Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu

z dnia 2 lipca 2013 roku

Powodowie K. C., Z. C., A. D. i M. D. złożyli powództwo skierowane przeciwko stronie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) w G. domagając się ( pkt. 1 ) uchylenia uchwały Wspólnoty nr(...) podjętej w dniu 3 grudnia 2012 roku w przedmiocie odwołania zarządu oraz powołania zarządu w nowym składzie ( k. 1-3, k. 44, k. 125-128, k. 151-152 ).

Wnieśli także o zobowiązanie zarządcy, tj. (...) sp. z o.o. do rozliczenia z wpływów za wynajmowane części wspólne ( pkt. 2 ) oraz o uznanie jakichkolwiek podjętych przez nowo powołany zarząd zobowiązań i praw za niebyłe i nieobowiązujące Wspólnotę ( pkt. 3 ).

Argumentując zasadność zgłoszonego powództwa o uchylenie uchwały nr(...)powodowie wskazali na uchybienia formalne przy podejmowaniu uchwały, które wpływały na jej skuteczność, tj. zlekceważenie zasady głosowania 1 właściciel 1 głos, pomimo zgłoszenia takiego wniosku przez powodów. Ponadto projekt uchwały oraz proces głosowania został przeprowadzony przez zarządcę, pomimo braku uprawnienia do takiego działania, ponieważ nie została podpisana umowa z zarządcą, a zarząd, którego powodowie K. C. i A. D. byli członkami nie został poinformowany o zamiarze podjęcia uchwały. Powodowie wskazali także na naciski czynione przez zarządcę na właścicieli lokali, groźby zmierzające do nakłonienia głosujących do pozytywnego odniesienia się do projektu uchwały. Zdaniem powodów zmiana składu zarządu jest sprzeczna z interesami Wspólnoty, ponieważ doprowadzi do podpisania niekorzystnej umowy o zarządzanie i narazi Wspólnotę na straty finansowe poprzez rezygnację z roszczeń wobec pożytków płynących z lokali użytkowych.

Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w G. w odpowiedzi na pozew ( k. 75-79 ) wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

Strona pozwana zaprzeczyła, by przy podejmowaniu uchwały dopuszczono się błędów proceduralnych skutkujących uchyleniem uchwały. Zanegowała także twierdzenia powodów o stosowaniu perswazji oraz gróźb względem członków Wspólnoty celem wymuszenia pozytywnego ustosunkowania się do przedłożonej uchwały.

W odpowiedzi na pozew wskazano, że inicjatywa odwołania poprzedniego zarządu, w skład którego wchodzili powodowie, wynikła z rozmów z członkami Wspólnoty oraz doświadczeń w dotychczasowej współpracy z zarządem. Zarząd w osobach powodów odmawiał podpisania bowiem umowy o zarządzanie.

Zdaniem strony pozwanej od dłuższego czasu zarządca faktycznie prowadzi zarządzenie budynkiem i nie odbywa się to z uszczerbkiem dla Wspólnoty lub jej członków.

Strona pozwana zaznaczyła wreszcie, iż zgodnie z regulacją ustawy o własności lokali lokale niewyodrębnione stanowią własność pierwotnego właściciela, tj. Miasta G., który ma prawo do wyłącznego pobierania pożytków z tej części oraz zarządzania nią z wyłączeniem właścicieli lokali wyodrębnionych.

Zarządzeniem z dnia 4 lutego 2013 roku Przewodniczący zarządził ( k. 44 ) zwrot pozwu w zakresie żądania z pkt. 2 i 3 pozwu zredagowanego jako zobowiązanie zarządcy, tj. (...) sp. z o.o. do rozliczenia z wpływów za wynajmowane części wspólne oraz o uznanie jakichkolwiek podjętych przez nowo powołany zarząd zobowiązań i praw za niebyłe i nieobowiązujące Wspólnotę – z uwagi na nieuzupełnienie w terminie braku w postaci nieoznaczenia wartości przedmiotu sporu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na działce nr (...) o powierzchni 0,0209 ha położonej w G. pod adresem ul. (...) znajduje się budynek wielolokalowy.

Pierwotnym właścicielem budynku było Miasto G..

Od 1978 roku zostało w budynku wyodrębnionych sukcesywnie 7 lokali mieszkalnych zbytych następnie na przestrzeni lat na rzecz indywidualnych właścicieli.

Aktualnie właścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych są: D. P. mieszkanie nr (...) - udział 8,40%, B. K. mieszkanie nr (...) - udział 8,33%, B. A. mieszkanie nr (...) - dział 11,11%, G. W. mieszkanie nr (...) - udział 9,09%, Z. C. i K. C. na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej mieszkanie nr (...) - udział 9,09%, A. D. i M. D. na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej mieszkanie nr (...) - udział 10,00% i mieszkanie nr (...) - 8,33%.

W budynku pozostają wciąż niewyodrębnione 3 lokale mieszkalne, których właścicielem pozostaje Miasto G. – udział 35,65%.

Właściciele lokali mieszczących się w budynku położonym w G. na działce nr (...) pod adresem ul. (...) tworzą Wspólnotę Mieszkaniową.

Właścicielom wyodrębnionych lokali mieszkalnych służy prawo wieczystego użytkowania gruntu i części budynku nie służących do wyłącznego użytku właścicieli lokali jako prawo związane z odrębną własnością lokalu.

Procentowy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

( dowód: akt notarialny Rep(...) umowa sprzedaży lokalu i ustanowienia wieczystego użytkowania z dnia 23 września 1978 roku – k.6-8, wydruk KW nr (...) – k.11-13, wydruk KW nr (...) – k.14-15, wydruk KW nr (...) – k.9-10, wydruk KW nr (...) – k.16-21 i k. 110-115 )

Aktualnie powód A. D. wraz z małżonką M. D. są właścicielami wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej oraz użytkownikiem wieczystym w nieruchomości objętej KW nr (...). Powód K. C. wraz z małżonką Z. C. są właścicielami wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) oraz użytkownikiem wieczystym w nieruchomości objętej KW nr (...).

Właścicielem gruntu, na którym wzniesiono budynek jest Miasto G..

( dowód: akt notarialny Rep A nr (...) umowa sprzedaży lokalu i ustanowienia wieczystego użytkowania z dnia 23 września 1978 roku – k.6-8, wydruk KW nr (...) – k.11-14, wydruk KW nr (...) – k.15, wydruk KW nr (...) – k.9-10, wydruk KW nr (...) – k.16-21).

Od początku kształtowania się oraz funkcjonowania Wspólnoty faktyczne zarządzanie budynkiem było wykonywane z uwagi na tytuł własności Miasta G. przez Miejski Zarząd (...) ( (...)) w G..

(...) przekształcił się w (...) Towarzystwo Budownictwa (...) ( (...)), wpisane do rejestru przedsiębiorców w dniu 18 października 2001 roku pod nr (...). Przedmiot działalności (...) obejmuje między innymi zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

(...) sp. z o.o. w G. jest spółką komunalną, której jedynym udziałowcem jest Gmina Miejska G..

Członkowie Wspólnoty nie zawarli umowy o sposobie zarządu, nie podpisali też jako współwłaściciele umowy o zarządzanie budynkiem. Faktycznie respektowane były czynności zarządcze wykonywane przez (...).

dowód: / odpis z KRS nr (...), k. 81-84; zeznania świadków: E. I. od 00:28:12, J. F. od 00:39:40, T. K. od 00:57:06, zeznania powoda A. D. od 01:11:13, zeznania powoda K. C. od 01:29:28 /.

Pierwszy zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej został powołany w składzie (...), M. R..

Na podstawie uchwały nr (...) roku z dnia 19 kwietnia 2011 roku został powołany zarząd w osobach: K. C., A. D..

Pomiędzy zarządem powołanym w powyższym składzie oraz (...) w G. wykonującym faktyczne czynności zarządcy dochodziło do nieporozumień, a współpraca nie układała się zgodnie.

(...) był zarazem przedstawicielem większościowego właściciela lokali niewyodrębnionych Miasta G..

A. D. uważał, iż lokale użytkowe niewyodrębnione stanowią część nieruchomości wspólnej, w której pożytkach mają prawo partycypować pozostali współwłaściciele – członkowie Wspólnoty.

(...) nie podzielało tej argumentacji, dlatego nie dokonywało przydziału dochodów płynących z tych lokalu na konto Wspólnoty, lecz właściciela Miasta G..

Zarząd uważał również, że należności płynące z wynajmu elewacji budynku Wspólnoty na potrzeby reklamowe także winny być uważane za dochód Wspólnoty, nie zaś tylko Miasta G.. Protestując przeciwko niewłaściwej praktyce (...) powód A. D. postanowił nie regulować należności z tytułu czynszu, co wywołało zaległości po jego stronie. Drugi z członków zarządu – powód K. C., pomimo iż popierał zapatrywania A. D., regulował na bieżąco należności czynszowe.

Pośród właścicieli lokali pojawiało się niezadowolenie z poczynań członków zarządu, przede wszystkim A. D., który po nabyciu drugiego lokalu w budynku podjął prace remontowe zmierzające do połączenia obydwu lokali, zamontował klimatyzator. Utrudnienia wywołane remontem dotknęły szczególnie T. K., która zgłaszała te okoliczności (...). T. K. jest babką właścicielki lokalu mieszkalnego G. W. i działała na podstawie posiadanego upoważnienia.

(...) nie był zadowolony ze współpracy z zarządem w osobach A. D. i K. C., ponieważ odmawiano podpisania umowy o zarządzanie budynkiem, pomimo iż (...) faktycznie od wielu lat wykonywało czynności zarządcze.

Zarząd w osobach A. D. i K. C. odmawiał podpisania umowy o zarządzenie, pomimo iż w dniu 23 stycznia 2013 roku Wspólnota podjęła uchwałę nr (...) w sprawie określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru zarządcy nieruchomości.

Według treści uchwały nr (...)na zarządcę został wyznaczony (...). Za uchwałą głosowali właściciele dysponujący łącznie 55,16% udziałów, w tym D. P. 8,40%, B. A. 11,11%, Gmina M. G. 35,65%.

A. D. uzależniał podpisanie umowy o zarządzenie z (...) od uprzedniego rozliczenia przychodów z lokali użytkowych oraz uznania ich za część wspólną, w pożytkach z której mają prawo partycypować wszyscy członkowie Wspólnoty.

W dniu 30 kwietnia 2008 roku członkowie Wspólnoty podjęli inicjatywę przyjęcia uchwały nr(...) w sprawie własności lokali użytkowych i zasad ich użytkowania, w treści której znalazło się stwierdzenie, iż Wspólnota uznaje lokale użytkowe za część wspólną podlegającą zarządowi Wspólnoty, która jako właściciel będzie ponosić koszty jego utrzymania, a dochód z nich będzie stanowił dochód Wspólnoty. Za uchwałą w trybie indywidualnego zbierania podpisów głosowali wszyscy właściciel lokali wyodrębnionych, tj. M. P., B. K., B. A., G. W., Z. C., A. D., B. P., których udział w nieruchomości wspólnej został oznaczony po 1/10. Pod listą głosujących złożony został podpis M. R. w imieniu Miejskiego Zarządu (...). Miasto G., którego udział został oznaczony na 1/3 nie oddało głosu. Pod uchwałą znalazła się adnotacja, iż uchwała została podjęta według zasady 1 właściciel – 1 głos.

( dowód: uchwała nr(...) - k. 96; projekt umowy o zarządzanie - k. 22-23, pismo (...) z 25 czerwca 2013 roku -k. 25, umowa o zarządzanie - k. 26-30, uchwała nr (...)z dnia 28 kwietnia 2008 roku - k. 24,

zeznania świadków: E. I. od 00:28:12, J. F. od 00:39:40, T. K. od 00:57:06, zeznania powoda A. D. od 01:11:13, zeznania powoda K. C. od 01:29:28 )

Wraz z pismem z dnia 25 czerwca 2012 roku (...) przesłało zarządowi Wspólnoty formularz umowy o zarządzanie podpisany przez władze (...). Umowa nie została zawarta, gdyż A. D. i K. C. jej nie podpisali.

( dowód : pismo (...) z dnia 25 czerwca 2012 roku (...). (...) – k.25, projekt umowy o zarządzanie nieruchomością – k.26-30).

W związku z brakiem możliwości współpracy z zarządem w składzie powodów, tj. A. D. oraz K. C., zgłoszeniami mieszkańców, (...) wystąpiło z inicjatywą podjęcia uchwały w przedmiocie odwołania zarządu w tym składzie oraz powołania nowego składu w osobach będących pracownikami Urzędu Miasta G., tj. M. T., R. L..

( dowód : zeznania świadków: E. I. od 00:28:12, J. F. od 00:39:40, T. K. od 00:57:06, zeznania powoda A. D. od 01:11:13, zeznania powoda K. C. od 01:29:28, projekt umowy o zarządzenie – k.22, uchwała nr (...) z dnia 23 stycznia 2012 roku – k.96, odpis KW nr (...) – k.110-115, uchwała nr (...) z dnia 19 kwietnia 2011 roku – k.129)

M. R. – pracownik (...) opracował projekt uchwały, który został drogą korespondencyjną przesłany do członków Wspólnoty celem oddania głosu w przedmiocie projektowanej uchwały podejmowanej w trybie indywidualnego zbierania podpisów. Za przyjęciem uchwały głosowali: D. P., Miasto G., G. W.,

Przeciwko uchwale głosowali: K. i Z. C., P. A., A. i Z. D.. B. K. wstrzymał się od głosu. W imieniu Miasta G. pod uchwałą złożył podpis A. F. - Kierownik (...) i Mienia (...) w G. na podstawie zarządzenia nr (...) Burmistrza Miasta G. z dnia 2 stycznia 2012 roku.

( dowód : zeznania świadka J. F. od 00:39:40, egzemplarze uchwał z głosami poszczególnych członków – k.99-106 i k. 144-150, zarządzenie nr (...) Burmistrza Miasta G. z dnia 2 stycznia 2012 roku – k.107-109 ).

Po zakończeniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania podpisów została zredagowana uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w G. nr (...) z dnia 3 grudnia 2012 roku, na podstawie której został powołany nowy skład zarządu w osobach M. T. oraz R. L.. Równocześnie dotychczas urzędujący zarząd w osobach: K. C. i A. D. został odwołany. Stosunek głosów oddanych w przedmiotowej uchwale przedstawiał się następująco: 3 właścicieli mieszkań posiadających 53,14% udziału we współwłasności wyraziło zgodę na powołanie zarządu w nowym składzie, 3 właścicieli mieszkań posiadających 38,53% udziałów nie wyraziło zgody, a 1 właściciel, któremu przysługiwał udział 8,33% wstrzymał się od głosu.

( dowód : uchwała nr 6 z dnia 3 grudnia 2012 roku – k.4, k. 97-98 )

W dniu 2 stycznia 2013 roku została podpisana umowa o zarządzanie nieruchomością pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową budynku przy ul. (...) w G. reprezentowaną przez zarząd w składzie: M. T., R. L. a (...).

( dowód : umowa o zarządzenie nieruchomością z dnia 2 stycznia 2013 roku – k.86-95)

Aktualnie przed Sądem Rejonowym w Gorlicach toczy się z powództwa (...) przeciwko A. D. i Z. D. sprawa o zapłatę nie pokrytych należności czynszowych.

( bezsporne )

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dołączonych do akt dokumentów, których wiarygodność i autentyczność nie zostały przez strony podważone i nie wzbudziły także zastrzeżeń Sądu oraz zeznań świadków i stron.

Dokumenty mają walor dokumentów urzędowych w rozumieniu 244 k.p.c..

Składający w sprawie zeznania: E. I. (od 00:28:12 – k. 153/2) prezes (...), J. F. (od 00:39:40- k.153/2 ) pracownik (...), T. K. (od 00:57:06 – k. 153/2-154 ) mieszkanka lokalu w budynku przy ul. (...) w G. - złożyli zeznania wiarygodne i szczere. Opisali oni rzeczowo i szczerze jak wyglądał zarząd budynkiem przy ul. (...) w G..

Na tej podstawie przyjąć należało, iż od początku kształtowania się oraz funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej w budynku przy ul. (...) w G. faktyczne zarządzanie budynkiem było wykonywane z uwagi na tytuł własności Miasta G. przez Miejski Zarząd (...) ( (...)) w G.. (...) przekształcił się następnie w (...) Towarzystwo Budownictwa (...) ( (...)), wpisane do rejestru przedsiębiorców w dniu 18 października 2001 roku pod nr (...), a przedmiot działalności (...) obejmuje między innymi zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

(...) sp. z o.o. w G. jest spółką komunalną, której jedynym udziałowcem jest Gmina M. G. ( k. 81-84 ).

Członkowie Wspólnoty nie zawarli umowy o sposobie zarządu, nie podpisali też jako współwłaściciele umowy o zarządzanie budynkiem. Faktycznie respektowane były czynności zarządcze wykonywane przez (...).

Pierwszy zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej został powołany w składzie (...), M. R..

Na podstawie uchwały nr(...) roku z dnia 19 kwietnia 2011 roku został powołany zarząd w osobach: K. C., A. D..

W oparciu o zeznania świadków oraz powodów Sąd ustalił, iż pomiędzy zarządem powołanym w powyższym składzie oraz (...) w G. wykonującym faktyczne czynności zarządcy dochodziło do nieporozumień, a współpraca nie układała się zgodnie.

A. D. uważał, iż lokale użytkowe niewyodrębnione stanowią część nieruchomości wspólnej, w której pożytkach mają prawo partycypować pozostali współwłaściciele – członkowie Wspólnoty.

(...) nie podzielało tej argumentacji, dlatego nie dokonywało przydziału dochodów płynących z tych lokalu na konto Wspólnoty, lecz właściciela Miasta G..

Zarząd uważał również, że należności płynące z wynajmu elewacji budynku Wspólnoty na potrzeby reklamowe także winny być uważane za dochód Wspólnoty, nie zaś tylko Miasta G.. Protestując przeciwko niewłaściwej praktyce (...) powód A. D. postanowił nie regulować należności z tytułu czynszu, co wywołało zaległości po jego stronie. Drugi z członków zarządu – powód K. C., pomimo iż popierał zapatrywania A. D., regulował na bieżąco należności czynszowe.

W ocenie Sądu powodowie A. D. (od 01:11:13 – k. 154 ) oraz K. C. od (01:29:28 – k. 154 ) złożyli zeznania, w których ujawnili rzeczywiste motywy swojego działania.

Prezentowane przez nich podczas przesłuchania przed Sądem stanowisko jest zbieżne z poglądami wyrażonymi w pozwie i w piśmie procesowym ( 125-128 ).

Bezspornie zatem spór pomiędzy powodami a właścicielem nieruchomości gruntowej, tj. Miastem G. oraz (...) jako faktycznym zarządcą dotyczy interpretacji części wspólnych budynku oraz uprawnienia Wspólnoty do czerpania korzyści z tej części. Jest to spór prawny należący do kompetencji Sądu.

Zarząd w osobach A. D. i K. C. odmawiał nadto podpisania umowy o zarządzenie, pomimo iż w dniu 23 stycznia 2013 roku Wspólnota podjęła uchwałę nr (...) ( k. 96 ) w sprawie określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru zarządcy nieruchomości. A. D. uzależniał podpisanie umowy o zarządzenie z (...) od uprzedniego rozliczenia przychodów.

Na podstawie wiarygodnych zeznań E. I. (od 00:28:12 – k. 153/2), J. F. (od 00:39:40- k.153/2 ) i T. K. (od 00:57:06 – k. 153/2-154 ) Sąd ustalił, iż w związku z zaistniałym sporem wśród właścicieli lokali narastało niezadowolenie z poczynań członków zarządu, przede wszystkim A. D., który po nabyciu drugiego lokalu w budynku podjął prace remontowe zmierzające do połączenia obydwu lokali, zamontował klimatyzator. Utrudnienia wywołane remontem dotknęły szczególnie T. K., która zgłaszała te okoliczności (...).

Powodowie K. C. ( od 01:29:28 – k. 154 ) i A. D. (od 01:11:13 – k. 154 ) nie zaprzeczyli tym okolicznościom.

Bezspornie w związku z brakiem możliwości współpracy z A. D. i K. C. jako zarządem oraz zgłoszeniami mieszkańców, (...) wystąpiło z inicjatywą podjęcia zaskarżonej uchwały nr (...) w przedmiocie odwołania zarządu w tym składzie oraz powołania nowego składu w osobach będących pracownikami Urzędu Miasta G., tj. M. T., R. L..

Na podstawie wiarygodnych zeznań E. I. (od 00:28:12 – k. 153/2), J. F. (od 00:39:40- k.153/2 ) i T. K. (od 00:57:06 – k. 153/2-154 ) Sąd ustalił, iż M. R. – pracownik (...) opracował projekt uchwały, który został drogą korespondencyjną przesłany do członków Wspólnoty celem oddania głosu w przedmiocie projektowanej uchwały podejmowanej w trybie indywidualnego zbierania podpisów ( k. 99-106 i k. 144-150 ). Za przyjęciem uchwały głosowali: D. P., Miasto G., G. W.,

Przeciwko uchwale głosowali: K. i Z. C., P. A., A. i Z. D.. B. K. wstrzymał się od głosu. W imieniu Miasta G. pod uchwałą złożył podpis A. F. - Kierownik (...) i Mienia (...) w G..

Po zakończeniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania podpisów została zredagowana uchwała nr (...) z dnia 3 grudnia 2012 roku, na podstawie której został powołany nowy skład zarządu w osobach M. T. oraz R. L. ( k. 4 i k. 97-98 ).

Równocześnie dotychczas urzędujący zarząd w osobach: K. C. i A. D. został odwołany.

W ocenie Sądu uchwała podjęta został większością głosów, gdyż 3 właścicieli mieszkań posiadających 53,14% udziału we współwłasności wyraziło zgodę na powołanie zarządu w nowym składzie, 3 właścicieli mieszkań posiadających 38,53% udziałów nie wyraziło zgody, a 1 właściciel, któremu przysługiwał udział 8,33% wstrzymał się od głosu.

Bezspornie dniu 2 stycznia 2013 roku nowy zarząd podpisał ( k. 86-95 ) umowę o zarządzanie nieruchomością pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową budynku przy ul. (...) w G. a (...).

W ocenie Sądu brak podstaw do kwestionowania powyższych ustaleń.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powodowie K. C., Z. C., A. D. i M. D. jako właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. uchwałę z dnia 3 grudnia 2012 roku nr (...) zarzucając jej uchybienia proceduralne, tj. zainicjowanie oraz przeprowadzenie procedury głosowania przez zarządcę, który ich zdaniem nie był do tego uprawniony oraz sprzeczność z interesami Wspólnoty, ponieważ powołany zaskarżoną uchwałą zarząd zmierzać miał do podpisania niekorzystnej zdaniem powodów umowy o zarządzanie.

Z mocy art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U z 2000 roku nr 80 poz.903 – uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo w przedmiocie uchylenia uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być także wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (art.23 ust. 1, 2, 3 uwl).

W ocenie Sądu nie zaistniały przesłanki uzasadniające uchylenie uchwały na podstawie art.25 uwl, tj. z powodu niezgodności z przepisami prawa, umową właścicieli, naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub innego naruszenia interesu właścicieli.

Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w G. składa się z 7 lokali wyodrębnionych oraz 3 lokali niewyodrębnionych stanowiących własność Miasta G..

Powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej jako właściciele lokali wyodrębnionych znajdujących się w tym budynku (art.6 uwl).

Ustawa rozróżnia tzw. wspólnoty małe, do których zastosowanie znajduje art.19 oraz wspólnoty duże uregulowane w art.20 uwl.

Według artykułu 19 uwl: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Analiza księgi wieczystej nieruchomości KW nr (...) oraz spis właścicieli poszczególnych lokali wyodrębnionych dołączony do listy głosowania wskazuje, iż w budynku przy ul. (...) w G. jest 7 lokali wyodrębnionych oraz lokale niewyodrębnione Miasta G., zatem jest to tzw. wspólnota duża, licząca powyżej 7 lokali łącznie wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych.

Art.20 uwl stanowi, iż jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Członkowie Wspólnoty dokonali wyboru zarządu na mocy uchwały z dnia 19 kwietnia 2011 roku nr (...) roku w osobach A. D. i K. C..

Pomimo wyboru zarządu faktyczne czynności zarządcze nieruchomości wypełniał zarządca w osobie (...), następnie przekształconego w (...), chociaż formalna umowa z zarządcą nie została podpisana.

Wedle regulacji ustawowej dla skutecznego umocowania zarządcy na podstawie art.18 uwl właściciele lokali mogli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogli powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W pozwanej Wspólnocie został ustanowiony zarząd. Czynności nieformalnego zarządcy były respektowane zarówno przez zarząd jak i członków Wspólnoty.

Regulacja ustawowa nie określa podmiotu legitymowanego wyłącznie do przedłożenia Wspólnocie projektu uchwały pod głosowanie. Nie jest zatem wyłączona kompetencja do sporządzenia projektu uchwały oraz przeprowadzenia procedury głosowania przez nieformalnego zarządcę, którego działania były w sposób dorozumiany respektowane przez członków Wspólnoty.

Zważyć należy na specyficzny charakter (...).

Pierwotnym właścicielem nieruchomości budynkowej, w której wyodrębnione zostały lokale mieszkalne i w konsekwencji powstała Wspólnota Mieszkaniowa, było Miasto G.. Miasto G. jest nadal właścicielem niewyodrębnionej części budynku, w której mieszczą się m.in. 3 lokale użytkowe. Do kwietnia 2011 roku czynności zarządcze we Wspólnocie podejmowane były przez Miejski Zarząd (...), pomimo braku formalnej umowy w tym przedmiocie. W kwietniu 2011 roku, kiedy został powołany zarząd w składzie (...) oraz A. D., czynności zarządcze nadal były wykonywane przez (...), który przekształcił się w spółkę (...).

Mieszkańcy niezadowoleni z zachowań innych członków Wspólnoty, w tym A. D. wykonującego uciążliwe remonty, zgłaszali zastrzeżenia właśnie do nieformalnego zarządcy. (...) wyszło z inicjatywą zalegalizowanie swojej działalności poprzez podpisanie umowy o zarządzenie nieruchomością.

W styczniu 2012 roku większością głosów członków została nawet podjęta uchwała w przedmiocie wyboru zarządcy oraz upoważniająca zarząd do podpisania umowy. Powodowie wchodzący w skład zarządu odmówili podpisania umowy z powodu niewypełnienia warunków postawionych zarządcy, dotyczących rozliczenia przychodów z niewyodrębnionej części nieruchomości stanowiącej własność Miasta G., które zdaniem powodów stanowiły część wspólną, z której pożytki miała prawo czerpać Wspólnota. Argumentacja powodów nie była uzasadniona.

W ocenie Sądu nawet gdyby przyjąć, że proces głosowania, w wyniku którego podjęta była zaskarżona uchwała (...) został przeprowadzony nieprawidłowo, to nie jest to uchybienie, które miałoby implikować uznanie uchwały za sprzeczną z prawem i skutkujące jej uchyleniem.

W doktrynie oraz orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2004 roku, sygn. IV CKN 1351/00, z dnia 8 lipca 2004 roku, sygn. IV CK 543/03).

W wyroku z dnia 11 stycznia 2007 roku Sąd Najwyższy zasadnie podkreślił, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków Wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Powodowie usiłowali wykazać, że (...) w procesie zbierania podpisów pod projektem uchwały dopuściło się niewłaściwych zachowań w formie nacisków, gróźb, zastraszeń egzekucją komorniczą.

Okoliczności te nie zostały potwierdzone.

Ponadto zaznaczyć należy, że każdy z członków Wspólnoty otrzymał egzemplarz projektu uchwały drogą korespondencyjną ( k. 99-106 i k. 144-150 ), miał zatem możliwość zapoznania się z nim bez nacisków i sugestii zarządcy.

Powodowie nie zdołali skutecznie podważyć dobrowolnych oraz świadomie oddanych pod uchwałą głosów przez członków Wspólnoty. Wszyscy członkowie Wspólnoty mieli zagwarantowane prawo zajęcia stanowiska w przedmiocie uchwały.

Powodowie nie zdołali wykazać ( art. 6 k.c. ), aby zlekceważony został ich wniosek o głosownie według zasady jeden właściciel - jeden głos.

Powoływali się na złożony w tym przedmiocie wniosek do Miasta G., lecz nie przedłożyli stosownego dokumentu. Nadto zauważyć należy, że prawidłowość proceduralna wymagała, by uchwała w przedmiocie przyjęcia takiego sposobu głosowania została podjęta przed rozpoczęciem głosowania nad uchwałą i podana do wiadomości członkom. Tymczasem z zeznań powodów wynika, iż wniosek o przyjęcie takiego sposobu głosowania został zgłoszony wraz z oddaniem głosów.

Z mocy art.20 ust.2 uwl zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Nie mieli zatem racji powodowie, którzy argumentowali, że zarząd mógłby zostać odwołany tylko na zebraniu rocznym. Wspólnota Mieszkaniowa jest samorządną organizacją współwłaścicieli, którzy są uprawnieni do dokonywania zmian organu ich reprezentującego, a ustawa nie wprowadza w tym przedmiocie ograniczeń czasowych.

Bazując na powyższych wywodach Sąd ocenił, że nie zachodzi sprzeczność uchwały z przepisami prawa ani też umową współwłaścicieli.

Powodowie upatrywali podstaw do uchylenia uchwały również w twierdzeniu, iż podjęcie uchwały 6/2012 doprowadzi do podpisania niekorzystnej dla wspólnoty umowy o zarząd. Istotnie umowa o zarząd została podpisana przez zarząd z nowym składzie. Obawy powodów nie okazały się jednak uzasadnione.

Art.3 ustawy o własności lokali stanowi, iż w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Z momentem wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości budynkowej powstają trzy różne rodzaje własności: indywidualna własność wyodrębniona, współwłasność nieruchomości wspólnej oraz własność niewyodrębniona dotychczasowego właściciela nie stanowiąca przedmiotu nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art.3 ust.2 uwl). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art.3 ust.3).

Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków (art.4 ust.1).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 roku, I CKN 903/97 (OSNC 1999, nr 6, poz. 113), zaznaczył, iż: "współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale".

Należy zatem zwrócić uwagę, że w świetle uwl, wbrew potocznym określeniom, nie jest nieruchomością wspólną cały budynek lub cała nieruchomość, w której ustanowiono odrębną własność lokalu lub lokali. Skoro bowiem, zgodnie z art. 3 ust. 2 uwl, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, to nie są nieruchomością wspólną te części, które do wyłącznego użytku właścicieli lokali służą.

Jeśli jakieś części budynku i urządzenia nie są nieruchomością wspólną w rozumieniu przepisów uwl, to także całego budynku (ani całej nieruchomości) nie można uznać za nieruchomość wspólną. Nieruchomością wspólną są więc - oprócz gruntu (który zawsze w całości wchodzi w skład nieruchomości wspólnej) - te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli.

Zgodnie z art.12 ust.1 i 2 właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Sąd Najwyższy w wyroku z dni 21 października 2003 roku do sygn. akt I CK 156/02 zajął stanowisko w przedmiocie uprawnienia do pożytków z lokali niewyodrębnionych tezując, iż lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903), które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości i jemu przypadają pożytki oraz przychody z lokali (OSNC 2004/11/185, Biul.SN 2004/3/8).

Sąd orzekający w niniejszym składzie pogląd ten podziela.

Miasto G. nie dokonując zatem podziału pożytków z części niewyodrębnionych ze Wspólnotą postępowało prawidłowo.

W świetle zaprezentowanych powyżej wywodów nieuprawnione było zachowanie powodów A. D. i K. C. jako członków zarządu dążące do uniknięcia obowiązku zawarcia umowy zarządu nieruchomością z (...).

Konsekwencją powyższego ustalenia jest stwierdzenie, iż nieuzasadniony był zarzut podjęcia zaskarżonej uchwały jako sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, ponieważ może doprowadzić do zawarcia umowy o zarząd z (...).

Nie została wypełniona także trzecia z przesłanek uzasadniających uchylenie uchwały, tj. naruszenie interesów powodów jako członków Wspólnoty.

Interes członków Wspólnoty należy utożsamić z interesem Wspólnoty.

(...) jest formalnym zarządcą Wspólnoty od stycznia 2013 roku i nie zostały dostrzeżone wcześniej uchybienia w jego funkcjonowaniu.

Reasumując Sąd ocenił, iż nie zostały wykazane przesłanki uzasadniające uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. z dnia 3 grudnia 2012 roku.

Z tej przyczyny, przy zastosowaniu art.25 uwl powództwo należało w całości oddalić o czym orzeczono jak w pkt. I wyroku.

O kosztach procesu Sad orzekł jak w pkt. II wyroku.

Powództwo zostało oddalone w całości.

Powodowie działali osobiście, uiścili opłatę od pozwu w kwocie 400 złotych. Strona pozwana była reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika ustanowionego z wyboru, który zajmując ostateczne stanowisko w sprawie wniósł o zasądzenie kosztów zastępstwa w podwójnej stawce taryfowej.

Kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyartykułowaną w art.98 kpc w zw. z §2 ust.2 zd.2, §3 ust.1 oraz §10 ust.1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013r. t.j. poz.490), Sąd zasądził solidarnie od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 377 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, w tym wynagrodzenia w wysokości podwójnej wartości stawki taryfowej, która wynosi 180 złotych oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa 17 złotych.

Sąd miał bowiem na uwadze, iż w sprawach dotyczących uchylenia uchwały wspólnoty wynagrodzenie pełnomocnika procesowego strony – adwokata podobnie jak radcy prawnego, należy ustalać na podstawie § 11 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( postanowienie SN z dnia 12 maja 2011 roku III CZP 9/11, publ. M.Prawn. 2011/12/626 ).

Sąd uwzględnił nakład pracy pełnomocnika oraz zaangażowanie w postępowaniu, które przyczyniło się do sprawnego zakończenia sprawy. Z uwagi na powyższe uwzględniony został wniosek pełnomocnika o zasądzenia wynagrodzenia w podwójnej stawce taryfowej.

SSR (del.) Paweł Poręba