Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 maja 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny - Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Anna Nowak (sprawozdawca)

Sędziowie: SO Katarzyna Serafin-Tabor

SR (del.) Renata Mleczko

Protokolant sądowy: Piotr Łączny

po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2014 roku

na rozprawie

sprawy z powództwa W. M. - B. i G. B.

przeciwko M. A. (1), M. A. (2), H. S. i B. S.

o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie naruszeń

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Nowej Huty w Krakowie

z dnia 28 października 2013 r., sygnatura akt I C 1572/13/N

1.  oddala apelację;

2.  zasądza solidarnie od powodów solidarnie na rzecz pozwanych M. A. (1) i M. A. (2) kwotę 300 zł (trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego;

3.  zasądza solidarnie od powodów solidarnie na rzecz pozwanych B. S. i H. S. kwotę 90 zł (dziewięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 15 maja 2014 roku

Powodowie W. B. i G. B. domagali się: 1) nakazania pozwanym M. A. (1) i M. A. (2) usunięcia z ogrodu w obrębie nieruchomości przy ulicy (...) w K. w części oznaczonej na mapce sytuacyjnej kolorem zielonym następujących ruchomości: pojemnika na śmierci, ścieżki z płyt chodnikowych, trzech rzędów kamieni piaskowca ułożonych luźno wzdłuż tarasu pozwanych, krzewów i kwiatów nasadzonych przez nich wzdłuż chodnika, nadto naprawienia murku oporowego z piaskowca poprzez osadzenie kamieni tego murku na zaprawie cementowej – w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia z upoważnieniem powodów do wykonania tych czynności na koszt pozwanych w razie niezastosowania się przez nich do nakazu sądu; 2) nakazania pozwanym H. S. i B. S. usunięcia z ogrodu w obrębie nieruchomości przy ulicy (...) w K., w części oznaczonej na mapce sytuacyjnej kolorem zielonym następujących ruchomości: pojemnika na śmieci, kostki brukowej – w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia z upoważnieniem powodów do wykonania tych czynności na koszt pozwanych w razie niezastosowania się przez nich do nakazu sądu. Wobec wszystkich pozwanych powodowie skierowali również żądanie zakazania dalszych naruszeń w użytkowaniu przez nich spornej części ogrodu oraz domagali się zasądzenia kosztów procesu według załączonego spisu kosztów.

Wszyscy pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy oddalił powództwo w całości (punkt I), zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanych M. A. (1) i M. A. (2) do wspólnej ręki kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (punkt 2) oraz zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanych H. S. i B. S. do wspólnej ręki kwotę 214 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (punkt 3).

Wyrok ten zapadł w następującym stanie faktycznym.

Na części ogrodu, obrysowanej na zielono na mapkach sytuacyjnych stanowiących załączniki do umów ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokali mieszkalnych, pozwani postawili własny pojemnik na śmieci, ułożyli ścieżkę z płyt chodnikowych przez środek ogrodu wzdłuż, której nasadzili rośliny, ustawili trzy rzędy z luźno ustawionych kamieni piaskowca wzdłuż krawędzi swego tarasu. Zakres korzystania z „zielonej” części ogrodu był co do zasady taki, jak opisano w pozwie (okoliczności niesporne). Powodowie G. B.i W. B.byli współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości przy ulicy (...)w K., objętej księgą wieczystą nr (...)dz. ewid. (...), na tej podstawie zawarli szereg umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali znajdujących się w budynku. Nabywcami lokalu numer (...)są pozwani H.i B.małżonkowi S., zaś lokalu numer (...)– M. A. (1)i M. A. (2). W umowie sprzedaży lokalu nr (...)zawartej dnia 23 lutego 2011 roku zastrzeżono, że w dziale III księgi wieczystej nieruchomości widnieje wpis o podziale działki nr (...)do korzystania w ten sposób, że każdocześni właściciele lokali nr (...)(z których wyodrębniono lokale nr (...)) będą korzystać na zasadzie wyłączności z niezabudowanej części ogrodu i otoczenia budynku, zaznaczonej na mapie kolorem zielonym. Kupujący, jako właściciele lokalu nr (...)będą korzystać z tego uprawnienia wraz z właścicielami pozostałych lokai powstałych w wyniku podziału. Jednocześnie nabywcom zastrzeżono prawo do wyłącznego korzystania z części ogrodu i otoczenia budynku, przyległych do mieszkania od zachodu i północy, znaczonych na mapie kolorem pomarańczowym, z zastrzeżeniem, że zakres tego uprawnienia zmniejszył się w porównaniu z tym, jakie zastrzeżono kupującym w umowie przedwstępnej z dnia 3 grudnia 2010 roku, Rep. A (...). Z kolei sprzedający zastrzegli sobie prawo wyłącznego korzystania z części działki oznaczonej kolorem niebieskim do parkowania samochodów oraz jej zadaszenia. Uzyskali też zgodę kupujących na przesadzenie drzew i krzewów znajdujących się wówczas na „zielonej” części działki. Strony ustaliły, że w skład nieruchomości wspólnej wejdzie działka numer (...)o obszarze 820 m kw. oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W umowie obejmującej sprzedaż lokalu nr (...)zawartej dnia 28 kwietnia 2011 roku wskazano, że w dziale III księgi wieczystej nieruchomości widnieje wpis o podziale działki nr (...)do korzystania w ten sposób, że każdocześni właściciele lokali nr (...)(z których wyodrębniono lokale nr (...)) będą korzystać na zasadzie wyłączności z niezabudowanej części ogrodu i otoczenia budynku, zaznaczonej na mapie kolorem zielonym. Kupujący, jako właściciele lokalu nr (...)będą korzystać z tego uprawnienia wraz z właścicielami pozostałych lokai powstałych w wyniku podziału – na warunkach określonych umową. Jednocześnie nabywcom zastrzeżono prawo do wyłącznego korzystania z części ogrodu i otoczenia budynku przyległych do mieszkania i zaznaczonych na mapie kolorem pomarańczowym. Zastrzeżono, że analogiczne uprawnienie będzie przysługiwać właścicielom lokali (...), natomiast właścicielom lokalu nr (...)– prawo do wyłącznego korzystania z części ogrodu oznaczonej kolorem niebieskim do parkowania samochodów oraz jej zadaszenia. Sprzedający uzyskali też zgodę kupujących na przesadzenie drzew i krzewów znajdujących się wówczas na „zielonej” części działki. Strony dodatkowo ustaliły, że w skład nieruchomości wspólnej wejdzie działka nr (...)o obszarze 820 m kw. oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W dniu 19 kwietnia 2013 roku powodowie zawarli kolejną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, która dotyczyła lokalu nr (...), położonego na piętrze. W umowie strony wyłączyły uprawnienie nabywców do korzystania z części wspólnej oznaczonej na mapie kolorem zielonym – z takim uzasadnieniem, że uprawnienia te są zastrzeżone dla sprzedających jako właścicieli lokalu mieszkalnego nr (...). W księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości w dziale II wpisani są jako współwłaściciele powodowie w udziale wynoszącym (...)części oraz pozostali właściciele wyodrębnionych lokali, w tym właściciele lokalu nr (...)– w 70/1000 części oraz właściciele lokalu nr (...)– w 43/1000 części. Wobec zadawnionego sporu pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości ustanowiony został sądowy zarząd przymusowy nieruchomością wspólną.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy powołując przepisy ustawy o własności lokali podał, że obydwie sporne umowy sprzedaży lokalu, w zakresie w jakim obejmują podział nieruchomości wspólnej do korzystania, przy zachowaniu zasad logiki i rozsądku, można rozumieć tylko w jeden sposób, że podziałem quoad usum strony objęły tylko tę część ogrodu i przydomowej części gruntu, które bezpośrednio przylegając do poszczególnych lokali (część „pomarańczowa”, „żółta”, „pomarańczowe pasy”), nadto niewielki prostokątny fragment działki, służący powodom do parkowania, zaznaczony na mapie kolorem niebieskim, także niewielki fragment samego budynku. Pozostała część ogrodu konsekwentnie pozostawiana jest do wspólnego korzystania przez wszystkich właścicieli lokali (...). W szczególności Sąd Rejonowy uznał, że nie sposób przyjąć, że przyznanie poszczególnym właścicielom prawa do wyłącznego korzystania z wydzielonych części ogrodu oznacza a contrario, że pozostała po wydzieleniu jej części przypada powodom. W jego ocenie zasadnie wskazuje strona pozwana, że nie sposób badać tym postanowieniem innego znaczenia skoro powodowie zwracają się tam do nabywców o zgodę na wykopanie z „zielonej” części ogrodu drzew i krzewów, nadto zastrzegają sobie właśnie na tej „zielonej” części wyłączne korzystanie z prostokątnego pasa pod parkowanie dwóch samochodów. Przy tak ustalonym zakresie korzystania z części ogrodu oznaczonej na mapach kolorem zielonym, Sąd Rejonowy uznał, że czynności pozwanych dotyczące nieruchomości wspólnej opisane w pozwie i pokazane na materiale zdjęciowym nie wykraczają poza zakres uprawnień współwłaścicieli. Kryterium powyższe, zdaniem Sądu Rejonowego, spełnia zarówno ścieżka z płyt chodnikowych i otaczającą ją zieleń, jak i postawienie pojemników na śmieci czy składowanie stosunkowo niewielkiej pryzmy cegieł. To samo dotyczy obramowania tarasu z kilku rzędów białego kamienia. Sąd Rejonowy podkreślił, że żadne z tych urządzeń nie blokuje powodom fizycznie dostępu do ogrodu, ich charakter koresponduje ze sposobem wykorzystania całej nieruchomości, nadto jest widoczna estetyka i staranność, z jaką pozwani dokonują tych zmian w terenie. Co zaś się tyczy zarzucanego przez powodów uszkodzenia murku oporowego przez pozwanych małżonków A., powodowie nie zaoferowali żadnego dowodu, który pozwoliłby ustalić sprawcę. Nawet gdyby dowód taki został zaoferowany, to i tak powodom nie przysługiwałoby roszczenie o zobowiązanie współwłaścicieli do naprawienia szkody w naturze, bowiem ewentualne naprawy murka podlegają reparacji w ramach zwykłego zarządu. O kosztach procesu orzekł Sąd Rejonowy na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 105 § 2 k.p.c. w zw. z art. 30 § 1 k.r.o.

Apelację złożyli powodowie zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu:

- poważne uchybienia procesowe polegające na nieprzeprowadzeniu zawnioskowanych przez strony dowodów i wydanie rozstrzygnięcia jedynie w oparciu o treść samego aktu notarialnego;

- niewyjaśnienie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy a mianowicie niezbadanie jaki był zamiar stron i cel umowy, a także czy oświadczenie woli stron nie naruszało zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów;

- naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 5 k.c.

Podnosząc powyższe zarzuty domagali się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez orzeczenie zgodnie ze zgłoszonymi żądaniami oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kosztów procesu za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację wszyscy pozwani wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja podlegała oddaleniu.

Na wstępie wskazać należy, że Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i przyjmuje je za własne, czyniąc je podstawą rozstrzygnięcia apelacyjnego. Zarzuty apelacji nie były zasadne i w związku z tym nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem apelacji, iż postępowanie dowodowe prowadzone było przez Sąd Rejonowy wadliwie bowiem nie przeprowadził on wszystkich dowodów zawnioskowanych w sprawie przez powodów. W ocenie Sądu Okręgowego zarzut ten jest bezzasadny gdyż Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej selekcji materiału dowodowego dopuszczając te dowody, które miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia a pomijając te, które takiego charakteru nie miały. Wbrew twierdzeniom apelacji Sąd Rejonowy dopuścił i przeprowadził dowód z odpisu z ksiąg wieczystych ustalając na jego podstawie, że strony procesu są współwłaścicielami spornej nieruchomości. Sąd Okręgowy podziela ocenę Sądu pierwszej instancji, że zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miała treść złożonych przez strony oświadczeń woli zawartych w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Umowy te zostały zawarte przez powodów z pozwanymi w formie aktu notarialnego. Z zapisów umowy z dnia 23 lutego 2011 roku a także z dnia 23 kwietnia 2011 roku jasno wynikało, że powodowie oświadczyli, że w dziale III księgi wieczystej (...) widnieje wpis o podziale działki nr (...) do korzystania w ten sposób, że każdocześni właściciele lokali nr (...) korzystać będą na zasadzie wyłączności z niezabudowanej części ogrodu i otoczenia budynku, zaznaczonej na mapie kolorem zielonym a pozwani jako kupujący będą korzystali z tego uprawnienia wraz z właścicielami pozostałych lokali powstałych w wyniku podziału. Z postanowień tych precyzyjnie i klarownie wynika, że ustalony został sposób korzystania z części ogrodu oznaczonej na mapach kolorem zielonym w ten sposób, że zarówno powodowie jak i pozwani mieli prawo do korzystania z tej części gruntu. W żadnym razie nie wynika z nich, aby powodowie zastrzegli na swoją rzecz wyłączne prawo do korzystania z tej części nieruchomości. W tym stanie rzeczy nie sposób uznać, że w sprawie nie doszło do naruszenia dyspozycji art. 65 k.c. Złożone przez powodów oświadczenie odnośnie wpisu w księdze wieczystej zastrzeżenia odnośnie podziału nieruchomości do korzystania były precyzyjne, klarowane oraz niebudzące wątpliwości i jako takie nie może podlegać interpretacji w świetle rzymskiej premii clara non sunt interpretanda. Z uwagi na powyższe nie było podstaw do prowadzenia dowodów na okoliczność dotyczącą wykładni tych oświadczeń woli złożonych przez strony, a zawartych w formie aktu notarialnego. W szczególności brak było podstawy do dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka notariusza W. W. (2) zgłoszonego dopiero w apelacji bowiem z uwagi na tezę dowodową, dowód ten nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż dotyczy kwestii odnoszącej się wykładni oświadczeń woli stron co do sposobu podziału nieruchomości do korzystania. Z tej przyczyny został on oddalony przez Sąd Okręgowy. Podsumowując dotychczasowe rozważania stwierdzić należy, że sposób przeprowadzenia przez Sąd Rejonowy postępowania dowodowego, w szczególności w kontekście selekcji złożonych wniosków dowodowych, jest zgodny z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Sporządzone zaś przez ten Sąd uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszelkie niezbędne elementy określone w art. 328 § 2 k.p.c. pozwalając na kontrolę instancyjną zaskarżonego wyroku. Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej i pełnej rekonstrukcji stanu faktycznego, a następnie jego subsumcji do miarodajnych norm prawa materialnego. Zarzuty apelacji powyższej oceny nie zdołały skutecznie podważyć. Sąd Okręgowy podziela jednocześnie argumentację Sądu Rejonowego, że czynności zdziałane przez pozwanych dotyczące nieruchomości wspólnej a opisane w pozwie w żadnym razie nie wykraczają poza zakres uprawnień współwłaścicieli wynikających z art. 206 k.c. a także art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z tym ostatnim przepisem, każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z nieruchomości wspólnej, co oznacza, że może korzystać z całej nieruchomości wspólnej. Równolegle identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 listopada 2012 roku, I ACa 587/12, niepubl. (...) LEX nr 1246862). W ocenie Sądu Okręgowego umiejscowienie pojemnika na śmieci, ułożenie płyt chodnikowych w formie ścieżki, kostki brukowej oraz posadzenie krzewów i kwiatów oraz kostki brukowej nie narusza w żadnym zakresie uprawnień powodów do współkorzystania z nieruchomości wspólnej a nadto trudno uznać, aby te czynności przekraczały zakres uprawnień współwłaścicielskich przysługujących pozwanym.

Odnośnie zaś posadowienia siatki to nie wynika z materiału dowodowego by było ono położone poza terenem przeznaczonym w umowie o określenie sposobu użytkowanie do wyłącznego użytkowania pozwanych.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.

O kosztach postępowania odwoławczego orzekł Sąd Okręgowy na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. biorąc pod uwagę, że apelacja powodów została oddalona. Na zasądzone na rzecz pozwanych solidarnie od powodów solidarnie kwoty po 300 zł złożyło się wynagrodzenie ich pełnomocników ustalone w oparciu o § 6 pkt 3 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t. j. Dz. U. z 2013 roku, poz. 461).