Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 26 czerwca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 26 czerwca 2014 r. w Krakowie

na rozprawie sprawy

z wniosku M. D.

przy uczestnictwie P. W., M. N., Ł. M., A. B., M. M., J. Ś., B. Ś., E. K., B. M., G. K., I. K., E. K. (1), W. K., Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K.

o ustanowienie zarządcy przymusowego

na skutek apelacji wnioskodawczyni

od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie

z dnia 20 czerwca 2013 r., sygnatura akt I Ns 2659/10/K

postanawia:

oddalić apelację.

UZASADNIENIE

postanowienia z dnia 26 czerwca 2014 roku

Postanowieniem z dnia 20 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa –Krowodrzy w Krakowie oddalił wniosek M. D. o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...).

Uzasadniając powyższe postanowienie Sąd pierwszej instancji wskazał, że wnioskodawczyni składając swój wniosek podnosiła, że dotychczasowy zarząd Wspólnoty działał na szkodę nieruchomości wspólnej, podejmując czynności w oparciu o wadliwe uchwały oraz nie podejmując czynności zmierzających do zachowania substancji nieruchomości wspólnej. Wnioskowi temu sprzeciwili się uczestnicy postępowania.

Na podstawie przeprowadzonego postępowania dowodowego Sąd Rejonowy ustalił co następuje:

Umową zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 9 sierpnia 1995 roku, nr rep. A (...), doszło do sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokali położonych przy ul. (...). Początkowo zarząd Wspólnotą sprawowała Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa. Uchwałą nr (...)odwołany został dotychczasowy zarząd i ustalono, ze zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawował zarząd wybrany spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Uchwałą nr (...)został wybrany zarząd Wspólnoty w skład, którego wchodzili B. M. i G. K.. Uchwałą nr (...) Wspólnota podjęła decyzję o ustanowieniu funduszu remontowego. Na tle tej uchwały powstał spór między wnioskodawczynią, a Wspólnotą, który doprowadził do wniesienia przez wnioskodawczynię powództwa o uchylenie tej uchwały. W dniu 28 września 2009 roku właściciele poszczególnych lokali zawarli z firma (...). J. umowę dotyczącą remontu dachu. Umowy tej nie podpisała wnioskodawczyni. W 2009 roku Wspólnota uzyskała numer Regon oraz numer identyfikacji podatkowej, założyła rachunek bankowy. Nadto w 2009 roku Wspólnota na zebraniu w dniu 16 listopada 2009 roku podjęła uchwałę, w której uchwaliła swój statut i regulamin porządku domowego. O podjętych uchwałach w dniu 16.11.2009 roku Wspólnota zawiadomiła wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni głosowała przeciwko wyrażeniu zgody na zlecenie P. W. wykonywania zarządzania nieruchomością wspólną. Umową z dnia 1 stycznia 2010 roku Wspólnota zawarła z P. W. umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. W latach 2010 i 2011 zarządca zawiadomił poszczególnych właścicieli lokali o terminie obowiązkowych przeglądów. W roku 2010 Wspólnota Mieszkaniowa podejmowała uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej, w których podjęciu udział wzięła wnioskodawczyni. Poszczególni właściciele lokali byli zawiadamiani o terminach corocznych zebrań oraz podjętych uchwałach. Wspólnota mieszkaniowa nie ma zadłużenia.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji powyższy stan faktyczny nie dawał podstaw do uwzględnienia wniosku wnioskodawczyni M. D.. Sąd Rejonowy wskazał na treść art. 26 ustawy o własności lokali, stwierdzając iż nie zostały spełnione wymienione w nim przesłanki do ustanowienia zarządcy przymusowego, gdyż po pierwsze Wspólnota ma wybrany i funkcjonujący zarząd, a po drugie zarząd ten właściwie wypełnia swoje obowiązki. Jak wskazał Sąd pierwszej instancji niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki można rozumieć dość szeroko, gdyż oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.). Zdaniem Sądu pierwszej instancji, jakkolwiek powołanie przez sąd zarządcy na podstawie art. 26 ust. 1 u.w.l. wyklucza możliwość powołania zarządcy na podstawie art. 203 k.c., to jednak nie wyklucza możliwości zastosowania w takim przypadku innych przepisów kodeksu postępowania cywilnego tj. art. 612-616 w zw. z art. 615 k.p.c. A ponieważ z art. 615 k.p.c. wynika, że do zarządu i zarządcy powoływanego przez sąd w przypadku współwłasności zastosowanie mają przepisy k.p.c. dotyczące zarządu sprawowanego w toku egzekucji z nieruchomości, to także i te przepisy będzie się odpowiednio stosować do powoływania zarządcy na podstawie art. 26 u.w.l. Odnosząc się do stanu faktycznego tej sprawy Sąd Rejonowy stwierdził, że spór występuje miedzy wnioskodawczynią a pozostałymi członkami Wspólnoty, którzy nie kwestionują działania zarządu, a także zarządcy. W ocenie Sądu Rejonowego podejmowane przez zarząd Wspólnoty czynności nie cechują się wadliwością, przeciwnie wynika z nich że są one podejmowane przy uwzględnieniu obowiązującego prawa. Zdaniem Sądu pierwszej instancji sam fakt występowania sporu pomiędzy wnioskodawczynią, a Wspólnotą nie jest jeszcze podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego, gdyż Wspólnota ma wybrany zarząd, powierzyła wykonywanie czynności zarządzających podmiotowi, który posiada stosowne uprawnienia. W tym stanie rzeczy wniosek, według Sądu Rejonowego, podlegał oddaleniu.

Apelację od powyższego postanowienia wniosła wnioskodawczyni, zaskarżając je w całości oraz wnosząc o jego zmianę i ustanowienie zarządu przymusowego we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...), ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów dotychczasowego postępowania. Wnioskodawczyni zarzuciła Sądowi pierwszej instancji:

1) naruszenie przepisów postępowania tj.:

a) art. 5 k.p.c. w związku z art. 162 k.p.c. przez brak odpowiedniego pouczenia strony i pełnomocnika;

b) art. 224 §2 k.p.c. przez przeprowadzenie po zamknięciu rozprawy dowodu nieobjętego treścią tego artykułu;

c) art. 328 §2 k.p.c. przez niewskazanie w uzasadnieniu przyczyn i dowodów, na których oparł się Sąd rozstrzygając sprawę;

d) 232 k.p.c. poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej;

e) art. 227 k.p.c. oraz art. 233 k.p.c. przez błędne ustalenie stanu faktycznego polegające na: wydaniu postanowienia bez rozważenia w sposób bezstronny i wszechstronny twierdzeń przedstawianych przez wnioskodawczynię oraz zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów; sprzeczności poczynionych ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego; przyjęcie za wiarygodnych dowodów z pominięciem przepisów art. 63 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane w związku z art. 29 ust.1c ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali oraz z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie książki obiektu budowlanego;

f) art. 386 §4 k.p.c. przez nierozpoznanie istoty sprawy;

2/ naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

a) art. 26 ust.1 ustawy o własności lokali przez uznanie, że zarząd Wspólnoty wypełnia swoje obowiązki i nie narusza zasad prawidłowej gospodarki;

b) art. 58 §1 k.c. w związku z art. 1 ust.2 ustawy o własności lokali;

c) art. 21 ust.1,2,3, art. 22 ust.1,2,3, art. 29 ust.3, art. 30 ust.1 pkt 3, art. 30 ust.2 pkt1 ustawy o własności lokali;

d) art. 30 ust.1 pkt 2 w związku z art. 29 ust.2 pkt 1 ustawy o własności lokali;

e) art. 45 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 roku oraz art. 6 pkt 1 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności;

f) art. 64 pkt 2 Konstytucji RP, art. 6 oraz art. 8 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, a także art. 1 zd.1 Protokołu nr (...) do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności.

Uczestnicy Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...), A. B., P. W., E. K. (2) wnieśli o oddalenie apelacji.

Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy oparł się na stanie faktycznym ustalonym przez Sąd Rejonowy i przyjął go za własny, uznając go za prawidłowy i oparty na właściwej ocenie dowodów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę całkowicie podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, iż postępowanie przeprowadzone w niniejszej sprawie oraz zgromadzony materiał dowodowy nie uzasadniały uwzględnienia żądania wniosku zgłoszonego przez wnioskodawczynię M. D..

Na wstępie stwierdzić należy, iż regulacja zawarta w art. 26 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz.U. nr 80 z 2000r. poz. 903 z późn. zm. – u.w.l.) stanowi przepis o charakterze wyjątkowym, przewidując odstępstwo od zasady wynikającej z art. 18, art. 19 i 20 u.w.l., iż to sami właściciele lokali i współwłaściciele nieruchomości wspólnej sprawują zarząd tą nieruchomością, jak i określają sposób tego zarządu. Ponieważ odebranie właścicielowi uprawnienia w zakresie zarządzania jego mieniem zawsze będzie stanowiło ingerencję w podstawowe uprawnienia wynikające z przysługiwania tego prawa rzeczowego, a określone w art. 140 k.c. w zw. z art. 195 k.c., stosowanie tego rodzaju wyjątkowych regulacji wymaga wykładni ścisłej i zawężającej w zakresie przesłanek, które mogą doprowadzić do ingerencji Sądu w to uprawnienie. Wychodząc z powyższego założenia nie sposób uznać, że w niniejszej sprawie takie przesłanki zostały spełnione.

Odnosząc się do zarzutów zgłoszonych przez wnioskodawczynię należy stwierdzić, iż nie są one zasadne i nie mogą doprowadzić do zmiany lub uchylenia zaskarżonego postanowienia. Rozważając w pierwszej kolejności zarzuty naruszenia przepisów postępowania, stwierdzić należy, iż wbrew stanowisku skarżącej Sąd Rejonowy powyższych naruszeń nie dokonał. Nie można bowiem uznać, aby doszło do naruszenia art. 5 k.p.c. w związku z art. 162 k.p.c., które to przepisy regulują kwestię pouczeń przez sąd stron postępowań cywilnych, a także instytucję tzw. zastrzeżenia do protokołu. Zgodnie z art. 5 k.p.c. w razie uzasadnionej potrzeby sąd może udzielić stronom i uczestnikom postępowania występującym w sprawie bez profesjonalnego pełnomocnika niezbędnych pouczeń co do czynności procesowych. Przepis ten nie nakłada na sąd obowiązku dokonywania wszelkich pouczeń w sytuacji gdy strona lub uczestnik postępowania działa bez profesjonalnego pełnomocnika, lecz pozostawia tę kwestię do uznania sądu orzekającego, przy uwzględnieniu konkretnych okoliczności występujących w danej sprawie. Analiza akt tego postępowania wskazuje, że wnioskodawczyni w sposób precyzyjny, jasny i logiczny wyrażała swoje stanowisko w sprawie, zgłaszając wnioski dowodowe oraz popierając swoje stanowisko z przywoływaniem dokładnej podstawy prawnej, na której je opierała. Nie była więc osobą nieporadną, wymagającą szczegółowych pouczeń co do poszczególnych czynności procesowych. Nie można też pominąć, że w każdym przypadku Sąd Rejonowy pouczał wnioskodawczynię o środkach odwoławczych przysługujących jej od wydawanych w sprawie orzeczeń. Zgodnie z art. 327 §1 k.p.c. w związku art. 13 §2 k.p.c. przewodniczący ma obowiązek pouczyć stronę obecną przy ogłoszeniu wyroku (postanowienia w postępowaniu nieprocesowym), a działającą bez profesjonalnego pełnomocnika, o sposobie i terminie wniesienia środka odwoławczego. Tak też postąpił Przewodniczący w niniejszej sprawie, czego dowodzi treść protokołu z dnia 20 czerwca 2013 roku (k.620). Natomiast przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie nakładają obowiązku ponownego udzielania pouczeń w tym zakresie przy dokonywania na wniosek strony doręczenia wyroku (postanowienia w postępowaniu nieprocesowym) wraz z uzasadnieniem, który był ogłoszony na posiedzeniu jawnym. Zatem doręczenie wnioskodawczyni zaskarżonego postanowienia z uzasadnieniem bez takiego pouczenia nie stanowi jakiegokolwiek uchybienia Sądu Rejonowego. Na marginesie stwierdzić trzeba, że brak tego pouczenia nie przeszkodził wnioskodawczyni we wniesieniu apelacji w ustawowym terminie, co tym bardziej czyni ten zarzut bezskutecznym. Zdaniem Sądu Okręgowego w tej sprawie nie mogło też dojść do naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 162 k.p.c., którego on nie stosował, gdyż przepis tej jest adresowany do stron postępowania. To dopiero rzeczą Sądu drugiej instancji jest ocena czy brak zgłoszenia przez stronę zastrzeżenia do protokołu w trybie tego przepisu pozbawia ją możliwości powoływania się na konkretne uchybienie przepisom postępowania w danej sprawie, czy też nie. Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie nie uważa, aby wnioskodawczyni działająca bez profesjonalnego pełnomocnika, nie miała takiej możliwości, co prowadzi do merytorycznego rozważenia poszczególnych zarzutów procesowych, które zostały zgłoszone w apelacji.

Przechodząc do dalszych zarzutów stwierdzić trzeba, iż nie jest trafny zarzut naruszenia art. 224 §2 k.p.c., gdyż Sąd pierwszej instancji po zamknięciu rozprawy w dniu 6 czerwca 2013 roku nie prowadził jakiegokolwiek postępowania dowodowego w tej sprawie. Wbrew stanowisku wnioskodawczyni takim postępowaniem nie było doręczenie jej pisma procesowego uczestnika Wspólnoty Mieszkaniowej złożonego w Sądzie w dniu 18 czerwca 2013 roku. Pisma procesowe stron nie stanowią materiału dowodowego, na którym Sąd opiera swoje ustalenia faktyczne w sprawie, a jedynie są wyrazem stanowiska poszczególnych stron w sprawie i ich żądań oraz ewentualnych wniosków dowodowych. Doręczenie tego pisma na posiedzeniu sądu w dniu 20 czerwca 2013 roku było obowiązkiem wynikającym m.in. z art. 128 k.p.c. i art.140 k.p.c., nie stanowiło natomiast jakiejkolwiek części postępowania dowodowego w sprawie, które zostało zakończone w dniu 6 czerwca 2013 roku. Należy zauważyć, iż z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia nie wynika, aby w/w pismo procesowe stanowiło podstawę dokonania jakichkolwiek ustaleń Sąd Rejonowego w tej sprawie. Powyższe stwierdzenie prowadzi też do wniosku, iż oczywiście powyższa czynność Sądu nie skutkuje nieważnością postępowania z uwagi na podstawę wskazaną w art. 379 pkt 5 k.p.c.

Zdaniem Sądu Okręgowego chybiony jest także zarzut naruszenia art. 328 §2 k.p.c., gdyż uzasadnienie zaskarżonego postanowienia zawiera wszystkie elementy wymagane przez ten przepis. Wbrew zarzutom wnioskodawczyni Sąd pierwszej instancji wskazał również jakie dowody i dlaczego stanowiły podstawę poszczególnych ustaleń faktycznych, podając nie tylko ich oznaczenie, ale także kartę akt, na której dowody te się znajdują.

Nie można podzielić również zarzutu naruszenia art. 232 k.p.c. przez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Przepis ten dotyczy obowiązku stron wskazywania dowodów, z których wywodzą skutki prawne, stanowiąc odpowiednik procesowy art. 6 k.c. Przepis ten adresowany jest do stron (uczestników postępowania) nie zaś do Sądu orzekającego, nakładając na nie określone obowiązki dowodowe i regulując kwestię ciężaru dowodu. Wykładając powyższy przepis w stanie istniejącym w niniejszej sprawie należy stwierdzić, iż skoro wnioskodawczyni twierdziła, że istnieją okoliczności uzasadniające ustanowienie zarządcy przymusowego to powinna je udowodnić, przedkładając określone wnioski dowodowe, czego w niniejszej sprawie nie wykazała, kwestionując jedynie dokumenty przedkładane przez uczestnika Wspólnotę Mieszkaniową.

Zdaniem Sądu Okręgowego nie jest też trafny zarzut naruszenia art. 233 §1 k.p.c., gdyż Sąd pierwszej w sposób pełny i wszechstronny dokonał oceny całego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a wnioskodawczyni w apelacji nie wykazała, że ocena ta narusza zasady doświadczenia życiowego oraz reguły logiki, a tylko wówczas zarzut powyższy mógłby być uznany z skuteczny. Zarzut ten w jakikolwiek sposób nie został uzasadniony w treści apelacji. Stwierdzenie to dotyczy także zarzutu sprzeczności poczynionych ustaleń z treścią materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy.

Za chybiony należy uznać zarzut naruszenia art. 386 §4 k.p.c. Przepis ten nie mógł być stosowany przez Sąd pierwszej instancji, gdyż. reguluje on rodzaje i podstawy rozstrzygnięć Sądu drugiej instancji. Zarzut ten mógłby wiec dotyczyć wyłącznie orzeczenia Sądu drugiej instancji.

W ocenie Sądu Okręgowego bezzasadne są także podniesione przez skarżącą zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego. Wskazać należy, że poza zarzutem dotyczącym art. 26 ust.1 ustawy o własności lokali apelująca nawet nie wskazała na czym ma polegać naruszenie konkretnego przepisu, powołując jedynie prawie wszystkie przepisy odnoszące się do zasad rządzących zarządem nieruchomością wspólną, które zostały zawarte w ustawie o własności lokali, a także wskazując przepisy Konstytucji RP i Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności w zakresie ochrony prawa własności i prawa do sądu. W ocenie Sądu Okręgowego w realiach niniejszej sprawy nie można dostrzec na czym miałoby polegać naruszenie prawa skarżącej do sądu, skoro miała możliwość dochodzenia swojego roszczenia przed sądem powszechnym w postępowaniu jawnym, a w postępowaniu tym nie była w jakikolwiek sposób ograniczona w możliwości prezentowania własnego stanowiska i zgłaszania stosownych żądań oraz wniosków dowodowych. Miała także możliwość zaskarżenia orzeczenia Sądu Rejonowego do Sądu drugiej instancji w celu poddania tego rozstrzygnięcia kontroli instancyjnej. Brak szczegółowego uzasadnienia poszczególnych zarzutów uniemożliwia ustosunkowanie się do nich, a dodać należy iż Sąd Okręgowy z urzędu uchybień takich nie dostrzega.

Rozważając jedyny skonkretyzowany zarzut wnioskodawczyni, a mianowicie naruszenia art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali, stwierdzić trzeba iż przepis ten został prawidłowo zastosowany przez Sąd Rejonowy. Zgodnie z treścią tego artykułu jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Słusznie więc wskazał Sąd Rejonowy na dwie przesłanki upoważniające sąd do ustanowienia zarządu przymusowego, a mianowicie:

a) jeśli wspólnota, która powinna (zgodnie z przepisami ustawy lub z postanowieniami umowy właścicieli lokali) powołać zarząd (wybrać zarząd lub powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną) nie zrobiła tego;

b) jeśli wybrany zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarządzanie wspólną nieruchomością, nie wypełnia należycie swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Jest okolicznością bezsporną, iż Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) ma określone zasady wykonywania zarządu nieruchomością wspólną oraz wybrany i działający zarząd, a także zarządcę administrującego tą nieruchomością. W niniejszej sprawie nie istnieje więc pierwsza ze wskazanych przesłanek ustanowienia zarządu przymusowego. Zdaniem Sądu Okręgowego, prawidłowo też uznał Sąd Rejonowy, iż nie została także spełniona przesłanka druga. W tym kontekście nie sposób nie zwrócić uwagi na moment w jakim niniejszy wniosek został złożony przez wnioskodawczynię. Wniosek w niniejszej sprawie wpłynął w dniu 3 sierpnia 2010 roku, a więc w kilka miesięcy po ustanowieniu zarządu właścicielskiego (co nastąpiło uchwałą z dnia 16.11.2009r.), który (jak wynika z akt sprawy) jako pierwszy podjął jakiegokolwiek czynności związane z zarządem nieruchomością wspólną. W materiale dowodowym sprawy brak jest natomiast dowodów na jakąkolwiek aktywność poprzedniego zarządu sprawowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych, a wcześniej Agencję Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, które to podmioty formalnie sprawowały zarząd od momentu ustanowienia odrębnej własności lokali tj. od roku 1995 roku. Brak również dowodów, aby wnioskodawczyni podejmowała wówczas jakiekolwiek czynności zmierzające do ustanowienia zarządcy przymusowego. Jest kwestią oczywistą, że nim nowy zarząd podejmie efektywne i skuteczne działanie to po pierwsze musi podjąć określone działania organizacyjne, a po drugie musi dysponować określonymi środkami finansowymi na taką działalność, a także uchwałami Wspólnoty określającymi bieżące zadania. W ocenie Sądu Okręgowego dowody zgromadzone w sprawie pozwalają na stwierdzenie, że zarząd powołany uchwałą z dnia 16 listopada 2009 roku niezwłocznie podjął swoje czynności tworząc podstawy formalne dla swoich czynności w postaci uzyskania stosownych numerów Regon i NIP, a także założony został rachunek bankowy dla Wspólnoty. Podejmowane też były czynności mające na celu faktyczne i efektywne zarządzanie tą nieruchomości w postaci realizacji uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością z licencjonowanym zarządcą, a także administrowanie środkami wpłacanymi przez członków na fundusz remontowy i eksploatacyjny. Z akt sprawy wynika również, że w dalszym okresie i kolejnych latach wykonywane były bieżące czynności administracyjne, zwoływane były zebrania Wspólnoty w celu rozliczenia poszczególnych zakończonych okresów rozrachunkowych i wyznaczenia kolejnych celów działań. Należy podnieść, że brak w aktach sprawy jakichkolwiek dowodów świadczących o wadliwości podejmowanych czynności i dokonywanych przez zarząd naruszeniach obowiązującego prawa, w szczególności orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych itp. Także pozostali członkowie Wspólnoty nie zgłaszają jakichkolwiek zastrzeżeń do działań zarządu. Nie sposób racjonalnie uznać, iż członkom tym nie leży w interesie dobro nieruchomości wspólnej, gdyż przecież mieszkają na terenie tej nieruchomości i są właścicielami lokali, z których własnością związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, a stan i wartość ich lokali zależy m.in. od stanu samego budynku, w którym się one znajdują. Oceniając działalność zarządu nie można też nie zwrócić uwagi na wielkość przedmiotowej Wspólnoty, która składa się jedynie z 8 lokali, co bezpośrednio wiąże się możliwościami uzyskania środków pieniężnych na niezbędne czynności zarządu nieruchomością wspólną. Jeśli fundusz remontowy przedmiotowa Wspólnota założyła dopiero w listopadzie 2009 roku to powstaje pytanie z jakich środków podejmowane mają być prace remontowe, których wnioskodawczyni oczekuje od zarządu, zwłaszcza iż znaczna część zbieranych środków na ten fundusz służyła do pokrycia kosztów naprawy dachu. Oceniając realnie funkcjonowanie zarządu powołanego przez Wspólnotę Mieszkaniową należy dojść do wniosku, iż wykonuje on swoje działania w sposób adekwatny do posiadanych możliwości finansowych, organizacyjnych oraz stanu nieruchomości wspólnej. Nie można więc uznać, że zarząd ten nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Nawet jeśli przyjąć za zasadne twierdzenia wnioskodawczyni co do uchybień formalnych w zakresie zasad rachunkowości, czy też drobnych niedociągnięć organizacyjnych, to nie są one na tyle istotne, aby pozbawiać członków Wspólnoty prawa do zarządzania nieruchomością na zasadach przez siebie określonych, szczególnie, że wnioskodawczyni jako członek Wspólnoty może zgłosić we właściwym trybie wniosek o zmianę zarządu, czego jak się wydaje dotychczas nie uczyniła.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy, uznając apelację za niezasadną, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 §2 k.p.c. orzekł jak w sentencji.