Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 września 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA – Beata Kozłowska

Sędzia SA – Dorota Markiewicz

Sędzia SO del. – Robert Obrębski /spr./

Protokolant – st. sekr. sąd. Katarzyna Foltak

po rozpoznaniu w dniu 6 września 2012 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa G. N.

przeciwko B. B. (1)

o uznanie czynności za bezskuteczną

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 29 lutego 2012 r. sygn. akt XXIV C 914/11

1. oddala apelację,

2. zasądza od G. N. na rzecz B. B. (1) kwotę 2.054 (dwa tysiące pięćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 596/12

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 21 lipca 2008 r., wniesionym przeciwko T. B., działając na podstawie art. 59 k.c., G. N. wniosła o orzeczenie bezskuteczności w stosunku do powódki oraz B. B. (1) jednostronnej czynności ustanowienia przez pozwanego odrębnej własności lokalu nr (...) położonego w S. przy ul. (...), obejmującej także określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, na której wzniesiony został budynek obejmujący wskazany lokal, dokonanej aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r, sporządzonym przed notariuszem B. S.. W uzasadnieniu pozwu podniesiono, że dokonanie wskazanej czynności uniemożliwiło realizację roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej z dnia 15 października 2007 r., zawartej w formie aktu notarialnego, w której pozwany zobowiązał się do wyodrębnienia własności wskazanego lokalu oraz jego sprzedaży w częściach równych na rzecz powódki oraz swojej późniejszej konkubiny B. B. (1). Powódka podnosiła, że w powołanym akcie notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r. pozwany niezgodnie z prawdą podawał, że wyodrębniony lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich. W toku postępowania powódka podnosiła, że pobierając należności za sprzedaż lokali, których własność nie była przenoszona na nabywców, ze szkodą dla kontrahentów pozwany usiłował wzbogacić się na kilkukrotnej sprzedaży tych samych lokali. Powódka wskazywała, że nieuczciwe praktyki pozwanego były przedmiotem wielu postępowań, tym licznych sporów miedzy stronami dotyczących innych jeszcze lokali położonych pod wskazanym adresem.

Pozwany wnosił o oddalenie powództwa. Zaprzeczał, aby podejmował nieuczciwe działania, podnosił, że wyznaczał terminy w celu wywiązania się w stosunku do powódki z umowy przedwstępnej z dnia 15 października 2007 r. oraz że temu celowi miało służyć wyodrębnienie osobnej własności lokalu nr (...) wskazanym w pozwie aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r. Pozwany podnosił, że dokonanie zaskarżonej czynności nie stanowiło przeszkody do zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej dotyczącej sprzedaży wskazanego lokalu oraz że art. 59 k.c. nie ma zastosowania do jednostronnych czynności prawnych. Ponadto pozwany podnosił, że w charakterze strony tego procesu powinna występować także B. B. (1). Śmierć pozwanego w toku postępowania była przyczyną jego zawieszenia. Postępowanie zostało podjęte z udziałem B. B. (1) jako jedynego następcy prawnego T. B.. Z tych samych powodów, pozwana wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 29 lutego 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo i zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 4418 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Na podstawie zebranego materiału dowodowego Sąd Okręgowy ustalił, że T. B. był właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 1918 r., położonej w S. przy ul. (...), zabudowanej trzykondygnacyjnym budynkiem, w którym pozwany stopniowo wyodrębniał własność kolejnych lokali w celu ich sprzedaży. Sąd Okręgowy ustalił, że aktem notarialnym z 15 października 2007 r. pozwany zobowiązał się do wyodrębnienia osobnej własności lokalu nr (...), o powierzchni 112 m ^{( 2)}, położonego na parterze, oraz do jego sprzedaży w częściach równych na rzecz G. N. i B. B. (1), z którą T. B. pozostawał w konkubinacie, za cenę 150000 zł, której przyjęcie pozwany potwierdził w akcie notarialnym, określił planowany sposób korzystania z nieruchomości wspólnej i potwierdził, że lokal został wydany przyszłym nabywcom. Według ustaleń Sądu Okręgowego, po podpisaniu umowy przedwstępnej, lokal został podzielony, a część, która była przeznaczona dla B. B. (1), została połączona z sąsiednim lokalem, należącym do konkubiny pozwanego. Część lokalu objęta przez powódkę miała natomiast dostęp do klatki schodowej. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został wyznaczony na dzień 26 lutego 2008 r., lecz jak ustalił Sąd Okręgowy, został odwołany przez pozwanego i nie doszło do zawarcia planowanej umowy. Sąd Okręgowy ustalił natomiast, że jednostronną czynnością, dokonaną aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r., do własnego majątku pozwany wyodrębnił lokalu nr (...), o powierzchni 112,6 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) części oraz że z zbliżony sposób, w porównaniu do umowy przedwstępnej, określił związane z tym lokalem uprawnienia dotyczące korzystania w części wspólnej, w tym sposób zagospodarowania działki; wartość lokalu została określona na 150000 zł. W powołanym akcie pozwany złożył oświadczenie, że wyodrębniony lokal nie jest obciążony innymi prawami niż związana z gruntem służebność na rzecz zakładu energetycznego. Według ustaleń Sądu Okręgowego, roszczenie z umowy przedwstępnej, przysługujące powódce oraz B. B. (1), na wniosek pozwanego z dnia 1 kwietnia 2008 r., zostało ujawnione w księdze wieczystej, która została założona dla nieruchomości lokalowej, powstałej w wyniku wyodrębnienia lokalu nr (...), jednakże mimo podejmowanych przez strony prób wyznaczenia terminu czynności notarialnej, przyrzeczona umowa sprzedaży tego lokalu nie została zawarta, a między stronami narastały konflikty będące przyczyną licznych postępowań, także karnych. Wyrokiem z dnia 7 września 2011 r., wydanym przez Sąd Okręgowy w sprawie XXIV C 596/11, uwzględnione zostało, jak ustalił Sąd Okręgowy, powództwo G. N. o zobowiązanie pozwanej do zawarcia umowy sprzedaży własności lokali nr (...) położonych w tym samym budynku, natomiast nieprawomocnym wyrokiem z tej samej daty, wydanym w sprawie XXIV C 621/11 Sądu Okręgowego, w całości oddalone zostało powództwo G. N. o zobowiązanie B. B. (1) do sprzedaży lokalu nr (...). Sąd Okręgowy ustalił, że oddalenie tego powództwa nie było związane z wyodrębnieniem lokalu nr (...), dokonanym przez T. B. aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r.

Ponadto Sąd Okręgowy ustalił, że T. B. zmarł w dniu 20 marca 2009 r. Na podstawie postanowienia spadkowego, Sąd Okręgowy ustalił, że jedynym następcą prawnym zmarłego jest B. B. (1), która w dalszym ciągu korzysta z wydzielonej części lokalu nr (...). Z drugiej części tego lokalu, jak ustalił Sąd Okręgowy, korzysta powódka.

Oceniając znaczenie prawne ustalonych okoliczności, Sąd Okręgowy uznał, że powództwo jest bezpodstawne i podlega oddaleniu. Sąd Okręgowy wskazał, powołując się na poglądy doktryny, że powództwo z art. 59 k.c. odnosi się wyłączenie do umów, nie dotyczy natomiast jednostronnych czynności prawnych, w tym dokonywanej na podstawie art. 10 ustawy o własności lokali jednostronnej czynności wyodrębnienia przez właściciela, do własnego majątku, własności odrębnego lokalu. Podnosząc, że do takiej czynności stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia osobnej własności lokalu na podstawie umowy, Sąd Okręgowy wskazał, że z odesłania tego nie wynika, aby wszystkie przepisy dotyczące umów, w tym art. 59 k.c., miały zastosowanie do wskazanej jednostronnej czynności prawnej. Porównanie ze skargą pauliańską z art. 527 k.c., której zastosowanie nie zostało zastrzeżone do umów, skłoniło Sąd Okręgowy do ścisłej wykładni art. 59 k.c., a tym samym do uznania, że przepis ten nie ma zastosowania do jednostronnych czynności prawnych.

Ponadto Sąd Okręgowy wskazał, że czynność dokonana przez T. B. aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r. nie spowodowała ani całkowitej, ani też częściowej niemożliwości wykonania przez strony umowy przedwstępnej z dnia 15 października 2007 r. Sąd Okręgowy uznał bowiem, że po wyodrębnieniu lokalu nr (...), na życia T. B. własność tego lokalu mogła zostać przeniesiona na powódkę oraz B. B. (2) w równych udziałach, tak jak zostało to uzgodnione przez strony w umowie przedwstępnej. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że po wyodrębnieniu własności wskazanego lokalu, obie strony wyznaczały terminu przystąpienia do umowy przyrzeczonej, jednakże z innych powodów niż przeszkody prawne nie doszło do podpisania takiej umowy między stronami.

W ostatniej kolejności Sąd Okręgowy wskazał, że przeciwko zasadności powództwa przemawiało także to, że po podjęciu postępowania z udziałem B. B. (1) jako następcy prawnego T. B., powódka nie dostosowała treści pierwotnego żądania do zmienionej sytuacji prawnej i nie zmodyfikowała żądania pozwu. Sąd Okręgowy wskazał, że bezskuteczność jednostronnej czynności dokonanej przez T. B. aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r. nie mogła zostać orzeczona w stosunku do B. B. (1), która w całości nabyła spadek po pozwanym, nie mogła więc zachować statusu wierzyciela ze stosunku prawnego, w którym stała się także dłużnikiem. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 §1 i 3 k.p.c. i przy zastosowaniu § 2 ust. 1 i 2 oraz § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokacie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów niepłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniosła powódka. Zaskarżając ten wyrok w całości, powódka zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 59 k.c. w zw. z art. 10 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez wadliwą wykładnię tych przepisów i nieuzasadnione przyjęcie, że pierwszy z tych przepisów nie ma zastosowania do jednostronnej czynności wyodrębnienia osobnej własności lokalu, dokonanej na podstawie drugiego z powołanych przepisów. Ponadto w apelacji został podniesiony zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy zasady swobodnej oceny dowodów art. 233 § 1 k.p.c. polegające na wadliwym przyjęciu, że wyodrębnienie, aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r., własności osobnego lokalu nr (...) stanowiło częściowe wykonanie przez pozwanego umowy przedwstępnej zawartej przez strony w dniu 15 października 2007 r., i pominięcie, że późniejsza czynność naruszała obowiązki pozwanego, wynikające z wcześniejszej czynności, w szczególności przeoczenie, że lokal wyodrębniony czynnością jednostronną odbiegał od kształtów określonych w umowie przedwstępnej. Skarżąca zarzucił Sądowi Okręgowemu niezgodne z rzeczywistością ustalenie, że niestawiennictwo powódki w kancelarii notarialnej stanowiło przyczynę niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, oraz wadliwe uznanie, że stawiennictwo powódki u notariusza w dniu 29 grudnia 2008 r. potwierdzało możliwości zawarcia umowy sprzedaży lokalu nr (...) zgodnie z treścią i w wykonaniu umowy przedwstępnej. Następny zarzut apelacji dotyczył naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie wśród ustaleń faktycznych poczynionych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku okoliczności udzielenia zabezpieczenia roszczenia dochodzonego w sprawie XXIV C 621/11 przez zakazanie pozwanemu rozporządzania lokalem nr (...) oraz jego obciążania, z wyjątkiem sprzedaży tego lokalu powódce zgodnie z umową przedwstępną z dnia 15 października 2007 r. Ostatni zarzut apelacji dotyczył wadliwego obciążenia powódki kosztami procesu poniesionymi przez pozwaną. Na podstawie opisanych zarzutów skarżąca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku, uwzględnienie powództwa zgodnie z żądaniem pozwu oraz obciążenie pozwanej kosztami procesu według norm przepisanych, ewentualnie o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Ustalenia Sądu Okręgowego był prawidłowe, zostały oparte na trafnej ocenie materiału dowodowego, która nie naruszała art. 233 § 1 k.p.c., w zasadzie nie zostały zakwestionowane w apelacji i dlatego zostały przyjęte przez Są Apelacyjny za podstawę rozstrzygnięcia o jej zasadności. Zarzuty apelacji były bezzasadne, zaś nowe okoliczności, które zostały zgłoszone podczas rozprawy apelacyjnej i zostały wykazane dowodami, które nie mogły zostać zgłoszone w postępowaniu przed I sądem instancji i z tego powodu zostały dopuszczone przez Sąd Apelacyjny, nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i nie dawały podstawy do uwzględnienia apelacji. Bez względu na treść postanowień Sądu Rejonowego w Piasecznie, którymi oddalone zostały wnioski złożone do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (...) w S., postępowanie w rozpoznawanej sprawie dotyczyło orzeczenia o bezskuteczności czynności prawnej dokonanej przez T. B. aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r., nie zaś stanu wskazanej księgi wieczystej. Przeprowadzenie dowodów z postanowień wydanych w postępowaniu wieczystoksięgowym nie wykazało żadnych nowych okoliczności, które miałyby istotne znaczenie przy ocenie zasadności apelacji.

Na uwzględnienie nie zasługiwał przede wszystkim zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 59 k.c. w zw. z art. 10 powołanej ustawy o własności lokali. Prawidłowo Sąd Okręgowy przyjął, powołując się na zgodną w tym zakresie doktrynę, że instytucja względnej bezskuteczności czynności prawnej, uregulowana w art. 59 k.c., odnosi się wyłączenie do umów, nie dotyczy zaś jednostronnych czynności prawnych, w tym czynności wyodrębnienia przez właściciela budynku, do własnego majątku, odrębnej własności lokalu, której sposób dokonania został uregulowany w art. 10 powołanej ustawy. Zasadnie Sąd Okręgowy uznał, że odesłanie zawarte w tym przepisie odnosi się wyłączenie do czynności wyodrębnienia lokalu określonej w art. 7 umowy, nie obejmuje natomiast całego systemu obejmującego stosunki umowne. Sąd Apelacyjny w pełni podzielił stanowisko Sądu Okręgowego. Prawu cywilnemu nieznane jest bowiem ogólne odesłanie polegające na stosowaniu przepisów dotyczących umów do jednostronnych czynności prawnych. Przeciwnie, wszystkie elementy regulacji prawnej odnoszące się do konsensualnego charakteru umów oraz rozporządzającego charakteru skutków ich zawarcia siłą rzeczy nie mogą odnosić się do jednostronnych czynności prawnych. Przykładowo, do takich czynności nie można, nawet odpowiednio, stosować przepisów dotyczących uchylania się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem wady, nie ma bowiem podmiotu, w stosunku do którego takie oświadczenie mogłoby zostać złożone. Uzupełniając argumenty podane przez Sąd Okręgowy, należy wskazać, że we wszystkich orzeczeniach, w których Sąd Najwyższy zajmował się wykładnią art. 59 k.c., chodziło o bezskuteczność umów, dostępne orzecznictwo nie wskazuje natomiast na to, aby kiedykolwiek Sąd Najwyższy zajmował się innymi rodzajami czynności prawnych (por. np. wyrok z dnia 10 marca 2011 r., V CSK 284/10; wyrok z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 172/07; wyrok z dnia 5 marca 2004 r., I CK 375/03; wyrok z dnia 29 listopada 2001 r., V CKN 536/00 czy uchwałę z dnia 5 stycznia 1971 r., III CZP 88/70).

Za poprawnością stanowiska zajętego przez Sąd Okręgowy przemawiają argumenty wynikające z literalnej wykładni art. 59 k.c., a przede wszystkim ocena przesłanek wydania wyroku orzekającego o bezskuteczności umowy, której wykonanie czyni niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu wierzyciela. Z treści powołanego przepisu jednoznacznie bowiem wynika, że zdarzeniem, które może wywołać wskazany skutek, musi być umowa zawarta przez dłużnika z osobą trzecią, nie może być nim natomiast jednostronna czynność prawna. Przeciwko stanowisku skarżącego przemawia także dalsza treść powołanego przepisu, w szczególności dotycząca konieczności wykazania przez wierzyciela, że obie strony umowy wiedziały o skutku przewidzianym tym przepisem, nie tyle zawarcia, ile wykonania umowy, albo że czynność była nieodpłatna. Każdy ze wskazanych elementów składających się na hipotezę art. 59 k.c. wykazuje więc, że przewidziana w tym przepisie sankcja nie może dotyczyć jednostronnych czynności prawnych.

Przeciwko stanowisku skarżącej przemawia przede wszystkich ocena skutków umów, o bezskuteczności których orzekają sądy w sprawach opartych na powołanym przepisie. Do uwzględnienia takiego powództwa niezbędne jest bowiem wykazanie, że wykonanie umowy zawartej między pozwanymi, których łączny udział w sprawie jest konieczny (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 17 września 1969 r., III CZP 65/69), uniemożliwia spełnienie, przez jedną ze stron umowy wskazanej w pozwie, świadczenia należnego powodowi, które nie musi wynikać z umowy. W odróżnieniu od skargi pauliańskiej, przedmiotem ochrony przewidzianej art. 59 k.c. zazwyczaj są wierzytelności niepieniężne, których zaspokojenie stanie się niemożliwie, jeżeli wykonana zostanie umowa będąca przedmiotem żądania pozwu wniesionego na podstawie powołanego przepisu. W istocie, przyczyną niemożliwości zadośćuczynienia roszczeniu powoda jest przesunięcie majątkowe, które stanowi skutek prawny wykonania umowy objętej żądaniem pozwu. Powództwo oparta na art. 59 k.c. nie zasługuje więc na uwzględnienie w tych wypadkach, w których skutek czynności prawnej wskazanej w żądaniu pozwu nie prowadzi do uszczuplenia majątku pozwanego dłużnika. Jeśli przedmiot świadczenia, które pozwany ma obowiązek spełnić na rzecz powoda, pozostaje w majątku obowiązanego, nawet wykonanie czynności stanowiącej umowę nie stanowi przeszkody do spełnienia świadczenia na rzecz powoda i nie daje podstawy do wydania wyroku orzekającego o względnej bezskuteczności takiej umowy. Przykładowo, zawarcie umowy najmu albo dzierżawy lokalu będącego przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży takiej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej nie daje podstawy do orzeczenia o bezskuteczności umowy najmu albo dzierżawy w stosunku do drugiej strony wskazanej umowy przedwstępnej. Ani bowiem wynajęcie nieruchomości, ani jej wydzierżawienie nie jest prawną przeszkodą uniemożliwiającą sprzedaż lokalu, chociaż może stanowić okoliczność zniechęcającą potencjalnego nabywcę do wykonania umowy przedwstępnej. Zawarcie takiej umowy może uzasadniać innego rodzaju roszczenia nabywcy, nie uzasadnia natomiast zasadności pozwu opartego na art. 59 k.c.

Zasadnie Sąd Okręgowy przyjął, że jednostronna czynność prawa, dokonana przez T. B. aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r., nie zawierała postanowień uniemożliwiających zadośćuczynienie roszczeniu, które powódka nabyła w stosunku do T. B. na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 15 października 2007 r. Niezależnie od tego, że wskazany akt nie zawierał umowy, uzupełniając argumentację Sądu Okręgowego, należy wskazać, iż osobną przyczyną oddalenia powództwa wniesionego w tej sprawie było to, że dokonanie czynności wskazanej w żądaniu pozwu nie uszczuplało majątku pozwanego, ponieważ wyodrębniony lokal w dalszym ciągu pozostawał własnością zobowiązanego. Nie było więc przeszkód, które uniemożliwiałyby zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej. Przeszkodą taką nie był przedmiot prawa własności, które zostało wyodrębnione aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r. Odmienne stanowisko skarżącej nie było uzasadnione. Różnica między opisem lokalu przeznaczonego dla powódki, zawartym w umowie przedwstępnej, a lokalem wyodrębnionym jednostronną czynnością pozwanego dotyczyła 0,6 m ^{( 2)} jego powierzchni, miała więc charakter nieistotny, z pewnością wynikała z dokładności ostatecznych pomiarów mieszkania, a ponadto miała charakter korzystny dla powódki, nie było bowiem takiej możliwości, aby planowaną umową sprzedaży G. N. miała nabyć lokal mniejszy niż to zostało przez strony uzgodnione w umowie przedwstępnej. Niewielkie różnice dotyczyły opisu sposobu zagospodarowania części wspólnej nieruchomości, jednakże związane z tym uprawnienia wpisywały się o ogólne zasady zarządu częścią wspólną nieruchomości i mogły podlegać dalszym zmianom, ponieważ decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną należą do kompetencji Wspólnoty, która powstała w wyniku sprzedaży lokali w budynku przy ul. (...). Osobny lokal należał do pozwanej B. B. (1) i został powiększony przez połączenie z częścią lokalu nr (...). Z materiału sprawy wynika ponadto, że w wyniku uwzględnienia powództwa G. N., w dniu 7 września 2011 r., w sprawie XXIV C 596/11 Sądu Okręgowego, został wydany wyrok zastępujący oświadczenie pozwanej dotyczące przeniesienia na powódkę własności lokali nr (...) położonych pod wskazanym adresem. Z umowy przedwstępnej nie wynikało dla powódki osobne prawo dotyczące korzystania z nieruchomości wspólnej, ani obowiązek właściciela budynku dotyczący ustanowienia takiego prawa w przyszłości. Różnice w opisie sposobu korzystania przez właściciela lokalu nr (...) z części wspólnej nie mogły więc stanowić przeszkody uniemożliwiającej zawarcie umowy przyrzeczonej. Trafnie ponadto zauważył Sąd Okręgowy, że kilkakrotne wyznaczanie terminu zawarcia planowanej umowy przyrzeczonej, także z inicjatywy powódki, wykazywało, że wskazane drobne różnice nie miały znaczenia dla stron. Do umowy sprzedaży nie doszło z innych powodów, które nie są istotne dla wyniku tej sprawy i wiążą się z nasilającymi się konfliktami między stronami. Ich główną przyczyną nie było wyodrębnienie lokalu jednostronną czynnością prawną, której pozwany dokonał aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2008 r.

Liczne względy praktyczne powodują, że jeżeli dotychczasowy właściciel decyduje się na sprzedaż nowego lokalu położonego w budynku składającym się z większej liczby mieszkań, zazwyczaj jednocześnie dochodzi do wyodrębnienia lokalu oraz jego sprzedaży. Zbieżność czasowa przy dokonaniu takich czynności w niczym nie zaprzecza ich naturze prawnej i nie ma wpływu na cywilnoprawne skutki takiej złożonej czynności. W istocie, jednym aktem notarialnym i w tym samym czasie, dochodzi do dokonania dwóch czynności. Wcześniejsza polega na złożeniu przez dotychczasowego właściciela oświadczenia o wyodrębnieniu lokalu, który staje się w ten sposób przedmiotem osobnego prawa własności i tylko pod warunkiem skuteczności tego oświadczenia, powstała własność nowej nieruchomości lokalowej może zostać przeniesiona na nabywcę. Bez wskazanej czynności nie byłoby możliwie przeniesienie uprawnień właścicielskich na nabywcę, nie jest bowiem skuteczne przeniesienie na nabywcę nieistniejącego prawa własności. Nabywca lokalu sprzedanego w dacie jego wyodrębnienia uznawany jest za pierwszego właściciela nowego lokalu, nie sposób jednak nie zauważyć, że takie stanowisko opiera się na istotnym uproszczeniu, u podłoża którego w większym stopniu leżą względy ekonomiczne niż prawne, a nawet na swego rodzaju fikcji. W każdym razie nic nie stoi na przeszkodzie możliwości rozdzielenia, także pod względem czasowym, czynności wyodrębnienia lokalu od jego sprzedaży. Brak jest w szczególności podstaw do przyjęcia, że nabycie lokalu, który wcześniej został wyodrębniony jednostronną czynnością prawną właściciela nieruchomości, jednakże pozostał przedmiotem jego własności, nie jest nabyciem tego samego prawa, które by powstało, gdyby obie czynności zostały dokonane tym samym aktem notarialnym. Ostatni argument, którym należy uzupełnić wywody podane przez Sąd Okręgowy, można więc sprowadzić do stwierdzenia, że w umowie przedwstępnej z dnia 15 października 2007 r. pozwany przyjął na siebie zobowiązanie ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) przy ul. (...) w S. oraz jego sprzedaży, także na rzecz powódki, jednakże z powołanej umowy nie wynika, aby zobowiązał się do jednoczesnego dokonania tych czynności. Praktyka obrotu nieruchomościami na tzw. rynku pierwotnym wskazywałaby, że zamiarem stron było jednoczesne dokonanie wskazanych czynności, brak jest jednak podstaw do przyjęcia, że wyodrębniając własność lokalu wcześniej, jednostronną czynnością prawną, pozwany uniemożliwił wywiązanie się z drugiego zobowiązania, które przyjął na siebie, podpisując umowę przedwstępną z powódką i B. B. (1). Przeciwnie, zasadnie Sąd Okręgowy uznał, że aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2007 r. T. B. częściowo wykonał umowę przedwstępną. Była to czynności przygotowawcza, które nie stanowiła żadnego rozporządzenia i nie zaspokajała interesów powódki, brak jest natomiast podstaw do stwierdzenia, że wcześniejsze wyodrębnienie lokalu uniemożliwiało wykonanie umowy z dnia 15 października 2007 r. w pozostałej części. Tym bardziej nic nie przemawiało za tym, aby jednostronną czynność prawną z dnia 11 kwietnia 2008 r. można było uznać za bezskuteczną w stosunku do powódki, zwłaszcza na podstawie art. 59 k.c. Za odmiennym stanowiskiem skarżącej nie mogło przemawiać pominięcie przez Sąd Okręgowy, mimo bardzo szczegółowego uzasadnia zaskarżonego wyroku w części dotyczącej ustaleń faktycznych, okoliczności uzyskania przez powódkę zabezpieczenia roszczenia w sprawie XXIV C 621/11. Roszczenie dochodzone w tej sprawie dotyczyło bowiem wykonania umowy przedwstępnej, nie zaś orzeczenia o bezskuteczności, w stosunku do powódki, jednostronnej czynności dokonanej przez T. B. aktem notarialnym w dnia 11 kwietnia 2008 r., która stanowiła częściowe wykonanie obowiązków pozwanego wynikających z powołanej umowy przedwstępnej. Z podanych względów zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. nie mógł odnieść skutku. W świetle podniesionych argumentów, Sąd Apelacyjny uznał apelację za bezzasadną. Przyznać natomiast należy, nawiązując do argumentacji Sądu Okręgowego, że następstwo prawne i procesowe B. B. (1), którego skutkiem nie była zmiana powództwa przez ograniczenie żądania wyłącznie do powódki, samo w sobie nie mogło uzasadniać oddalenia powództwa. Z umowy przedwstępnej wynikało bowiem, że umową przyrzeczoną obecne przeciwniczki procesowe miały nabyć równe udziały we własności lokalu nr (...). Z okoliczności sprawy nie wynika, aby chodziło o nabycie tego lokalu na współwłasność łączą, nic nie wskazywało bowiem, aby zamiarem stron było prowadzenie spółki cywilnej. Oddalenie apelacji od wyroku oddalającego powództwo uzasadniało ponadto przyjęcie, że zasadnie Sąd Okręgowy obciążył powódkę całością kosztów procesu poniesionych przez pozwaną oraz że nie naruszył art. 98 k.p.c. Odmienne stanowisko skarżącej nie zasługiwało na uwzględnienie.

Wynik postępowania apelacyjnego uzasadniał uwzględnienie wniosku strony pozwanej o obciążenie powódki kosztami postępowania apelacyjnego. Na podstawie art. 98 § 1 i 3 i art. 108 § 1 k.p.c. oraz w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 i § 6 pkt 6 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu Sąd Apelacyjny zasądził na rzecz pozwanej kwotę 2054 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej w wysokości podanej w spisie kosztów złożonym podczas rozprawy apelacyjnej, zwłaszcza że podana w nim kwota była mniejsza niż stawka minimalna obliczona od podanej w apelacji wartość przedmiotu zaskarżania.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów i art. 385 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.