Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

K., dnia 16 października 2014 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 02 października 2014r. w Kaliszu

na rozprawie

sprawy z powództwa W. A.

przeciwko K. D.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Jarocinie

z dnia 3 kwietnia 2014r. sygn. akt I C 917/13

I.  Zmienia zakażony wyrok w ten sposób, że nadaje mu nowe brzmienie:

„ 1. zasądza od pozwanej K. D. na rzecz powódki W. A. kwotę 3.900 (trzy tysiące dziewięćset) złotych wraz odsetkami ustawowymi od kwoty 650 zł od dnia 11 czerwca 2012r. do dnia zapłaty, od 650 zł od dnia 11 lipca 2012r. do dnia zapłaty, od kwoty 650 zł od dnia 11 sierpnia 2012r. do dnia zapłaty, od kwoty 650 zł od dnia 11 września 2012r do dnia zapłaty, od kwoty 650 zł od dnia 11 października 2012r. do dnia zapłaty i od kwoty 650 zł od dnia 11 listopada 2012r. do dnia zapłaty;

2. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1413 zł (jeden tysiąc czterysta trzynaście ) tytułem kosztów procesu przed sądem pierwszej instancji.”

II.  Oddala apelację w pozostałej części;

III.  Zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 613 zł (sześćset trzynaście) tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym

Sygnatura akt II Ca 354/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2014 r Sąd Rejonowy w Jarocinie zasądził od pozwanej K. D. na rzecz powoda W. A. kwotę 6300,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi od kolejnych kwot 650,00 zł począwszy od dnia 11 czerwca 2012r. do dnia zapłaty; od dnia 11 lipca 2012r. do dnia zapłaty; od dnia 11 sierpnia 2012r. do dnia zapłaty; od dnia 11 września 2012r. do dnia zapłaty; od dnia 11 października 2012r. do dnia zapłaty; od dnia 11 listopada 2012r. do dnia zapłaty; od dnia 11 grudnia 2012r. do dnia zapłaty; od dnia 11 stycznia 2013r. do dnia zapłaty; od dnia 11 lutego 2013r. do dnia 28 stycznia 2014r. oraz od kwoty 450,00 zł od dnia 11 marca 2013r. do dnia 28 stycznia 2014r.; oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz rozstrzygnął o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy dokonał następujących ustaleń.

W dniu 30 marca 2011 r. pomiędzy powódką jako wynajmującą a pozwaną jako najemczynią została zawarta umowa określona jako „umowa o najem okazjonalny lokalu". Powódka oddała pozwanej do używania lokal mieszkalny położony na nieruchomości przy
ul. (...) w M. składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki i korytarza. Umowa została zawarta od dnia l kwietnia 2011 r. dna czas oznaczony 9 lat. Najemczyni zobowiązała się do zapłaty czynszu najmu w wysokości 650,00zł miesięcznie, płatnego z góry do 10 każdego miesiąca. Ponadto na najemczyni ciążył obowiązek pokrywania należności z tytułu opłat za wodę, gaz, ogrzewanie, energię elektryczną, wywóz nieczystości. Najemczyni oświadczyła, że w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu, będzie mogła zamieszkać w domu M. D., położonym w J. przy ul. (...). § 9 umowy stanowił, iż najemczyni i wynajmująca mogą wypowiedzieć umowę z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, w szczególności wynajmująca może wypowiedzieć umowę nie później niż miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli najemczyni zalega z zaplata czynszu za co najmniej miesiąc, pomimo powiadomienia go o zamiarze wypowiedzenia umowy, jeżeli mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zakłóca porządek domowy, albo wynajęła lub podnajęła lokal bez pisemnej zgody wynajmującej. Dla zabezpieczenia roszczeń wynajmującej z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych szkód najemca zobowiązuje się wpłacić wynajmującej kwotę 1500,00zł kaucji zabezpieczającej, która podlega zwrotowi po ustaniu najmu (§7umowy).

Pozwana K. D. zamieszkała w przedmiotowym lokalu wraz z małoletnią córką i partnerem pozwanej. Od czerwca 2012r. do maja 2013r. nie uiszcza miesięcznych opłat za czynsz i za zużycie wody.

Zalegała również z miesięcznymi opłatami za czynsz za okres od stycznia 2012r. do maja 2012r. oraz za zużytą wodę. Sąd Rejonowy w Jarocinie wyrokiem z dnia 15.10.2012r. w sprawie I C 178/12 zasądził dochodzoną należność wraz z odsetkami i kosztami procesu.

W mieszkaniu zajmowanym przez pozwaną doszło kilka razy do zalania wodą. Woda z wanny nie odpływała rurą odpływową do kanalizacji, tylko przelewała się w ścianę, na korytarz i do mieszkania znajdującego się pod mieszkaniem zajmowanym przez pozwaną. Po wyprowadzeniu się pozwanej okazało się, że rura odpływowa z wanny nie była połączona z rurą odpływową do kanalizacji, wanna była zabudowana.

Pod nieobecność pozwanej, w dniu 22.05.2013r., powódka zleciła wystawienie drzwi wejściowych oraz drzwi wewnętrznych w mieszkaniu pozwanej. Drzwi wejściowe zostały wcześniej uszkodzone.

Po zalaniu mieszkania przez pozwaną, powódka zakręciła dopływ wody i odkręciła licznik, bez spisania jego stanu. Pozwana wstawiła przedłużkę i dalej korzystała z wody. Kiedy zalanie mieszkania powtórzyło się, powódka wykręciła przedłużkę, po czym pozwana kolejny raz podłączyła się do wody. Wtedy powódka, po zamontowaniu dodatkowych zamków, zamknęła szafkę i założyła plombę. W obecności pozwanej umieściła w szafce gotówkę w kwocie 3000,00zł, całość rejestrując na filmie video.

Powódka wysłała pozwanej pismo z dnia 17.10.2012r. powiadamiające o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, z powodu zalegania z zapłatą czynszu za okres od stycznia 2012r. oraz wyznaczając dodatkowy termin do dnia 20.11.2012r. na uregulowanie całej zaległości. Ponadto poinformowała o braku zgody na zamieszkiwanie w wynajmowanym lokalu różnych mężczyzn. Kolejnym pismem z dnia 26.11.2012r., wysłanym listem poleconym dnia 17.12.2012r., powódka wypowiedziała pozwanej umowę najmu ze skutkiem na dzień 31.12.2012r. Jako przyczyny powódka wskazała: zaległości czynszowe za 11 miesięcy, nie płacenie za wodę zgodnie ze wskazaniami wodomierza za 11 miesięcy, dewastację mieszkania, nie zachowanie ciszy nocnej, skandaliczne zachowaniem wobec wynajmującej, zamieszkiwanie w mieszkaniu z mężczyznami, na co wynajmująca nie wyrażała zgody. Pismem z dnia 30.01.2013r., potwierdzonym notarialnie, powódka skierowała wobec pozwanej żądanie opróżnienia lokalu do dnia 28.02.2013r. oraz wezwała do uiszczenia czynszu z odszkodowaniem uzupełniającym w kwocie 1300,00zł od dnia 01.01.2013r. miesięcznie, płatne do 10 każdego miesiąca.

Pozwana wysłała powódce pismo datowane na dzień 27.05.2013r., w którym oświadczyła, że mieszkanie zostało przez nią posprzątane i opuszczone w dniu 23.05.2013r.

Powódka nie zwróciła pozwanej kaucji. Oświadczyła, że w ramach kaucji policzyła uszkodzony bojler, zniszczoną kanalizację odpływową od wanny, nie odmalowane mieszkanie, zniszczone drzwi wejściowe.

Sąd Rejonowy przyjął, że rozwiązanie umowy najmu skutecznie nastąpiło w połowie stycznia 2013r.Zasądzeniu podlegała należność z tytułu czynszu za okres od czerwca 2012r. do maja 2013r. w wysokości po 650,00zł miesięcznie, tj. zgodnie z postanowieniami umowy najmu. Powódka nie wykazała bowiem na jakiej podstawie określiła wysokość odszkodowania w kwocie 1300,00zł (podwójna stawka czynszu) za okres od stycznia 2013r, do maja 2013r.

Sąd przyjął stawkę odszkodowania w kwocie 650,00zł, przy czym uwzględnił zarzut potrącenia kwoty 1500,00zł przysługującej pozwanej z tytułu kaucji zabezpieczającej z należnościami, których dochodzi powódka i potraktował ją jako zapłatę części żądania w dniu 28 stycznia 2014r. (zarzut potrącenia złożony został na rozprawie dnia 28 stycznia 2014r.). a w pozostałym zakresie żądanie powódki oddalił. Powódka też nie wykazała wysokości należności za zużytą wodę w kwocie 374,25zł. Pozwana natomiast nie wykazała, by spłaciła dochodzoną wierzytelność

Wyrok ten - apelacją z dnia 27 maja 2014r. - zaskarżyła pozwana (...)w części, ti. w zakresie kwoty 2 925.00 zł. Zarzucając sprzeczność poczynionych przez sąd ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym i obrazę przepisów prawa materialnego wniosła zmianę zaskarżonego wyroku poprzez obniżenie zasadzonej sumy o kwoty 3.375 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty po 650 zł za okres od dnia 11 czerwca 2012 r. do dnia 11 października 2012 r i od kwoty 125 zł od dnia 11 listopada 2012r. do dnia zapłaty, oddalenie powództwa w pozostałym zakresie i zasądzenie kosztów postępowania w I i II instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja jest uzasadniona.

W istocie powódka przy wyraźnym zaprzeczeniu okoliczności dotyczących wysokości poniesionej szkody w okresie od zakończenia stosunku umownego najmu do dnia opuszczenia lokalu przez pozwana, nie wykazała środkami dowodnymi, że poniosła szkodę utraconego czynszu odpowiadającego takiej samej wysokości jak otrzymywanego od pozwanej na podstawie umowy najmu.

Skutkiem braku materiału dowodowego, z którego wynikały by okoliczności, jakie Sąd I instancji przyjął za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu przez pozwana po zakończeniu stosunku najmu, są one sprzeczne z treścią przeprowadzonych w sprawie dowodów. Powódka, zgodnie z zasada rozkładu ciężaru dowodów wynikającą z art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c., ponosi konsekwencje procesowe niewykazania faktów, z których wywodzi skutki prawne, w tym przypadku wysokości szkody poniesionej z powodu bezumownego zajmowania lokalu przez pozwana w okresie od stycznia do maja 2013r., tj po zakończeniu stosunku najmu.

Sąd Okręgowy dostrzegając z urzędu uchybienie prawu materialnemu co do przyjętego przez Sąd I instancji skutku wypowiedzenia u mowy zważył, że zastosowanie ma - zgodnie z dyspozycja art. 673 §3 k.c. – w tym przypadku §9 umowy, zgodnie z którym wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż miesiąc, na koniec miesiąca kalendarzowego. W myśl tego postanowienia umowa została rozwiązana na skutek wypowiedzenia przez powódkę, doręczonego pozwanej w dniu 14 grudnia 2012r., na koniec tego miesiąca, a nie - jak błędnie przyjął Sad I instancji- w połowie miesiąca stycznia 2013r. Zatem podstawa do zajmowania przez pozwana lokalu do końca miesiąca stycznia 2013r. jest umowa najmu i odpowiada temu uprawnieniu obowiązek uiszczania powódce umówionego czynszu.

W tej sytuacji jako uzasadnione i udowodnione pozostaje, tylko roszczenie powódki
o zapłatę przez pozwana umówionego czynszu w wysokości 650 zł miesięcznie od miesiąca czerwca 2012r. do końca okresu wypowiedzenia umowy i przy uwzględnieniu potrąconej kwoty 1500 zł tytułem niezwróconej kaucji, co w sumie stanowi 3.900 zł.

Wobec odmiennej oceny roszczenia powódki dochodzonego z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, dokonanej przez Sąd Rejonowy z naruszeniem art. 18 ust,.2 u o ochr.pr.lok., należało z mocy art. 386 §1 k.p.c. wyrok ten zmienić w zaskarżonej części i orzec zgodnie z powyższymi wnioskami przez zasądzenie od pozwanej K. D. na rzecz powódki W. A. kwotę 3.900 złotych wraz odsetkami ustawowymi od kwoty 650 zł od dnia 11 czerwca 2012r. do dnia zapłaty, od 650 zł od dnia 11 lipca 2012r. do dnia zapłaty, od kwoty 650 zł od dnia 11 sierpnia 2012r. do dnia zapłaty, od kwoty 650 zł od dnia 11 września 2012r do dnia zapłaty, od kwoty 650 zł od dnia 11 października 2012r. do dnia zapłaty i od kwoty 650 zł od dnia 11 listopada 2012r. do dnia zapłaty. Oddaleniu podlega zatem powództwo w pozostałym zakresie.

W konsekwencji także orzeczenie o kosztach podlega zmianie z mocy art. 98 §1 i art. 108 §1 k.p.c. przez zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kwoty 1413 zł tytułem kosztów procesu przed sądem pierwszej instancji i kwoty 613 zł tytułem kosztów procesu
w postępowaniu apelacyjnym.