Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 19 lipca 2001 r., III CKN 1207/98
Nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego
przed wejściem w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27) od spółdzielni mieszkaniowej
było możliwe jedynie na podstawie przepisów ustawy z dnia 16 września
1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze
zm.).
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący), Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-
Bocian (sprawozdawca), Sędzia SN Hubert Wrzeszcz
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa L. Spółdzielni Mieszkaniowej w L.
przeciwko Krystynie i Sławomirowi małżonkom N. o zapłatę, po rozpoznaniu w Izbie
Cywilnej w dniu 19 lipca 2001 r. na rozprawie kasacji pozwanych od wyroku Sądu
Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 5 marca 1998 r.
uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu w Lublinie
do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi orzeczenie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Pozwani Sławomir i Krystyna N., zapoznawszy się z ogłoszeniem
zamieszczonym w prasie przez powodową L. Spółdzielnię Mieszkaniową, złożyli
wniosek o przyjęcie ich w poczet członków tej Spółdzielni. Zostali powiadomieni o
zakwalifikowaniu ich do przyjęcia oraz o tym, że koszt proponowanego im
mieszkania wynosi kwotę 43 740 zł (w ogłoszeniu była mowa o koszcie metra
kwadratowego w kwocie 6 000 000 zł sprzed denominacji). W piśmie do banku, w
związku ze staraniami pozwanych o uzyskanie kredytu, wymagany wkład
spółdzielnia określiła także na kwotę 43 740 zł, jednocześnie wskazując, że za tę
kwotę sprzedaje pozwanym lokal przy ul. K. Pozwana Krystyna N. została
członkiem L. Spółdzielni Mieszkaniowej w dniu 16 lutego 1993 r., a w dniu 5 marca
1993 r. otrzymała przydział mieszkania. Następnie, po ostatecznym rozliczeniu
kosztów budowy, okazało się, że koszt mieszkania jest wyższy, a różnica wynosi
kwotę 4673,17 zł. Wobec odmowy uiszczenia tej kwoty przez pozwanych,
Spółdzielnia wystąpiła z powództwem o zapłatę.
Sąd Rejonowy w Lublinie wyrokiem z dnia 30 września 1997 r. oddalił
powództwo. Zdaniem tego Sądu, w sprawie nie może znaleźć zastosowania art.
226 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z
1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. – dalej "Pr.spółdz."), a ponadto powodowa
Spółdzielnia wprowadziła pozwanych w błąd, przy czym zachowanie się członków
zarządu Spółdzielni było naruszeniem prawa, które nie korzysta z ochrony.
W wyniku apelacji powódki Sąd Wojewódzki w Lublinie wyrokiem z dnia
5 marca 1998 r. zmienił zaskarżone orzeczenie i zasądził dochodzoną kwotę. Sąd
ten dokonał odmiennej oceny stanu faktycznego sprawy. Przyjął, że wprawdzie w
trybie nabycia przez pozwanych mieszkania wystąpił element wolnego rynku,
jednak dotyczy on jedynie dwóch płaszczyzn: odstąpienia od przydzielania
mieszkań według kolejki oczekujących oraz informacji, w drodze ogłoszenia
prasowego, o możliwości uzyskania mieszkania na warunkach pełnej odpłatności.
W chwili otrzymania przydziału Krystyna N. była już członkiem Spółdzielni, a
ponadto pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia w odpowiedniej formie umowy
sprzedaży. Pozwani nabyli prawo do lokalu jako członkowie Spółdzielni, na
podstawie przydziału. Treść pism Spółdzielni jasno określa status pozwanych i tryb
nabycia mieszkania. Krystyna N. złożyła także oświadczenie, że zobowiązuje się
stosować do statutu.
W takiej sytuacji Sąd drugiej instancji przyjął, że zastosowanie znajdują
przepisy Prawa spółdzielczego. Odwołał się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, z
którego wynika, że pominięcie w rozliczeniu kosztów budowy wzmianki, iż ma ono
charakter wstępny, nie pozbawia spółdzielni możliwości dochodzenia dopłaty po
ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy. Wskazał także, że pozwani wykazali się
niedbalstwem, nie dążąc do jednoznacznego wyjaśnienia, czy cena podana w
ogłoszeniu rzeczywiście jest ostateczna.
Kasacja pozwanych oparta została na obu podstawach (art. 3931
k.p.c.).
W ramach pierwszej wskazano naruszenie art. 208 § 1 i 226 § 1 i 3 Pr.spółdz. przez
ich niewłaściwe zastosowanie oraz art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie. W
ramach drugiej podstawy kasacyjnej skarżący zarzucili naruszenie art. 382 i 386 § 1
w związku z art. 299 k.p.c. przez wydanie orzeczenia reformatoryjnego
uwzględniającego powództwo bez dopuszczenia dowodu z przesłuchania strony
pozwanej w przedmiocie jej stanowiska co do wysokości dochodzonego roszczenia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Odnośnie do zarzutów podniesionych w ramach drugiej podstawy kasacyjnej
(art. 3931
pkt 2 k.p.c.) trzeba podkreślić, że w obowiązującym stanie prawnym
działanie sądu z urzędu stanowi wyjątek od zasady kontradyktoryjności (por. art.
232 k.p.c.). Zarządzenie przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron jest
możliwe wówczas, gdy pozostały nie wyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia
sprawy (art. 299 k.p.c.). Skarżący nie wskazali takich faktów, co więcej, w samej
kasacji podkreślili, że okoliczności faktyczne sprawy nie są kwestionowane. Przez
całe postępowanie pozwani nie kwestionowali, chociażby z tzw. ostrożności
procesowej, wysokości dochodzonej przez Spółdzielnię należności. Trudno w tej
sytuacji nałożyć na Sąd drugiej instancji obowiązek przeprowadzenia z urzędu
dowodu z przesłuchania stron w celu upewnienia się, czy pozwani nie kwestionują
wysokości dochodzonej przez powódkę należności. Zarzuty naruszenia art. 382
i 386 § 1 w związku z art. 299 k.p.c. nie znajdują zatem uzasadnienia.
Odmiennie natomiast ocenić należy zarzuty podniesione w ramach pierwszej
podstawy kasacyjnej. W rozpoznawanej sprawie wystąpił bowiem z całą ostrością
problem tzw. sprzedaży lokali spółdzielczych w sytuacji, gdy „kupujący” nabywa
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przede wszystkim nasuwa się ogólna
refleksja, że rozpoznawana sprawa jest jednym z wielu przejawów niedostosowania
istniejących uregulowań prawa spółdzielczego do realiów gospodarki rynkowej.
Stanowi także przejaw poważnych nieporozumień i nieprawidłowości w zakresie
nabywania spółdzielczych praw do lokalu, w szczególności własnościowego prawa
do lokalu mieszkalnego. Stąd kluczowe znaczenie należy przypisać kwestii, jakie
przepisy powinny znaleźć zastosowanie przy rozstrzyganiu sporu pomiędzy
stronami.
Z wywodów zawartych zwłaszcza w uzasadnieniu wyroku Sądu pierwszej
instancji zdaje się wynikać, że dopuszcza on możliwość nabycia od spółdzielni
mieszkaniowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w inny sposób niż
przewidziany przepisami Prawa spółdzielczego. Świadczą o tym rozważania
odnoszące się do niezachowania formy aktu notarialnego przy zawieraniu umowy
pomiędzy powodową Spółdzielnią a pozwanymi.
Podobne rozważania zawarte zostały w kasacji pozwanych. Wskazuje się, że
wprawdzie nie jest możliwe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o umowie
sprzedaży ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego, jednak nie jest
także możliwe stosowanie przepisów Prawa spółdzielczego (skarżący nie wskazali,
jakie zatem przepisy powinny znaleźć zastosowanie).
Zacząć należy od oczywistego stwierdzenia, że spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu mieszkalnego (bo o takie w sprawie chodzi) jest ograniczonym
prawem rzeczowym (por. art. 244 k.c.), ustanawianym w sposób określony w
przepisach Prawa spółdzielczego. Zgodnie z tymi przepisami, prawo do lokalu
powstaje, gdy członek spółdzielni uzyska pisemny przydział określonego lokalu
(por. art. 213 Pr.spółdz.). Prawo spółdzielcze nie przewiduje innego sposobu
nabycia prawa od spółdzielni mieszkaniowej. Możliwe jest oczywiście nabycie
prawa od członka spółdzielni (np. w drodze umowy sprzedaży), gdyż prawo
własnościowe jest prawem zbywalnym (art. 223 § 1 Pr.spółdz.), ta sytuacja nie
wystąpiła jednak w rozpoznawanej sprawie i pozostanie poza zakresem rozważań.
Jak wyżej wskazano, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego od spółdzielni mieszkaniowej możliwe jest jedynie w trybie
unormowanym w przepisach prawa spółdzielczego. Wynika to nie tylko z treści
przepisów (art. 213 i nast. Pr.spółdz.), ale także z istoty tego prawa.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem
rzeczowym ograniczonym, a więc prawem na rzeczy cudzej. Jego podmiotem nie
może być zatem, co do zasady, właściciel rzeczy obciążonej. Wyjątki od
przewidzianego wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w wyniku
połączenia w jednym podmiocie prawa własności oraz prawa ograniczonego
(konfuzja – art. 247 k.c. ) muszą wynikać z wyraźnego przepisu. Oznacza to, że
spółdzielnia nie może być podmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu. Jedyny wyjątek od tej zasady przewiduje art. 2291
Pr.spółdz. w odniesieniu
do prawa obciążonego hipoteką.
Spółdzielnia mieszkaniowa nie może zatem wystąpić z ofertą sprzedaży
mieszkania, gdy przedmiotem umowy ma być własnościowe prawo do lokalu.
Spółdzielnia, nie będąc podmiotem tego ograniczonego prawa rzeczowego, nie
może go przenieść na inny podmiot. Może jedynie, jak wskazano, ustanowić takie
ograniczone prawo rzeczowe, wydając przydział na rzecz członka spółdzielni.
Powstaje zatem kwestia, jaki charakter prawny ma np. ogłoszenie prasowe (jak w
rozpoznawanej sprawie), w którym spółdzielnia oferuje do „sprzedaży” lokale
spółdzielcze.
Najeży przyjąć, że w opisanej sytuacji z reguły nie mamy do czynienia z ofertą
w rozumieniu art. 66 k.c. Wprawdzie bowiem w takich ogłoszeniach zwykle
podawana jest „cena” mieszkania (właściwie wysokość wkładu budowlanego),
jednak nie jest określany termin, w ciągu którego spółdzielnia będzie oczekiwać na
odpowiedź. Gdyby jednak został określony zarówno termin, jak i koszt uzyskania
mieszkania (wysokość wkładu budowlanego), można byłoby przyjąć istnienie oferty,
jednak nie byłaby to oferta zawarcia umowy sprzedaży (z przyczyn, o których mowa
wyżej). Można byłoby jedynie rozważać wystąpienie przez spółdzielnię z ofertą,
skierowaną do nieoznaczonego kręgu podmiotów, przyjęcia adresata w poczet
członków oraz ustanowienia na jego rzecz ograniczonego prawa rzeczowego (w
drodze wydania przydziału lokalu), w zamian za wpłacenie wkładu budowlanego w
pełnej wysokości. Zgodnie z ustalonym już stanowiskiem, wydanie przydziału lokalu
jest umową zawartą pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem. Nie ma zatem
przeszkód, aby spółdzielnia pozyskiwała przyszłych członków i uprawnionych z
tytułu spółdzielczego prawa do lokalu w drodze wystąpienia z ofertą.
Jeżeli tak, to – biorąc pod uwagę okoliczności rozpoznawanej spawy –
niezbędne jest ustalenie, jaki charakter miało ogłoszenie zamieszczone przez
L. Spółdzielnię Mieszkaniową. Gdyby okazało się, że była to oferta w rozumieniu
art. 66 k.c., to powódka związana jest treścią złożonego przez siebie oświadczenia
woli, także gdy chodzi o określenie wielkości wymaganego wkładu budowlanego.
Dla dokonania takiej oceny niezbędne jest jednak ustalenie, czy treść ogłoszenia
spełnia przesłanki określone w art. 66 k.c.
Ogłoszenie nie stanowiące oferty w rozumieniu art. 66 k.c. może być
potraktowane jedynie jako zaproszenie do rokowań. W takiej sytuacji obowiązujący
stan prawny nie pozwala przyjąć istnienia po stronie Spółdzielni stanu związania
treścią ogłoszenia. Nie wyłącza to jednak przypisania w okolicznościach konkretnej
sprawy takiemu ogłoszeniu pewnych skutków prawnych. Ocena tej kwestii
pozostaje jednak poza zakresem kompetencji Sądu Najwyższego rozpoznającego
kasację.
W braku pełnej oceny sytuacji prawnej stron nie sposób także odnieść się do
zarzutu niezastosowania art. 5 k.c. Odmowa udzielenia ochrony prawnej
roszczeniom uprawnionego na podstawie tego przepisu wymaga bowiem
odniesienia się do wszystkich okoliczności konkretnej sprawy. Jak wyżej wskazano,
nie jest to możliwe na etapie postępowania kasacyjnego.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39313
§ 1 k.p.c.).