Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2013-10-21 powód – Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - domagał się uznania za niedozwolone i zakazania wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień o treści:

1.  "obowiązek terminowego przekazywania Funduszowi wszelkich niezbędnych informacji związanych z prawidłowym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości, takich jak w szczególności zawiadomienia o zebraniach właścicieli wspólnoty mieszkaniowej lub walnym zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej. W razie uchybienia temu obowiązkowi Właściciel zobowiązany będzie każdorazowo do zapłaty kary umownej na rzecz Funduszu w wysokości 100, 00 zł, która będzie mogła być potrącona z przysługującej Właścicielowi renty wynikającej z niniejszej Umowy Renty."

zawartego w § 6 ust. 1 lit. d) wzorca umowy zatytułowanego "Umowa renty z tytułu przeniesienia własności do nieruchomości";

2.  „… (właściciel) nie jest uprawniony do przyjmowania osób trzecich (wstępnych, zstępnych, powinowatych, osób bliskich i obcych) jako mieszkańców (także użytkowników lub najemców) w nieruchomości (lub jej części), bez uprzedniej pisemnej zgody Spółki, pod rygorem prawa Spółki do niewypłacania …….. (właścicielowi) renty, w sytuacji stwierdzenia naruszenia tego obowiązku ………… (właściciela).”

zawartego w § 6 ust. 6 lit. g) wzorca umowy zatytułowanego "Umowa renty z tytułu przeniesienia własności do nieruchomości", którym posługuje się pozwany – (...) sp. z o.o. w G.. Nadto wniósł o zasądzenie kosztów procesu.

W ocenie powoda wskazane postanowienia wzorca umowy stanowią niedozwolone klauzule, gdyż są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumentów.

W stosunku do klauzuli nr 1 powód zarzucił, że wypełnia hipotezę art. 385[3] pkt 9 kc, zgodnie z którym w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Zaskarżona klauzula nr 1 zawiera pojęcia niedookreślone i niejednoznaczne, tj. „wszelkich niezbędnych informacji związanych z prawidłowym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości.”, w związku z czym konsument nie jest w stanie określić dokładnego zakresu obowiązków, które na nim ciążą, a w przypadku ewentualnego sporu to pozwany będzie uprawniony do dokonywania dowolnej interpretacji pojęć użytych w przedmiotowym postanowieniu. Ponadto, powód podniósł, iż pozwany przedsiębiorca na mocy umowy staje się właścicielem nieruchomości, zatem może tak ułożyć swoje relacje ze spółdzielnią bądź wspólnotą, aby był zawiadamiany o zebraniach członków wspólnoty lub walnym zgromadzeniu członków spółdzielni mieszkaniowej.

W odniesieniu do postanowienia nr 2 powód wskazał na art. 252 kc – art. 284 kc, które regulują prawo użytkowania – brak jest wśród wskazanych artykułów przepisów, które nakładałyby na uprawnionego podobny zakaz, jak ten zawarty w zaskarżonym postanowieniu nr 2. Ponadto powód porównał prawo użytkowania do służebności osobistej mieszkania, gdzie zgodnie z art. 301 § 1 kc mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego – zatem konsument, zawierający umowę z pozwanym znajduje się w gorszej sytuacji, a zaskarżona klauzula nr 2 ustanawia dalej idące ograniczenia, wykluczając możliwość przyjęcia do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci oraz osoby utrzymywane przez uprawnionego albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Pozwany przyznał, że stosował przedmiotowe postanowienia w obrocie z konsumentami i że stosowania go zaprzestał po przeprowadzeniu kontroli w spółce przez Prezesa UOKiK.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany prowadzi działalność gospodarczą polegającą na oferowaniu i zawieraniu umów, na podstawie których konsumenci przenoszą prawo własności nieruchomości na pozwanego, w zamian za wypłacaną dożywotnio rentę. W ramach tej działalności opracował i w dacie wniesienia pozwu posługiwał się w obrocie wzorcem umowy pt. „Umowa renty z tytułu przeniesienia własności do nieruchomości”, zawierającym postanowienia, do których nawiązują żądania pozwu, tj.

1.  "obowiązek terminowego przekazywania Funduszowi wszelkich niezbędnych informacji związanych z prawidłowym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości, takich jak w szczególności zawiadomienia o zebraniach właścicieli wspólnoty mieszkaniowej lub walnym zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej. W razie uchybienia temu obowiązkowi Właściciel zobowiązany będzie każdorazowo do zapłaty kary umownej na rzecz Funduszu w wysokości 100, 00 zł, która będzie mogła być potrącona z przysługującej Właścicielowi renty wynikającej z niniejszej Umowy Renty."

zawartego w § 6 ust. 1 lit. d) wzorca umowy zatytułowanego "Umowa renty z tytułu przeniesienia własności do nieruchomości";

2.  „… (właściciel) nie jest uprawniony do przyjmowania osób trzecich (wstępnych, zstępnych, powinowatych, osób bliskich i obcych) jako mieszkańców (także użytkowników lub najemców) w nieruchomości (lub jej części), bez uprzedniej pisemnej zgody Spółki, pod rygorem prawa Spółki do niewypłacania …….. (właścicielowi) renty, w sytuacji stwierdzenia naruszenia tego obowiązku ………… (właściciela).”

zawartego w § 6 ust. 6 lit. g) wzorca umowy zatytułowanego "Umowa renty z tytułu przeniesienia własności do nieruchomości".

Stosownie do treści art. 232 kpc strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. W konkluzji mając na względzie zasadę ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 kc, okoliczności, którym przeciwnik zaprzeczył i co do których brak było wiarygodnych dowodów, Sąd uznał za nieudowodnione.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo w całości zasługiwało na uwzględnienie.

Przechodząc do oceny postanowień wzorca pod kątem ich niedozwolonego charakteru, wskazać należy, co następuje. Stosownie do treści art. 385[1] §1 kc, aby dane postanowienie umowne mogło być uznane za niedozwolone, musi ono spełniać cztery przesłanki tj.: (I) postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem, (II) ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, (III) powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz (IV) postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Omawiane postanowienia nie regulują głównych świadczeń stron. Główne świadczenia pozwanego z tytułu zawartych umów polegają bowiem na comiesięcznej wypłacie dożywotniej renty oraz ustanowienie dożywotniego prawa użytkowania zbywanej nieruchomości, zaś konsumenta na przeniesieniu prawa własności nieruchomości na rzecz pozwanego.

Przesłanka braku indywidualnego uzgodnienia nie może w tej sprawie mieć znaczenia wobec abstrakcyjnego charakteru kontroli postanowienia wzorca umownego. Sąd nie bada w niniejszym postępowaniu konkretnych stosunków istniejących pomiędzy kontrahentami, ale wzorzec i treść hipotetycznych stosunków, jakie powstałyby pomiędzy pozwanym a potencjalnym konsumentem. Nie ma zatem znaczenia, czy jakaś konkretna umowa była między stronami negocjowana ani nawet czy wzorzec był, czy też nie był zastosowany przy zawieraniu jakiejkolwiek konkretnej umowy. Kontrola ta ma bowiem charakter oceny ex ante i obejmuje wzorzec, nie zaś konkretną umowę. Istotny jest zatem fakt, że pozwany wprowadził oceniany wzorzec do obrotu poprzez wystąpienie z ofertą zawarcia umowy z wykorzystaniem go.

Dla zastosowania omawianego przepisu przesłanki II (sprzeczność z dobrymi obyczajami) i III (rażące naruszenie interesów konsumenta) muszą zachodzić równocześnie. Z reguły rażące naruszenie interesu konsumenta jest naruszeniem dobrych obyczajów, ale nie zawsze zachowanie sprzeczne z dobrymi obyczajami rażąco narusza ten interes.

Poprzez dobre obyczaje rozumiemy pewien powtarzalny wzorzec zachowań, który jest aprobowany przez daną społeczność lub grupę. Są to pozaprawne normy postępowania, którymi przedsiębiorcy winni się kierować. Ich treści nie da się określić w sposób wyczerpujący, ponieważ kształtowane są przez ludzkie postawy uwarunkowane zarówno przyjmowanymi wartościami moralnymi, jak i celami ekonomicznymi i związanymi z tym praktykami życia gospodarczego. Wszystkie one podlegają zmianom w ślad za zmieniającymi się ideologiami politycznymi i społeczno – gospodarczymi oraz przewartościowaniami moralnymi. W szczególności zaś, dobre obyczaje to normy postępowania polecające nienadużywanie w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej przewagi ekonomicznej.

W niniejszej sprawie dobry obyczaj nakazuje aby przedsiębiorca zagwarantował pewność i przejrzystość stosunku prawnego, jaki łączy go z konsumentem. Pozwany wprowadzając wzorzec umowny do obrotu z konsumentami powinien zredagować go w taki sposób, by był w pełni dla konsumenta zrozumiały i nie budzący wątpliwości, a świadczenia na rzecz pozwanego powinny być określone wyraźnie i jasno. Tymczasem, poprzez odwoływanie się we wzorcu umowy do nieprecyzyjnych określeń, pozwany utrudnia konsumentowi zdefiniowanie obowiązków wynikających z umowy. Ponadto pozwany przedsiębiorca nie powinien wykorzystywać faktu, iż to on sam opracowuje wzorzec, który następnie przedstawia do podpisu konsumentowi bez negocjacji. Umożliwia to bowiem wprowadzenie przez niego całkowicie dowolnego zapisu do wzorca umowy, na który konsument nie ma wpływu.

Poprzez stosowanie kwestionowanych przez powoda postanowień konsument narażony jest na dyskomfort, może poczuć się oszukany i wykorzystany, co w relacjach pomiędzy konsumentem a profesjonalistą nie powinno mieć miejsca.

W zakresie oceny stopnia naruszenia interesów konsumentów Sąd tutejszy podziela opinię Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z dnia 2006-06-27, sygn. akt VI ACa 1505/05), że naruszenie interesów konsumenta, aby było rażące, musi być doniosłe czy też znaczące. Natomiast interesy konsumenta należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, ale też każdy inny, chociażby niewymierny. Zaliczyć tu można również dyskomfort konsumenta, spowodowany takimi okolicznościami jak strata czasu, naruszenie prywatności, niedogodności organizacyjne, wprowadzenie w błąd oraz inne uciążliwości, jakie mogłyby powstać na skutek wprowadzenia do zawartej umowy ocenianych postanowień. Przy określaniu stopnia naruszenia interesów konsumenta należy stosować nie tylko kryteria obiektywne (np. wielkość poniesionych czy grożących strat), lecz również względy subiektywne związane bądź to z przedsiębiorcą (np. renomowana firma), bądź to z konsumentem (np. seniorzy, dzieci). Konieczne jest zbadanie, jaki jest zakres grożących potencjalnemu konsumentowi strat lub niedogodności.

W przedmiotowej sprawie naruszenie interesów konsumenta przejawia się zarówno w sferze ekonomicznej, jak i poza ekonomicznej. Poprzez kwestionowaną klauzulę nr 1 pozwany nadaje sobie uprawnienie do pobierania kary umownej, co powoduje u konsumenta realne uszczuplenie majątku i straty finansowe, zaś poprzez wprowadzenie postanowienia nr 2 pozwany przedsiębiorca nie tylko uzależnia zamieszkanie osób bliskich w mieszkaniu, którego użytkownikiem jest konsument, od jego zgody, ale także zastrzega sobie prawo do niewypłacania renty, w przypadku gdy konsument przyjmie osobę trzecią jako mieszkańca, bez zgody pozwanego, co powoduje nie tylko naruszenie ekonomicznych interesów konsumenta, ale również naruszenie interesów prywatnych wynikających z braku satysfakcji, związanego z niepomyślnym załatwieniem sprawy, trudnościami organizacyjnymi.

Konieczne jest również ustalenie, jak wyglądałyby prawa i obowiązki konsumenta w sytuacji braku analizowanych klauzul (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2007-03-19, sygn. akt III SK 21/06 oraz z dnia 2007-10-11, sygn. akt III SK 9/07). Jeżeli przepisy ogólne stawiają konsumenta w lepszej sytuacji niż postanowienia proponowanej umowy, to w zasadzie postanowienia te należy uznać za niedozwolone. Odstępstwo od tej zasady możliwe jest tylko, o ile zmiana jest uzasadniona specyfiką wzajemnych świadczeń lub jest kompensowana innymi postanowieniami wzorca.

Klauzula generalna wyrażona w art. 385[1] §1 kc uzupełniona została listą przykładowych postanowień umownych zamieszczoną w art. 385[3] kc. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie (wyrok z dnia 2008-10-08, sygn. akt VI ACa 772/08), obejmuje ona najczęściej spotykane w praktyce klauzule uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków lub ryzyka między stronami prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu. Wyliczenie to ma charakter niepełny, przykładowy i pomocniczy. Funkcja jego polega na tym, iż zastosowanie we wzorcu umowy postanowień odpowiadających wskazanym w katalogu znacząco ułatwia wykazanie, że spełniają one przesłanki niedozwolonych postanowień umownych objętych klauzulą generalną art. 385[1] §1 kc. W razie wątpliwości ciężar dowodu, że postanowienia nie spełniają przesłanek klauzuli generalnej spoczywa na przedsiębiorcy.

Przechodząc do analizy poszczególnych postanowień, Sąd zważył co następuje.

Pozwany wprowadzając do "Umowy renty z tytułu przeniesienia własności do nieruchomości" postanowienie nr 1 o treści: "obowiązek terminowego przekazywania Funduszowi wszelkich niezbędnych informacji związanych z prawidłowym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości, takich jak w szczególności zawiadomienia o zebraniach właścicieli wspólnoty mieszkaniowej lub walnym zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej. W razie uchybienia temu obowiązkowi Właściciel zobowiązany będzie każdorazowo do zapłaty kary umownej na rzecz Funduszu w wysokości 100, 00 zł, która będzie mogła być potrącona z przysługującej Właścicielowi renty wynikającej z niniejszej Umowy Renty." obliguje konsumenta do każdorazowego i terminowego przekazywania pozwanemu wszelkich informacji dotyczących prawidłowego wykonywania prawa własności. W ocenie Sądu tak ujęty obowiązek jest niedoprecyzowany i niejasny – „wszelkie niezbędne informacje związane z prawidłowym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości” jest zwrotem na tyle szerokim, że może powodować u konsumentów poczucie niepewności, czy na pewno spełnili ciążące na nich zobowiązanie. Dodatkowo pozwany zastrzega sobie prawo do kary umownej, w każdym przypadku, gdy konsument nie dopełni powyższego obowiązku, co w ocenie Sądu jest rażącym naruszeniem interesów konsumentów – nakładanie kary za niewykonania niesprecyzowanych we wzorcu umowy obowiązków.

Sąd przychyla się do stanowiska powoda, zgodnie z którym zaskarżone postanowienie nr 1 wypełnia hipotezę art. 385[3] pkt 9 kc, zgodnie z którym w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy.

Odnosząc się do klauzuli nr 2, o treści: „… (właściciel) nie jest uprawniony do przyjmowania osób trzecich (wstępnych, zstępnych, powinowatych, osób bliskich i obcych) jako mieszkańców (także użytkowników lub najemców) w nieruchomości (lub jej części), bez uprzedniej pisemnej zgody Spółki, pod rygorem prawa Spółki do niewypłacania …….. (właścicielowi) renty, w sytuacji stwierdzenia naruszenia tego obowiązku ………… (właściciela).” Sąd zważył, co następuje.

Prawo użytkowania uregulowane zostało w kodeksie cywilnym w art. 252 i nast. Zgodnie z ww. ustawą prawo użytkowania polega na oddaniu rzeczy do jej używania i pobierania jej pożytków. Należy zgodzić się z powodem, iż przepisy dotyczące użytkowania nie zawierają takiego zakazu dla konsumenta - użytkownika, jak ten zawarty przez pozwanego w zaskarżonym postanowieniu nr 2, zatem zakaz ten powoduje iż sytuacja konsumenta jest gorsza, a ponadto ogranicza w znacznym stopniu jego prawa wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów. Nie znajduje aprobaty w ocenie Sądu praktyka stosowana przez pozwanego, bowiem zakaz przyjmowania osób trzecich jako mieszkańców nieruchomości jest zbyt daleko idący i w konsekwencji sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszający interesy konsumentów.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 385[1] § 1 kc, Sąd uznał postanowienia wzorca umowy za niedozwolone, zaś na podstawie art. 479[42] § 1 kpc zakazał ich wykorzystywania w obrocie z udziałem konsumentów.

O publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt strony pozwanej zarządzono na podstawie art. 479[44] kpc.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 98 kpc, zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

Przyznane stronie koszty stanowią wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 360 zł - ustalone na podstawie § 14 ust. 3 pkt. 2 w zw. z § 2 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 2002-09-28 w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Mając na uwadze wynik sprawy, orzeczenie o nakazaniu pobrania od strony pozwanej opłaty od pozwu uzasadnia art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 2005-07-28 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

SSO Anna Iwaszko