Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 października 2014 r.

Sąd Rejonowy w Zambrowie Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący – SSR Tomasz Makaruk

Protokolant – Danuta Sawicka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2014 r. w Zambrowie

sprawy z powództwa B. S.

przeciwko M. D.

o zapłatę 22.500 zł

I.  zasądza od pozwanej M. D. na rzecz powódki B. S. kwotę 7.500 (siedem tysięcy pięćset) złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 26.03.2014 r. do dnia zapłaty;

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  zasądza od powódki B. S. na rzecz pozwanej M. D. kwotę 456,14 (czterysta pięćdziesiąt sześć i 14/100) złotych tytułem zwrotu części kosztów procesu.

Sygn. akt I C 187/14

UZASADNIENIE

Powódka B. S. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w pozwie skierowanym przeciwko M. D. domagała się zapłaty kwoty 22.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że na podstawie umowy z dnia 1 grudnia 2010 r. wynajęła na czas określony od 1.12.2010 r. do 1.01.2016 r. od pozwanej lokal usługowy na działalność gastronomiczną wraz z przyległym do niego placem, znajdujące się przy ul. (...) w Ł.. Umowa pisemna została zawarta na potwierdzenie wcześniejszych ustaleń, w oparciu, o które już od 20 października 2010 r. prowadziła prace adaptacyjne w przedmiotowym lokalu. B. S. podała, że w okresie od 1 grudnia 2010 r. do 15 lipca 2011 r. nie mogła wykonywać w wynajmowanym lokalu działalności określonej w umowie, ponieważ w tym okresie właścicielka nie posiadała na przedmiotowy lokal stosownego pozwolenia Inspektora Nadzoru Budowlanego. Kwota, której domaga się powódka jest zwrotem zapłaconego przez nią czynszu za okres, w którym w rzeczywistości nie korzystała z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie, czyli za okres 7,5 miesięcy.

W odpowiedzi na pozew M. D. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu podała, że strona powodowa zawierając umowę wiedziała, że lokal nie jest przystosowany do prowadzenia działalności gastronomicznej, a procedura odbioru budynku nie została jeszcze zakończona. W toku postępowania podniosła dodatkowo, iż udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego z gastronomią na parterze mogło nastąpić dopiero po zakończeniu prac adaptacyjnych przez powódkę, zaś wystąpienie przez nią do Prezydenta Miasta Ł. o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie charakteru lokalu usługowego z usługowo-handlowego na gastronomiczny było możliwe dopiero po sporządzeniu projektu zamiennego w lutym 2011 r.. Pozwana podniosła także zarzut przedawnienia odnośnie czynszu zapłaconego za okres grudzień – marzec powołując się na charakter okresowy czynszu i upływ 3 lat od dat uiszczenia poszczególnych rat czynszowych.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Pod koniec sierpnia 2010 r. B. S. i T. S. zgłosili się do M. D. i R. D. z ofertą wynajęcia od nich lokalu usługowego z przeznaczeniem na gastronomię w budowanym budynku mieszkalnym przy ul. (...) w Ł.. Właścicielka lokalu M. D., po konsultacji z mężem, wyraziła zgodę, informując jednocześnie B. S., która miała być najemczynią o tym, iż dysponuje decyzją Prezydenta Miasta Ł. nr (...) z dnia 3 grudnia 2008 r. udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego z częścią usługową w parterze budynku. Jednocześnie małżonkowie D. oświadczyli, iż nie będzie problemów ze zmianą przeznaczenia lokalu, albowiem niezbędne prace projektowe wykona ich architekt M. M., z którym skontaktują najemczynię.

W miesiącu wrześniu 2010 r. M. M., po konsultacjach z B. S. sporządził rzut parteru budynku przy ul. (...) z przeznaczeniem na gastronomię.

W miesiącu październiku 2010 r. B. S. otrzymała do R. D., który miał pełnomocnictwo od małżonki do prowadzenia przedmiotowej inwestycji, klucze do lokalu usługowego. Niezwłocznie najemczyni rozpoczęła też prace adaptacyjne w oparciu o dokumentację sporządzoną przez M. M..

W dniu 1 grudnia 2010 r. w Ł. pomiędzy M. D. a B. S. doszło do zawarcia pisemnej umowy najmu, na podstawie której wynajmująca oddała w najem najemczyni na czas określony od 1 grudnia 2010 r. do 1 stycznia 2016 r. lokal użytkowy o powierzchni 120 m ², położony na parterze budynku znajdującego się w Ł. przy ul. (...) oraz przylegający do budynku plac, zaś najemczyni zobowiązała się płacić wynajmującej od dnia 1 grudnia 2010 r. miesięczny czynsz w wysokości 3.000 zł. W umowie tej znalazł się też zapis, iż „Wynajmowana nieruchomość wykorzystywana będzie przez Najemcę na cele prowadzonej działalności gospodarczej tj. prowadzenie sklepu firmowego i restauracji. Plac zostanie wykorzystany do aranżacji ogródka letniego”. Nadto wynajmująca oświadczyła, iż przedmiot najmu jest wolny od wad fizycznych i prawnych oraz nie jest obciążony prawami ani roszczeniami osób trzecich (§ 1 pkt 2 umowy).

W dniu 1 lutego 2011 r. wpłynął do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Ł. wniosek M. D. o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego z usługami na parterze. Wskutek uzyskania informacji, iż pozwolenie nie będzie mogło być wydane, w dniu 14 lutego 2014 r. M. D. złożyła oświadczenie o cofnięciu wniosku powołując się na nieprawdziwą informację, jakoby miała wyjechać za granicę, co uniemożliwia przeprowadzenie kontroli zakończonej budowy.

W tym samym czasie R. D. poinformował najemczynię, iż sporządzony we wrześniu przez M. M. rzut parteru budynku z przeznaczeniem na gastronomię wymaga uzgodnień BHP i sanitarnych, co B. S. załatwiła w ciągu jednego dnia.

W drugiej połowie marca 2011 r. zostały zakończone wszystkie prace w lokalu usługowym i B. S. była już gotowa do rozpoczęcia działalności, co jednak nie mogło nastąpić z uwagi na brak pozwolenia na użytkowanie lokalu gastronomicznego. Pomimo braku tego pozwolenia najemczyni w dniu 22 marca 2011 r. złożyła wniosek o zatwierdzenie i wpis do rejestru zakładów podlegających urzędowej kontroli organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej.

W kwietniu 2011 r. M. M., na wniosek M. D., sporządził projekt budowlany zamienny kompleksowy. Po jego sporządzeniu 12 kwietnia 2011 r. M. D. wystąpiła z wnioskiem do Prezydenta Miasta Ł. o zmianę pozwolenia na budowę przez zmianę funkcji lokalu z usługowej na gastronomiczną. Decyzją z dnia 2 maja 2011 r. nr (...) Prezydent Miasta Ł. zatwierdził zamienny projekt budowlany i zmienił decyzję nr (...) z dnia 3 grudnia 2008 r. w części dotyczącej zmiany funkcji usługowej w parterze budynku na funkcję gastronomiczną.

Po uprawomocnieniu się decyzji Prezydenta Miasta Ł., w dniu 9 czerwca 2011 r. M. D. ponownie złożyła wniosek do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Ł. o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego z gastronomią na parterze. Po przeprowadzonej w dniu 27 czerwca 2011 r. obowiązkowej kontroli zakończonej budowy obiektu budowlanego w dniu 28 czerwca 2011 r., Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Ł. udzielił M. D. pozwolenia na użytkowanie części parterowej budynku mieszkalnego przeznaczonej na usługi gastronomiczne zrealizowanej na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia 3 grudnia 2008 r. oraz decyzji nr (...) z dnia 2 maja 2011 r. o zmianie pozwolenia na budowę wydanych przez Prezydenta Miasta Ł..

Po uzupełnieniu wniosku z dnia 22 marca 2011 r. o decyzję pozwalającą na użytkowanie części parterowej budynku mieszkalnego przeznaczonej na usługi gastronomiczne, w dniu 15 lipca 2011 r. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w Ł. wydał zaświadczenie o wpisie do rejestru zakładów podlegających urzędowej kontroli organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej Restauracji przy ul. (...) w Ł.. Od tego dnia B. S. rozpoczęła prowadzenie działalności w tymże lokalu.

Za okres od podpisania umowy do momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej najemczyni zapłaciła czynsz w łącznej wysokości 22.500 zł.

Gdyby wynajmująca niezwłocznie po podpisaniu umowy podjęła działania zmierzające do zmiany decyzji Prezydenta Miasta Ł. udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego w przedmiocie zmiany funkcji lokalu na parterze z usługowej na gastronomiczną, najemczyni mogłaby rozpocząć działalność gospodarczą około 2,5 miesiąca wcześniej.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o: częściowo zeznania stron: powódki B. S. (k.128-128v w zw. z k. 59v-60v), pozwanej M. D. (k.128v w zw. z k.60v), zeznania świadków: G. Z. (k.61v-62), A. P. (k.62), K. G. (k.62), częściowo: T. S. (k61-61v), M. M. (k.62-62v), R. D. (k.62v-63), zaświadczenie (k.8), pismo (k. 9-10), wyciągi (k.11-17), umowę (k. 42-46), rzut parteru z września 2010 r., dokumenty nadesłane przez Prezydenta Miasta Ł. przy piśmie z 1 września 2014 r. i Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Ł. nadesłane przy piśmie z 1 września 2014 r., faktury (k.79-108).

Strona powodowa opierała swoje roszczenie o art. 664 § 1 kc. Zgodnie z powołanym przepisem, mającym zastosowanie do najmu lokali na mocy art. 680 kc, „jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad”. Przy czym podkreślić należy, iż „kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662-664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron” (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12.02.2014 r. w sprawie I ACa 1254/12; LEX nr 1439255). Ponieważ umowa stron nie zawiera regulacji odnośnie możliwości obniżenia czynszu, ale jednocześnie w § 14 stanowi, iż w sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, przeto powołany przepis ma zastosowanie do stosunku prawnego łączącego strony. Jak słusznie wskazano w Systemie Prawa Prywatnego tom 8 – „Prawo Zobowiązań – część szczegółowa” pod redakcją Janiny Panowicz-Lipskiej (CH Beck Instytut Nauk Prawnych PAN) s. 32 „Na gruncie przepisu art.664 § 1 KC należy przyjąć, że zakłócenie dalej idące, w postaci wady wyłączającej określone w umowie używanie rzeczy, tym bardziej uzasadnia roszczenie o odpowiednie obniżenie czynszu. W istocie najemcy przysługuje wtedy zwolnienie z zapłaty czynszu za czas rwania wady, a gdyby zapłata już nastąpiła, może żądać jego zwrotu.” Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela ten pogląd, albowiem oczywistym jest, iż możliwe są sytuacje, gdy na skutek poniesienia dużych nakładów, najemca nie będzie zainteresowany rozwiązaniem umowy, a bardzo będzie zależało mu na doprowadzeniu do sytuacji umożliwiającej korzystanie z przedmiotu najmu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, choć nie sposób jest podzielić twierdzeń strony powodowej, iż należy jej się zwrot czynszu za cały okres, kiedy nie mogła prowadzić działalności w przedmiotowym lokalu.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, a więc przede wszystkim fakt, iż w momencie zawarcia umowy strona powodowa wiedziała, iż na przedmiotowy lokal nie zostało wydane pozwolenie na budowę z funkcją gastronomiczną, a także i to, że nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie budynku przy ul. (...) w Ł., musiała się ona liczyć z tym, iż potrzebny będzie czas na załatwienie tychże spraw w trybie administracyjnym.

Jednocześnie należy również podkreślić, iż tak jak powódka wiedziała o wyżej wskazanych okolicznościach, tak pozwana M. D. w pełni zdawała sobie sprawę, na jaką działalność wynajmuje lokal i za co ma otrzymywać czynsz – w § 4 pkt 1 umowy zobowiązała się do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Oczywistym przy tym jest, iż to pozwaną, jako inwestora, obciążała konieczność przeprowadzenia procesów zmian wydanych pozwoleń i decyzji tak, aby lokal nadawał się do umówionego użytku. Powódkę B. S. obciążała z kolei konieczność przeprowadzenia prac adaptacyjnych w lokalu w celu przystosowania nieruchomości do prowadzenia restauracji i sklepu (§ 5 pkt 1 umowy), co także wymagało czasu.

Powyższe, w ocenie Sądu, powoduje, iż zasadność żądania pozwu winna być oceniana w kontekście prawidłowości i terminowości realizacji przez strony wyżej wskazanych obowiązków je obciążających. Przy czym z uwagi na brak pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego lokalu, należy stanowczo stwierdzić, iż pozwana mogła skutecznie wystąpić o wydanie takiego pozwolenia dopiero po zakończeniu prac przez powódkę, gdyż zgodnie z art. 59 i 59a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U.2013 r., poz. 1409 ze zm.) właściwy organ wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli mającej na celu stwierdzenie prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Mając jednak na uwadze okoliczność, iż pozwana już w miesiącu październiku zezwoliła powódce na rozpoczęcie prac adaptacyjnych w przedmiotowym lokalu, w oparciu o sporządzony w miesiącu wrześniu 2010 r. przez wskazanego przez nią architekta M. M. rzut parteru (vide pismo świadka wraz z rzutem k.68-69), winna ona, w ocenie Sądu już w momencie podpisania umowy rozpocząć działania zmierzające do wydania przez Prezydenta Miasta Ł. decyzji zatwierdzającej zamienny projekt budowlany i zmieniającej decyzję nr (...) z funkcji usługowej na parterze w funkcję gastronomiczną. Na taką też praktykę inwestorów wskazywał w swoich zeznaniach świadek M. M.. Tymczasem pozwana (przez swojego męża) dopiero w połowie lutego zażądała od powódki uzyskania uzgodnień BHP i sanitarnych, a następnie zleciła architektowi opracowanie projektu zamiennego i dopiero w dniu 12 kwietnia 2012 r. złożyła wniosek do Prezydenta Miasta Ł.. Decyzja Prezydenta stała się prawomocna pod koniec maja 2011 r., a więc po upływie ok. 3,5 miesiąca. Gdyby działania te pozwana podjęła niezwłocznie po podpisaniu umowy, to już w okolicach połowy marca dysponowałaby prawomocną decyzją zmieniającą przeznaczenie lokalu z funkcji usługowej na gastronomiczną.

W tym samym mniej więcej czasie powódka była gotowa do rozpoczęcia działalności, bo jak sama zeznała „W marcu, gdzieś w połowie byliśmy gotowi do rozpoczęcia działalności” (k.128). Te właśnie zeznania powódki korespondują z zeznaniami świadków w osobach G. Z., A. P. i K. G., którzy podali, iż jeszcze w miesiącu marcu trwały prace wykończeniowe w lokalu powódki. B. S., pomimo, że była reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, znającego zasadę rozkładu ciężaru dowodu, nie przedstawiła, zdaniem Sądu, żadnych wiarygodnych dowodów wskazujących, iż prace wykończeniowe skończyła w przedmiotowym lokalu wcześniej. Przede wszystkim nie powołała jako świadków żadnych osób, które miałyby te prace wykonywać. Jedynym świadkiem powódki był jej mąż T. S., który, co jest oczywiste, jest zainteresowany korzystnym dla niej rozstrzygnięciem sprawy. Takim dowodem nie są też złożone faktury (ostatnie z końca stycznia 2011 r.), albowiem nie wynika z nich, iż są to wszystkie faktury, a także, iż dotyczą one tego konkretnie lokalu. Znamienne jest także, iż powódka w swoim piśmie kierowanym do pozwanej (k.9) domagała się umorzenia czynszu od miesiąca kwietnia, aż do dnia, kiedy będzie mogła rozpocząć działalność, wskazując iż w tym okresie nie może prowadzić działalności na skutek niedopełnienia obowiązków leżących po stronie wynajmującej. Dlatego też, mając na uwadze powyższe, a także złożony przez nią w dniu 22 marca 2011 r. wniosek o zatwierdzenie i wpis do rejestru zakładów podlegających urzędowej kontroli organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Sąd uznał, iż powódka była gotowa do rozpoczęcia działalności ok. 22 marca 2011 r. Gdyby więc pozwana właściwie wykonała swoje obowiązki i w odpowiednim czasie wystąpiła o zmianę decyzji do Prezydenta, w tej dacie mogłaby już składać wniosek o pozwolenie na użytkowanie.

Z kolei decyzja pozwalająca na użytkowanie lokalu jest niezbędna do uzyskania zaświadczenia o wpisie do rejestru zakładów podlegających urzędowej kontroli organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej, kiedy to dopiero możliwe jest prowadzenie działalności gastronomicznej.

M. D. wniosek do Powiatowego Inspektora Nadzoru B. Powiatu Grodzkiego w Ł. o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego z gastronomią na parterze złożyła 9 czerwca 2011 r. Zaświadczenie o wpisie do rejestru zakładów podlegających urzędowej kontroli organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej zostało wydane powódce 15 lipca 2011 r., a więc około miesiąca i tygodnia po złożeniu wniosku do (...). Zatem gdyby taki wniosek został złożony ok. 22 marca 2011 r. to należy przypuszczać, iż z początkiem maja powódka mogłaby rozpocząć działalność gospodarczą w przedmiotowym lokalu. Na skutek opisanych powyżej zaniedbań pozwanej mogła to zrobić w połowie lipca, a więc 2,5 miesiąca później. Stąd też Sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 7.500 zł, jako zwrot wpłaconego czynszu za ten okres.

W tym miejscu należy jeszcze wyjaśnić, iż podobnie jak zeznania świadka T. S., tak samo Sąd ocenił zeznania R. D., który jako mąż pozwanej zainteresowany jest korzystnym dla niej rozstrzygnięciem sprawy, stąd też Sąd uznał jego zeznania za wiarygodne jedynie w tej części, w której mają one potwierdzenie w innych dowodach zgromadzonych w sprawie. Jeśli chodzi o zeznania świadka M. M. to należy wskazać, iż świadek nie pamiętał wielu istotnych okoliczności, a część swoich zeznań niejako sam podważył składając rzut parteru wykonany we wrześniu. Za wiarygodny dowód Sąd nie uznał dziennika budowy złożonego przez pozwaną, albowiem cztery ostatnie wpisy, w ocenie Sądu, zostały dokonane na potrzeby niniejszej sprawy. Nie zostały one potwierdzone pieczątka kierownika budowy, w przeciwieństwie do wpisu z 28.01.2011 r. Sąd oddalił także wniosek pełnomocnika pozwanej o zobowiązanie powódki do złożenia faktur dokumentujących zakup sprzętu stanowiącego wyposażenie lokalu usługowego, albowiem pełnomocnik pozwanej nie potrafił podać, jakiego sprzętu konkretnie dotyczył jego wniosek. Tym samym wniosek ten należało uznać za nieprzydatny do rozstrzygnięcia sprawy, albowiem nie wiadomo byłoby czy złożone faktury dotyczą sprzętu z tego lokalu, a nadto strona pozwana nadal mogłaby twierdzić, iż to nie wszystkie faktury. Wskazać też należy, iż wniosek ten był spóźniony.

Nietrafny był też zgłoszony przez pełnomocnika pozwanej zarzut przedawnienia, albowiem zgodnie z art. 677 kc roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, a co jest bezsporne w sprawie, dotychczas nie nastąpił zwrot lokalu.

Dlatego też mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności Sąd uznał powództwo za zasadne do kwoty 7.500 zł. Za uwzględnieniem powództwa w tej części przemawiają także zasady współżycia społecznego, albowiem nieakceptowalnym społecznie jest, aby jedna ze stron miała zagwarantowane prawo pobierania czynszu, choć nie wypełnia w sposób prawidłowy swoich obowiązków wynikających z umowy, czym czyni niemożliwym wykonywanie drugiej stronie pracy będącej nie tylko źródłem utrzymania tej osoby, ale też źródłem pokrycia należnego czynszu. Przyjęcie odmiennego zapatrywania prowadziłoby do sytuacji, iż należy tylko podpisać umowę zapewniającą uzyskiwanie czynszu, a nie należy się już martwić o to, czy lokal nadaje się do umówionego celu, ani kiedy tak się stanie. Najemca, który poczynił duże nakłady na lokal, mając nadzieję na uzyskanie w przyszłości zysków, mógłby jedynie domagać się rozwiązania umowy, co czyniłoby go w dwójnasób skrzywdzonym.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 kpc dokonując ich stosunkowego rozdzielenia między stronami, uwzględniając wysokość poniesionych przez strony wydatków oraz stopnia, w jakim wygrały i przegrały niniejszy proces. Na koszty składała się opłata sądowa od pozwu w wysokości 1.125 zł, zwrot kosztów ustanowienia pełnomocników (powódka 2.400 zł i pozwana 2.417 zł). Żądanie powódki zostało uwzględnione w 33%, a zatem strona powodowa została obciążona kosztami postępowania w wysokości 67%, a strona pozwana w wysokości 33%. Jak wynika z powyższego pozwana winna ponieść koszty w wysokości 1.960,86 zł, a ponieważ poniosła je w wysokości 2.417 zł, Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 456,14 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu.