Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 24 października 2000 r., V CKN 132/00
Możliwość korzystnej sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego z
reguły nie stanowi "ważnej przyczyny" w rozumieniu art. 33 ust. 1 ustawy z
dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych
(jedn. tekst: Dz.U. 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.).
Przewodniczący: Sędzia SN Lech Walentynowicz
Sędziowie SN: Stanisław Dąbrowski, Elżbieta Skowrońska-Bocian
(sprawozdawca)
Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 24 października 2000 r. na rozprawie
sprawy z powództwa Gminnej Spółdzielni „S.C.” w D.W. przeciwko Bożenie P. o
rozwiązanie umowy najmu i eksmisję, na skutek kasacji pozwanej od wyroku Sądu
Wojewódzkiego w Opolu z dnia 28 stycznia 1998 r.,
zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił apelację i zasądził od
powódki na rzecz pozwanej kwotę 100 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Gminna Spółdzielnia „S.C.” w D.W. wystąpiła przeciwko Bożenie P. z
powództwem o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję. Jako podstawę swojego
żądania podała, że lokal zajmowany przez pozwaną stał się niezbędny wobec
planów jego sprzedaży dla poratowania sytuacji finansowej powódki. Powódka
zwracała się do Bożeny P. o rozwiązanie umowy najmu, jednak strony nie doszły do
porozumienia.
Z ustaleń poczynionych przez Sąd Rejonowy wynika, że pozwana Bożena P.
zajmuje lokal należący do powódki od 1975 r. Lokal ten znajduje się w budynku
wielofunkcyjnym – parter wykorzystywany jest na cele handlowe przez małżonków
Halinę i Leszka G., na piętrze i poddaszu znajdują się lokale mieszkalne
zajmowane przez małżonków G., rodzinę B. (na pierwszym piętrze) oraz rodzinę
pozwanej (na poddaszu). Powodowa Spółdzielnia zawarła z małżonkami G. umowę
przedwstępną przeniesienia własności całego budynku za cenę 90 000 zł i przyjęła
zaliczkę. Małżonkowie G. są zainteresowani nabyciem całego budynku, jednak bez
lokatorów. W tej sytuacji Spółdzielnia wypowiedziała umowę najmu pozwanej, a
także rodzinie B. Pozwana Bożena P., która wywiązuje się z obowiązków
umownych i przestrzega zasad porządku domowego, nie jest w stanie wykupić od
powódki całej nieruchomości, na której znajdują się budynek ze spornymi lokalami
oraz inne budynki, ale wraz z Ireną B. mogłaby wykupić budynek mieszkalny za
kwotę 45 000 zł. Powódka nie wyraziła jednak zgody na geodezyjny podział
nieruchomości w celu wydzielenia działki pod budynek mieszkalny.
Sąd Rejonowy oddalił powództwo wskazując, że plany finansowe powódki
uzależnione od tego, czy pozostawi do dyspozycji małżonków G. budynek nie
obciążony prawami osób trzecich, nie powinny naruszać praw pozwanej, nawet
kosztem ograniczenia uprawnień właścicielskich powódki. Sąd rozważył interesy
stron i uznał, że oddalenie powództwa ochroni prawo pozwanej do mieszkania, a
nie narazi interesów powódki (właściciela). Powodowa Spółdzielnia posiada
bankową lokatę terminową w kwocie 100 000 zł, co oznacza, że nie jest narażona
na utratę wypłacalności. Ograniczenie uprawnień właścicielki kosztem zachowania
przez pozwaną prawa najmu lokalu staje się konieczne w istniejącej sytuacji
mieszkaniowej pozwanej, wykonującej swoje prawo od wielu lat bez zarzutu, a
pozbawionej możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poza spornym
lokalem. Wykładnia art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, dokonana przez pryzmat zasad
współżycia społecznego, powinna przemawiać przeciwko roszczeniu powódki.
W wyniku apelacji powódki Sąd Wojewódzki w Opolu orzeczeniem z dnia
28 stycznia 1998 r. zmienił zaskarżony wyrok i rozwiązał umowę najmu oraz
nakazał pozwanej opuszczenie lokalu wraz z osobami i rzeczami reprezentującymi
jej prawa. Sąd ten dokonał odmiennej oceny prawnej podstawowej kwestii, jaką jest
wykładnia pojęcia „zasady współżycia społecznego”, które determinuje rozumienie
„ważnej przyczyny”, pozwalającej, zgodnie z art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozwiązać istniejącą
umowę najmu. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, wykluczone jest takie rozumienie
pojęcia „ważna przyczyna”, które praktycznie wyłączałoby możliwość skorzystania
przez wynajmującego z możliwości rozwiązania umowy przez sąd, a taka sytuacja
wystąpi, gdy potrzeby lokalowe najemcy będą utożsamiane z zasadami współżycia
społecznego. Nie można wykluczyć istnienia „ważnej przyczyny” w sytuacji, gdy
właściciel upomina się o zwrot lokalu, mając oczywiście lepszą perspektywę
spożytkowania prawa do niego aniżeli przez dalsze trwanie stosunku najmu.
Istnienie praw wynikających ze stosunku najmu nie powinno niweczyć planów
sprzedaży nieruchomości wraz z urządzeniami i znajdującymi się na niej lokalami,
skoro powódka jako właściciel ma w tym uzasadniony interes gospodarczy. Interes
ten wyraża się w uzyskaniu środków pieniężnych niezbędnych dla restrukturyzacji
Spółdzielni, a ponadto nieruchomość przestanie obciążać wartość środków trwałych
Spółdzielni. Odpadnie także konieczność przeprowadzenia kosztownego remontu.
Kasacja pozwanej została oparta na podstawie kasacyjnej określonej w art.
3931
pkt 1 k.p.c. Wskazano w niej naruszenie art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych w związku z art. 5 k.c.
przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że w świetle
zgromadzonego materiału dowodowego istnieją „ważne przyczyny” uzasadniające
rozwiązanie umowy najmu lokalu zajmowanego przez pozwaną.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. 1998 r. Nr 120, poz.
787 ze zm. – dalej "u.naj.lok."), z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32,
wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez
sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i
terminu rozwiązania umowy. Z przepisu tego wynika, że wystąpienie ważnej
przyczyny, innej niż wskazana w art. 32, stwarza możliwość rozwiązania umowy
mimo braku porozumienia stron w tym względzie. Nie ulega wątpliwości, po
pierwsze, że przesłanką dopuszczalności rozwiązania umowy najmu jest
wystąpienie „ważnej przyczyny”, a po drugie, że wynajmujący – przy istnieniu takiej
przyczyny – nie może skutecznie wypowiedzieć umowy wiążącej go z najemcą, lecz
może jedynie zwrócić się ze stosownym żądaniem do sądu. Sąd jest zaś władny
umowę taką rozwiązać, gdy, oceniając okoliczności konkretnej sprawy, dojdzie do
przekonania, że „ważna przyczyna” uzasadnia przyznanie ochrony interesom
wynajmującego kosztem uprawnień najemcy do lokalu mieszkalnego stanowiącego
przedmiot najmu. Decydującego znaczenia nabiera więc wykładnia pojęcia „ważna
przyczyna”, występującego w art. 33 u.naj.lok.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazano już, że „ważna przyczyna”
uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie
najemcy opróżnienia lokalu występuje w szczególności wówczas, gdy lokal stanie
się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a
nie jest niezbędny najemcy (tak wyrok z dnia 27 maja 1999 r., II CKN 362/98,
OSNC 1999, nr 12, poz. 215). W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na
ogólnikowość pojęcia „ważne przyczyny” i jego niedookreślenie, które powodują z
jednej strony elastyczność unormowania, a z drugiej – trudności w jego stosowaniu.
Oceniając, czy w konkretnym stanie faktycznym zachodzą „ważne przyczyny” w
rozumieniu art. 33 u.naj.lok., należy mieć na względzie przede wszystkim charakter
i cel tego przepisu, który wyznaczają zawarte w Konstytucji zasady – ochrony
własności (art. 21 i 64) i ochrony najemców lokali mieszkalnych (art. 75). Ponadto,
pewne wskazówki co do rozumienia pojęcia „ważne przyczyny” zawarte są w
ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Z art. 35 tej
ustawy wynika, że „ważną przyczynę” stanowi konieczność przeprowadzenia
rozbiórki budynku lub remontu albo modernizacji, wymagających opróżnienia
niektórych lokali.
W orzecznictwie wskazuje się także, że „ważne przyczyny” uzasadniające
rozwiązanie przez sąd umowy najmu powinny być porównywalne, gdy chodzi o ich
wagę, z ważnymi powodami określonymi w art. 32 u.naj.lok. Ważnym powodem
uzasadniającym rozwiązanie umowy może być godny ochrony interes
wynajmującego, jednak powinien on mieć walor uzasadniający pozbawienie
najemcy przysługującej mu ochrony (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 marca
2000 r., III CKN 659/98, nie publ.).
Podzielając przedstawione wyżej stanowisko należy dodać, że wykładając
pojęcie „ważne przyczyny” sąd orzekający o żądaniu rozwiązania umowy najmu
musi dokonać oceny – sprzecznych ze swej istoty – interesów najemcy i
wynajmującego. Ocena ta prowadzi w rezultacie do przyznania ochrony interesom
jednej ze stron, kosztem drugiej strony umowy najmu. Niezbędne jest zatem
rozważenie nie tylko sytuacji wynajmującego, żądającego rozwiązania umowy
najmu i opróżnienia lokalu, ale także sytuacji najemcy.
W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, wiążącym Sąd Najwyższy, po
stronie wynajmującej Spółdzielni (właścicielki nieruchomości) występuje istotna
przyczyna w postaci zamiaru uzyskania znacznej kwoty ze sprzedaży
nieruchomości, na której znajduje się budynek wraz ze spornym lokalem. Jednak
względy finansowe, wyrażające się w możliwości korzystnej sprzedaży
nieruchomości, jako jedyne uzasadnienie żądania rozwiązania umowy najmu lokalu
mieszkalnego, nie stanowią „ważnej przyczyny” w rozumieniu art. 33 ust. 1
u.naj.lok. Niezbędne jest także uwzględnienie interesów najemcy. Jeżeli najemca
nie ma możliwości zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych poza aktualnie
wynajmowanym lokalem mieszkalnym, interes właściciela musi ustąpić interesowi
najemcy.
Powyższe stanowisko nie oznacza, że w każdym przypadku ochronę uzyska
interes najemcy kosztem interesów wynajmującego. Trafnie bowiem wskazuje Sąd
drugiej instancji, że przy zbyt szerokim stosowaniu klauzuli zasad współżycia
społecznego w istocie każde żądanie rozwiązania stosunku najmu na podstawie art.
33 ust. 1 u.naj.lok. byłoby sprzeczne z tymi zasadami. Jednak wykładnia pojęcia
„ważne przyczyny” jest czymś innym niż ocena żądania wynajmującego w świetle
zasad współżycia społecznego. Jak wyżej wskazano, nie chodzi o ocenę
zachowania się wynajmującego żądającego rozwiązania umowy, lecz o ocenę i
wyważenie interesów stron tej umowy. Takiego wyważenia interesów zabrakło w
rozpoznawanej sprawie. Zasadny jest zatem zarzut naruszenia wskazanych w
kasacji przepisów prawa materialnego.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 3931
k.p.c.).