Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 września 2014 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Jacek Chmura

Protokolant: protokolant sądowy Anna Więcław

po rozpoznaniu w dniu 10 września 2014 r. w Kaliszu

na rozprawie

sprawy z powództwa: B. S.;

przeciwko: Miastu i Gminie O. rep. przez Burmistrza O.;

o zapłatę

I.  Oddala powództwo;

II.  Kosztami postępowania obciąża powódkę w całości i z tego tytułu zasądza od powódki B. S. na rzecz pozwanego Miasta i Gminy O. kwotę 3.617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 lutego 2014 r. powódka B. S. wniosła przeciwko pozwanemu Miastu i Gminie O. o zapłatę kwoty 131.300 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 06.03.2013 r. do dnia zapłaty oraz kosztami postepowania.

W uzasadnieniu powódka twierdziła, iż od 2007 r. była najemcą lokalu użytkowego położonego w O. przy ul. (...). Umowę najmu powódka zawarła z Zakładem (...) ” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O.. Wcześniej najemcą przedmiotowego lokalu była matka powódki K. A.. Nieruchomość, na której znajdował się przedmiotowy lokal stanowiła własność pozwanego Miasta i Gminy O., oddaną w zarząd Zakładowi (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O..

Powódka B. S. w związku z użytkowaniem przedmiotowego lokalu dokonała w nim szeregu inwestycji, które spowodowały wzrost wartości lokalu.

Przed dokonaniem każdej inwestycji powódka zwracała się do Zakładu (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. o pozwolenie na jej dokonanie i za każdym razem taką zgodę uzyskiwała.

W trakcie trwania umowy najmu pozwany Miasto i Gmina O. ogłosił przetarg na sprzedaż przedmiotowego lokalu. Ogłoszenie o przetargu i sporządzony operat szacunkowy wskazują, że nakłady dokonane przez powódkę na przedmiotowy lokal wynoszą 131.300 zł. Powódka wraz z mężem nabyła przedmiotowy lokal i zwróciła się do pozwanego o zapłatę kwoty 131.300 zł tytułem zwrotu wartości nakładów. Pozwany odmówił zapłaty żądanej kwoty.

Po sprecyzowaniu stanowiska prawnego pismem z dnia 21.08.2014 r. (k. 162-163), powódka oparła swoje roszczenia w oparciu o bezpodstawne wzbogacenie powoda (art. 405 k.c.), rozliczenie posiadacza z właścicielem rzeczy (art. 226 k.c. w związku z art. 230 k.c.), ewentualnie rozliczenie najemcy i wynajmującego (art. 676 k.c.).

W odpowiedzi na pozew z dnia 23 kwietnia 2014 r. pozwany Miasto i Gmina O. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na rzecz pozwanego kosztów postępowania (k.77-80).

W uzasadnieniu pozwany twierdził, iż powódka poniosła koszty nakładów na przedmiotowy lokal w okresie trwania umowy najmu i na podstawie tej umowy nakłady te powinny być rozliczane pomiędzy wynajmującym, to jest Zakładem (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O., a powódką. Żądanie zwrotu nakładów, dokonanych w okresie trwania najmu, może być kierowane przez najemcę tylko wobec wynajmującego.

Wydanie powódce B. S. lokalu użytkowego po nabyciu przez nią własności lokalu nastąpiło w dniu 07.03.2013 r. jak wynika z protokołu zdawczo odbiorczego, lokal był w trakcie kapitalnego remontu.

Sąd ustalił następujące okoliczności faktyczne:

Pozwany Miasto i Gmina O. był właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Ostrzeszowie prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...), stanowiącą odrębny lokal użytkowy nr (...) o powierzchni 99,73 m ². Wejście do lokalu użytkowego prowadzi od strony ulicy (...), a wejście do pozostałych lokali mieszkalnych od ul. (...).

(operat szacunkowy k. 20v -21, okoliczność niesporna).

Przedmiotowy lokal był oddany w zarząd Zakładowi (...) ” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O., który był uprawniony do gospodarowania posiadanymi lokalami użytkowymi, a w szczególności do ich wynajmowania. Od 10 marca 2009 r. zarząd przedmiotową nieruchomością był wykonywany przez Zakład (...) ” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. na podstawie zawartej z pozwanym Miastem i Gminą O. umowy użyczenia.

(informacja KRS k. 11-14, umowa użyczenia k. 91-97, zeznania świadka T. P. nagranie 00:09:44 k.161).

Przedmiotowy lokal od 1995 r. wynajmowała matka powódki K. A.. Umowę najmu lokalu zawarła z Zakładem (...) ” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O.. Do tego podmiotu zwracała się również o zgodę na dokonanie remontów w przedmiotowym lokalu, np. na wymianę drzwi wejściowych i okna do lokalu oraz na wykonanie instalacji centralnego ogrzewania i gazowej.

(pismo K. A. k.17, pismo (...) k.98, zeznania świadków: K. A. nagranie 00:11:27 – 00:12:39, 00:14:17- 00:17:22, 00:19:44 k.148, T. S. nagranie 00:37:47, 00:51:42, 00:40:55, 00:55:25-00:56:42 k. 148, T. P. nagranie 00:22:35-00:28:12 k.161, zeznania powódki B. S. nagranie 00:33:04 k.161).

W okresie, gdy najemcą lokalu użytkowego była matka powódki K. A., powódka B. S. korzystała już, za zgodą matki z części tego lokalu prowadząc zakład fryzjerski. W dniu 19.07.2007 r. powódka B. S. zawarła z Zakładem (...) ” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. umowę najmu lokalu użytkowego położonego w O. przy ul. (...) o powierzchni 118,70 m ^{( 2)} z przeznaczeniem na lokal fryzjerski.

(pismo powódki k.9, umowa najmu k.10, zeznania świadków: T. S. nagranie 00:36:43, 00:01:15, k. 148, zeznania powódki B. S. nagranie 00:31:58-00:33:04, 00:51:03 k.161).

W okresie, gdy najemcą lokalu była jeszcze K. A. przeprowadzony został remont w postaci wymiany drzwi i okien oraz założenie centralnego ogrzewania. Remonty były faktycznie finansowane przez powódkę B. S. i jej męża. Oni też starali się o uzyskanie zgody wynajmującego na przeprowadzone remonty.

(rachunek k.15, pisma powódki k.16, 18, zeznanie świadków: K. A. nagranie 00:14:35-00:16:31, 00:31:34 k.148, T. S. nagranie 00:37:07, 00:51:42, 01:01:15, 01:04:26, k. 148, zeznania powódki B. S. nagranie 00:37:46-00:39:57, 00:51:03, k.161).

Zgodnie z § 3 umowy najmu z dnia 19.07.2007 r. bieżące koszty utrzymania obiektu oraz drobne remonty obciążają najemcę. Bez zgody wynajmującego najemca nie może wykonywać żadnych przeróbek.

W myśl § 4, 6 i 7 umowy, po zakończeniu najmu najemca był zobowiązany wydać lokal w stanie niepogorszonym. Do przedmiotowej umowy najmu miały poza tym zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, a strony zastrzegły konieczność zmiany umowy na piśmie pod rygorem nieważności.

(umowa k.10).

W okresie obowiązywania umów najmu zawartych zarówno z K. A. jak i powódką B. S., na przedmiotowy lokal zostały dokonane przez najemców następujące nakłady:

- wydzielenie pomieszczenia solarium, masażu oraz jednego pomieszczenia socjalnego;

- wymiana drzwi wewnętrznych oraz zewnętrznych w lokalu;

- wymiana stolarki okiennej i parapetów;

- założenie instalacji centralnego ogrzewania gazowego z grzejnikami stalowymi płytowymi;

- wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz przewodów instalacji elektrycznej;

- obniżenie sufitów z oświetleniem sufitowym kasetonowym;

- wykonanie na ścianach szpachli gipsowej i tynku szlachetnego;

- urządzenie łazienki i wc, położenie płytek na całej wysokości oraz zainstalowanie białego montażu;

- położenie na ścianie w pomieszczeniu masażu płytek ceramicznych na całą wysokość ścian;

- wyłożenie podłóg panelami oraz płytkami ceramicznymi.

(operat szacunkowy k. 20-32, zeznania świadków: K. A. nagranie 00:17:22-00:19:02 k.148, T. S. nagranie 00:39:56-00:40:55, 01:02:49, 01:04:26-01:06:20, k. 148, zeznania powódki B. S. nagranie 00:34:54-00:36:07, 00:44:01, 00:50:01-00:50:15, k.161).

Zarówno K. A. jak i powódka B. S., uzgodnienia dotyczące zakresu remontów w przedmiotowym lokalu prowadziły z Zakładem (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O.. Nigdy takich uzgodnień nie prowadziły z pozwanym Miastem i Gminą O.. Zgoda na dokonanie remontów była wyrażana przez wynajmującego ustnie i pisemnie, z zastrzeżeniem, że remonty najemca dokonuje na własny koszt. Zasadą było, że wynajmujący nie zwracał wartości nakładów dla najemców lokali użytkowych. Z powódką B. S. również Zakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. takich uzgodnień nie prowadził. Tylko raz dokonanie remontu spowodowało okresową rezygnację z czynszu przez wynajmującego. Nie było żadnych innych ustaleń co do zwrotu lub rozliczenia wartości nakładów dokonanych przez najemców, a wynajmujący nie zgadzał się na zwrot kosztów nakładów.

(pisma k. 16-19, aneks k.81, pismo ZGM k.98, zeznania świadków: K. A. nagranie 00:00:13:54-00:14:17, 00:19:44, 00:26:10-00:28:39, k.148, T. S. nagranie 00:39:23, 00:40:55-00:42:17, 00:53:11, 00:55:25-00:56:42, 01:07:10-01:07:36, k. 148, T. P. nagranie 00:12:54-00:14:29, 00:21:22-00:28:12 k.161, zeznania powódki B. S. nagranie 00:41:03, 00:43:29, 00:52:43, k.161).

W maju 2012 r. na zlecenie pozwanego Miasta i Gminy O. biegły rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, którego przedmiotem była wycena wartości rynkowej prawa własności lokalu użytkowego położonego przy ul. (...). Biegły ocenił wartość lokalu na kwotę 334.400 zł, w tym wartość wymienionych w operacie nakładów najemców na kwotę 131.300 zł. Ustalenia operatu szacunkowego oraz określona w nim wartość nieruchomości i nakładów nie była przez strony kwestionowana.

(operat szacunkowy k. 20-32, zeznania świadków: K. A. nagranie 00:20:53, k.148, T. S. nagranie 00:42:56-00:43:14, k. 148, T. P. nagranie 00:04:31-00:05:41, 00:09:06, k.161, zeznania powódki B. S. nagranie 00:34:54-00:36:07, k.161, zeznania pozwanego P. U. nagranie 01:00:53, 01:04:37, k.161).

Pierwsze ogłoszenie o przetargu na sprzedaż przedmiotowego lokalu użytkowego ukazało się 01.10.2012 r. i określało wartość nieruchomości na kwotę 260.000 zł. Kolejne ogłoszenie o przetargu zostało dokonane w dniu 10.01.2013 r. i zawierało cenę lokalu w kwocie 360.000 zł. W treści ogłoszenia zaznaczono, że cena uwzględnia wartość nakładów poczynionych na nieruchomość przez dotychczasowego najemcę, w kwocie 131.300 zł.

(ogłoszenia o przetargu k.37-39, 152-153, zeznania świadków K. A. nagranie 00:20:34, 00:21:16, k.148, T. S. nagranie 00:44:06-00:44:29, k. 148, zeznania powódki B. S. nagranie 00:46:59, k.161).

W dniu 22 lutego 2013 r. odbył się przetarg na sprzedaż przedmiotowego lokalu, w wyniku którego najwyższą cenę za nieruchomość oferowali T. i B. S..

(protokół przetargu k.40-42).

W dniu 07.03.2014 r. przed notariuszem T. C. zawarta została umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa sprzedaży, pomiędzy Gminą O., a T. i B. S. – repertorium nr (...), na mocy której powódka z mężem nabyli odrębną własność lokalu użytkowego, położonego w O. przy ul. (...) za cenę 367.600 zł.

(umowa sprzedaży k.43-45).

W dniu 05 marca 2013 r. powódka z mężem T. S. zwrócili się do pozwanego o zaliczenie wartości dokonanych na lokal użytkowy nakładów na poczet ceny nabycia. Wniosek ten nie został uwzględniony przez pozwanego Miasto i Gminę O.. Powódka zapłaciła za lokal całą cenę nabycia.

(pismo powódki k.46-47, pismo pozwanego k.48, zeznania świadków: K. A. nagranie 00:21:59-00:22:28, k.148, T. S. nagranie 00:46:15-00:50:14, k. 148, zeznania powódki B. S. nagranie 00:45:01, 00:56:53, k.161, zeznania pozwanego P. U. nagranie 00:59:03, 01:02:57, k.161).

Jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży lokalu, już po przetargu, powódka rozpoczęła kolejny remont lokalu, który był zakończony już po zawarciu umowy kupna.

(protokół zdawczo odbiorczy k.83-84, fotografie k.85-90, zeznania świadków: K. A. nagranie 00:33:36, k.148, T. S. nagranie 00:57:14-01:00:22, k. 148, zeznania powódki B. S. nagranie 00:48:03, 00:53:26-00:56:13, k.161, zeznania pozwanego P. U. nagranie 01:07:41-01:10:44, k.161).

Pismem z dnia 20.09.2013 r. powódka B. S. wezwała pozwanego Miasto i Gminę O. do próby ugodowej w przedmiocie zwrotu wartości dokonanych nakładów, do zawarcia ugody jednak nie doszło.

(wniosek k.49-51, okoliczność niesporna).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o załączone do akt, nie budzące wątpliwości dokumenty oraz w oparciu o zeznania świadków i stron, które to zeznania Sąd uznał za wiarygodne. W powyższym zakresie okoliczności faktyczne nie stanowiły przedmiotu sporu stron niniejszego procesu.

Postanowieniem z dnia 10.09.2014 r. (k.165) Sąd oddalił wniosek dowodowy pełnomocnika powódki B. S. o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, na okoliczność wartości nakładów poczynionych przez powódkę na nieruchomości w O. przy ul. (...), z wyszczególnieniem wartości tych prac.

Sąd uznał w tym zakresie, iż zebrany materiał dowodowy pozwala na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy, a prowadzenie dalszego postępowania dowodowego w zakresie opinii biegłego, przy braku podstaw faktycznych i prawnych do uwzględnienia powództwa, spowoduje jedynie zbędne przedłużenie postępowania i powiększenie jego kosztów.

Biorąc pod uwagę wyżej ustalone okoliczności faktyczne, Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie przedmiotem rozpoznania było roszczenie powódki B. S. o zwrot nakładów dokonanych na lokal użytkowy w okresie umowy najmu tego lokalu. Powódka jako podstawę prawną żądania pozwu wskazała w pierwszej kolejności art. 405 k.c., a następnie art. 230 k.c. w związku z art. 226 k.c. oraz art. 676 k.c.

Biorąc pod uwagę powyższe podstawy prawne wskazane przez powódkę, Sąd zważył, iż w razie istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego będącego podstawą posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie nastąpić powinno według reżimu prawnego normującego ten stosunek prawny. Oznacza to, że przepisy art. 224-230 k.c. nie mają zastosowania do stosunku umownego między właścicielem, a inną osobą, na podstawie którego korzystała ona z rzeczy za zgodą właściciela. W takim wypadku, w pierwszej kolejności, stosować należy postanowienia umowy, a w razie jej braku lub odpadnięcia tytułu, przepisy kodeksu cywilnego o zobowiązaniach. W sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy k.c. normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. Jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c.

( Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 grudnia 2012 r. VI ACa 980/12 LEX nr 1293083).

Najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu; roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 k.c.), niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy też użyteczne (ulepszenie rzeczy).

( Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1980 r. II CR 394/80 OSNC 1981/7/134, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12.08.2013 r. I ACa 313/13 LEX nr 1363288).

Zgodnie z art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Roszczenie o zwrot wartości ulepszeń (nakładów ulepszających) ma charakter obligacyjny. Jest więc skuteczne jedynie pomiędzy stronami umowy najmu i może być kierowane przeciwko temu wynajmującemu, z którym powód pozostawał w stosunku najmu w okresie ich dokonania (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 listopada 1997 r., I CKN 318/97, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1997 r., I CKN 211/97) – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2013 r. I ACa 1130/12, LEX nr 1322751.

W niniejszej sprawie, jak wynika z niespornych ustaleń faktycznych, wszystkie nakłady na lokal użytkowy, wskazane w pozwie, zostały dokonane przez powódkę oraz jej matkę K. A., w okresie obowiązywania umów najmu lokalu.

Stroną umowy najmu z powódką B. S., a wcześniej z K. A. był Zakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O.. Pozwany Miasto i Gmina O. nie był nigdy stroną umowy najmu, nie dokonywał też z powódką jakichkolwiek ustaleń dotyczących przedmiotu umowy najmu.

W tej sytuacji, Sąd zważył, iż podstawą roszczenia powódki o zwrot nakładów na wynajmowany lokal użytkowy mógł być tylko art. 676 k.c. – dotyczący umowy najmu. Nie miał więc w niniejszej sprawie zastosowania w żadnym zakresie art. 405 k.c. (bezpodstawne wzbogacenie) ani też art. 226 k.c. w związku z art. 230 k.c. (rozliczenie właściciela z posiadaczem zależnym). Obligacyjny charakter roszczenia o zwrot nakładów na rzecz najętą nie uzasadniał uwzględnienia roszczenia wobec pozwanego Miasta i Gminy O., w sytuacji dokonania nakładów na wynajmowany lokal w okresie trwania umowy najmu zawartej z innym podmiotem.

Już z tego powodu roszczenie objęte pozwem w stosunku do pozwanego Miasta i Gminy O. podlegało oddaleniu.

Niezależnie od powyższego, należy zważyć, iż pierwszą podstawą wzajemnych rozliczeń pomiędzy wynajmującym, a najemcą w przedmiocie ulepszenia rzeczy najętej jest umowa stron. Jak wynika z ustaleń faktycznych, powódka i Zakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O., w istocie już w czasie trwania umowy najmu dokonały uzgodnień co do sposobu rozliczenia dokonywanych przez powódkę nakładów na wynajmowany lokal. Uzgodnienia te miały miejsce w chwili wyrażania przez wynajmującego zgody na dokonanie remontów lokalu wnioskowanych przez najemcę, z zastrzeżeniem, że wynajmujący nie będzie w żaden sposób partycypował w kosztach tych remontów i że najemca może ich dokonać tylko na własny koszt. Wyrażenie zgody przez najemcę na takie warunki postawione przez wynajmującego stanowi – zdaniem Sądu – uzgodnienie sposobu rozliczenia poniesionych przez najemcę kosztów remontów, poprzez ich przerzucenie w całości na najemcę bez obowiązku ich zwrotu przez wynajmującego.

Nie ma przeszkód, do przyjęcia, że taki sposób rozliczenia poniesionych przez najemcę wydatków jest możliwy do ustalenia przez strony umowy najmu. ( Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2014 r. I ACa 602/13 LEX nr 1454617).

Wobec powyższego, Sąd uznał, iż w stosunku do pozwanego Miasta i Gminy O., brak jest podstaw faktycznych i prawnych do uwzględnienia powództwa, wobec czego Sąd orzekł jak w pkt. I wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na postawie art. 98 k.p.c. obciążając nimi w całości powódkę B. S., jako stronę przegrywającą. O wysokości kosztów zastępstwa procesowego Sąd orzekł na podstawie § 6 pkt.6) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).