Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 14 lipca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Piotr Jarmundowicz

Protokolant: Błażej Łój

po rozpoznaniu w dniu 30 czerwca 2014 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  uchyla § 5 załącznika nr 1 do uchwały nr (...) z dnia 27 stycznia 2014 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w sprawie przyjęcia Regulaminu porządku domowego Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W.,

II.  w pozostałej części powództwo oddala.

Sygn. akt I C 445/14

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina W., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wniosła o uchylenie w całości uchwały nr (...) podjętej przez właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), która została podjęta częściowo na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 27 stycznia 2014 r. Jedocześnie strona powodowa wniosła o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych (k. 2).

Uzasadniając swoje roszczenie strona powodowa wskazała, że w budynku przy ul. (...) we W. znajduje się 15 lokali mieszkalnych. Gmina jest właścicielem 3 lokali mieszkalnych. Zarządcą nieruchomości jest spółka (...) sp. z o.o.

Strona powodowa wskazała, że w dniu 17 stycznia 2014 r. została zawiadomiona o terminie zebrania Wspólnoty wyznaczonym na dzień 27 stycznia 2014 r. Strona pozwana na zebraniu podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia „Regulaminu porządku domowego”. Uchwałę podjęto większością głosów 58,52 %. O treści podjętej uchwały strona powodowa dowiedziała się w dniu 5 lutego 2014 r.

Strona powodowa podała dalej, że zawiadomienie o zebraniu nie przewidywało w porządku obrad podjęcia uchwały w sprawie porządku domowego. Dalej strona skarżąca powołując się na treść § 5 uchwały wskazała, że przewiduje on obciążenie właścicieli lokali kosztami strat wynikłych z czynów niedozwolonych w części wspólnych budynku.

Zdaniem powodowej Gminy W. zaskarżona uchwała narusza m.in. art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, albowiem została zobowiązana do ponoszenia w całości wymienionych w niej kosztów mających powstać w przyszłości. Strona powodowa zaznaczyła, że zgodnie z powołanym przepisem jedynie uchwała właścicieli lokali może zwiększyć obciążenie pewnej grupy podmiotów z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie to może dotyczyć jedynie właścicieli lokali użytkowych i to pod warunkiem, iż jest uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali. Strona powodowa powołała się także na postanowienia art. 14 ustawy o własności lokali.

W ocenie Gminy W. zaskarżona uchwała narusza jej interes prawny, obciążając odpowiedzialnością materialną za szkodę mogącą powstać w przyszłości a spowodowaną przez osoby, za które nie ponosi odpowiedzialności. Strona powodowa została zobowiązana do ponoszenia kosztów dewastacji dokonanych w przyszłości przez osoby za które nie ponosi odpowiedzialności, do których ponoszenia również dodatkowo się nie zobowiązała wobec pozostałych właścicieli lokali.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych (k. 27).

Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana podniosła, że istotą regulaminu porządku domowego jest regulacja kwestii nie objętych lub niedostatecznie sprecyzowanych w ustawie o własności lokali czy innych obowiązujących przepisach prawa w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnych. Kwestie te zostały objęte przepisami porządkowymi obowiązującymi na terenie nieruchomości w drodze regulaminu.

Strona pozwana przyznała, że w zawiadomieniu o terminie zebrania nie była ujęta uchwała w sprawie porządku domowego, jednakże za przyjęciem uchwały na zebraniu głosowało 58,52 % właścicieli. Zatem fakt, iż przedmiotowej uchwały nie było w porządku obrad nie ma żadnego znaczenia dla ważności jej podjęcia.

Strona pozwana wskazała, że zaskarżona uchwała nie przewiduje nierównego obciążania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej poszczególnych właścicieli. Zdaniem strony pozwanej treści § 5 regulaminu jedynie informuje członków wspólnoty, że istnieje możliwość wystąpienia przez nią na drogę postępowania sądowego o odszkodowanie za szkodę wyrządzoną w związku z czynami niedozwolonymi popełnionymi przez najemców lokali. Ponadto przedmiotowy zapis miał na celu zwrócenie uwagi właścicielom lokali, iż przy wyborze najemców winni kierować się należytą starannością, ponieważ nie pozostaje to bez wpływu na całość funkcjonowania wspólnoty.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) jest dużą wspólnotą składającą się z 15 lokali mieszkalnych. Właścicielem 3 lokali mieszkalnych jest Gmina W..

bezsporne,

W dniu 27 stycznia 2014 r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W.. Poza planowanym porządkiem obrad członkowie wspólnoty podjęli uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia „Regulaminu porządku domowego”. Na zebraniu za uchwałą głosowało 58,52 % uprawnionych.

W dniu 5 lutego 2014 r. Gmina W. została zawiadomiona przez stronę pozwaną o uchwałach podjętych częściowo na zebraniu w dniu 27 stycznia 2014 r. a częściowo w drodze indywidulanego zbierania głosów.

Dowód:

zaproszenie z dnia 14 stycznia 2014 r. k. 14,

zawiadomienie z dnia 30 stycznia 2014 r. k. 15 – 16,

Zgodnie z § 5 załącznika nr 1 do uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia „Regulaminu porządku domowego Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W.” za straty wynikłe z czynów niedozwolonych popełnionych przez najemców lokali, Wspólnota Mieszkaniowa dochodzić może odszkodowania od wynajmujących te lokale właścicieli w drodze postępowania cywilnego.

Dowód:

załącznik nr 1 do uchwały nr (...) z dnia 27 stycznia 2014 r. k. 17 – 18,

Od dnia 25 września 2013 r. zarząd strony pozwanej składa się z 4 osób. W dniu 26 września 2013 r. strona pozwana zawarła z (...) Sp. z o.o. we W. umowę o zarządzanie nieruchomością przy ul. (...) we W..

Dowód:

uchwała nr (...) z dnia 25 września 2013 r. w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty i przyjęcia Regulaminu Zarządu Wspólnoty k. 32 – 33,

umowa zlecenia z dnia 26 września 2013 r. k. 9 – 13.

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie złożonego przez strony materiału dowodowego w postaci dokumentów prywatnych, których treść nie została podważona ani zakwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Z tego względu Sąd nie znalazł podstaw uprawniających do odmowy wiary dokumentom złożonym do akt.

Sąd nie przeprowadził dowodu z przesłuchania stron albowiem wszystkie istotne okoliczności sprawy zostały wyjaśnione dowodami z dokumentów, a nadto żadna ze stron nie wnosiła o przeprowadzenie takiego dowodu.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie.

Przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Art. 23 ust. 3 stanowi natomiast, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów podjętych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Jak wynika z pisma informującego o podjęciu m.in. uchwały numer (...) strona powodowa powzięła wiedzę o zaskarżonej uchwale w dniu 5 lutego 2014 r. Pozew w niniejszej sprawie złożono w dniu 19 marca 2014 r., a zatem termin o którym mowa w art. 25 ust. 1a w/w ustawy został dochowany. Pozwoliło to na merytoryczną ocenę, zaskarżonej przez stronę powodową, uchwały.

W ocenie Sądu strona powodowa zasadnie zarzuciła stronie pozwanej, iż § 5 załącznika nr 1 do uchwały nr (...) jest niezgodny z przepisami prawa. Zgodzić się należy ze stanowiskiem strony powodowej, iż zapis mówiący o odpowiedzialności za straty wynikłe z czynów niedozwolonych przez najemców lokali, właściciela lokalu jest sprzeczny z art. 415 k.c. Przepis ten stanowi bowiem, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Cytowana wyżej norma prawa określa podstawową zasadę odpowiedzialności za szkodę wynikłą z czynu niedozwolonego. Wprowadzony w § 5 regulaminu zapis jest niezgodny z powyższą normą prawną. Wskazuje bowiem na uprawnienie Wspólnoty Mieszkaniowej do dochodzenia odszkodowania od osoby, która szkody nie wyrządziła. Abstrahując do prawnej skuteczności zapisu regulaminu, należy z całą mocą stwierdzić, iż wspólnota mieszkaniowa nie może stanowić prawa obowiązującego na nieruchomości wspólnej sprzecznego z powszechnie obowiązującym porządkiem prawnym. W tym miejscu należy wskazać, iż niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim niezgodność z przepisami ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali (patrz „Własność lokali – Komentarz, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2012).

W ocenie Sądu podana w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew potrzeba wprowadzenia zapisu § 5 regulaminu nie jest wystarczającą podstawą do oddalenia powództwa. Konieczność zwrócenia uwagi właściciela na to komu wynajmuje lokal mieszkalny stanowi bowiem niedopuszczalną ingerencję w prawo własności. W tym miejscu można przywołać stanowisko wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie I A Ca 645/12. Zgodnie z nim właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem. Sąd orzekający w niniejszej sprawie w całości podziela powyższy pogląd.

Sąd nie podzielił natomiast stanowiska strony powodowej dotyczącego konieczności uchylenia zaskarżonej uchwały z uwagi na nie objęcie jej porządkiem obrad. Wskazać bowiem trzeba, iż w orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, iż zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Bezspornym jest, że uchwała nr (...) nie była objęta porządkiem zebrania z dnia 27 stycznia 2014 r. Jednakże na zebraniu obecna była większość właścicieli lokali, którzy podjęli decyzję o poszerzeniu porządku zebrania o przedmiotową uchwałę. Strona powodowa nie wykazała natomiast, aby okoliczność nie posiadania przez nią wiedzy o zamiarze podjęcia uchwały nr (...) mogła mieć wpływ na treść uchwały, a w szczególności aby świadomość strony powodowej, iż przedmiotem zebrania będzie także uchwała w sprawie regulaminu porządku domowego mogła mieć decydujące znaczenie dla nie podjęcia przez stronę pozwaną uchwały nr (...) lub podjęcia uchwały o innej treści niż przyjęta. Zaznaczyć nadto trzeba, iż strona pozwana zawiadomiła stronę powodową o treści wszystkich podjętych uchwał, czym umożliwiła zapoznanie się z nimi i ich zaskarżenie.

Z tego względu w ocenie Sądu zasadne były wyłącznie zarzuty strony powodowej dotyczące naruszenia prawa w § 5 załącznika nr 1 uchwały nr (...).

W pozostałym zakresie Sąd powództwo oddalił. Wskazać trzeba, iż strona powodowa wnosiła o uchylenie zaskarżonej uchwały w całości. Jednakże podniesione przez stronę powodową zarzuty dotyczyły wyłącznie § 5 załącznika nr 1. Strona powodowa nie podniosła żadnych twierdzeń ani zarzutów dotyczących pozostałych zapisów załącznika do zaskarżonej uchwały. Zdaniem Sądu to na stronie powodowej jako stronie skarżącej ciążył obowiązek wykazania, iż zaskarżona uchwała w całości musi zostać wyeliminowana z porządku prawnego (patrz art. 6 k.c. w związku z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Tymczasem strona powodowa nie przedstawiła dowodów potwierdzających konieczność uchylenia w całości uchwały nr (...). Z tego względu powództwo w tej części jako nie udowodnione nie mogło zostać uwzględnione i jako takie podlegało oddaleniu.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd działając na podstawie powołanych wyżej przepisów orzekł jak w pkt. I i II sentencji wyroku.