Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lipca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Hreczańska - Cholewa

Protokolant: Marcin Ostolski

po rozpoznaniu w dniu 11 lipca 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W.

przeciwko (...) sp. z o.o. w W.

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej (...) sp. z o.o. w W. na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. kwotę 135 260 zł 50 gr (sto trzydzieści pięć tysięcy dwieście sześćdziesiąt złotych pięćdziesiąt groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 01.03.2014 r. do dnia zapłaty;

II.  dalej idące powództwo w zakresie odsetek oddala;

III.  umarza postępowanie w pozostałym zakresie;

IV.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 8 638 zł 46 gr tytułem zwrotu kosztów procesu;

V.  nakazuje stronie pozwanej (...) sp. z o.o. w W. uiścić na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy we Wrocławiu) kwotę 5 264 zł tytułem brakującej części opłaty od pozwu;

VI.  wyrokowi w pkt. I i IV nadaje rygor natychmiastowej wykonalności.

Sygn. akt I C 566/14

UZASADNIENIE

Pozwem z 07 listopada 2011 r. złożonym do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) we W. wniosła o nakazanie stronie pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. usunięcia wad nieruchomości wspólnej, położonej we W., przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości lokalowej, stanowiącej garaż wielostanowiskowy, dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...) na własny koszt i ryzyko pozwanej, według opinii biegłego sądowego. Ewentualnie strona powodowa domagała się zasądzenia na jej rzecz od strony pozwanej wyliczonej przez biegłego kwoty stanowiącej różnicę między wartością nieruchomości wolnej od wad w stosunku do wartości tejże nieruchomości, obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad, stanowiącej nieruchomość wspólną, położoną we W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości lokalowej, stanowiącej garaż wielostanowiskowy, dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...), tytułem obniżenia ceny sprzedaży prawa własności lokali położonych w budynku przy ul. (...), z umów sprzedaży lokali zawartych pomiędzy właścicielami wyżej wymienionych lokali a stroną pozwaną.

W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, że w wyniku realizacji umów deweloperskich, na podstawie umów sprzedaży lokali oraz umów sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości, stanowiącej garaż wielostanowiskowy, zawartych w okresie od 19.10.2009 r. do 09.04.2010 r. z pozwaną spółką, właściciele lokali nr: (...), przy ul. (...) nabyli prawo własności lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku tejże nieruchomości oraz udziałem w nieruchomości stanowiącej garaż wielostanowiskowy. Wobec nabycia wskazanych wyżej lokali właścicielom przysługują roszczenia z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Strona powodowa wyjaśniała, że pierwsze wady nieruchomości pojawiły się w roku 2009 i związane były z zalaniem mieszkań w związku z wadliwym wykonaniem dachu oraz obróbek blacharskich. Kolejne wady stanowiące przedmiot powództwa były spisywane w formie protokołów z przeglądów gwarancyjnych oraz wysyłane do przedstawicieli strony pozwanej w formie e-mailowej i pisemnej. Część wad zgłaszali indywidualnie właściciele lokali za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Pozwany, przy udziale generalnego wykonawcy - firmy (...) usunął część wad i usterek, jednakże zasadnicze wady, wpływające na wartość nieruchomości i jej walory użytkowe, nie zostały usunięte do dnia dzisiejszego.

Strona powodowa podkreślała, że za pośrednictwem pełnomocnika, wezwała stronę pozwaną do usunięcia wad nieruchomości, jednakże pismo w tej sprawie pozostało bez odpowiedzi. Strona powodowa wyjaśniała, że stwierdzone przez nią usterki obejmują wady dotyczące wykonania dachu, obróbki blacharskiej oraz rynien odpływowych, elewacji zewnętrznej, klatki schodowej i schodów zewnętrznych, garaży podziemnych. Swoją legitymację materialnoprawną powódka wywodziła z faktu nabycia roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej od właścicieli lokali na podstawie umów przelewu. Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa wskazywała, że podstawę prawną jej roszczenia stanowi art. 561§2 k.c. Z ostrożności procesowej, na wypadek nieuwzględnienia roszczenia z punktu I. petitum pozwu, strona powodowa wniosła o obniżenie ceny w oparciu o przepis art. 560 § 1 zd. 1 w zw. z art. 560 § 3 k.c.

Pismem procesowym z 07 grudnia 2012 r. (k. 276) strona powodowa zmodyfikowała powództwo, wnosząc o nakazanie pozwanej naprawienia szkody wyrządzonej na nieruchomości stanowiącej nieruchomość wspólną, położoną we W., przy ul. (...) we W. dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości lokalowej stanowiącej garaż wielostanowiskowy, dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...), poprzez przywrócenie stanu zgodnego z prawem i usunięcie wad oraz usterek nieruchomości na własny koszt i ryzyko strony pozwanej, według opinii biegłego sądowego powołanego w przedmiotowej sprawie. Ewentualnie, na wypadek nieuwzględnienia żądania głównego, strona powodowa domagała się zasądzenia na jej rzecz od strony pozwanej kwoty wyliczonej przez biegłego sądowego stanowiącej koszt usunięcia wad i usterek w przedmiotowej nieruchomości wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 03 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty.

Uzasadniając zgłoszone żądania strona powodowa wskazała, iż modyfikuje powództwo poprzez sformułowanie go w oparciu o przepisy art. 471 i nast. k.c. Podkreślała, iż wobec nabycia prawa własności lokali z udziałami w nieruchomości wspólnej właścicielom lokali przysługują roszczenia odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umów zobowiązujących pozwaną do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokali mieszkalnych, a następnie umów wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz właścicieli. Strona powodowa podkreślała, że podstawę prawną roszczenia stanowi art. 471 k.c. w zw. z art. 9 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, art. 535 k.c. w zw. z art. 363 k.c., regulującymi odpowiedzialność pozwanej jako dewelopera z tytułu wybudowania i sprzedaży prawa odrębnej własności lokali na nabywców. Strona powodowa dalej wyjaśniała, iż szkodę w niniejszej sprawie stanowić będzie wyliczona przez biegłego sądowego kwota stanowiąca wydatek na usunięcie wad nieruchomości wspólnej oraz garażowej.

Postanowieniem z 23 stycznia 2014 r. (k. 407) Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej XIV Wydział Cywilny przekazał niniejszą sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu we Wrocławiu, jako rzeczowo właściwemu (art. 17pkt 4 k.p.c.)

W piśmie procesowym z 12 listopada 2013 r. (k.402) strona powodowa ostatecznie sprecyzowała żądanie pozwu, wnosząc o zasądzenie na jej rzecz od strony pozwanej kwoty 135.260,50 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania. Jednocześnie strona powodowa cofnęła powództwo w zakresie wcześniej zgłoszonych roszczeń.

W toku procesu strona pozwana nie wniosła odpowiedzi na pozew, nie stawiła się również na rozprawę.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa - Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. stanowi ogół właścicieli lokali usytuowanych w nieruchomości położonej przy ul. (...) we W., obejmującej zabudowaną działkę nr (...), położoną we W., obręb W., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Na nieruchomości tej strona pozwana - (...) sp. z o.o.z siedzibą w W.wybudowała dwa budynki wielolokalowe oznaczone numerami(...)i (...)oraz (...)i (...) wraz ze znajdującym się pod tymi budynkami garażem wielostanowiskowym.

(dowód: odpis z księgi wieczystej nr (...) k. 11-29, odpis zwykły z księgi wieczystej nr (...) k. 30-48)

W okresie od 19 października 2009 r. do 09 kwietnia 2010 r. spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. sprzedała usytuowane w opisanej wyżej nieruchomości lokale nr (...) na rzecz osób trzecich, które w oparciu o zawarte ze spółką umowy sprzedaży lokali oraz umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości stanowiącej garaż wielostanowiskowy, nabyły prawo własności lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie i części wspólnych budynku ww. nieruchomości oraz garażu wielostanowiskowym.

(dowód: odpisy z ksiąg wieczystych nr (...)k. 49-109, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz pełnomocnictwo z 30.11.2009 r. – akt notarialny Rep. A nr (...)k. 114-122, umowa sprzedaży z 29.03.2010 r. – akt notarialny Rep. A nr (...)k. 123-127, umowy sprzedaży lokali: akt notarialny z 19.10.2009r. Rep.A nr (...)k. 425-341, akt notarialny z 17.11.2009 r., Rep. A nr (...)k. 432-437, akt notarialny z 03.03.2010 Rep. A nr (...)k. 438-445, akt notarialny z 27.10.2009 r. Rep. A nr (...)k. 446-452, akt notarialny z 23.11.2009 r. Rep. A nr (...)k. 453-458, akt notarialny z 28.06.2010 r. Rep. A nr (...)k. 459-461, akt notarialny z 27.10.2009 r. Rep. A nr (...)k. 463-468, akt notarialny z 19.10.2009r. Rep. A nr (...)r. k. 469-475, akt notarialny z 02.04.2009 r. Rep. A nr (...)k.476-485, akt notarialny z 27.10.2009r. Rep. A nr (...)k. 486-491, akt notarialny z 30.11.2009 r. Rep. A nr (...)k. 492-498, akt notarialny z 12.02.2010 r., Rep. A nr (...)k. 499504, akt notarialny z 27.10.2009 r. Rep. A nr (...)k. 505-511, akt notarialny Rep. A nr (...)z 09.11.2009 r. k. 512-517, akt notarialny z 09.11.2009 Rep. A nr (...)k. 518-524, akt notarialny z 23.11.2009 r. Rep. A nr (...)k. 525-532, akt notarialny z 05.11.2009 r. Rep. A nr (...) k. 533-539)

Pomiędzy właścicielami lokali położonych przy ul. (...)nr: (...) (...) a Wspólnotą Mieszkaniową (...)przy ul. (...)we W.zawarte zostały umowy przelewu wierzytelności, na mocy których właściciele ww. lokali scedowali na stronę powodową przysługujące im w stosunku do (...) sp. z o.o.w W.roszczenia cywilnoprawne związane z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości, w części odpowiadającej wielkości posiadanych udziałów. Przedmiotem cesji były roszczenia z tytułu gwarancji jakości, z tytułu rękojmi za wady oraz z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży wraz z odsetkami i zasądzonymi kosztami postępowania sądowego.

(dowód: umowa przelewu wierzytelności z 18.09.2010 r. k. 110, umowa przelewu wierzytelności z 26.08.2011 r. k. 178-179, umowa przelewu wierzytelności z 07.09.2011 r. k.180, umowa przelewu wierzytelności z 09.09.2011 r. k. 181, umowa przelewu wierzytelności z 11.09.2011 r. k. 182, umowa przelewu wierzytelności z 11.09.2011 r. k. 183, umowa przelewu wierzytelności z 11.09.2011 r. k.184, umowa przelewu wierzytelności z 14.02.2010 r. k. 185, umowa przelewu wierzytelności z 15.09.2011 r. k. 186, umowa przelewu wierzytelności z 18.09.2011 r. k. 188-189, umowa przelewu wierzytelności z 18.09.2011 r. k. 190-191, umowa przelewu wierzytelności z 31.09.2011 r. k. 192-193, umowa przelewu wierzytelności z 31.08.2011 r. k. 194, umowa przelewu wierzytelności z 31.08.2011 r k. 195, umowa przelewu wierzytelności z 19.09.2011 r. k. 196-197, umowa przelewu wierzytelności z 22.09.2011 r. k. 198, umowa przelewu wierzytelności z 01.10.2011 r. k. 199, umowa przelewu wierzytelności z 01.10.2011 r. k. 200-201, umowa przelewu wierzytelności z 01.10.2011 r. k. 201, umowa przelewu wierzytelności z 01.10.2011 r. k. 202, umowa przelewu wierzytelności z 01.10.2011 r. k. 203, umowa przelewu wierzytelności z 05.10.2011 r. k. 204-205, umowa przelewu wierzytelności k.206, umowa przelewu wierzytelności z 01.10.2011 r. k. 207)

W 2009 roku w nieruchomości przy ul. (...) ujawniły się wady związane z nieszczelnością dachu. Część mieszkań (m in. lokal przy ul. (...)) zostało zalanych wskutek przedostania się pod obróbki blacharskie topniejącego śniegu. Na przełomie 2009/2010 roku właściciele poszczególnych lokali znajdujących się w powyższej nieruchomości zaczęli indywidualnie zgłaszać deweloperowi zaistniałe w nieruchomości wady, związane z uszkodzonym dachem.

(dowód: pismo z 15.07.2009r. k. 128, zgłoszenie szkody z 18.02.2010 r. k. 129-131, pismo z 19.01.2010 r. k. 132-133, pismo strony pozwanej z 16.02.2010 r. k. 134-135, pismo z 01.09.2010 r. k. 159, pismo z 09.09.2010 r. k. 162, pisma z 22.09.2010 r. k. 163-165)

W późniejszym okresie, w trakcie przeprowadzanych przeglądów technicznych nieruchomości przy ul. (...) ujawniły się dalsze usterki, tj. brak właściwej izolacji dachowej, odwrotny ciąg powietrzny w kominach powodujący obecność dymu oraz wdmuchiwanie pyłu do lokali mieszkalnych, zalanie ścian i sufitów w lokalach mieszkalnych, ubytki w elewacji budynku, odpadnięcie płytek przy wejściu do 4. klatki, brak izolacji tarasów, brak wykończenia między kostką brukową a murem oporowym podjazdu do garażu podziemnego, odpadający klinkier, cokoły, pęknięcia na ścianach klatek schodowych, nieszczelne okna, odpadanie kafli i ich pękanie w niskich temperaturach. Stwierdzono również zastoiny wody gruntowej, wycieki z rur kanalizacyjnych w ścianach, wybijanie wody z kratek odpływowych, nie wykończoną nawierzchnię na podjeździe, zastoiny wody przy tylnym wejściu do garażu podziemnego, wadliwie działający mechanizm bramy wjazdowej., ubytki ziemi w trawnikach znajdujących się obok budynku.

Po otrzymaniu zgłoszeń dotyczących zaistniałych w budynku usterek, strona pozwana uznała roszczenia za zasadne oraz wezwała generalnego wykonawcę inwestycji – firmę (...) z W. do przeprowadzenia prac naprawczych w zakresie dachu obiektu.

(dowód: usterki zgłoszone na zebraniu w dniu 23.02.2010 r. k. 146, wiadomość e-mail z 24.02.2010 r. k. 137, protokół z przeglądu budynku przy ul. (...) k. 138-139, wykaz prac usterkowych k. 140-143, protokół z 01.06.2010 r. k. 149-150, protokół z przeglądu rocznego z 02.06.2010 r. k. 151-154, zestawienie wad i usterek z 08.07.2010 r. k. 155-158, protokół z 09.09.2010 r. k. 161, protokół z 30.09.2010 r. k. 166, protokół z 08.10.2010 r. k. 167, pismo zarządcy nieruchomości z 12.10.2010 r. k. 168, protokół z oględzin k. 169)

Pismem z 03 marca 2011 r. właściciele nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (...) we W. reprezentowani przez pełnomocnika, skierowali do strony pozwanej ostateczne wezwanie do usunięcia stwierdzonych w toku przeglądów gwarancyjnych wad i usterek nieruchomości wspólnej, w terminie do 31 kwietnia 2011 r. Powyższe wezwanie pozostało bez odpowiedzi.

(dowód: pismo strony powodowej z 03.03.2011 r. wraz z dowodem nadania k. 176-177)

W zakresie części wspólnych nieruchomości budynkowej położonej przy ul. (...) we W. występują następujące wady i usterki:

- stopnie kominiarskie na dachu stromym zostały niewłaściwie zamocowane do pokrycia z blachodachówek, co uniemożliwia bezpieczne korzystanie z nich w czasie dokonywania przeglądów budowlanych i kominiarskich;

- pokrycie dachowe na dachu płaskim – stropodachu wykonano odmiennie od zatwierdzonego projektu budowlanego, na dachu występują odkształcenia na pokryciu, wełna mineralna wraz z papą termozgrzewalną na całej powierzchni dachu posiada znaczne zagłębienia i pofalowania, tworząc duże zastoiny wody deszczowej podczas opadów i topnienia śniegu. Sposób wykonania stropodachu powoduje zawilgocenia i lokalne przecieki w konstrukcji dachu;

- na dachu stromym budynku (...) i (...) o pokryciu z blachodachówki, w miejscu przejścia na dach płaski przy rynnach prostokątnych zamocowanych przy okapie dachu stromego, w obrębie tych rynien i pasie rynnowym z blachy powlekanej występują ślady po zaciekach;

- w budynku(...) we fragmencie na elewacji w obrębie rynien dachowych widoczne są ślady po zaciekach;

- w budynku (...) podokienniki zewnętrzne i obróbki blacharskie przy balkonie niewłaściwie zamocowano przy styku ze ścianą;

- w stropie drewnianym nad poddaszem pomiędzy belkami luźno ułożono wełnę mineralną o grubości 10 cm, podczas, gdy projekt budowlany przewidywał warstwę wełny o grubości 20 cm;

- w budynku (...) na witrynie klatki schodowej występują zawilgocenia i odkształcenia na zamocowanej płycie lakierowanej drewnopochodnej, jak również stwierdzono pęknięcia w szybach w ilości 4 sztuk;

- płytki klinkierowe na podjeździe oraz na murkach przy podjeździe do stanowisk garażowych nie zostały prawidłowo ułożone, miejscami fugi są spękane, co powoduje zawilgocenia i odparzenia;

- nawierzchnia betonowa przy wjeździe do garażu wykazuje łuszczenie się wierzchniej warstwy, w części przed bramą wjazdową występują liczne pęknięcia i rysy w nawierzchni. W miejscach przerw roboczych styki robocze nie zostały uszczelnione taśmami uszczelniającymi i w tych miejscach występują zawilgocenia i przecieki wód gruntowych;

- nawierzchnia wewnątrz garażu, w miejscach, gdzie występowały przerwy robocze i dylatacje nawierzchni betonowej, jest zawilgocona, brak jest również uszczelnień uniemożliwiających przedostawanie się wód gruntowych przy intensywnych opadach deszczu;

- folia kubełkowa zamocowana na ścianach zewnętrznych nie została zabezpieczona specjalną listwą do ścian, wskutek czego folia ta odstaje i przedostaje się śnieg oraz woda deszczowa.

Koszt usunięcia wymienionych wyżej wad i usterek występujących w częściach wspólnych nieruchomości budynkowej położonej przy ul. (...) we W., wynosi kwotę 135.260,50 zł brutto.

(dowód: opinia biegłego sądowego S. O. wraz z dokumentacja fotograficzną k. 384)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie strona powodowa, po ostatecznym sprecyzowaniu żądania w piśmie procesowym z 12.11.2013 r. domagała się zasądzenia na jej rzecz od strony pozwanej kwoty 135.260,50 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania według norm przepisanych. Dochodzona pozwem należność stanowiła odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umów zobowiązujących pozwaną spółkę do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku przy ul. (...) we W., a następnie umów wyodrębnienia i sprzedaży tych lokali na rzecz nabywców. Szkodę, której naprawienia domagała się powodowa Wspólnota Mieszkaniowa, stanowiła wyliczona przez biegłego sądowego wartość kosztów, jakie konieczne będą do usunięcia stwierdzonych wad części wspólnych nieruchomości wraz z nieruchomością garażową.

W toku procesu, pomimo oznaczenia przez powoda prawidłowego adresu strony pozwanej (zgodnego z aktualnym wpisem w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego), spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. nie podejmowała przesyłek sądowych, w tym odpisu pozwu, dalszych pism procesowych oraz wezwań i zawiadomień o terminach rozprawy, konsekwencją czego było pozostawienie ich w aktach ze skutkiem doręczenia. Jednocześnie, wobec braku złożenia przez stronę odpowiedzi na pozew oraz braku jej stawiennictwa na rozprawie, zachodziły przesłanki do wydania wyroku zaoczonego, zgodnie z normą art. 339 k.p.c.

Przepis ten stanowi, że jeżeli pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę, albo mimo stawienia się nie bierze udziału w rozprawie, sąd wydaje wyrok zaoczny. W tym przypadku przyjmuje się za prawdziwe twierdzenia powoda o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie lub pismach procesowych doręczonych pozwanemu przed rozprawą, chyba, że budzą one uzasadnione wątpliwości albo zostały przytoczone w celu obejścia prawa.

W orzecznictwie podkreśla się, że przewidziane w art. 339 § 2 k.p.c. domniemanie prawdziwości twierdzeń powoda dotyczy wyłącznie strony faktycznej wyroku i nie obowiązuje w zakresie prawa materialnego. Domniemanie to zastępuje jedynie postępowanie dowodowe i to tylko wówczas, gdy twierdzenia powoda nie budzą uzasadnionych wątpliwości (por. uzasadnienie SN z dnia 18 lutego 1972 r., III CRN 539/71, OSNCP 1972, z. 7-8, poz. 150). Wobec tego, że działanie art. 339 § 2 k.p.c. nie rozciąga się na dziedzinę prawa materialnego, obowiązkiem sądu rozpoznającego sprawę w warunkach zaoczności jest rozważenie, czy w świetle przepisów prawa materialnego twierdzenie strony powodowej uzasadniają uwzględnienie żądania.

W ocenie Sądu, opierając się na twierdzeniach zawartych w pozwie i dalszych pismach procesowych powoda oraz dołączonych do nich dokumentach, które na rozprawie w dniu 11 lipca 2014 r. Sąd dopuścił jako dowód, stwierdzić należy, iż strona powodowa niewątpliwie wykazała zarówno zasadność jak i wysokość dochodzonego przez nią roszczenia odszkodowawczego.

Jak już wspomniano na wstępie, podstawą faktyczną zgłoszonego w pozwie żądania było istnienie wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości budynkowych oraz w garażu położonym przy ul. (...) we W.. Budynki te wybudowane zostały przez stronę pozwaną, spółkę (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., prowadzącą działalność deweloperską. Następnie, na podstawie umów deweloperskich oraz umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali, pozwana spółka zbyła poszczególne lokale znajdujące się w opisanej wyżej nieruchomości na rzecz osób trzecich, które stały się właścicielami tychże lokali, a tym samym członkami Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W..

Ustalając materialnoprawną legitymację powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń objętych niniejszym postępowaniem na wstępie należy stwierdzić, iż co do zasady wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od właścicieli lokali podmiot, samodzielnie nie może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie do ich usunięcia na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie poszczególnym właścicielom, gdyż to oni, a nie wspólnota mieszkaniowa, byli stronami umów sprzedaży lokali, a więc to ich łączy z deweloperem stosunek prawny. W orzecznictwie ugruntowany jest jednak pogląd, zgodnie z którym, właściciele lokali mogą scedować powyższe roszczenia na wspólnotę mieszkaniową i wówczas może ona występować w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/2004).

W niniejszej sprawie, przedkładając zawarte pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową (...)przy ul. (...)we W.a właścicielami lokali położonych przy ul. (...)nr: (...) umowy przelewu wierzytelności, strona powodowa wykazała, iż posiada należyte umocowanie do dochodzenia w imieniu wymienionych wyżej właścicieli lokali przysługujących im w stosunku do (...) sp. z o.o.w W.roszczeń cywilnoprawnych związanych z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej. Dodać przy tym należy, iż w treści wspomnianych umów jednoznacznie wskazano, że ich przedmiotem są także roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży wraz z odsetkami i zasądzonymi kosztami postępowania sądowego.

Przechodząc do oceny zasadności sformułowanego ostatecznie przez stronę powodową żądania, Sąd stanął na stanowisku, iż roszczenie to znajdowało oparcie w przepisach art. 471 k.c. w zw. z art. 9 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 535 k.c.

Nie ulega wątpliwości, iż strona pozwana, na podstawie zawartych z nabywcami umów deweloperskich w rozumieniu art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali, zobowiązała się do wybudowania na stanowiącym jej własność gruncie budynku wielorodzinnego i garażu wielostanowiskowego oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy. W wyniku realizacji wspomnianych umów deweloperskich, na podstawie umów sprzedaży lokali oraz umów sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości, stanowiącej garaż wielostanowiskowy, zawartych w okresie od 19.10.2009 r. do 09.04.2010 r. z pozwaną spółką, właściciele lokali nr: (...), przy ul. (...) nabyli prawo własności lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku tejże nieruchomości oraz udział w nieruchomości stanowiącej garaż wielostanowiskowy.

Wobec nabycia wskazanych wyżej lokali ich właścicielom przysługują zatem roszczenia z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, jak i roszczenia odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umów zobowiązujących stronę pozwaną do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokali mieszkalnych, a następnie umów wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz właścicieli.

Podkreślenia wymaga okoliczność, że wystąpienie wad rzeczy sprzedanej nie wyklucza możliwości skorzystania przez wierzyciela z dochodzenia naprawienia poniesionej szkody na zasadach ogólnych. Oczywistym jest bowiem, że sprzedaż rzeczy, w której ujawniły się wady, jest nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jeżeli zatem wierzyciel poniósł na skutek takiego nienależytego wykonania zobowiązania szkodę, dłużnik obciążony jest obowiązkiem jej naprawienia (art. 471 i następne k.c.).

Dla uwzględnienia roszczenia odszkodowawczego o naprawienie szkody spowodowanej nienależytym wykonaniem umowy sprzedaży, koniecznym było wykazanie przez powoda istnienia przesłanek tej odpowiedzialności, a więc: powstania szkody i jej rozmiaru, faktu nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego oraz istnienia związku przyczynowego pomiędzy tymi zdarzeniami. Na pozwanym ewentualnie spoczywał natomiast ciężar wykazania faktu, że nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

W ocenie Sądu, w niniejszym procesie strona powodowa w sposób nie budzący wątpliwości wykazała, że w częściach wspólnych nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. występują liczne wady i usterki, obniżające wartość i użyteczność tej nieruchomości. Wniosek taki wynika z treści przedłożonej przez powodową Wspólnotę dokumentacji fotograficznej, a także protokołów przeglądu nieruchomości oraz korespondencji przedprocesowej prowadzonej przez poszczególnych właścicieli lokali ze stroną pozwaną, która w swoich pismach przyznała fakt wadliwego wykonania dachu, zobowiązując się do jego naprawienia.

Zakres ujawnionych wad i usterek w nieruchomości wspólnej był nadto przedmiotem opinii biegłego sądowego S. O., który dokonał również wyceny kosztów, niezbędnych do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Treść wspomnianej opinii biegłego potwierdza istnienie szeregu wad w częściach wspólnych nieruchomości przy ul. (...) we W., związanych z nieprawidłowym wykonaniem dachu, obróbek blacharskich i rynien, elewacji, podjazdu (pochylni), bramy wjazdowej oraz garażu wielostanowiskowego. Koszt usunięcia powyższych usterek występujących w częściach wspólnych nieruchomości budynkowej położonej przy ul. (...) we W., biegły oszacował na kwotę 135.260,50 zł brutto, przedstawiając szczegółowy kosztorys koniecznych do wykonania robót naprawczych.

W ocenie Sądu omówiona wyżej opinia biegłego S. O. sporządzona została w sposób rzetelny i wnikliwy, zaś zawarte w niej wnioski końcowe i wyliczenia są logiczne, prawidłowe oraz zostały należycie uzasadnione.

W świetle powyższego, jak również wobec braku kwestionowania przez strony powyższej opinii, Sąd uznał ją za podstawę swoich ustaleń w zakresie wysokości poniesionej przez powoda szkody, która stanowi wyliczoną przez biegłego wartość robót naprawczych, niezbędnych dla usunięcia wad nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze całokształt poczynionych dotychczas rozważań, uznając, iż okoliczności faktyczne sprawy nie budziły żadnych wątpliwości i zostały należycie wykazane przez powoda, Sąd wydał wyrok zaoczny, zasądzając w punkcie I. od strony pozwanej (...)2 z siedzibą w W.na rzecz strony powodowej – Wspólnoty Mieszkaniowej (...)przy ul. (...)we W.kwotę 135.260,50 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 01 marca 2014 r. do dnia zapłaty.

Podstawę prawną zasądzenia odsetek stanowił przepis art. 481 k.c. w zw. z art. 476 k.c. W niniejszej sprawie, z uwagi na to, iż strona powodowa ostatecznie sprecyzowała powództwo, wnosząc o zasądzenie na jej rzecz kwoty 132.260,50 zł, dopiero w piśmie procesowym z 12 listopada 2013 r., zdaniem Sądu, odsetki od powyższej kwoty można liczyć dopiero od dnia następnego po doręczeniu stronie pozwanej pisma precyzującego żądanie pozwu. Z akt sprawy wynika, iż pismo to doręczono skutecznie stronie pozwanej dopiero 28 lutego 2014 r. (k.414), stąd przyjąć należy, iż strona pozwana od 01 marca 2014 r. pozostaje w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia na rzecz powoda.

Z powołanych względów, dalej idące powództwo co do odsetek liczonych od daty wniesienia pozwu, podlegało oddaleniu, o czym Sąd orzekł w punkcie II. sentencji wyroku.

W punkcie III. wyroku, Sąd, na zasadzie art. 355§1 k.p.c. w zw. z art. 203 k.p.c. umorzył postępowanie w zakresie pozostałych roszczeń zgłoszonych w pozwie oraz w dalszym toku procesu, które na rozprawie w dniu 11 lipca 2014 r. strona powodowa skutecznie cofnęła.

Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie IV. wyroku wydano w oparciu o treść art. 98 k.p.c. Powołany przepis ustanawia zasadę, zgodnie z którą strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi procesowemu, na jego żądanie, koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

Na zasądzoną od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 8638,46 zł składała się uiszczona przez powodową Wspólnotę zaliczka na wynagrodzenie biegłego w kwocie 3.521,46 zł, część opłaty sądowej od pozwu w kwocie 1500 zł oraz koszty zastępstwa procesowego ustalone w oparciu o § 6 punkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 490) powiększone o kwotę 17 zł tytułem kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W punkcie V. sentencji wyroku Sąd, stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych , nakazał stronie pozwanej uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwoty 5.264 zł tytułem brakującej części opłaty od pozwu (opłata ta ostatecznie wyniosła kwotę 6.764 zł, natomiast strona powodowa uiściła jedynie kwotę 1500 zł z powyższego tytułu).

Z uwagi na to, iż wydany w niniejszej sprawie wyrok uwzględniający powództwo był zaoczny, Sąd zgodnie z normą art. 333 §1 pkt c k.p.c., nadał mu rygor natychmiastowej wykonalności w zakresie punktu I oraz IV.