Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00
Samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących
stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych.
Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Iwona Koper
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miasta G. przeciwko
Zdzisławowi S., Jolancie S., Jerzemu N. oraz Agnieszce i Marcinowi małżonkom K.
o ustalenie, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 21 lutego 2002 r. na rozprawie
kasacji strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2
grudnia 1998 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w
Gdańsku do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Spór ogniskuje się wokół nieruchomości gruntowej przy ul. G.H. nr 35 w G.
oraz położonego na niej budynku, w którym znajdują się trzy mieszkania, dwa
większe (lokal nr 1 i lokal nr 2) oraz jedno mniejsze (lokal nr 3). Strona powodowa,
Gmina G. – następczyni prawna Skarbu Państwa – wystąpiła przeciwko
Zdzisławowi S., Jolancie S. i Jerzemu N. o uzgodnienie treści oznaczonych ksiąg
wieczystych (dwóch dotyczących nieruchomości lokalowych i jednej prowadzonej
dla nieruchomości, z której własność lokali została wyodrębniona) z rzeczywistym
stanem prawnym przez ujawnienie w nich, że udziały Zdzisława S. i Jolanty S. oraz
udziały Jerzego N. we współwłasności części budynku przeznaczonych do
wspólnego korzystania i we współużytkowaniu wieczystym gruntu wynoszą 36/100
części, a nie – jak wpisano – 1/2 części.
Do wytoczenia powództwa doszło w następujących okolicznościach.
Dnia 11 listopada 1976 r. Prezydent G. wydał decyzję dotyczącą ustanowienia
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. G.H. nr 35 na rzecz
Zdzisława i Leokadii małżonków S. (w 50/100 częściach) oraz Heleny M.-C.
(również w 50/100 częściach) i sprzedaży im lokali nr 1 i nr 2 (lokalu nr 1
Zdzisławowi i Leokadii małżonkom S., a lokalu nr 2 – Helenie M.-C.) wraz z
udziałami we współwłasności nie wydzielonych części budynku, wynoszącymi także
po 50/100 części. Podobną treść, tyle że odnoszącą się tylko do lokalu nr 1 i
Zdzisława oraz Leokadii małżonków S., miała decyzja Prezydenta G. z dnia 19
listopada 1986 r.
W dniu 4 marca 1977 r. Prezydent Gdańska, odwołując się do decyzji z dnia
11 listopada 1976 r., sprzedał Helenie M.-C. lokal nr 2 wraz z udziałem we
współwłasności nie wydzielonych części domu i urządzeń służących do użytku
wspólnego mieszkańców, wynoszącym 50/100 części, oraz oddaniem we
współużytkowanie wieczyste gruntu w 50/100 częściach. Następcą prawnym
(spadkobiercą) Heleny M.-C. jest Jerzy N., który w toku postępowania w niniejszej
sprawie sprzedał lokal nr 2 Agnieszce i Marcinowi małżonkom K., wezwanym do
udziału w sprawie w charakterze pozwanych na podstawie art. 194 § 1 k.p.c.
Umową z dnia 1 lutego 1988 r. Prezydent G., odwołując się do decyzji z dnia
19 listopada 1986 r., dokonał analogicznej sprzedaży lokalu nr 1 Zdzisławowi i
Leokadii małżonkom S.
Dla lokalu nr 2 prowadzona jest księga wieczysta nr (...), z której wynikało, że
Jerzy N. jako właściciel lokalu nr 2 ma udział we współwłasności budynku
wynoszący 1/2 części i taki sam udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu.
Obecnie w miejsce Jerzego N. wpisani są Agnieszka i Marcin małżonkowie K.
Podobny wpis na rzecz Zdzisława S. i jego córki Jolanty S., spadkobierczyni po
matce, znajduje się w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej dla lokalu nr 1.
Podczas przeprowadzonej w dniu 28 października 1973 r. inwentaryzacji, lokal
nr 3 nie został uznany za samodzielny, ponieważ przyjęto, że nie odpowiada on
państwowej normie budowlanej. Najemcą tego lokalu jest Zdzisław G. na podstawie
decyzji z roku 1955. W wydanej w dniu 29 września 1994 r. decyzji zmieniającej
decyzję z 1955 r. określono powierzchnię lokalu nr 3 na 41,29 m2
(pierwotnie
podana powierzchnia była o 6 m2
mniejsza) oraz uznano ten lokal za samodzielny,
przeznaczony na stały pobyt ludzi. W 1961 r. najemcy lokalu nr 1 i nr 2 wyrazili
zgodę na powiększenie mieszkania Zdzisława G. kosztem strychu. Po
wyodrębnieniu lokalu nr 2 Zdzisław G. płacił czynsz po połowie właścicielowi tego
lokalu i Przedsiębiorstwu Gospodarki Komunalnej, a po wyodrębnieniu także lokalu
nr 1 – po połowie właścicielom lokalu nr 1 i nr 2. Decyzja Prezydenta G. z dnia 11
listopada 1976 r. zastrzegała, że Zdzisław G. do czasu opuszczenia lokalu będzie
korzystał z uprawnień przewidzianych w przepisach o publicznej gospodarce
lokalami mieszkalnymi, a decyzja z dnia 19 listopada 1986 r. – korzystanie przez
niego z ochrony przewidzianej w art. 40 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo
lokalowe (Dz.U. nr 14, poz. 84 ze zm. – dalej "Pr.lok.").
Zdaniem strony powodowej, umowy sprzedaży lokali i oddania w użytkowanie
wieczyste gruntu zawarte przez Skarb Państwa – Prezydenta G. ze Zdzisławem i
Leokadią S. oraz Heleną M.-C. nie objęły swymi skutkami lokalu nr 3.
Sąd Wojewódzki nie podzielił poglądu strony powodowej i wyrokiem z dnia 3
marca 1998 r. oddalił powództwo. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, kwestionowane
wpisy w księgach wieczystych zostały dokonane na podstawie ważnych umów
ustanowienia użytkowania wieczystego i sprzedaży lokali, odnoszących się także
do lokalu nr 3. Zamiar stron objęcia tymi umowami także lokalu nr 3 znajduje
potwierdzenie w szczególności w fakcie zastrzeżenia w decyzjach z dnia 11
listopada 1976 r. i z dnia 19 listopada 1986 r. możliwości wynajmowania przez
właścicieli wykupionych lokali innych lokali w budynku bez uszczuplenia praw
najemcy wynikających z przepisów szczególnych.
Oddalona została również apelacja strony powodowej od wyroku Sądu
Wojewódzkiego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, strona powodowa nie wykazała, aby
nabywcy lokali nr 1 i nr 2 nie nabyli w ramach współwłasności budynku także tej
jego części, która stanowi lokal nr 3. W szczególności, przepisy obowiązujące w
chwili sprzedaży lokalu nr 1 oraz lokalu nr 2 nie wykluczały nabycia przez właścicieli
tych lokali na współwłasność części budynków nie wyodrębnionych i nie służących
wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli.
Podstawę skargi kasacyjnej stanowi zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny
art. 58 § 1 i art. 135-137 k.c., art. 14 i 15a ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o
gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U. z 1969 r. Nr 22,
poz. 159 ze zm. – dalej "u.g.t.m.o."), art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 22, poz. 99 ze
zm. – dalej "u.g.g."), art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece, (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) oraz art. 5 ust. 1 i 2 i art. 40 Pr.lok.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o., obowiązującego w czasie zawarcia przez
Helenę M.-C. umowy o nabycie lokalu nr 2, liczba osób nabywających mały dom
mieszkalny – za jaki w świetle § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26
czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego
(Dz.U. Nr 26, poz. 152) należało uważać budynek przy ul. G.H. nr 35 – nie mogła
być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych w nabywanym domu, a lokale te
podlegały sprzedaży i mogły stanowić odrębną własność nabywców.
Na tle tego przepisu wyłoniło się pytanie, czy przedmiotem sprzedaży
powinien być cały dom mieszkalny, tj. czy wszystkie lokale w tym domu powinny
być sprzedane jednocześnie, czy też możliwe było sukcesywne sprzedawanie przez
Państwo poszczególnych lokali w małym domu mieszkalnym. Na gruncie przepisów
kodeksu cywilnego, normujących odrębną własność lokali (art. 135-137 k.c.),
przyjmowano, że własność ta może być ustanowiona tylko co do wszystkich lokali w
danym budynku, wszystkie zatem lokale w danym budynku powinny być
jednocześnie sprzedane, a sprzedaż jedynie niektórych z nich jako odrębnych
nieruchomości była niedopuszczalna. Za jednoczesną sprzedażą wszystkich lokali
przemawiały względy konstrukcyjne, sprzyjała ona także uporządkowaniu działań
związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali. W tej sytuacji zrozumiałe
było, że na pytanie, które wyłoniło się na tle art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o., nasuwała się w
pierwszej kolejności odpowiedź zbieżna z przedstawionym wyżej zapatrywaniem
przyjmowanym na gruncie art. 135-137 k.c., tj. opowiadająca się za nakazem
jednoczesnej sprzedaży przez Państwo wszystkich lokali w małym domu
mieszkalnym.
W orzecznictwie jednak ostatecznie ugruntowało się stanowisko odmienne.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 sierpnia 1979 r., III CRN 91/79 (OSNCP 1980,
nr 3, poz. 54), podjętym w składzie siedmiu sędziów, wyraził pogląd, że art. 14
ust. 2 u.g.t.m.o. nie stał na przeszkodzie sprzedaży przez Państwo w małych
domach mieszkalnych sukcesywnie poszczególnych lokali jako odrębnej własności.
Pogląd ten Sąd Najwyższy uzasadnił, po pierwsze, brakiem podstaw do
wyprowadzenia takiej przeszkody z art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o. w drodze wykładni
językowej, po drugie, aktualnością przyczyn dopuszczenia sukcesywnej sprzedaży
lokali w domach wielomieszkaniowych przez art. 15a u.g.t.m.o. także w odniesieniu
do małych domów mieszkalnych i po trzecie, wejściem w życie art. 4 Pr.lok.,
stanowiącego, że w domach będących przedmiotem własności państwowej może
nastąpić wyodrębnienie własności wszystkich lub niektórych samodzielnych lokali
mieszkalnych, jeżeli własność poszczególnych lokali zostanie przeniesiona na rzecz
osób fizycznych. Przepis ten, ze względu na użyte w nim ogólne określenie,
mówiące o domach stanowiących własność Państwa, dotyczył zarówno
państwowych domów wielomieszkaniowych, jak i państwowych małych domów
mieszkalnych.
Odrzucając interpretację art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o. sprzeciwiającą się
dopuszczalności sukcesywnej sprzedaży przez Państwo lokali w małym domu
mieszkalnym, Sąd Najwyższy sprowadził treść tego przepisu do zakazu sprzedaży
lokali mniejszej liczbie osób od liczby lokali w takim domu. Oznaczało to, według
podanego przez Sąd Najwyższy przykładu, że np. w domu o trzech lokalach
mieszkalnych nie można było tych lokali sprzedać dwóm nabywcom. Innymi słowy,
zgodnie z wskazaną wykładnią art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o., zakazana była sprzedaż
jednej osobie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego (co – jak trafnie zauważono –
wynikało już z art. 14 ust. 3 u.g.t.m.o.). Nabycie przez daną osobę od Państwa
jednego lokalu w małym domu mieszkalnym, samodzielnie lub wspólnie z
małżonkiem, wykluczało zatem nabycie przez nią w takim domu drugiego lokalu,
samodzielnie lub wspólnie z inną osobą. Za niedopuszczalne należało też uznać
uzyskanie przez nabywcę lokalu w małym domu mieszkalnym współwłasności
innego lokalu mieszkalnego w takim domu w ramach współwłasności nie
wydzielonych części budynku. Zakaz taki wynikał z art. 136 k.c., zgodnie z którym
przedmiotem współwłasności właścicieli lokali mogły być tylko części domu i inne
urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (zob.
też art. 15a u.g.t.m.o.). Nie ulegało wątpliwości, że chodzi tu np. o fundamenty,
mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, kominy, dachy, klatki schodowe, korytarze,
bramy, piwnice, strychy lub suszarnie (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28
lutego 1996 r., III CZP 199/95, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 96), nie zaś o inny lokal
mieszkalny, co do którego mogło nastąpić ustanowienie odrębnej własności. Należy
dodać, że takie samo uregulowanie zawiera również obecnie obowiązujący art. 3
ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz.U. z
2000 r. nr 80, poz. 903) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I
CKN 903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113). Tak samo rzecz przedstawiała się na tle
art. 1 ust. 2 rozporządzenia Prezydenta RP z dnia 24 października 1934 r. o
własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.).
Definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, co do którego mogło, zgodnie z
art. 135 k.c. i art. 14 u.g.t.m.o. oraz art. 4 Pr.lok., nastąpić ustanowienie odrębnej
własności, zawierał art. 5 ust. 2 Pr.lok. Trzeba przy tym pamiętać, że definicja ta
miała zastosowanie także na użytek stosunków najmu, stąd wniosek, że nie można
było danego pomieszczenia jednocześnie kwalifikować jako samodzielnego lokalu
mieszkalnego, na użytek przepisów o najmie, i jako pomieszczenia nie będącego
samodzielnym lokalem mieszkalnym, na użytek przepisów o odrębnej własności
lokali. Sąd Apelacyjny nie dokonał wymaganego przez wymienione przepisy
jednoznacznego ustalenia, czy mieszkanie zajmowane przez Zdzisława G.
stanowiło w miarodajnej chwili samodzielny lokal mieszkalny.
W świetle powyższych uwag konsekwencją dokonania ustalenia, że
wynajmowane Zdzisławowi G. mieszkanie miało w chwili zawarcia umowy
sprzedaży lokalu nr 2 cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego, musiałoby być
uznanie tej umowy za sprzeczną z ustawą (art. 136 § 1 k.c.) w zakresie, w jakim w
tej umowie, ustalając udział nabywczyni we współwłasności części budynku i
współużytkowaniu wieczystym gruntu, uwzględniono mieszkanie Zdzisława G.
(lokal nr 3).
Wspomniana częściowa sprzeczność umowy o nabycie lokalu nr 2 z ustawą
nie dawałaby podstaw do uznania tej umowy za nieważną w całości. Uzasadniałaby
jej nieważność jedynie w granicach tej sprzeczności, tj. w odniesieniu do
postanowienia określającego udział nabywczyni we współwłasności części budynku
i współużytkowaniu wieczystym gruntu. Jeżeli dopuszczono sukcesywną sprzedaż
lokali w małych domach mieszkalnych stanowiących własność Państwa, wzorem
rozwiązania przyjętego w art. 15a u.g.t.m.o. co do wielomieszkaniowych domów
państwowych, to reżim prawny ustanawiania odrębnej własności lokali w obu tych
kategoriach domów powinien być w miarę możliwości podobny, to zaś
usprawiedliwiałoby wejście w miejsce nieważnego postanowienia, o którym była
mowa (art. 58 § 1 k.c.), przepisu art. 15a ust. 2 u.g.t.m.o., stosowanego na zasadzie
analogii. Przepis ten postanawiał, że części budynku i inne urządzenia, które nie
służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią
współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających
stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. W tym
samym stosunku przepis ten nakazywał określić również „ułamkową część terenu
oddawanego w użytkowanie wieczyste nabywcy lokalu” (zob. w szczególności
powoływaną już uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP
199/95).
W chwili zawarcia umowy o nabycie lokalu nr 1 przepisy art. 14 i 15a u.g.t.m.o.
już nie obowiązywały. Zostały zastąpione przez art. 24 u.g.g., którego ust. 1
stwierdzał, że lokale w małych domach mieszkalnych i domach
wielomieszkaniowych są sprzedawane wraz z udziałem we współużytkowaniu
wieczystym gruntu. W nawiązaniu do art. 24 u.g.g., przepis § 6 ust. 1
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie
szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i
sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz
zarządzania sprzedanymi nieruchomościami (Dz.U. Nr 47, poz. 239 ze zm.)
postanawiał, że liczba osób nabywających lokale w małym domu mieszkalnym nie
może być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych w tym domu, a sprzedaż
wszystkich lokali powinna nastąpić jednocześnie. W nowym stanie prawnym
wyraźnie więc wykluczono dopuszczalność sukcesywnej sprzedaży lokali w małym
domu mieszkalnym. Mimo to nie powinna budzić wątpliwości możliwość
kontynuowania takiej sprzedaży, rozpoczętej w poprzednim stanie prawnym,
zgodnie z przedstawioną wyżej wykładnią art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o., w przeciwnym
bowiem razie lokale w małych domach mieszkalnych, które dotychczas nie stały się
nieruchomościami lokalowymi, nie mogłyby się nimi w ogóle stać. Przytoczony
przepis rozporządzenia nie wykluczał więc zawarcia umowy sprzedaży lokalu nr 1,
jeżeli zaś chodzi o możliwość uzyskania przez nabywców lokalu nr 1
współwłasności lokalu nr 3, to kwestia oceny sprzedaży lokalu nr 1 przedstawia się
podobnie jak kwestia oceny sprzedaży lokalu nr 2. Konsekwencją dokonania
ustalenia, że wynajmowane Zdzisławowi G. mieszkanie miało w chwili zawarcia
umowy sprzedaży lokalu nr 1 cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego w
rozumieniu art. 5 ust. 2 pr. lok (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165),
powinno być uznanie tej umowy, w zakresie, w jakim – ustalając w niej udział
nabywców we współwłasności części budynku i współużytkowaniu wieczystym
gruntu – uwzględniono wspomniane mieszkanie (lokal nr 3), za sprzeczną z art. 136
§ 1 k.c. i art. 24 ust. 2 u.g.g., i tym samym w zakresie tym nieważną. To nieważne
postanowienie powinno być zastąpione przepisem art. 24 ust. 2 u.g.g., który
stwierdzał, że części małych domów mieszkalnych lub domów
wielomieszkaniowych oraz inne urządzenia, nie służące wyłącznie do użytku
właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w
częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu
do powierzchni użytkowej domu, w tym samym stosunku określa się „ułamkową
część gruntu oddawanego we współużytkowanie wieczyste”.
Podsumowując, samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku
mogących w świetle prawa polskiego stanowić przedmiot współwłasności właścicieli
nieruchomości lokalowych.
Powołanie się przez Sąd Apelacyjny dla uzasadnienia wydanego
rozstrzygnięcia dodatkowo, niejako alternatywnie, na korzystanie przez pozwanych
małżonków K. z ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
nie uwzględnia treści art. 192 pkt 3 k.p.c.
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39313
§ 1
k.p.c., jak w sentencji.