Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie o wydanie nieruchomości powódka – Administracja (...) w B. wniosła o:

- nakazanie pozwanemu wyrokiem eksmisyjnym, aby opróżnił ze wszystkich rzeczy należących do niego, opuścił i wydał powódce zabudowany pawilonem murowanym teren o pow. 17, 14 m ² położony w B. przy ul. (...) (działka nr (...), obręb (...))

- nakazanie pozwanemu wyrokiem eksmisyjnym, aby opróżnił ze wszystkich rzeczy należących do niego, opuścił i wydał powódce zabudowany pawilonem murowanym teren o pow. 30, 10 m ² położony w B. przy ul. (...) (działka nr (...), obręb (...)), przylegający do opisanego wyżej pawilonu murowanego

Wyrokiem z dnia 31 stycznia 2014 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy w punkcie I wyroku oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 600, 00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Również w punkcie II wyroku, Sąd oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Od przedmiotowego wyroku apelację wywiodła powódka, w części obejmującej rozstrzygnięcie pkt I wyroku. Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego powódka zarzuciła naruszenie prawa materialnego w postaci art. 673 §3 k.c. poprzez jego wadliwe zastosowanie, jak również naruszenie przepisów prawa procesowego poprzez dokonanie oceny dowodów z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów polegające na przyjęciu przez Sąd I instancji, iż strony w §8 ust. 2 umowy nr (...) z dnia 27 sierpnia 2008r. określiły jako dopuszczalną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu przed upływem terminu na jaki umowa została zawarta, rozpoczęcie inwestycji miejskich lub zmianę przeznaczenia terenu przez Miasto B., zaś przyczyną wypowiedzenia umowy przez powódkę był niemieszczący się w katalogu przyczyn wypowiedzenia zamiar sprzedaży nieruchomości przez Gminę B., co w konsekwencji doprowadziło Sąd a quo do uznania złożonego przez powódkę wypowiedzenia umowy najmu nr (...) za bezskuteczne podczas gdy , z treści wzmiankowanego §8 ust. 2 umowy najmu nr (...) z dnia 27 sierpnia 2008 r. wynika wprost, iż umowa mogła zostać rozwiązana przed upływem terminu na jaki została zawarta w sytuacji, gdy przedmiot najmu stanie się potrzebny wynajmującemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy najmu - a w szczególności w przypadku rozpoczęcia inwestycji miejskich lub zmiany przeznaczenia terenu- na cele realizacji przez Miasto B. ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, a tym samym wskazany w przyczynach wypowiedzenia umowy zamiar sprzedaży nieruchomości przez Gminę B. wypełnia przesłanki określone w § 8 ust. 2 umowy, czyniąc jednocześnie wypowiedzenie przedmiotowej umowy skutecznym i uzasadnionym.

W oparciu o powyższe zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w zaskarżonej części i nakazanie pozwanemu, aby opróżnił ze wszystkich rzeczy należących do niego, opuścił i wydał powódce zabudowany pawilonem murowanym teren o pow. 17, 14 m ² położony w B. przy ul. (...) (działka nr (...), obręb (...)). Ewentualnie powódka wniosła o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Bydgoszczy. Domagała się także zwrotu kosztów procesu za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna.

W pierwszej kolejności należy rozważyć zarzuty apelacji dotyczące ustaleń faktycznych oraz oceny dowodów co do kwestii zapisów umowy odnoszących się do możliwości jej wypowiedzenia. Rację ma skarżąca wskazując, iż §8 umowy najmu terenu nr (...) r., zawartej na czas określony od dnia 1.09.2008 r. do 31.08.2015 r. zawiera otwarty katalog przyczyn dopuszczających wypowiedzenie umowy. Zgodnie bowiem z powołanym zapisem umownym umowa może zostać rozwiązana z zachowaniem 3- miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec każdego miesiąca kalendarzowego, jeżeli przedmiot najmu stanie się potrzebny wynajmującemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy najmu – a w szczególności w przypadku rozpoczęcia inwestycji miejskich lub zmiany przeznaczenia terenu – na cele realizacji przez Miasto B. ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Okoliczności powyższe nie mają jednak decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie i nie mogą stanowić podstawy do kwestionowania wyroku Sądu I instancji po myśli apelującego.

Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jednakże jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., (III CZP 92/06, LEX nr 197681) przepisy kodeksu cywilnego prowadzą do wniosku, że pojęcie umowy zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z umową trwałą, a więc z umową, która będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Jakkolwiek trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia, to musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli. Trwałości nie narusza przyjęcie rozwiązania ograniczającego możliwości wypowiedzenia umowy z określonych przyczyn takich, których rodzaj wyklucza arbitralność, w tym z ważnych powodów. Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter - czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Oceny tej należy dokonać w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy. Ocena ta musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny.

W niniejszej sprawie strony przewidziały możliwość wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, gdy przedmiot najmu stanie się potrzebny wynajmującemu z przyczyn nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy najmu. Zapis ten daje wynajmującemu możliwość de facto swobodnego decydowania o przedmiocie najmu, co jest sprzeczne z naturą stosunku najmu na czas określony. Jak było bowiem wskazane powyżej, umowa najmu na czas określony może być wypowiedziana jedynie z ważnych przyczyn. Taką przyczyną w ocenie sądu nie jest zaś sama chęć sprzedaży przedmiotu najmu przez wynajmującego – choćby nie przewidywana w momencie zawierania umowy, zaś powódka nie wykazała, aby w sprawie zachodziły inne szczególne okoliczności mogące uzasadniać wypowiedzenie umowy najmu, zawartej do 31 sierpnia 2015 r.

Na marginesie należy zaznaczyć, iż w przedmiotowej sprawie powódka nie wykazała przy tym, iż rzeczywiście zachodzi przyczyna, na którą powołuje się ona w wypowiedzeniu umowy najmu. Powódka w pismach kierowanych do pozwanego, wskazywała bowiem, iż Miasto B. wszczęło procedurę zmierzającą do zbycia nieruchomości przy ul. (...) i wydania jej przyszłemu nabywcy . Powódka oprócz załączonego pisma z dnia 9 marca 2012 r. (k.16 akt), polecającego wykwaterowanie lokatorów, nie przedłożyła żadnych innych dowodów, z których wynikałoby jak daleko jest zaawansowana powoływana procedura, jej przewidywanego harmonogramu, w tym że planowane jest dokonanie sprzedaży przed upływem terminu umowy tj. dnia 31 sierpnia 2015 r. Co więcej, wiceprezes zarządu powódki zwrócił się do pozwanego w pismach z dnia 19.12.2012 r. (k.49 akt) i 11.02.2013 r.(k. 51 akt), iż dopuszczono możliwość wycofania dokonanych wypowiedzeń najmu i użytkowania do czasu ich obowiązywania, jednak bez możliwości ich przedłużenia.

Dodatkowo należy wskazać, iż Sąd I instancji oddalił powództwo w zakresie co do żądania opróżnienia terenu przylegającego do pawilonu murowanego tj. przedmiotu najmu, którego opróżnienia domaga się powódka w niniejszym postępowaniu apelacyjnym. Teren ten pozwany wykorzystywał jako ogródek ze stolikami w sezonie letnim, służący do prowadzenia działalności gastronomicznej w powołanym pawilonie. Rozstrzygnięcie Sądu I instancji w tym zakresie, w wyniku jego niezaskarżenia uprawomocniło się, a tym samym w związku z bezskutecznością wypowiedzenia umowy najmu, strony łączy stosunek najmu co do przedmiotowego terenu. W tym świetle nieracjonalnym byłoby nakazanie pozwanemu opróżnienia pawilonu, służącego mu do prowadzenia działalności gastronomicznej, w sytuacji, gdy na mocy prawomocnego rozstrzygnięcia Sądu jest on pełnoprawnym najemcą przylegającego do niego ogródka, skoro oba tereny tworzą gospodarczą całość. Takie rozwiązanie prowadziłoby w praktyce do obejścia ochrony jaką pozwany otrzymał w chwili uprawomocnienia się rozstrzygnięcia Sądu I instancji – co jest niedopuszczalne.

Ze względów wskazanych powyżej, apelacja jako niewykazująca uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c. w zw. z art. 505 ¹² §3 k.p.c.