przy Sądzie Rejonowym w Rudzie Śląskiej P. D. sygn. Km 4708/20 [k-29]. Pismem dnia 19 kwietnia 2021 powodowie złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny zakupionych nieruchomości z łącznej kwoty 429.900zł o kwotę 420.000zł powołując się na wady nieruchomości w postaci niesprawnego drenażu i braku dziennika budowy [oświadczenie k-40].

ROZWAŻANIA PRAWNE

Przedmiotem żądania jest pozbawienie na podstawie art. 840§1pkt2kpc wykonalności tytułu wykonawczego aktu notarialnego sporządzonego w dni 3.07.2020r. przed notariuszem M. D. (2) w kancelarii notarialnej w R., Rep. (...), zaopatrzonego w klauzulę wykonalności przez Sąd Rejonowy w Chorzowie postanowieniem z dnia 11 sierpnia 2020 roku sygn. VIII Co 386/20 wobec wygaśnięcia zobowiązania powodów do uiszczenia brakującej ceny nabycia nieruchomości, określonej w tytule wykonawczym [art. 840§1pkt2kpc]. W ocenie powodów złożenie oświadczenia z dnia 19 kwietnia 2021r. o obniżeniu ceny z uwagi na wady zakupionej nieruchomości doprowadziło do wygaśnięcia obowiązku zrealizowania tytułu wykonawczego. W uzasadnieniu pozwu jako podstawę żądania wskazali wadę nieruchomości w postaci braku dziennika budowy, pomimo że oświadczenie z 19.04.2021r. dotyczyło jeszcze drenażu budynku. Sąd jest związany zakresem żądania i podstawą faktyczną (art. 321kpc), tym samym rozstrzygnięcie może opierać się jedynie na określonym w pozwie stanie faktycznym, tym samym rozstrzygnięcie musi być ograniczone badania do wady wskazanej w uzasadnieniu pozwu- baku dziennika budowy.

Definicja wady fizycznej rzeczy została określona w art. 556 ¹ kc. Zgodnie z tym przepisem wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową tzn. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór, nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia, została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Wady prawne określono w art. 556 ³ kc. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna). W świetle powyższych przepisów niewydanie (brak oryginału) dziennika budowy nie może być traktowane jako wada nieruchomości zarówno fizyczna jak i prawna.

Zgodnie z art. 546§2kc sprzedawca obowiązany jest wydać posiadane przez siebie dokumenty, które dotyczą rzeczy. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu. Ponadto, jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, sprzedawca obowiązany jest załączyć instrukcję i udzielić wyjaśnień dotyczących sposobu korzystania z rzeczy. W świetle tego przepisu odmowa wydania dokumentu może być przedmiotem osobnego roszczenia o wydanie. Obowiązek wydania dokumentacji znajduje również uzasadnienie w art. 60 Prawa budowlanego w zw. z art. 3pkt 13 Pr.bud. Tym samym złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny z art. 560§1kc było bezzasadne. Jednakże brak powyższego dokumentu nie stanowi wady nieruchomości.

Na marginesie można wskazać, że oświadczenie w zakresie drenażu również było bezzasadne. Z pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w R. z 4.01.2021r [k-110] wynika, że cyt.: nieruchomość wzniesiono zgodnie z projektem, wody opadowe z dachów budynków na dziatkach (...) i (...) (przed podziałem (...)) odprowadzane są zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym decyzją Prezydenta (...) nr 141-19 2 dnia 14.03.2019 r. tj. do szczelnych zbiorników na wody opadowe o pojemności 3m ^{( 3)}. Od frontu budynków znajduje się drenaż liniowy, z którego wody opadowe również odprowadzone są do szczelnych zbiorników na wody opadowe. Natomiast na działce oznaczonej geodezyjnie numerem (...) trwa budowa budynku typu bliźniak, na dzień kontroli stwierdzono brak orynnowania i zbiornika na wody opadowe; docelowo odprowadzenie wód opadowych będzie wykonane zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta R. nr ^4-19 z dnia 12.06.2019 r. tj. w ten sam sposób jak z postaci dachowych budynków na działkach (...) . Powodowie nie wskazali żadnego dowodu na wykazanie swoich twierdzeń. W akcie notarialnym zawarto ich oświadczenie, że znają jej stan techniczny i nie roszczą pretensji.

W świetle powyższego brak podstaw do uwzględnienia powództwa i z uwagi na brak przesłanek z art. 840§1pkt1i2kpc powództwo oddalono.