Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 maja 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Bogdan Świerczakowski

Sędzia SA Maciej Dobrzyński

Sędzia SO del. Anna Strączyńska (spr.)

Protokolant – st. sekr. sąd. Ewelina Borowska

po rozpoznaniu w dniu 30 maja 2014 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa M. C. i A. C.

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w W.

o zapłatę

oraz sprawy z powództwa wzajemnego (...) Spółki Akcyjnej w W.

przeciwko M. C. i A. C.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów – pozwanych wzajemnych

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 06 sierpnia 2013 roku, sygn. akt I C 281/12

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

- w punkcie pierwszym zasądza od (...) Spółki Akcyjnej w W. na rzecz M. C. i A. C. kwotę 16.893,52 zł (szesnaście tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt trzy złote pięćdziesiąt dwa grosze) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12 października 2011 roku do dnia zapłaty,

- w punkcie drugim zasądza od (...) Spółki Akcyjnej w W. na rzecz M. C. i A. C. kwotę 3.262 zł (trzy tysiące dwieście sześćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu;

2. zasądza od (...) Spółki Akcyjnej w W. na rzecz M. C. i A. C. kwotę 2.645 zł (dwa tysiące sześćset czterdzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Sygn. akt I ACa 1809/13

UZASADNIENIE

Powodowie M. C. i A. C. w dniu 07 października 2011 roku wnieśli pozew przeciwko (...) SA w W., żądając zasądzenia na ich rzecz łącznie kwoty 16.893,52 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu powodowie wskazali, iż dochodzonej kwoty domagają się z tytułu kar umownych wynikających z umowy przedwstępnej z dnia 09 czerwca 2006 roku. W umowie tej strona pozwana zobowiązała się do wybudowania, udostępnienia, ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedania go powodom, jednak inwestycja nie została zakończona w terminie wynikającym z kontraktu. Opóźnienie strony pozwanej w udostępnieniu lokalu wyniosło 206 dni. Powodowie chcieli też, aby za niedozwoloną klauzulę umowną uznać zapis zawarty w § 5 aktu notarialnego z dnia 22 czerwca 2009 roku, w którym strony oświadczyły, że wzajemnie zrzekają się wszelkich roszczeń wynikających z wcześniej zawartych umów. Postanowienie to nie było indywidualnie uzgadniane z powodami, krzywdziło ich jako konsumentów i w podobnym brzmieniu uznawane było przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Powodowie wskazali, że stosowano wobec nich naciski, polegające na warunkowaniu, że jeśli zapisu tego nie będzie w akcie notarialnym, to strona pozwana rozwiąże umowę przedwstępną i nie przystąpi do umowy przyrzeczonej. Jest to zdaniem powodów przejaw agresywnej praktyki rynkowej. Niedozwolonym zapisem umownym było też zezwolenie stronie pozwanej na przekroczenie terminu na opóźnienie do 6 miesięcy i ograniczenie wysokości kar umownych do 10 % ceny mieszkania.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu na swoją rzecz. (...) SA w W. wskazała, iż w akcie notarialnym z dnia 22 czerwca 2009 roku strony oświadczyły, że są ze sobą rozliczone i wzajemnie zrzekły się wszelkich roszczeń pomiędzy sobą z wyjątkiem roszczeń wynikających z rękojmi i gwarancji oraz opłat czynszowo-administracyjnych. Nie było też i nie ma żadnych podstaw do uchylenia się od skutków prawnych składanych przez powodów oświadczeń. Powodowie oświadczenie podpisali w sposób całkowicie dobrowolny, bez jakiegokolwiek nacisku. Z ostrożności procesowej, strona pozwana wskazała, iż lokal udostępniono powodom w dopuszczalnym 6-miesiecznym terminie opóźnienia. Miało to miejsce w dacie sporządzenia protokołu technicznego odbioru lokalu w dniu 18 grudnia 2008 roku. Strona pozwana wskazała też, że żaden z zapisów umów – przedwstępnej i przyrzeczonej nie stanowi klauzuli abuzywnej.

W dniu 22 lutego 2012 roku strona pozwana wniosła pozew wzajemny przeciwko M. C. i A. C. o zapłatę kwoty 100.000 zł tytułem dopłaty do pierwotnej ceny lokalu, wskazując jako podstawę przepis art. 357 ¹ kc.

Powodowie wnosili o oddalenie powództwa wzajemnego.

Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 06 sierpnia 2013 roku oddalił powództwo główne i zasądził od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 2.400 zł jako koszty postępowania oraz oddalił powództwo wzajemne i zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 3.600 zł jako koszty postępowania.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 09 czerwca 2006 roku pomiędzy (...) SA w W. a A. C. zawarta została w formie pisemnej umowa przedwstępna, na mocy której sprzedający – strona pozwana – zobowiązał się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności i sprzedania powódce lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 54,13 m ² z przedogródkiem o powierzchni 31,80 m ². Lokal miał zostać wybudowany i udostępniony kupującej do dnia 30 czerwca 2008 roku. Z tytułu umowy sprzedaży kupująca miała zapłacić cenę 3.580 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu plus wartość zmian w aranżacji lokalu oraz cenę 980 zł za każdy metr balkonu, logii, tarasu lub ogródka, powiększone o VAT. Po zakończeniu budowy sprzedający miał zawiadomić kupującego o dacie odbioru lokalu z tym, ze termin zawiadomienia nie mógł być krótszy niż 14 dni od daty doręczenia zawiadomienia. Wydanie lokalu miało nastąpić po zapłaceniu całej ceny w dacie podpisania aktu notarialnego. Jeśli sprzedający nie wywiązywałby się z terminu określonego w § 3 umowy (do 30 czerwca 2008 roku) i przekroczy ten termin o ponad 6 miesięcy, zapłaci na rzecz kupującej karę umowną w wysokości odsetek ustawowych liczonych od ceny za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10 % całej ceny. W dniu 03 grudnia 2008 roku (...) SA w W. przedstawiła A. C. lokal nr (...) do odbioru technicznego. W protokole technicznym usterkowym stwierdzono kilka drobnych usterek i ustalono, że zostaną one usunięte do 17 grudnia 2008 roku. W dniu 18 grudnia 2008 roku strony podpisały protokół techniczny odbioru lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...). W dniu 22 stycznia 2009 roku powodowie podpisali protokół wydania lokalu, potwierdzając odebranie kluczy i objęcie we władanie mieszkania. Do aktu notarialnego doszło w dniu 22 czerwca 2009 roku – ustanowiono odrębną własność lokalu i dokonano sprzedaży tego lokalu na rzecz powodów wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Strony oświadczyły wówczas, że zawierając umowę są rozliczone z tytułu wszelkich umów zawartych miedzy sobą i innych zobowiązań i nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z tych umów, z wyjątkiem roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji oraz opłat czynszowo-administracyjnych. Strony potwierdziły w akcie notarialnym, że do wydania lokalu doszło w dniu 22 stycznia 2009 roku.

Podstawą ustaleń Sądu I instancji były dowody z przesłuchania powoda, zeznania świadków oraz dokumenty złożone do akt sprawy.

Wobec ustaleń stanu faktycznego Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo główne nie zasługiwało na uwzględnienie i podlegało oddaleniu w całości. Zawartą pomiędzy stronami umowę Sąd I instancji zakwalifikował jako umowę deweloperską, która należy do umów nienazwanych i wskazał, że strony ustanowiły w niej system kar umownych należnych m.in. kupującemu w razie uchybienia terminowi wydania lokalu przez sprzedawcę. Spór dotyczył natomiast interpretacji umowy w zakresie zamiaru stron co do terminu wybudowania, udostępnienia i wydania powodom lokalu, co ma znaczenie dla oceny czy pozwany terminowo spełnił swoje świadczenie. Pozwany twierdził, iż do udostępnienia lokalu doszło w dniu 03 grudnia 2008 roku – data protokołu odbioru technicznego, a powodowie wskazywali, ze od tego dnia nie dysponowali kluczami i otrzymali je w dniu 22 stycznia 2009 roku. Dokonując przez pryzmat art. 65 § 2 kc kombinowanej wykładni oświadczeń woli, Sąd Okręgowy uznał, iż strony w umowie przedwstępnej zgodnie postanowiły, że lokal zostanie wybudowany i udostępniony kupującej do dnia 30 czerwca 2008 roku. Odrębnie określono pojęcia wybudowanie i wydanie lokalu. Wydanie lokalu powodom miało nastąpić w dacie zawarcia aktu notarialnego. W ocenie Sądu I instancji udostępnienie lokalu nastąpiło w momencie odbioru, bo w tej chwili kupujący uzyskali możliwość wejścia do lokalu, obejrzenia go i wskazania usterek i następnie sprawdzenia czy usterki usunięto. Odbiór nie miał na celu wydania lokalu i umożliwienia im wykonywania prac wykończeniowych. Taki obowiązek powstał dopiero po skutecznym zawarciu umowy sprzedaży, czyli aktu notarialnego, tym bardziej, że sam lokal powstał dopiero w dacie sporządzenia aktu. Udostępnienie lokalu to zdaniem Sądu Okręgowego krótkotrwała możliwość sprawdzenia stanu rzeczy, a wydanie czy odebranie to powinno wywoływać trwały lub nawet definitywny skutek. Ponadto wydanie lokalu uzależnione zostało od zapłaty całej ceny za mieszkanie. Sąd I instancji stwierdził, iż niezaprzeczalnie jednak strona pozwana spóźniła się ze swoim świadczeniem, ponieważ udostępnienie lokalu miało nastąpić do dnia 30 czerwca 2008 roku. Strony w umowie mogły zastrzec karę umowną, jednak z przepisu § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej wynikało, że kara ta należy się od pozwanego jedynie w sytuacji, gdy opóźnienie wyniesie więcej niż 6 miesięcy. (...) SA w W. terminu tego o ponad 6 miesięcy nie przekroczył, wobec czego nie było podstawy do naliczania kary umownej. Tego zapisu umowy przedwstępnej Sąd nie ocenił jako klauzulę niedozwoloną, ponieważ zapisy o karze umownej nie były wyłącznie korzystne dla powodów. O kosztach co do powództwa głównego Sąd orzekł w oparciu o art. 98 § 1 i 3 kpc.

Odnosząc się do powództwa wzajemnego, Sąd Okręgowy uznał, że i ono jest nieuzasadnione. Opierając się o art. 357 ¹ kc, organ I instancji podkreślił, że nie ma podstawy do jego zastosowania, ponieważ stosunek prawny wygasł z chwilą wykonania zobowiązania, a ponadto w przepisie § 5 aktu notarialnego strony zrzekły się wzajemnie wszelkich roszczeń względem siebie. Ponadto wzrost cen na rynku nieruchomości, do którego doszło w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, nie może być identyfikowany ze stratą (...) SA w W., polegającą na różnicy w cenie nieruchomości. Ewentualnym wskaźnikiem mógłby być koszt wybudowania 1 m ² mieszkania i to tylko w sytuacji gdyby ta różnica była rażąca. Developer nie wykazał też jaką poniósł stratę, co więcej spółka uzyskała zysk netto w roku 2009 roku. O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 § 1 i 3 kpc.

Od powyższego wyroku Sądu Okręgowego apelację wnieśli powodowie i pozwani wzajemni, którzy zaskarżyli wyrok w pkt I i II, tj. w części oddalającej ich powództwo i co do kosztów zasądzonych od nich na rzecz spółki (...) SA w W.. Wyrokowi zarzucono naruszenie prawa procesowego, tj.

- art. 328 § 2 kpc poprzez niewskazanie przyczyn, dla których Sąd Okręgowy odmówił wiarygodności zeznaniom świadków A. F. i Ł. J. oraz zeznaniom powoda w zakresie jakim wskazywali na brak możliwości negocjacji zapisu § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej i § 5 aktu notarialnego,

- art. 233 § 1 kpc przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonanie oceny tego materiału z pominięciem zeznań w/w osób; ponadto wywiedzenie z materiału wniosków sprzecznych z logicznym rozumowaniem i doświadczeniem życiowym, poprzez uznanie, że niekorzystne dla powodów zapisy nie stanowią klauzul niedozwolonych i są równoważone przez zapisy dotyczące kar nałożonych na stronę pozwaną; dokonanie nieprawidłowej wykładni pojęć wybudowanie, udostępnienie, odbiór lokalu; uzależnienie wydania kluczy od zapłaty całej ceny za lokal,

- art. 233 § 2 kpc poprzez pominięcie faktu, ze strona pozwana nie przedstawiła dziennika budowy, do czego została zobowiązana przez Sąd,

oraz prawa materialnego, tj.

- art. 353 ¹ kc w zw. z art. 385 ¹ § 1 i § 2 kc przez błędną ich wykładnię i uznanie, że nie jest możliwe obciążenie pozwanej karą umowną za okres, co do którego pozwana nie wyraziła zgody i ponad kwotę maksymalną, w sytuacji gdy ograniczenia czasowe i terminowe stanowią klauzule niedozwolone,

- art. 385 ¹ § 1 i § 2 kc przez błędną ich wykładnię i uznanie, iż w przypadku stwierdzenia abuzywności wskazywanych zapisów całą jednostkę redakcyjną należałoby uznać za niedozwoloną i bezskuteczną,

- art. 385 ¹ § 1 i § 2 kc oraz art. 385 ³ kc poprzez ich niezastosowanie i uznanie, ze postanowienia umowy przedwstępnej zawarte w przepisie § 15 ust. 2 i § 5 aktu notarialnego nie stanowiły klauzul abuzywnych,

- art. 65 § 1 i § 2 kc w zw. z art. 385 § 2 kc przez dokonanie błędnej wykładni § 15 ust. 1 i 2 umowy przedwstępnej i uznanie, ze zapisy te były korzystne dla konsumenta,

- art. 385 ² kc przez jego niewłaściwe zastosowanie i dokonanie oceny zgodności § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej z dobrymi obyczajami bez uwzględnienia stanu z chwili zawarcia umowy i z pominięciem treści umowy,

- art. 65 § 1 i § 2 kc w zw. z art. 385 § 2 kc przez ich błędne zastosowanie i dokonanie wykładni pojęcia udostępnienie lokalu wbrew zasadom współżycia społecznego i postanowieniom umowy przedwstępnej, na niekorzyść konsumenta,

- art. 65 § 1 i § 2 kc w zw. z art. 647 kc przez ich błędne zastosowanie i dokonanie wykładni treści umowy przedwstępnej jako umowy o roboty budowlane, a nie jako umowy deweloperskiej.

W oparciu o powyższe zarzuty powodowie wnieśli o zmianę wyroku i zasądzenie od strony pozwanej na ich rzecz dochodzonej kwoty wraz z kosztami postępowania za obie instancje.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje:

Apelacja wniesiona przez powodów jest zasadna i zasługuje na uwzględnienie w całości.

Sąd Apelacyjny podzielił wszystkie ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sąd Okręgowy, jednakże dokonał odmiennej w stosunku do przyjętej przez Sąd I instancji oceny materialnoprawnej ustalonych faktów, która spowodowała konieczność zmiany zaskarżonego wyroku i inne rozstrzygnięcie sprawy.

Sąd odwoławczy oparł się na materiale dowodowym zebranym w I instancji i stwierdził, iż faktycznie strony zawarły umowę deweloperską, na mocy której powodowie nabywali określoną nieruchomość, przy czym termin przedstawienia lokalu do dyspozycji powodów określony był na dzień 30 czerwca 2008 roku. W umowie nazwanej umową przedwstępną strony wymieniły 3 różne pojęcia, które zostały przez nie nazwane odbiorem lokalu, udostępnieniem lokalu i wydaniem kluczy. Przepis § 3 umowy wskazuje na udostępnienie lokalu do dnia 30 czerwca 2008 roku, przepis § 6 ust. 1 stanowi o odbiorze lokalu po zakończeniu budowy i przepis § 6 ust. 5 stanowi o wydaniu kluczy. Konieczna zatem była wykładnia tych trzech pojęć, aby prawidłowo ustalić czy strona pozwana pozostawała w zwłoce ze swoim świadczeniem.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego pojęcia udostępnienia lokalu nie można było utożsamiać z pojęciem odbioru lokalu, tak jak uczynił to Sąd Okręgowy. Przede wszystkim z przepisu § 6 umowy wynika, iż odbiór lokalu miał dwa cele: po pierwsze dokonanie obmiaru i po drugie ustalenie czy wykonanie lokalu nastąpiło zgodnie z załącznikiem do umowy pod względem technicznym, tzn. czy nie ma usterek. Protokół odbioru, nazywany też protokołem technicznym odbioru lokalu pozwalał powodom jedynie na sprawdzenie poprawności i prawidłowości wykonania prac przez dewelopera i na wymierzenie powierzchni, co dalej stawało się podstawą dla określenia ceny mieszkania. W dacie podpisania protokołu technicznego powodom nie udostępniono lokalu, a jedynie mogli oni na chwilę do niego wejść, by sprawdzić czy roboty budowlane i powierzchnia lokalu zgadzają się z tym, co postanowiono w umowie. Natomiast samo udostępnienie lokalu oznaczało jego posiadanie, dysponowanie nim, np. poprzez możliwość wykonywania w nim prac wykończeniowych, czyli następowało wówczas, kiedy doszło do wydania kluczy. Taką interpretację zapisu potwierdza też postanowienie zawarte w przepisie § 9 ust. 1 aktu notarialnego: „stawający oświadczyli, że wydanie stronie kupującej lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 22 stycznia 2009 roku oraz, że przeniesienie jego posiadania nastąpiło przed podpisaniem niniejszego aktu”. Ten dzień był więc de facto dniem udostępnienia powodom mieszkania.

Taka wykładnia powoduje, iż trzeba przyjąć za zasadne zarzuty apelacji i uznać za trafne stanowisko prezentowane przez A. C. i M. C., że strona pozwana była w zwłoce z „udostępnieniem” lokalu, co więcej to kwalifikowane opóźnienie przekroczyło określony przez stronę pozwaną termin sześciomiesięczny. Strona pozwana nie wskazywała na brak jej winy w opóźnieniu co do udostępnienia lokalu, tym samym ma ono charakter kwalifikowany. Powodom należy się zatem zgodnie z przepisem § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej kara umowna naliczona według zasad określonych w tym przepisie. Na marginesie należy zauważyć, że wysokość kar nie była kwestionowana.

Sąd Apelacyjny nie podzielił też ustaleń Sądu Okręgowego co do tego, że w kontraktach łączących strony postępowania nie było klauzul niedozwolonych. Przede wszystkim jeśli chodzi o umowę deweloperską, to takim zapisem było ograniczenie powodom możliwości naliczania kar umownych i co do terminu i co do wysokości, wynikające ze wspomnianego już powyżej § 15 ust. 2, na mocy którego kary należały się dopiero po opóźnieniu ponad sześciomiesięcznym, natomiast w odniesieniu do aktu notarialnego – takim zapisem był § 5. Sąd Okręgowy nieprawidłowo zastosował przepis prawa materialnego, tj. art. 385 ¹ kc, ponieważ oba te postanowienia spełniały przesłanki klauzul niedozwolonych. Nie były one uzgadniane indywidualnie, bo za takie uzgodnienia nie można uznać nieudanej próby zmiany zapisu, nie były postanowieniami jednoznacznie określającymi główne świadczenia stron i kształtowały prawa i obowiązki stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszały interesy powodów jako konsumentów. Postanowienia te były niedozwolone ponieważ ograniczały odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wykonanie umowy z jego strony. Powodowie nie godzili się na te zapisy, z materiału dowodowego wynika, że państwo C. wyraźnie dążyli do zmiany zapisu stwierdzającego, że strony są ze sobą rozliczone, jednak poinformowani, że bez takiego zapisu spółka odstąpi od umowy, zdecydowali się przystąpić do umowy przyrzeczonej niejako pod przymusem. Strona pozwana, a to na niej ciążył w tej materii ciężar dowodu, nie wykazała, by którykolwiek z tych zapisów był indywidualnie negocjowany, a oba ewidentnie łamały zasadę równości stron, która jest podstawową zawadą prawa cywilnego. Z pominiętych przez sąd zeznań świadków wynikało, że takie postanowienia znajdowały się u każdego z nabywców mieszkań i nie podlegały dyskusji. Takie zapisy były uznawane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone – np. wyrok z 28 lutego 2008 roku, XVII AmC 89/07 czy wyrok z dnia 17 grudnia 2008 roku, XVII AmC 2/08, co tym bardziej przekonuje o abuzywności klauzul.

Takie uznanie spowodować musiało uznanie zapisów § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej oraz § 5 aktu notarialnego za klauzule abuzywne, skutkiem czego było unieważnienie tych części umów, co w konsekwencji spowodowało możliwość naliczania kar umownych po stronie powodów.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Apelacyjny uwzględnił apelację powodów i na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z przepisem § 15 ust. 2 umowy łączącej strony z dnia 09 czerwca 2006 roku oraz art. 385 ¹ kc i art. 483 § 1 kc zasądził dochodzoną kwotę 16.893,52 zł tytułem kary umownej wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty łącznie na rzecz powodów, zgodnie z żądaniem oraz koszty postępowania.

Podstawą do rozstrzygnięcia o kosztach stały się przepis art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc. W odniesieniu do kosztów za I instancję złożyły się na nie opłata od pozwu w wysokości 845 zł i koszty zastępstwa procesowego zawodowego pełnomocnika ustalone w najniższej stawce wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa, tj. 2.417 zł. Jeśli chodzi o koszty postępowania odwoławczego, to na zasadzoną kwotę składa się opłata od apelacji 845 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego ustalone w oparciu o przepis § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.