Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 października 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Ewa Kaniok (spr.)

Sędzia SA Sławomir Czopiński

Sędzia SO (del.) Jacek Sadomski

Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Baranowska

po rozpoznaniu w dniu 23 października 2012 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki akcyjnej z siedzibą w G.

przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W.

o ustalenie

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 17 listopada 2011 r.

sygn. akt XXIV C 961/10

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) spółki akcyjnej z siedzibą w G. na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W. kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za drugą instancję.

I ACa 301/12

UZASADNIENIE

W dniu 19.12.2008 r. (...) SA z siedzibą w G. (dalej: (...) SA) wniosła do Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa w W. o dokonanie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,8568 ha, położonej w W., dzielnica W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...), w obrębie(...) dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), domagając się ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 52.030,89 zł, przy przyjęciu stawki 1 % i wartości nieruchomości w kwocie 5.030.089,36 zł.

Pismem z dnia 26.03.2009 r. ANR odmówiła dokonania aktualizacji opłaty i zmiany dotychczasowej stawki 3 % na 1 %, gdyż przedmiotowa nieruchomość w jej ocenie nie była wykorzystywana na cele rolne.

(...) SA zwróciła się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że: odmowa dokonania zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona; począwszy od dnia 01.01.2009 r. stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 1 %; począwszy od dnia 01.01.2009 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 52.030,89 zł przy uwzględnieniu dotychczasowej wartości nieruchomości w kwocie 5.203.089,36 zł.

W uzasadnieniu wskazała, że do dnia 31.12.2008 r. zaistniały wszystkie przesłanki do dokonania, począwszy od dnia 01.01.2009 r., aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, poprzez zmianę dotychczasowej stawki procentowej tej opłaty. W roku 2008 była ona bowiem wykorzystywana na cele rolne, co zgodnie z art. 17b ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007 r., nr 231, poz. 1700 ze zm.; dalej: u.g.n.r.) uzasadniało ustalenie należnej opłaty na 1 %. Działka nr (...) jest bowiem gruntem rolnym, co wynika z rejestru gruntów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem z dnia 30.04.2010 r., uwzględniło wniosek i ustaliło stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w wysokości 1 %, począwszy od 01.01.2009 r.

Od powyższego orzeczenia ANR wniosła 27.05.2010 r. sprzeciw, który Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. przekazało Sądowi w trybie art. 80 ust. 1 i 2 w zw. z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wyrokiem z dnia 17.11.2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od (...) SA z siedzibą w G. na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych w W. kwotę 5.204 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych i kwotę 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Okręgowy wskazał:

Nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,8568 ha, położona w W., w dzielnicy W., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr (...), w obrębie(...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) stanowi własność Skarbu Państwa i znajduje się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa, którym zarządza Agencja Nieruchomości Rolnych. Użytkownikiem wieczystym opisanej nieruchomości był (...) SA w G..

Zgodnie z art. 238 k.c. wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Wysokość opłaty rocznej odnośnie nieruchomości wchodzących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa określana jest według stawek procentowych od wartości nieruchomości, o czym stanowi art. 17b ust. 1 u.g.n.r. Zgodnie z tym przepisem, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi w odniesieniu do nieruchomości Zasobu wykorzystywanych: 1) na cele obronności państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej 0,1 %, 2) na cele rolne 1 %, 2a) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych 1 %, 3) na inne cele 3% wartości nieruchomości.

Stosownie do art. 17b ust. 2a u.g.n.r. o ustaleniu nowej albo zmianie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 1, Prezes ANR zawiadamia na piśmie użytkownika wieczystego. Do obu rodzajów zawiadomień stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Wymienione przepisy to art. 77-81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Jak stanowi art. 80 ust. 1, 2 i 3 u.g.n., od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., zastępuje pozew. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej - jak przewiduje art. 73 ust. 2 u.g.n. - również stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 u.g.n.

W trybie określonym przywołanymi wyżej przepisami użytkownik wieczysty (...) SA złożył wniosek z 19.12.2008 r. o zmianę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przy zastosowaniu stawki
1 %, pismem z 26.03.2009 r. ANR odmówiła użytkownikowi wieczystemu zmiany wysokości dotychczasowej opłaty (obliczonej przy zastosowaniu stawki 3 %) za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu, z czym wieczysty użytkownik nie zgodził się składając wniosek, o jakim mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n. Wydane w sprawie orzeczenie kolegium nie spotkało się z kolei z aprobatą ANR, która złożyła sprzeciw, w wyniku czego sprawa trafiła do Sądu.

ANR odmówiła zaktualizowania wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste powołując się na brak spełnienia przesłanki trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu, a wniosek użytkownika wieczystego (obecnie stanowiący pozew) kwestionował tę decyzje ANR, wskazując na spełnienie ww. przesłanki i wykorzystywanie, od 2008 roku, przedmiotowej nieruchomości na cele rolne.

Zgodnie z umową dzierżawy z dnia 17.11.2008 r. (...) SA wydzierżawił P. G. oraz S. G. szereg nieruchomości, przy czym jedną z nich była działka nr (...). Z dokumentów w postaci protokołów z wykonywanych prac za miesiąc grudzień 2008 r. oraz miesiące styczeń i luty 2009 r., jak również oświadczenia z dnia 04.12.2008 r. oraz załączonej dokumentacji fotograficznej (k. 53-57) w żadnym razie nie wynika, jakich konkretnie działek dotyczyły prace rozpoczęte w grudniu 2008 r. Nie jest to zatem materiał dowodowy, który mógłby wykazać, iż w grudniu 2008 r. rozpoczęły się prace rekultywacyjne na nieruchomości, której dotyczy spór. W tej sytuacji sąd I instancji uznał, że powód nie zdołał wykazać, iż na przedmiotowej nieruchomości prace rekultywacyjne rozpoczęły się już w grudniu 2008 roku.

Za wiarygodne Sąd uznał zeznania świadków P. G. i S. G. (k. 250-251). Świadkowie ci, dzierżawcy gruntów od powodowej spółki, zeznawali co do okoliczności wykonywania na gruntach, w tym na działce nr (...), prac rolniczych, tj. najpierw rekultywacyjnych, potem zaś związanych już z sensu stricte z produkcją rolną.

(...) SA zawarła w dniu 17.11.2008 r. umowę dzierżawy gruntu z P. G. i S. G.. W preambule do umowy wskazano, iż głównym przedmiotem działalności wydzierżawiającego ( (...) SA) jest działalność deweloperska i jest on właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów rolnych, na których w przyszłości będzie realizować przedsięwzięcia deweloperskie. Przy tym, wydzierżawiający jest zainteresowany wydzierżawieniem tych gruntów na cele rolnicze, do czasu rozpoczęcia na nich, lub ich części, inwestycji deweloperskich. Zgodnie z § 1 ust. 1 i 2 umowy dzierżawy, jej przedmiotem była między innymi działka nr (...). Zgodnie zaś z § 2 umowy, została ona zawarta na okres od dnia jej zawarcia do 31.12.2018 r., jednakże z zastrzeżeniem, iż mogła ona zostać rozwiązana wcześniej przez którąkolwiek ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia (z zastrzeżeniem co do działek na których uprawiane będą płody rolne), jak również możliwe było jej częściowe rozwiązanie w zakresie oznaczonej ewidencyjnie działki gruntu lub jej części. Jednocześnie, § 4 ust. 1 umowy dzierżawy przewidywał, że w związku z niskim stanem gospodarczym dzierżawionych działek dzierżawcy podejmą zadania mające na celu przywrócenie gruntom wysokiej kultury rolnej, zaś zgodnie z § 6 ust. 1 umowy, dzierżawcy zobowiązali się do utrzymania przedmiotu dzierżawy w należytej kulturze agrotechnicznej (k. 233-238 - umowa).

W grudniu 2008 roku, z powodu zimy, nie było możliwe podjęcie przez dzierżawców konkretnych prac rolniczych. Zajęli się wycinką drzew oraz inwentaryzacją gruzu na nieustalonych bliżej działkach objętych umową dzierżawy. Później dopiero - już w 2009 roku - zniszczyli chwasty, w tym także na działce nr (...), a następnie pobronowali i zaorali grunty, doprowadzając je do stanu tzw. czarnego ugoru. W latach 2010 oraz 2011 na działce (...) zasiana została gorczyca, przy czym w roku 2010 potraktowana została jako zielony nawóz (k. 250-251 - zeznania P. G. i S. G.).

Wobec niewykazania przez powoda, że prace rekultywacyjne na przedmiotowej działce rozpoczęły się już w grudniu 2008 roku, nie budzi wątpliwości, że brak było podstaw, aby ustalić powodowi opłatę obowiązującą od 01.01.2009 r. na kwotę wynoszącą 1% wartości nieruchomości.

Z preambuły do umowy jednoznacznie wynika, iż głównym przedmiotem działalności wydzierżawiającego (tj. (...) SA) jest działalność o charakterze deweloperskim, po wtóre zaś, że na oddanych w dzierżawę gruntach - a zatem także na działce nr (...) są w przyszłości planowane przedsięwzięcia deweloperskie. Wydzierżawienie zaś przedmiotowych gruntów dokonane zostało jedynie do czasu rozpoczęcia na nich inwestycji o charakterze deweloperskim. Również § 2 umowy skonstruowany został w sposób dający wydzierżawiającemu stosunkowo dużą przestrzeń swobody w zakresie możliwości rozwiązania umowy przed upływem jej terminu, w tym także jedynie co do części działek. Powyższe postanowienia umowne zestawić trzeba z treścią postanowienia Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w W. z dnia 10.02.2010 r. (k. 112- 115) oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów (...) z dnia 11.01.2001 r. (k. 121-141). Według MPZP podstawowym przeznaczeniem terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka jest bowiem zabudowa usługowa i wielofunkcyjna o znaczeniu lokalnym lub ponadlokalnym o funkcjach biur, handlu, gastronomii, oświaty, kultury, zdrowia oraz zabudowa mieszkaniowo - usługowa z zielenią i urządzeniami obsługi. Plan dopuszcza przy tym również lokalizację na tym terenie parkingów, hoteli, a także innych obiektów o funkcjach nieuciążliwych i niekolidujących z zabudową mieszkaniową na terenach otaczających. Z kolei, z postanowienia Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w W. z dnia 10.02.2010 r. o uzgodnieniu realizacji przedsięwzięcia wynika, że na terenie m.in. przedmiotowej działki planowane jest przedsięwzięcie w postaci budowy garażu dla nie mniej niż 300 samochodów osobowych oraz zespołu zabudowy usługowej na terenie o pow. nie mniejszej niż 2 ha, a to w ramach inwestycji polegającej na budowie budynku wielofunkcyjnego zespołu handlowo - usługowego pod nazwą (...) przy ul. (...).

W orzecznictwie przyjmuje się następujące rozumienie art. 17b u.g.n.r.: „ Wykładnia językowa art. 17b ust. 1 u.g.n.r., uwzględniająca różnicę w sformułowaniu tego przepisu w porównaniu z art. 72 ust. 3 u.g.n., wyraźnie wskazuje, że o wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa decyduje cel, na jaki wykorzystywana jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z potocznym, utrwalonym znaczeniem tych słów należy przez nie rozumieć takie używanie nieruchomości i korzystanie z niej, które odpowiada zamierzeniu co do wykorzystania nieruchomości albo przynajmniej prowadzi do jego realizacji. Takie rozumienie art. 17b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r. wspiera wykładnia celowościowa tego przepisu (zbieżna z wykładnią art. 17 ust. 1 pkt 1 i 2a u.g.n.r.; zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25.02.2010 r., I CSK 397/09, nie publ.). Preferencyjną stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości uzasadnia bowiem rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości - w znaczeniu wynikającym z brzmienia przepisu - oddanej w użytkowanie wieczyste na cel uznany przez ustawodawcę za zasługujący na wsparcie" (wyrok SN z 12.01.2011 r., sygn. akt I CSK 98/10, Lex nr 724986). Prawnie dopuszczalna jest zmiana sposobu korzystania z nieruchomości Skarbu Państwa należących do Zasobu Własności Rolnej, znajdujących się w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych lub prawnych, mimo że w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ustawodawca nie zawarł wprost przyzwolenia na takie działania (wyrok SN z 25.02.2010 r., sygn. akt I CSK 397/09, Lex nr 577680). W ostatnim z cytowanych orzeczeń Sąd Najwyższy, wypowiadając się na gruncie art. 17b ust. 1 pkt 2a, który to przepis dotyczy nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, stwierdził również, że „ (...) o wykorzystywaniu na cele mieszkaniowe można mówić najwcześniej od chwili rozpoczęcia prac budowlanych w oparciu o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego. Z tą chwilą określony jest cel mieszkaniowy i rozpoczyna się dążenie do jego osiągnięcia (...) tak rozumiany przepis realizuje zamysł ustawodawcy, którym było obniżenie stawek opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu, na którym realizowane jest budownictwo mieszkaniowe, po to, by zmniejszyć obciążenia z tego tytułu, wliczane ostatecznie w koszty powstałych mieszkań" (j.w.).

Od rozpoczęcia prac rolnych, w tym prac rekultywacyjnych koniecznych do podjęcia na gruncie w przyszłości produkcji rolnej mówić można o wykorzystywaniu gruntu na cele rolne. Podkreślenia jednak wymaga, że produkcja rolna nie jest szczegółowo uregulowana przepisami o charakterze administracyjnoprawnym, a przede wszystkim w sytuacji wykorzystywania gruntu na cele rolne, stosunkowo łatwo jest zmienić jego przeznaczenie. W przedmiotowej zaś sprawie zmiana przeznaczenia działki (...) z wykorzystywania do produkcji rolnej na zabudowę usługową nie będzie stanowić żadnego istotnego problemu. W takiej sytuacji zachodzi istotna obawa nieuzasadnionego umniejszenia dochodów Skarbu Państwa z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, w przypadku zmiany jego przeznaczenia. Skoro zaś powódka niewątpliwie zamierza w przyszłości przeznaczyć działkę (...) pod zabudowę o charakterze usługowym, to brak jest w ocenie Sądu Okręgowego podstaw, by uznać, że nastąpiła w przedmiotowej sprawie zmiana - i to trwała - sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości na sposób określony w art. 17b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r. W istocie, zabiegi powódki zmierzają jedynie do obniżenia opłaty za użytkowanie wieczyste co spowodowałoby niezasadne uszczuplenie należności Skarbu Państwa. Przy tym, zaznaczyć należy, że aby przyjąć trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości nie jest oczywiście konieczne, aby użytkownik wieczysty zamierzał w ten właśnie sposób wykorzystywać nieruchomość do końca okresu użytkowania wieczystego. Uznać jednak trzeba, że dany sposób użytkowania musiałby być planowany na dłuższy okres czasu. W przedmiotowej sprawie natomiast, zmiana sposobu korzystania z gruntu ma charakter jednoznacznie tymczasowy, na co wskazują już chociażby zapisy zawarte w umowie dzierżawy. W tej sytuacji, warunek w postaci trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości na cele rolne spełniony nie został.

Apelację od powyższego wyroku złożył powód zaskarżając go w całości, zarzucając:

1) naruszenie art. 73 ust. 2 u.g.n. poprzez jego zastosowanie i uznanie, jako przesłanki zmiany stawki z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na cele rolne przesłanki trwałości, podczas gdy ww. przepis nie powinien mieć zastosowania w przedmiotowej sprawie, albowiem ww. przepis nie odnosi się do gruntów wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa;

naruszenie art. 17b ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 09.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące przyjęciem, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nie wynosi 1%, albowiem nieruchomość nie jest od 2008 roku wykorzystywana na cele rolne;

2) naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 kpc poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów wyrażające się w dokonaniu przez Sąd ustaleń faktycznych z pominięciem dowodów potwierdzających wykorzystywanie nieruchomości na cele rolne, m.in. wypisem z rejestru gruntów, umowy dzierżawy z dnia 17.11.2008 r., zeznań świadków i w błędnej ocenie zgromadzonego materiału dowodowego polegającej na przyjęciu w oparciu o postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w W. z dnia 10.02.2010 r., iż skoro z w/w postanowienia wynika, iż na przedmiotowej nieruchomości planowana jest w przyszłości budowa garażu, to nie można przyjąć, iż przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest na cele rolne;

naruszenie art. 328 § 2 kpc poprzez brak w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wyjaśnienia podstawy prawnej wraz z przytoczeniem określonych przepisów prawa.

W oparciu o powyższe zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje, ewentualnie o uchylenie kwestionowanego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, z uwzględnieniem kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył:

apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu z mocy art. 385 k.p.c.

Ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji są prawidłowe i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Brak jest podstaw do odmiennej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów i do odmiennej wykładni prawa tj. art. 17b ust. 1 ustawy z 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który stanowi w niniejszej sprawie podstawę rozstrzygnięcia.

Zarzut jakoby sąd I instancji zastosował art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest chybiony. Sąd Okręgowy wyraźnie wskazał, że podstawę oddalenia powództwa stanowi nie wykazanie przez powoda, że nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości w sposób określony w art. 17 b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r.

Apelujący zarzuca, iż przy wykładni art. 17b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r. sąd I instancji bezpodstawnie przyjął, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości musi mieć charakter trwały tzn. musi być planowana na dłuższy okres czasu. Zarzutu tego nie można podzielić. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12.01.2011r. sygn. I CSK 98/10 wykładnia językowa art. 17b ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa uwzględniająca różnicę w sformułowaniu tego przepisu w porównaniu z art. 72 ust. 3 u.g.n. wyraźnie wskazuje, że o wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa decyduje cel na jaki wykorzystywana jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z potocznym, utrwalonym, znaczeniem tych słów należy przez to rozumieć takie używanie nieruchomości i korzystanie z niej, które odpowiada zamierzeniu co do wykorzystania nieruchomości albo przynajmniej prowadzi do jego realizacji.

Powyższa wykładnia oznacza, że o celu na jaki wykorzystywana jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste decydują zamierzenia użytkownika wieczystego co do wykorzystania nieruchomości. Grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste na wiele lat i z reguły realizacja celu (zamierzeń użytkownika wieczystego ), jest rozciągnięta w czasie. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, choć może mieć charakter przemijający, to jednak nie może być jedynie chwilowa. Owa zmiana musi zamykać się w takim przedziale czasowym, aby możliwe było zrealizowanie nowego zmienionego celu. Rację ma sąd I instancji, że cel rolny aby mógł być rzeczywiście zrealizowany, wymaga podjęcia szeregu działań rozciągniętych w czasie, związanych zarówno z rekultywacją gruntów jak i z ich uprawą prowadzącą do uzyskania pożytków rolnych. Właśnie w taki sposób należy rozumieć trwałą zmianę sposobu użytkowania. W sprawie niniejszej zamierzenia użytkownika wieczystego nie uległy zmianie w stosunku do tych, które istniały w chwili oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Samo zawarcie umowy dzierżawy i uporządkowanie terenu nie oznacza, że nieruchomość jest wykorzystywana na cel rolny. Użytkownik wieczysty podjął działania zmierzające do zabudowy gruntu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak realizacja tego celu wymaga uzyskania szeregu zezwoleń i załatwienia wielu formalności. Jak wynika z preambuły umowy dzierżawy, wydzierżawiający w przyszłości będzie na tych gruntach realizować przedsięwzięcia deweloperskie i umowa dzierżawy obowiązywać będzie do czasu rozpoczęcia owych inwestycji deweloperskich (k.231). Strony przyjęły w związku z tym, że umowa może zostać rozwiązana w każdym czasie z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia i to nawet wówczas gdy na działkach będą płody rolne ( par. 2 k.233). Rację ma sąd I instancji, że w tej sytuacji nie można mówić o trwałej zmianie celu na jaki wykorzystywana jest nieruchomość.

Podkreślić należy, że w par. 4 umowy wydzierżawiający zlecił dzierżawcy takie czynności jak odgruzowanie terenu, niwelacja terenu, wycinka drzew, skarczowanie traw (k.2340), które mogą ale nie muszą prowadzić do przywrócenia wydzierżawionym gruntom wysokiej kultury rolnej. Są to prace porządkowe, niezbędne także dla realizacji celu deweloperskiego. Co więcej, zgodnie z umową za owe prace wydzierżawiający ma otrzymywać wynagrodzenie według stawki godzinowej a rozliczenie prac odbywać się ma w okresach miesięcznych, poza tym oprócz wynagrodzenia wydzierżawiający ma zwrócić dzierżawcy uzasadnione koszty związane z wykonaniem zlecenia, w szczególności koszty wykorzystanego sprzętu ( k.234). Postanowienia tego typu nie stanowią zazwyczaj treści umowy dzierżawy a ich treść uzasadnia wątpliwości co do rzeczywistych zamiarów obu stron umowy dzierżawy. Dodać należy, że dotychczas nieruchomość nie przyniosła żadnych pożytków rolnych. Z pliku zdjęć przedstawionych przez pozwaną wraz z protokołem z lustracji nieruchomości z 5.10.2012 r. (k.512-519) wynika, że działka nie jest użytkowana rolniczo. Wprawdzie powód kwestionował w/w dowód, bo lustracja przeprowadzona była pod jego nieobecność, jednak nie skorzystał z możliwości zgłoszenia dowodów na okoliczność, że grunt rzeczywiście wykorzystywany jest na cele rolne. Pełnomocnik powoda nie był w stanie wskazać, jakie prace rolne prowadzone są na tym terenie i nie twierdził, że uzyskano pożytki rolne, zatem brak jest podstaw do przyjęcia, że materiał przedstawiony przez pozwaną jest niewiarygodny.

W tej sytuacji Sąd Apelacyjny podziela stanowisko sądu I instancji, że powód nie wykazał jakoby doszło do rzeczywistej zmiany celu, na jaki wykorzystywana jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste a zwłaszcza, że nieruchomość wykorzystywana jest na cele rolne. Samo zawarcie umowy dzierżawy i wykonanie prac porządkowych na wydzierżawionych gruntach jak również treść wypisu z rejestru gruntów nie są wystarczające do przyjęcia, że grunt wykorzystywany jest na cele rolne i że w związku z tym uzasadniona jest zmiana stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia apelacji i z mocy art. 385 k.p.c. oddalił ją. O kosztach procesu za II instancję orzekł zgodnie z wynikiem sporu, w oparciu o art. 98 par. 1 i 3 k.p.c.