Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 769/00
Spadkobierca najemcy lokalu mieszkalnego, na którego przeszły w drodze
dziedziczenia prawa i obowiązki majątkowe wynikające z najmu, korzysta z
ochrony przewidzianej w art. 690 k.c. także przeciwko wynajmującemu.
Sędzia SN Filomena Barczewska (przewodniczący)
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian
Sędzia SN Tadeusz Żyznowski (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Witolda T. przeciwko Gminie Miasta S. o
ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 19
lutego 2002 r. na rozprawie kasacji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w
Gdańsku z dnia 21 maja 1998 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Gdańsku do
ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach procesu za instancję
kasacyjną.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd drugiej instancji oddalił apelację powoda Witolda T.
od wyroku oddalającego powództwo o ustalenie, że skarżący wstąpił w stosunek
najmu lokalu mieszkalnego nr 8 przy ul. A.N. nr 863 w S. Bezsporne jest, że powód
jest jedynym spadkobiercą swego ojca Józefa T., zmarłego 18 grudnia 1995 r. Nie
wstąpił w stosunek najmu tego lokalu, nie miał bowiem cech podmiotowych
wymaganych przez art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych
i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm. – dalej "u.naj.lok." ).
Najem zatem – w ocenie tego Sądu – podlega dziedziczeniu. Skoro powód
legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzenie nabycia spadku po
ojcu Józefie T., to – przyjmując, że w skład spadku wchodzi prawo najmu tego
spornego lokalu – zachodzi po stronie skarżącego brak interesu prawnego w
żądaniu ustalenia, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmu przedmiotowego
lokalu. Powód może ewentualnie domagać się wydania tego lokalu.
Kasację złożył powód Witold T., który – zarzucając naruszenie prawa
materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 189 k.p.c. oraz błędną wykładnię
art. 922 k.c. w związku z art. 8 u.naj.lok. – wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku
i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku
i wyroku Sądu pierwszej instancji oraz przekazanie sprawy temu Sądowi do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Relacje między kodeksem cywilnym a ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie
lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych regulował art. 680 k.c. w brzmieniu
nadanym przez wymienioną ustawę oraz art. 1 ust. 2 tej ustawy. Stosownie do tych
reguł kolizyjnych, przepisy kodeksu cywilnego znajdują zastosowanie, gdy do
danego stosunku najmu nie stosuje się w ogóle ustawy o najmie lokali
mieszkalnych, a także wówczas, gdy dany stosunek najmu jest regulowany ustawą,
która nie zajmuje się daną kwestią.
Najem lokalu ma szczególny charakter w porównaniu z najmem innych rzeczy,
silniejsza bowiem jest pozycja prawna najemcy. Do ochrony praw najemcy, w
odniesieniu do podstawowego elementu prawa najmu, jakim jest używanie lokalu,
stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c. w brzmieniu
ustalonym przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. Nr 71, poz.
733). Pozycja prawna najemcy i realizacja ochrony jego interesu, w granicach
obowiązujących przepisów, dotyczy najmu zawartego na podstawie umowy
cywilnoprawnej, a także prawa najmu wynikającego z decyzji o przydziale,
ewentualnie związanego ze stosunkiem służbowym lub pracowniczym najemcy.
Trybunał Konstytucyjny, rozważając w orzeczeniu z dnia 4 października 1989 r.,
K 3/88 (OTK 1989, poz. 2) prawo najemcy do korzystania z lokalu (używania
lokalu), stwierdził, że ochrona z art. 690 k.c. (w brzmieniu obowiązującym w dacie
tego orzeczenia) przysługuje najemcy także w stosunku do wynajmującego.
Niesporne jest, że do sukcesji prawa najmu spornego lokalu nie doszło na
podstawie art. 8 u.naj.lok., w brzmieniu obowiązującym w dacie otwarcia spadku po
spadkodawcy. Do jego spadkobiercy nie odnoszą się zatem warunki określone w
tym przepisie ani też przesłanki pozytywne wstąpienia na jego podstawie w
stosunek najmu, dlatego czyniony w kasacji zarzut naruszenia tego przepisu jest
oczywiście chybiony i nie wymaga szerszego uzasadnienia. Skoro nie było osób
uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie
wymienionego przepisu, to najem ten podlegał dziedziczeniu (uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 16 maja 1996 r., III CZP 46/96, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 104),
w miejsce zatem zmarłego spadkodawcy wstąpił powód jako jego spadkobierca
(art. 922 § 1 k.c.).
Skarżący nie powoływał się na inny, nowy stosunek prawny ani inne samoistne
uprawnienie, w pozwie zaś wnosił o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu z
pozwaną Gminą Miasta S. odnośnie do spornego mieszkania i pomimo, że w
uzasadnieniu pozwu powoływał się na uprawnienia wynikające z dziedziczenia
prawa najmu, żądanie – takiej treści, jak sformułowano w pozwie – nadal popierał.
Sąd pierwszej instancji, oddalając to żądanie, wskazał, że powód nie spełnia
przesłanek wymienionych w art. 8 u.naj.lok. oraz wyraził zapatrywanie, iż prawo
najmu, ściśle związane z osobą zmarłego, jest – jako prawo niemajątkowe –
wyłączone z dziedziczenia.
W apelacji powód wnosił o zmianę w całości zaskarżonego wyroku i orzeczenie
co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa oraz ustalenie, że strony łączy
umowa najmu. Takie sformułowanie, popierające żądanie pozwu i jednocześnie
wnoszące o ustalenie istnienia stosunku najmu, musiało budzić wątpliwości, czy
przedmiot procesu przed Sądem odwoławczym pokrywa się (i ewentualnie w jakim
zakresie) z przedmiotem procesu przed Sądem pierwszej instancji (art. 383 k.p.c.).
Wątpliwości te pogłębia uzasadnienie apelacji, stwierdzające, że powód ”opiera
swoje żądanie jedynie na zasadach prawa spadkowego, gdyż jest jedynym
spadkobiercą zmarłego najemcy”. W kasacji zarzucającej naruszenie art. 922 k.c.
przez błędną jego wykładnię w związku z art. 8 u.naj.lok. strona powodowa wnosiła
o orzeczenie co do istoty sprawy przez zmianę zaskarżonego wyroku i
uwzględnienia żądania pozwu.
Rozstrzygając apelację, Sąd drugiej instancji zaakceptował dziedziczność najmu,
wskazując, że powód będący spadkobiercą najemcy lokalu dysponuje innymi
środkami prawnymi, które mogłyby zapewnić mu ochronę prawną, w tym także
może domagać się wydania tego lokalu. Wniosku tego nie można podważyć.
Spadkobierca najemcy lokalu mieszkalnego, na którego przeszły w drodze
dziedziczenia prawa i obowiązki majątkowe wynikające z najmu, korzysta – także
przeciwko wynajmującemu – z ochrony przewidzianej w art. 690 k.c. Skarżący nie
negował tego zapatrywania, zwalczał natomiast stanowisko, że powód nie wykazał
interesu prawnego w żądaniu ustalenia istnienia stosunku najmu na podstawie art.
189 k.p.c. Wskazywał, że sporny lokal zajmuje jego krewna. Pozwana Gmina,
kwestionując przynależność tego prawa majątkowego do spadku, zwalczała pogląd
o dziedziczności prawa najemcy wynikającego z najmu lokali mieszkalnych. Według
twierdzeń powoda, Gmina odmówiła mu potwierdzenia umowy najmu, przez co
uniemożliwiła dokonanie jakichkolwiek czynności związanych z mieszkaniem, jak
zawarcie umowy ubezpieczenia, przeprowadzenie remontu (skorzystanie z ulg
podatkowych) czy też zameldowania się.
Wykazany brak konsekwencji w stanowisku powoda i istnienie oczywistej
dysharmonii we wniosku kasacji o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie
powództwa a uzasadnieniem kasacji, nie zwalnia Sądu Najwyższego od
ustosunkowania się do zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c.
W orzecznictwie i piśmiennictwie na ogół zgodnie i przekonywająco
przyjmowano, że w znaczeniu użytym w art. 189 k.p.c. interes prawny należy
rozumieć jako istniejącą po stronie podmiotu dochodzącego ochrony potrzebę
wprowadzenia jasności i pewności w jego sytuacji prawnej, już naruszonej lub
nawet tylko zagrożonej przez stronę pozwaną. Potrzeba uzyskania wyroku
określonej treści zachodzi w szczególności wówczas, gdy zachowanie się
pozwanego stwarza stan niepewności lub zagrożenia prawnego albo prawa.
Rozstrzygające są – jak trafnie podkreślił Sąd drugiej instancji – nie subiektywne
odczucia powoda, lecz kryteria obiektywne, które jednakże w okolicznościach tej
sprawy nie zostały w całości uwzględnione, Sąd Okręgowy pominął bowiem
przytaczane przez powoda fakty, mające uzasadniać jego interes. Zaspokojenie
tych potrzeb nie jest możliwe przy użyciu zwężonej formuły ochrony prawnej,
przyjętej w treści obecnie obowiązującego przepisu art. 690 k.c.
Spełnienie przesłanek przewidzianych w art. 189 k.p.c. nie przesądza zasadności
powództwa ze względu na szczególny charakter najmu lokalu jako przeznaczonego
do zaspokojenia potrzeb najemcy i jego rodziny. Unormowanie zawarte w
uchylonym art. 691 k.c. sprawiało, że prawo najmu lokalu mieszkalnego zawsze
było wyłączone ze spadku i nie przechodziło na spadkobierców najemcy. Z
wyjątkiem stosunkowo krótkiego okresu przed nowelizacją art. 8 u.naj.lok.
(obejmującym otwarcie spadku w tej sprawie) omawiane prawo było prawem
przechodzącym poza porządkiem dziedziczenia, co wyłączało przejmowanie lokali
komunalnych po zmarłych najemcach przez ich spadkobierców, nie zajmujących
tych lokali i nie realizujących podstawowego uprawnienia wynikającego z najmu,
jakim jest używanie lokalu. Argumenty przemawiające na rzecz wzmocnienia
ochrony interesu pozwanej Gminy w celu umożliwienia realizacji zadań wskazanych
w Konstytucji (art. 75) i bliżej sprecyzowanych w ustawodawstwie zwykłym mogą
ewentualnie przemawiać za zastosowaniem art. 5 k.c. Nie są one natomiast
rozstrzygające w toku badania przesłanek przewidzianych w art. 189 k.p.c. i przy
ocenie interesu skarżącego w sytuacji, gdy powód wykazuje – z przyczyn leżących
po stronie pozwanej Gminy – niepewność stanu prawnego lub wręcz zagrożenie
jego sfery prawnej.
Z powyżej przytoczonych przyczyn kasacja została uwzględniona (art. 39313
k.p.c.).