Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 26 lipca 2001 r., IV CKN 421/00
Umowa sprzedaży przez gminę lokalu wraz z udziałem we
współwłasności gruntu jest nieważna, jeżeli inne lokale w tym samym
budynku zostały sprzedane wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu
w ułamkowej części. Za wynikłą szkodę gmina może odpowiadać na
podstawie art. 4201
§ 1 k.c.
Sędzia SN Maria Grzelka (przewodniczący), Sędzia SN Antoni Górski
(sprawozdawca), Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Renaty R.-H. i Piotra H. przeciwko
Gminie Miasta W. o zapłatę, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 26 lipca
2001 r. na rozprawie kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z
dnia 11 września 1998 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w
Gdańsku do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
W dniu 14 października 1994 r. powodowie zawarli umowę notarialną
o nabycie od pozwanej Gminy własności lokalu mieszkalnego nr 18 położonego
w budynku przy ul. D. nr 24 w W. wraz z odpowiednim udziałem w działce, na której
posadowiony jest budynek. Jednakże wniosek powodów o założenie księgi
wieczystej dla nabywanej nieruchomości został prawomocnie oddalony, okazało się
bowiem, że dokonując sprzedaży lokali w tym budynku, nie przestrzegano jednolitej
zasady. Niektórym nabywcom sprzedawano bowiem lokale wraz z udziałem we
współwłasności gruntu, a innym z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu w
ułamkowej części. Uznając taką mieszaną formę uprawnień do gruntu za
niedopuszczalną, Sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu prawa własności
powodów.
Powodowie wystąpili z powództwem odszkodowawczym, domagając się
zasądzenia od pozwanej Gminy kwoty 70 000 zł odszkodowania za utratę prawa do
lokalu i kwoty 30 000 zł zadośćuczynienia za doznaną w związku z tym krzywdę.
Sąd Wojewódzki we Włocławku, na podstawie art. 4201
k.c., wyrokiem z dnia 19
grudnia 1997 r. zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 36 466 zł i oddalił
powództwo w pozostałym zakresie. Na zasądzoną kwotę składa się kwota 30 000 zł
odszkodowania za utracony lokal i kwota 6466 zł utraconych premii z posiadanych
przez powodów mieszkaniowych książeczek oszczędnościowych.
Na skutek apelacji pozwanej od tego orzeczenia Sąd Apelacyjny w Gdańsku
wyrokiem z dnia 11 września 1998 r. zmienił je i oddalił powództwo w całości. W
ocenie Sądu Apelacyjnego poniesiona przez powodów szkoda nie pozostaje w
związku przyczynowym z zachowaniem się pozwanej Gminy, lecz jest następstwem
działań samych powodów. Powodowie utracili bowiem prawo własności do
nabytego od pozwanej lokalu aktem notarialnym z dnia 14 października 1994 r. na
skutek stwierdzenia nieważności tego aktu w sprawie Sądu Rejonowego we
Włocławku, którą sami wytoczyli. Popierali oni żądanie w tamtej sprawie, mimo że
pozwana Gmina oferowała wszystkim nabywcom lokali w budynku przy ul. D. nr 24
możliwość konwalidowania zawartych umów sprzedaży. W ten sposób powodowie
doprowadzili sami do uszczerbku w ich majątku, a zatem nie mogą rościć pretensji
do pozwanej Gminy. Dlatego Sąd Apelacyjny oddalił ich powództwo w całości.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyli powodowie kasacją, zarzucając
naruszenie art. 4201
§ 1 i art. 361 § 1 k.c. oraz art. 233 § 1 k.p.c., wnosząc o jego
zmianę przez oddalenie apelacji, ewentualnie o uchylenie i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył co następuje:
W niniejszej sprawie zachowuje aktualność pogląd wyrażony w uchwale Sądu
Najwyższego z dnia 28 września 1995 r. III CZP 127/95 (OSNC 1996, nr 1, poz.
12). W jej uzasadnieniu Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na obowiązującą w naszym
systemie zasadę, zgodnie z którą prawo wieczystego użytkowania może być
ustanowione tylko na gruntach Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego.
Wykluczona jest zatem możliwość oddania w wieczyste użytkowanie gruntu,
stanowiącego współwłasność osoby fizycznej i Skarbu Państwa lub gminy. W
rezultacie Sąd Najwyższy uznał, że niedopuszczalna jest sprzedaż przez gminę
ułamkowej części gruntu zabudowanego domem wielomieszkaniowym – jako prawa
związanego z własnością lokalu – jeżeli grunt ten stanowi przedmiot
współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio
wyodrębnionych lokali. Nie ulega przy tym wątpliwości, że przez użyte w tym
kontekście przez Sąd Najwyższy sformułowanie o „niedopuszczalności” takiej
czynności prawnej, należy rozumieć jej sprzeczność z prawem. Zgodnie zaś z art.
58 § 1 k.c. czynność taka jest nieważna od chwili jej dokonania, dlatego trzeba
przyjąć, że umowa sprzedaży przez pozwaną Gminę powodom lokalu
mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności gruntu, na którym wcześniej już
ustanowiono użytkowanie wieczyste, była od początku nieważna. Wyrok Sądu
Rejonowego z dnia 28 kwietnia 1997 r. stwierdzający tę nieważność miał więc tylko
charakter deklaratoryjny. (...) Prezentowany w uzasadnieniu skarżonego orzeczenia
pogląd, że skoro powodowie sami doprowadzili do sądowego stwierdzenia
nieważności czynności notarialnej, to tym samym wyłącznie sami wyrządzili sobie
szkodę, której naprawienia dochodzą w niniejszym procesie, jest nietrafny i stanowi
błędne zastosowanie normy art. 361 § 1 k.c. (...)
Pozwana Gmina jako właścicielka i zarządzająca nieruchomością obowiązana
jest znać jej status prawny. Jeżeli zatem dopuszcza do sprzecznego z prawem
zbycia wyodrębnionych lokali w ten sposób, że niektórym nabywcom zbywa lokal
wraz z udziałem we współwłasności gruntu, a innym z udziałem w prawie
użytkowania wieczystego, to ponosi odpowiedzialność za wyrządzoną w ten sposób
szkodę na podstawie art. 4201
§ 1 k.c. Odmienne stanowisko zajęte w tej kwestii
przez Sąd Apelacyjny nie da się pogodzić z prawidłową interpretacją tego przepisu,
co oznacza, że zarzut kasacji o jego naruszeniu jest trafny.
W rezultacie kasacja okazała się usprawiedliwiona, co skutkuje uchylenie
skarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania (art. 39313
k.p.c.). (...)