Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 października 2014 roku

Sąd Rejonowy w Bielsku Podlaskim I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 15 października 2014 roku w Bielsku Podlaskim

na rozprawie

sprawy z powództwa M. K. (1)

przeciwko B. K. i L. D.

o zapłatę

1.  Zasądza solidarnie od pozwanych B. K. i L. D. na rzecz powoda M. K. (1) kwotę 2.155 złotych (dwa tysiące sto pięćdziesiąt pięć złotych) wraz z odsetkami ustawowymi w wysokości 13% w stosunku rocznym od dnia 10 kwietnia 2014 roku z uwzględnieniem zmian w wysokości odsetek ustawowych do dnia zapłaty.

2.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie.

3.  Nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa (kasa Sądu Rejonowego w B.) solidarnie od pozwanych B. K.i L. D.kwotę 449,56 złotych tytułem nieuiszczonych wydatków w sprawie.

4.  Zasądza solidarnie od pozwanych B. K. i L. D. na rzecz powoda M. K. (1) kwotę 171,20 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

5.  Koszty zastępstwa procesowego między stronami wzajemnie znosi.

S ę d z i a

Sygn. akt I C 786/14

UZASADNIENIE

Powód M. K. (1) wystąpił przeciwko B. K. i L. D. z powództwem, w którym domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanych na jego rzecz kwoty 4.000 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego. Podnosił, że w dniu 15 maja 2006 roku zawarł z pozwaną B. K. za zgodą pozwanej L. D. umowę dzierżawy nieruchomości rolnej położonej w K. o powierzchni około 18 ha. Umowa ta wygasła 15 maja 2011 roku, jednakże w drodze porozumienia ustalili, że powód będzie nadal dzierżawił nieruchomości na dotychczasowych warunkach. Jesienią 2013 roku powód na nieruchomości wykonał opryskanie gruntu randapem celem zniszczenia perzu, podorywkę, orkę właściwą, nawożenie gruntów i pastwisk nawozami mineralnymi i obornikiem na łączną kwotę 4000 złotych. W dniu 2 lutego 2014 roku pozwana L. D. telefonicznie go poinformowała, aby zrezygnował z uprawy gruntów, gdyż obie z pozwane zamierzają ubiegać o dopłaty. Po próbie negocjacji podjętej przez powoda z pozwanymi, ostatecznie wydał on nieruchomości pozwanym. Następnie wystąpił do nich o zwrot nakładów, jednakże pozwane odmówiły.

Pozwana B. K. i L. D. wnosiły o oddalenie powództwa, przedstawiając identyczne uzasadnienie swego stanowiska. Obie podnosiły, że po upływie pięcioletniego okresu, na jaki B. K. zawarła z powodem umowę dzierżawy, nie zawierały z powodem żadnych umów, nie wiedziały nawet, że uprawia on dalej ich nieruchomości. W 2014 roku znalazły chętnego do wydzierżawienia działki (...). Kiedy dzierżawca rozpoczął w marcu 2014 roku prace agrotechniczne, zjawił się powód i zażądał zapłaty, twierdząc, że nie wyda gruntu. Potem z podobnymi roszczeniami zjawił się u pozwanych. Pozwane zaprzeczały, aby powód czynił jakiekolwiek nakłady na ich nieruchomości. Nowy dzierżawca twierdził, że grunta były utrzymane w niskiej kulturze rolnej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Poza sporem pozostawała, że pozwane B. K. i L. D. w 2005 roku, wskutek dziedziczenia po ojcu A. K. stały się współwłaścicielami gospodarstwa rolnego położonego w obrębie gruntów wsi K. gmina C., w skład którego wchodziły działki o numerach geodezyjnych (...).

Bezsporne było także, iż dniu 15 maja 2006 roku pozwana B. K. za zgodą pozwanej L. D. zawarła z powodem M. K. (1) w formie pisemnej umowę dzierżawy nieruchomości rolnej obejmującej wyżej wymienione grunty na okres pięciu lat , to jest do dnia 15 maja 2011 roku. Powód niezwłocznie objął grunta w dzierżawę i rozpoczął ich uprawę. Po upływie pięcioletniego okresu jaki strony ustaliły w umowie pisemnej, powód i pozwana B. K. ustnie przedłużyli umowę na czas nieoznaczony na dotychczasowych warunkach. W trakcie trwania umowy, pozwane sprzedały część działek osobom trzecim i w posiadaniu powoda została ostatecznie jedna działka o numerze (...), na której znajdują się użytki zabudowane, grunty orne i pastwisko. Wprawdzie obie pozwane w odpowiedziach na pozew zaprzeczyły, aby doszło do ustnego przedłużenia umowy dzierżawy po dniu 15 maja 2011 roku, to z ich zeznań wyraźnie wynika, że obie wiedziały, iż powód nadal uprawia ich działki i nie domagały się ich wydania. Obie pozwane zeznały bowiem, że wiedziały, iż powód uprawia ich działki i kiedy sprzedawały kolejne nieruchomości, to powód je wydawał. Żadna z nich nie żądała wydania działki (...), aż do dnia 2 lutego 2014 roku, kiedy to pozwana L. D. telefonicznie wypowiedziała umowę dzierżawy, żądając aby powód zaprzestał uprawiania tej działki i zwrócił ją jej i siostrze. Z zeznań obu pozwanych L. D. (k. 237-237v, 67v-68) i B. K. (k. 237-238v) wynika zatem jednoznacznie, że obie wiedziały, iż powód uprawia ich nieruchomości i godziły się na to. Zgodnie z art. 674 kodeksu cywilnego stosowanym z mocy art. 694 kodeksu cywilnego do umowy dzierżawy, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Postawa pozwanych, które po upływie pięcioletniego okresu na jaki B. K. zawarła z powodem pisemną umowę dzierżawy, godziły się na dalszą uprawę ich gruntów przez powoda, przekonuje, iż między stronami doszło do przedłużenia umowy na dalszy, nieoznaczony okres, jeżeli nie ustnie, to w sposób dorozumiany.

Powód M. K. (1)niezwłocznie po zawarciu pisemnej umowy dzierżawy objął w posiadanie nieruchomości rolne pozwanych. W dniu 19 maja 2006 roku złożył wniosek o zmianę pierwotnego wniosku o przyznanie płatności bezpośrednich do gruntów rolnych poprzez przyznanie płatności dotyczących działek objętych w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy zwartej z pozwanymi (dołączone akta Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa). Powód w 2006 roku przeorał działki pozwanych, spryskał je Randapem i doprowadził do używalności i zebrał z nich plon w 2007 roku. Koszt tych zabiegów wyniósł 380 złotych. W trakcie trwania dzierżawy pozwane sprzedawały działki objęte umową i ostatecznie pozwany został w posiadaniu działki (...). Jesienią 2013 roku, po zbiorze zbóż zebrał słomę, wykonał podorywkę i orkę przedzimową, przygotowując tym samym grunt pod przyszłe zasiewy. Koszt tych zabiegów wyniósł 1.775,00 złotych.

W dniu 2 lutego 2014 roku pozwana L. D. telefonicznie zawiadomiła powoda, iż obie z pozwaną B. K. zamierzają same uprawiać grunty i ubiegać się o dopłaty i wezwała go do wydania działki (...). Mimo, iż powód próbował porozumieć się z drugą z pozwanych co do dalszego korzystania z ich nieruchomości, obie pozwane stanowczo żądały wydania nieruchomości. Powód wydał nieruchomość w dniu 15 lutego 2014 roku.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zeznań powoda M. K. (1)(k. 66-67v), zeznań świadków P. K.(k. 68-69), J. P.(k. 69), M. S.(k. 124), N. K.(k. 123-124), E. K.(k. 122v-123v); opinii biegłego sądowego z zakresu rolnictwa K. S.(k. 136-139, 210-211, 236v), umowy pisemnej (k. 4), dokumentów zgromadzonych w dołączonych aktach Agencji (...). Zeznania powoda i świadków P. K.(k. 68-69), J. P.(k. 69), M. S.(k. 124), N. K.(k. 123-124), E. K.(k. 122v-123v) zasługują na wiarę i mogą być podstawą prawidłowych ustaleń faktycznych. Zeznania powoda i tych świadków są zgodne, logiczne i wzajemnie się uzupełniają, znajdują też potwierdzenie w zgromadzonych dokumentach. Świadkowie P. K.(brat powoda), N. K.(matka powoda) prowadzą wspólnie z powodem gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzą nieruchomości, które stanowią własność powoda i nieruchomości przez niego dzierżawione, w tym od 2006 roku także działki pozwanych. W prowadzeniu gospodarstwa pomagają powodowi świadek J. P.(jego teść) i M. S.(jego siostrzeniec). Osoby są zatem dobrze zorientowane w sytuacji prawnej i faktycznej gospodarstwa powoda, w tym nieruchomości, które stanowią własność pozwanych, zwłaszcza, iż znajdowały się w tym gospodarstwie przez niemal siedem lat. Wiedzą gdzie są położone, jaki był stan tych nieruchomości w chwili rozpoczęcia dzierżawy i w jaki sposób były uprawiane przez cały okres umowy. Świadkowie P. K., J. P.i M. S.wykonywali na tych działkach różne prace. Świadkowie N. K.i E. K.jako żona i matka powoda też doskonale orientują się w sprawach związanych z prowadzonym przez niego gospodarstwem rolnym. Stąd zeznania tych świadków co do okoliczności związanych z zawarciem umowy dzierżawy przez strony i nakładów dokonanych przez powoda uznać należy za wiarygodne. Odmiennie ocenić należy zeznania pozwanych L. D.(k. 237-237v, 67v-68) i B. K.(k. 237-238v) oraz świadków J. G.(k. 124-124v) i M. K. (2)(k. 124v-125). Pozwane po zwarciu umowy dzierżawy nie interesowały się przedmiotowymi nieruchomościami, stąd ich relacje na temat nakładów czynionych przez powoda nie mogły być uznane za wiarygodne. Podobnie ocenić należy zeznania świadka J. G., który zeznał, że na działce (...)był po raz pierwszy w 2014 roku oraz zeznania kolejnego po powodzie dzierżawcy M. K. (2), który na przedmiotowej nieruchomości pojawił się w marciu 2014 roku. Pozwana L. D.w ogóle nie zajmowała się sprawami związanymi z przedmiotowymi nieruchomościami, nigdy nie kontaktowała się z powodem, co czyni jej zeznania mało wiarygodnymi. Pozwana B. K.była tak niekonsekwentna w swoich zeznaniach, że nie sposób było im dać wiarę. Nie potrafiła wskazać daty zawarcia umowy, twierdziła, że nie wypełniała druku umowy tylko go podpisała, że powód nie chciał wydać nieruchomości o numerze (...), chociaż inne wydawał. Jej zeznania były sprzeczne nie tylko z zeznaniami powoda i świadków przesłuchanych z jego inicjatywy, ale także z dokumentami. Zeznała bowiem, że umowę dzierżawy z powodem zawarła w 2005 roku po śmierci ojca, chociaż z treści umowy wynika, że zawarła ją 15 maja 2006 roku, a w dokumentach Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, znajduje się wniosek powoda z 19 maja 2006 roku, w którym rozszerza on swój wniosek z 6 maja 2006 roku o przyznanie płatności dodatkowo do działek objętych umową dzierżawy z pozwaną. Stąd jej zeznania co do daty zawarcia umowy i co do stanu tych nieruchomości w momencie zawarcia umowy z powodem nie zasługują na wiarę. Nie sposób bowiem dać wiary jej zeznaniom, iż powód objął grunta z zasiewami dokonanymi przez jej ojca A. K., skoro umowa dzierżawy została zawarta rok po śmierci ojca. Pozwana po zawarciu umowy interesowała się działkami tylko pod kątem ich ewentualnej sprzedaży, nie kontrolowała ich stanu, sama przyznała, że nie ma na ten temat odpowiedniej wiedzy. Stąd jej zeznania nie mogły być podstawy prawidłowych ustaleń faktycznych. Opinia biegłego sądowego z zakresu rolnictwa, zdaniem Sądu zasługuje na wiarę. Ustalenia poczynione przez biegłego na podstawie akt i oględzin przedmiotowej nieruchomości były rzetelne, dokonane obiektywnie, wnioski przez niego sformułowane poparte szerokim, logicznym uzasadnieniem. Biegły swą opinię sporządził w oparciu o swą głęboką wiedzę wieloletnie doświadczenie zawodowe. Przekonująco też uzasadnił zmianę wyceny koszty podorywki i orki. Opinie tę uznać zatem należy za wiarygodną i stanowiącą podstawę orzekania w sprawie niniejszej.

Sąd ustalił, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Powód domagał się zwrotu nakładów dokonanych na nieruchomościach rolnych dzierżawionych od pozwanych. Przepisy dotyczące umowę dzierżawy nie regulują zasad zwrotu nakładów. Zgodnie z przepisem art. 694 kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych. W myśl zaś art. 676 kodeksu cywilnego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten zatem winien być zastosowany odpowiednio do rozliczenia nakładów poczynionych przez dzierżawcę na dzierżawionej nieruchomości. Nakłady ulepszające to nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego strona która z jakiegoś faktu wywodzi skutki prawne ma obowiązek ten fakt przed sądem udowodnić. Powód, w myśl powyższej zasady rozkładu ciężaru dowodów miał obowiązek udowodnić, iż poniósł na nieruchomościach pozwanych nakładu, które w chwili ich wydania rzeczy zwiększyły ich użyteczność na kwotę 4.000 złotych, której dochodził pozwem. Powód częściowo sprostał temu obowiązkowi. Z jego zeznań i zeznań świadków P. K. (k. 68-69), J. P. (k. 69), M. S. (k. 124), N. K. (k. 123-124), E. K. (k. 122v-123v) wynikało, że w 2013 roku działka (...) była nawieziona obornikiem, była wykonana na niej orka i podorywka. W 2012 roku była spryskana randapem, na część pastwiskową były siane nawozy mineralne. Po objęciu gruntów w dzierżawę wykonał oprysk radnapem i doprowadził je do używalności. Celem ustalenia jakie nakłady ulepszające wykonał powód na przedmiotowych nieruchomościach dopuszczono dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu rolnictwa K. S.. Biegły ten po zapoznaniu się z aktami sprawy i po oględzinach działki nr (...) w części potwierdził zeznania powoda i jego świadków odnośnie zakresu nakładów na przedmiotowej nieruchomości. Ustalił on, że w 2013 roku nie wykonano na przedmiotowej działce nakładów polepszających. Stwierdził, po dokonaniu odkrywek, że brak jest śladów obornika, które powinny wystąpić, gdyby ten obornik był zastosowany jesienią 2013 roku, a tego czy był zastosowany w 2012 roku nie da się ustalić. Nie stwierdził także, aby w 2013 roku były stosowane nawozy mineralne, a jeżeli były to w niewielkim stopniu. Ocenił, że nakłady dokonane w 2013 roku dały efekt w plonie zielonki, czyli zostały w pełni wykorzystane. Stwierdził także, że zwyczajowo dzierżawca kończący okres dzierżawy zostawia pole po zbiorze zboża i słomy jako ściernisk, bez wykonanej podorywki. Podorywkę wykonuje już następny użytkownik. W tym przypadku powód wykonał podorywkę i orkę przedzimową, których koszt wyniósł 1.775 złotych. Biegły stwierdził także, że prawidłowe rozliczenie dzierżawy wymaga porównania stanu gruntów w momencie rozpoczęcia i zakończenia dzierżawy. Powód objął w dzierżawę grunta w stanie wymagającym ponadstandardowych zabiegów, gdyż były zaniedbane. Wykonał zatem oprysk środkiem chwastobójczym, którego koszt wyniósł 380 złotych.

Mając na względzie ustalenia biegłego, należało uznać że powód dokonał na przedmiotowej nieruchomości nakładów ulepszających bezpośrednio po zawarciu umowy w postaci oprysku środkiem chwastobójczym, którego koszt wyniósł 380 złotych oraz tuż przed zerwaniem umowy przez pozwane w postaci podorywki i orki przedzimowej w kwocie 1.775 złotych. Zgodnie z art. 705 kodeksu cywilnego po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Z przepisu tego wynika, że stan przedmiotu dzierżawy w momencie zwrotu poza tym, że nie może być pogorszony, powinien być zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki . Dzierżawca ma zatem obowiązek dokonania zwrotu przedmiotu dzierżawy w stanie, który nadaje się obiektywnie do dalszego spełniania dotychczasowych funkcji produkcyjnych lub usługowych. W wypadku gdy dzierżawca otrzymał grunty z zasiewami, ma obowiązek dokonania zwrotu gruntów obsianych w tym samym lub zbliżonym areale, ewentualnie tożsamymi wartościowo zasiewami. Wobec faktu, iż powód objął w dzierżawę nieruchomości zaniedbane, które nie nadawały się do prowadzenia prawidłowej gospodarki, nakłady, które na nie poniósł w postaci oprysku środkiem chwastobójczym, należało uznać za polepszające. Prace, które powód wykonał jesienią ubiegłego roku w postaci podorywki i orki właściwej także uznać należy za nakłady polepszające w sytuacji, gdy pozwane wypowiedziały umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zgodnie z art. 704 kodeksu cywilnego w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Strony co prawda umówiły się przy zawarciu umowy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem umowy dzierżawy, nastąpi rozwiązanie umowy, to nie określiły żadnego terminu wypowiedzenia, przez co znajduje zastosowanie przepis art. 705 kodeksu cywilnego. Pozwane wypowiedziały umowę z dnia na dzień, w sposób, który narusza nie tylko cytowany wyżej przepis, ale także zwyczajowe zasady obowiązujące przy tego rodzaju umowach. Gdyby wypowiedziały umowę odpowiednio wcześnie, to powód zakończyłby prace na zbiorze plonów i nie wykonywałby orki i podorywki, które są zabiegami związanymi z kolejnym sezonem prac polowych. Kolejny dzierżawca nie musiał już wykonywać tych zabiegów. Z tych względów także nakłady w kwocie 1.775 złotych należało uznać za nakłady ulepszające.

Mając na względzie powyższe okoliczności na podstawie art. 676 kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 kodeksu cywilnego i art. 6 kodeksu cywilnego, art. 481 § 1 kodeksu cywilnego, należało orzec jak w sentencji wyroku, to jest uwzględnić powództwo co do kwoty 2.155 złotych, a w pozostałe części oddalić.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 100 kpc. Wydatki poniesione w toku procesu należało rozdzielić między przeciwne strony stosownie do stopnia w jakim utrzymały się przy swoich stanowiskach, a koszty zastępstwa procesowego wzajemnie znieść. Podkreślić należy, że strony w podobnym stopniu utrzymały się przy swoich roszczeniach, stąd koszty procesu należało wzajemnie znieść. Przepis art. 100 kpc stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

S ę d z i a