Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 grudnia 2014 roku

Sąd Okręgowy w Lublinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego (del. do SO) Piotr Czerski

Protokolant: Rafał Marczuk

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2014 roku w L.

sprawy z powództwa Gminy L.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) blok (...)w L.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

____________________________________________________________

I.  uchyla w całości uchwałę nr(...) podjętą na zabraniu właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) blok (...) w L. w dniu 6 marca 2014 r.;

II.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) blok (...) w L. na rzecz powódki Gminy L. kwotę 380,00 zł (trzysta osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt IC 543/14

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 3 kwietnia 2014 r., skierowanym przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) blok(...) w L., powódka Gmina L. domagała się uchylenia w całości uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej M. (...) podjętej 6 marca 2014 r. w sprawie przeksięgowania ewentualnej nadpłaty za centralne ogrzewanie za sezon 2013/2014 na konto funduszu remontowego z przeznaczeniem na ocieplenie południowej ściany budynku, a także zasądzenia kosztów postępowania na rzecz powoda według norm prawem przewidzianych.

W uzasadnieniu pozwu wyjaśniono między innymi, że budynek nr (...) jest wspólnotą mieszkaniową, w której Gmina L. ma udział wynoszący 11,172%. Na zebraniu w dniu 6 marca 2014 roku wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o przeksięgowaniu ewentualnej nadpłaty za centralne ogrzewanie za sezon 2013/2014 na konto funduszu remontowego z przeznaczeniem na ocieplenie południowej ściany budynku.

Zdaniem powoda, zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem i jako taka winna być uchylona. W sytuacji wystąpienia nadwyżki w zaliczkowych opłatach za centralne ogrzewanie a jego faktycznymi kosztami obowiązkiem wspólnoty jest rozliczyć (zwrócić) wyżkę poszczególnym członkom wspólnoty (właścicielom lokali), a nie podejmować uchwałę o jej przeznaczeniu na inny cel. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie ( vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 lutego 2001 roku sygn. akt I ACa 1309/00) – k. 2-3

Pozwana nie uznała powództwa. (k. 64)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Gmina L. reprezentowana przez Zarząd (...) w L. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) blok (...)w L.. (bezsporne)

W dniu 6 marca 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) blok(...) w L. podjęła uchwałę, w której zdecydowano o przeksięgowaniu ewentualnej nadpłaty za centralne ogrzewanie za sezon 2013/2014 na konto funduszu remontowego z przeznaczeniem na ocieplenie południowej ściany budynku. (uchwała – k. 8)

Powyższy stan faktyczny ma charakter bezsporny i został ustalony w oparciu o złożone do akt dokumenty i zeznania strony pozwanej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Regulacja praw i obowiązków właścicieli lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz zarządu nieruchomością wspólną zawarta jest w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali1, zwanej dalej u.w.l. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że termin do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali jest terminem zawitym, co oznacza, że po jego upływie prawo do zaskarżania uchwały wygasa. Powództwo w sprawie niniejszej zostało wniesione do sądu niewątpliwie z zachowaniem tego terminu. W dalszej kolejności, przedmiotem rozważań Sądu Okręgowego było zatem ustalenie, czy zaskarżona uchwała spełnia przesłanki do jej uchylenia, w szczególności zaś, czy zasadne jest twierdzenie powódki, że narusza ona prawo.

Powracając na grunt stanu faktycznego niniejszej sprawy należy podkreślić, że w orzecznictwie wyrażono słuszny pogląd, iż wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie2.

Na gruncie obowiązujących przepisów obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie wydatków dwojakiego rodzaju. Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 u.w.l.). Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 1 pkt 3 u.w.l). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.

Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty. Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel3.

W konsekwencji należy przyznać rację powódce, iż zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem i jako taka podlega uchyleniu.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu pomiędzy stronami uzasadnia treść art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. i wynik procesu. Na koszty podlegające z tego tytułu zasądzeniu na rzecz powódki od pozwanej składają się:

- 200,00 zł tytułem opłaty od pozwu (k. 5)

- 180,00 zł tytułem opłaty za czynności radcy prawnego ustalonej zgodnie z treścią § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu4.

Natomiast do kosztów celowych poniesionych w sprawie przez powódkę nie można zaliczyć opłaty skarbowej od stosunku pełnomocnictwa – z uwagi na treść art. 7 pkt 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej5.

1 Tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.

2 Wyrok SA w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r., I ACa 1309/00, LEX nr 51738.

3 Ibidem, uzasadnienie.

4 Tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490.

5 Tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 1282 ze zm.