Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

K. K. i E. K. w pozwie z dnia 8 czerwca 2012 roku wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości numer (...) położonej w B. przy ulicy (...) żądali uchylenia uchwały numer (...); pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej podjętej w trakcie zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej w dniu 21 marca 2012 roku w sprawie wypowiedzenia powodom umowy najmu lokalu użytkowego. Pozew zawierał jeszcze szereg innych żądań, które zostały prawomocnie zwrócone przez Przewodniczącego, bądź cofnięte przez powodów, a postępowanie w tym zakresie umorzone.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu wg norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa prawnego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Powodowie są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej (...) numer (...)położonej w B. przy ulicy (...).

/okoliczności niesporne/

Powodowie od dawna zajmowali dodatkową komórkę w piwnicy bloku.

W dniu 1 maja 2011 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) numer 2 położonej w B. przy ulicy (...) zawarła z K. i E. małżonkami K. umowę najmu dodatkowego pomieszczenia znajdującego się w piwnicy budynku o powierzchni (...) m ^{( 2)}. Umowę zawarto na czas nieoznaczony. Użytkownicy zobowiązali się do użytkowania dodatkowego pomieszczenia zgodnie z przeznaczeniem, wzięli na siebie obowiązek dokonywania bieżących napraw, zabezpieczania pomieszczenia oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym, sanitarnym i przeciwpożarowym (§ 7 umowy). W § 10 umowy ustalono, że rozwiązanie umowy może nastąpić przez każdą ze stron z zachowaniem formy pisemnej za uprzednim 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Umowa została zawarta w miejsce podobnej umowy stron z dnia 15 lutego 2004 roku.

/dowód: kopia umowy – k. 103/

W trakcie zebrania właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej (...) numer (...) położonej w B. przy ulicy (...) w dniu 23 kwietnia 2008 roku zgłoszono problem duże liczby kotów w piwnicy bloku, oraz prośbę o upomnienie pani K., która te koty dokarmia.

/dowód: kopia protokołu zebrania – k. 95/

W dniu 25 czerwca 2008 roku Powiatowy Inspektor Sanitarny przeprowadził kontrolę w budynku wspólnoty i ustalił, że w pomieszczeniach piwnic bloku występuje nieprzyjemny zapach oraz widoczne są ślady dokarmiania kotów (miseczka z pokarmem). Zalecono podjęcie działań zmierzających do minimalizowania uciążliwości wynikających z obecności kotów w budynku.

/dowód: kopia protokołu – k. 96-97/

Od kilku lat mieszkańcy bloku numer 2 przy ulicy (...) w B. skarżyli się na obecność kotów w budynku i wokół niego, na nieprzyjemny zapach i odchody zalegające w pomieszczeniach piwnicy.

E. i K. K. członkowie wspólnoty mieszkaniowej mieszkający pod numerem 21 są miłośnikami kotów. W pomieszczeniu znajdującym się w piwnicy budynku o powierzchni (...) m ^{( 2)} znajduje się okno, przez które koty mają swobodny dostęp do komórki. Małżonkowie K. w pomieszczeniu tym trzymają różne swoje rzeczy. Urządzili w nim również legowisko kotów, wystawiają kotom jedzenie, picie, sprzątają po nich.

/okoliczności niesporne: dowód: zeznania świadków – k. 245-250/

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej podejmowała działania zmierzające do zamontowania krat w oknach prowadzących do piwnic budynku, w celu uniemożliwienia dostępu kotów do piwnic.

Powodowie sprzeciwili się temu, nie pozwolili na montaż gęstego okratowania w oknie prowadzącym do ich piwnicy.

/okoliczności niesporne: dowód: zeznania świadków – k. 245-250/

W dniu 11 marca 2012 roku część lokatorów nieruchomości wystąpiła do zarządu wspólnoty o podjęcie działań mających na celu uniemożliwienie kotom wstęp do piwnicy bloku.

/dowód: podanie – k. 99/

Uchwałą numer (...) podjętą częściowo na zebraniu właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 21 marca 2012 roku a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów (przez członka zarządu D. S.) podjęto decyzję o wypowiedzeniu K. i E. małżonkom K. umowę najmu dodatkowego pomieszczenia znajdującego się w piwnicy budynku o powierzchni (...) m ² za jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Z uchwałą głosowali właściciele lokali posiadający 67,82 % udziałów, przeciw było 2,28 %.

/okoliczność niesporna; uchwała z protokołem głosowania – k. 103; zawiadomienia o zebraniu z projektami uchwał – k. 113-116; protokół zebrania – k. 136-137/

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 20 kwietnia 2012 roku wystosował do powodów pismo wypowiadające umowę najmu dodatkowego pomieszczenia znajdującego się w piwnicy budynku o powierzchni (...) m ².

/okoliczność niesporna; pismo z potwierdzeniem odbioru – k. 104,105/

Sąd zważył co następuje :

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wszelkich rozważań należy wskazać, że podstawą żądania pozwu nie były żadne zarzuty formalne mogące stanowić podstawę uchylenia uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową. Niemniej jednak należy stwierdzić że tego rodzaju wadliwości nie zostały ujawnione w toku postępowania. Warto przy tym zwrócić uwagę, że wszelkie kwestie formalne mogą mieć znaczenie tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo ewentualnych uchybień przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Stosownie do art. 25 ust 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 z późn zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powołany przepis przewiduje cztery niezależne od siebie podstawy do żądania przez właściciela uchylenia uchwały:

- jej niezgodności z przepisami prawa (przede wszystkim z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali ) ,

- jej niezgodność z umową właścicieli lokali, (tj. umową określającą sposób zarządu z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali ),

- naruszanie przez uchwałę zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (jednocześnie powodujące naruszenie interesu właściciela),

- naruszanie przez uchwałę w inny sposób interesu właściciela lokalu.

Niezgodność z prawem zaskarżonej w trybie powyższego przepisu uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej.

Powództwo nie wskazuje na występowanie którejkolwiek ze wskazanych podstaw.

W świetle łączącej strony umowy mogła ona być wypowiedziana przez każdą ze stron za jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Decyzja o wypowiedzeniu nie wymagała nawet uzasadnienia.

Stosownie do art. 673 § 1 k.c. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika jednak, że mieszkańcom wspólnoty przeszkadza obecność kotów dokarmianych przez powodów. Skarżyli się oni na nieprzyjemny zapach, chodzenie kotów po samochodach, placu zabaw. Oceny tej nie zmienia fakt zmniejszenia emisji smrodu z powodu utrudnienia dostępu kotów do suszarni i innych części wspólnych piwnic budynku. W dacie podejmowania uchwały zdecydowana większość głosujących mieszkańców była przeciwna koegzystencji w ramach wspólnoty mieszkaniowej ze zwierzętami dokarmianymi przez powodów.

Podstawowe znaczenia dla rozstrzygnięcia mają kwestie natury obligacyjnej wynikające z łączącej strony umowy jednakże sytuacja faktyczna stron skłania do zwrócenia uwagi na pewne kwestie ogólne wynikające z ustawy o własności lokali. Każdy bowiem właściciel lokalu, rezydując w dużych wspólnotach mieszkaniowych, musi liczyć się z ograniczeniami płynącymi z faktu sąsiadowania z innymi nieruchomościami lokalowymi. To wzajemne oddziaływanie nieruchomości w praktyce wywołuje wiele konfliktów, które wymagają pogodzenia sprzecznych, indywidualnych interesów sąsiadów. Regulacje ustawy o własności lokali uzupełniane są normami zawartymi w art. 144-154 kodeksu cywilnego, powszechnie określanymi mianem prawa sąsiedzkiego. Regulacjom tym przyświecają cele zminimalizowania sytuacji konfliktowych. Według art. 144 KC właściciel lokalu powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wspólnoty Mieszkaniowe są uprawnione do określania zasad postępowania, które pomagać mają w utrzymaniu jak najlepszych stosunków we wspólnocie. Z tego powodu mogą być wprowadzane pewne ograniczenia dla mieszkańców. Mają one swój wyraz we wszelkich regulaminach porządku domowego. Wspólnota ma również prawo zadecydować, że pomieszczenia wspólne, czy należące do wspólnoty nie mogą być w określony sposób wykorzystywane. Decyduje tu wola wspólnoty mieszkaniowej, w której decyzje poddane są demokratycznym procedurom. Pozwana wspólnota miała zatem pełne prawo nie zgadzać się na wykorzystywanie lokalu należącego do wspólnoty (a nie właściciela lokalu) na pewne cele (np. sex shop, agencja towarzyska). Sposób wykorzystania takiego lokalu nie musi przy tym bezpośrednio oddziaływać na inne lokale. Wystarczy, że wspólnota mieszkaniowa jako zbiorowy właściciel swojego lokalu, lokalu wspólnoty (w odróżnieniu od właścicieli poszczególnych lokali) wyrazi swoją wolę. Tak też uczyniła wspólnota mieszkaniowa w niniejszej sprawie decydując, że nie chce aby należące do Wspólnoty Mieszkaniowej dodatkowe pomieszczenie znajdującego się w piwnicy budynku o powierzchni (...) m ², było wykorzystywane do przetrzymywania nieoznaczonej liczby kotów, tym bardziej, że ich obecność może wiązać się z pewnymi nieakceptowalnymi przez część mieszkańców zachowaniami kotów.

W realiach stanu faktycznego niniejszej sprawy brak jest jakichkolwiek podstaw do kwestionowania zaskarżonej uchwały. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej dysponował podstawami wypowiedzenia umowy i z uprawnienia tego zasadnie skorzystał.

ZARZĄDZENIE

(...)