Pełny tekst orzeczenia

Postanowienie z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00
Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom
lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych
wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień
dotkniętych wadą.
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Tadeusz Domińczyk
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku syndyka masy upadłości B. Banku
Budownictwa S.A. w B. przy uczestnictwie Małgorzaty J., Henryka J., Ryszarda S.,
Lucyny S., Grażyny K., Ryszarda K., Ewy Ł., Zbigniewa K., Małgorzaty K., Izabelli
B., Janusza B., Hanny Z., Tomasza Z., Krystyny J., Józefa J., Marioli D., Piotra B.,
Katarzyny S., Michała S., Jolanty W., Piotra W., Juliusza R., Jadwigi R., Jerzego D.,
Wiesławy D., Romana J., Małgorzaty J., Zbigniewa K., Alicji K., Wiesława D., Anny
D., Haliny S., Katarzyny O., Mieczysława U., Edwarda J., Barbary J., Adama F.,
Małgorzaty F., Marka W., Katarzyny W., Sławomira R., Edyty R., Jerzego G.,
Aleksandry G., Dariusza G., Katarzyny G., Barbary K., Józefa K., Jacka K., Ewy K.,
Danuty G., Piotra G., Zdzisława K., Marleny K., Danuty R., Ryszarda R., Stanisława
B. i Genowefy B. o zniesienie współwłasności, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na
rozprawie w dniu 14 marca 2002 r. kasacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu
Okręgowego w Toruniu z dnia 12 maja 1999 r.
oddalił kasację.
Uzasadnienie
Syndyk masy upadłości B. Banku Budownictwa S.A. w B. wniósł o zniesienie
współwłasności nieruchomości położonej w C. przy ul. K. nr 41 przez wydzielenie
niezabudowanej działki gruntu i przyznanie jej na wyłączną własność
wnioskodawcy.
Sąd Rejonowy w Toruniu postanowieniem z dnia 29 grudnia 1998 r. oddalił
wniosek i uzgodnił treść opisanych w orzeczeniu ksiąg wieczystych z rzeczywistym
stanem prawnym w ten sposób, że nakazał w dziale II Kw (...) wykreślić wpisy
dotyczące B. Banku Budownictwa S.A. z siedziba w B. oraz właścicieli
poszczególnych lokali, dokonać w tym dziale wpisów określonych udziałów
właścicieli poszczególnych, wyodrębnionych w budynku lokali, przysługujących im
w nieruchomości wspólnej oraz wykreślić dotychczasowe udziały wpisane w
księgach wieczystych założonych dla poszczególnych lokali mieszkalnych i wpisać
udziały nowe, ustalone w niniejszej sprawie.
Sąd Rejonowy ustalił, że wnioskodawca był właścicielem nieruchomości
położonej w C. przy ul. K. nr 41 o powierzchni 5530 m2
, dla której prowadzona jest
księga wieczysta Kw (...). Wnioskodawca sukcesywnie sprzedawał wszystkie lokale
w budynku znajdującym się na tej nieruchomości. W umowach sprzedaży udziały
nabywców w nieruchomości wspólnej notariusz ustalał na podstawie zgodnego
oświadczenia stron, nie badając, jaki udział w nieruchomości wspólnej wiąże się z
własnością konkretnego, nabywanego lokalu. We wszystkich umowach w
mianowniku znajdowała się liczba 5530, co odpowiada liczbie metrów
kwadratowych powierzchni całej nieruchomości. Z kolei, liczniki nie zawierały liczby
odpowiadającej powierzchni użytkowej lokalu. Pomimo ustanowienia odrębnej
własności wszystkich lokali znajdujących się w budynku, wnioskodawcy pozostał
udział 2757/5530.
W ocenie Sądu Rejonowego, wnioskodawca sprzedał uczestnikom, wraz z
lokalami, całą nieruchomość gruntową, ujawnioną w Kw (...), a pozostający dla
niego, według księgi wieczystej, udział 2757/5530 jest wynikiem wadliwego,
zaniżonego określenia w aktach notarialnych udziałów w nieruchomości wspólnej.
Faktycznie nie jest już współwłaścicielem i zainteresowanym w sprawie, dlatego
jego wniosek o zniesienie współwłasności został oddalony.
Uzgodnienia treści ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym Sąd
Rejonowy dokonał na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361) i art. 3 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 – dalej "u.w.lok."). Miał na względzie, że uczestnikom przysługuje prawo do
całej nieruchomości wspólnej, z wyłączeniem wnioskodawcy, a dokonane w
księgach wieczystych wpisy są niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym,
stosownie bowiem do art. 3 u.w.lok., udział w nieruchomości wspólnej jest prawem
związanym z własnością lokali i może przysługiwać tylko ich właścicielom, a
wnioskodawca nie ma żadnego lokalu.
Powyższe postanowienie wnioskodawca zaskarżył apelacją. Sąd Okręgowy w
Toruniu postanowieniem z dnia 12 maja 1999 r. oddalił apelację, podzielając
stanowisko Sądu Rejonowego, że wnioskodawca wyzbył się własności nie tylko
budynku, ale całej nieruchomości, na której budynek ten się znajduje. Nie może
mieć udziału w nieruchomości wspólnej, skoro nie jest właścicielem żadnego z
lokali w budynku. Zarzuty apelacji, skierowane na wykazanie nieważności umów
nabycia i wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, Sąd Okręgowy uznał za
nieuzasadnione. Zdaniem Sądu Okręgowego, wyodrębnienie własności lokali w
budynku wielomieszkaniowym było prawnie dopuszczalne i umowy te nie mogą być
uważane za sprzeczne z prawem (art. 58 § 1 k.c.). Niewłaściwe, nieodpowiadające
powierzchni lokali, określenia udziałów w nieruchomości wspólnej zostały
orzeczeniem Sądu pierwszej instancji sprostowane w sposób przewidziany
obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali, czego współwłaściciele nie
kwestionowali.
W kasacji od wyroku Sądu Okręgowego wnioskodawca zarzucił naruszenie
prawa materialnego – art. 65 § 2 k.c. przez niezbadanie, jaki był zgodny zamiar
stron i cel umów o wyodrębnienie i sprzedaż lokali mieszkalnych, zawartych przez
wnioskodawcę z uczestnikami, art. 3 ust. 3 u.w.lok. przez przyjęcie, że przepis ten
nie jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, art. 58 k.c. przez przyjęcie, iż
naruszenie przepisu art. 3 ust. 3 u.w.lok. nie prowadzi do nieważności czynności
prawnych, na mocy których dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokali,
oraz art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez przyjęcie, że można
uzgodnić treść księgi wieczystej w sytuacji, gdy nie doszło do zmiany stanu
prawnego nieruchomości. Podniósł także naruszenie przepisów postępowania – art.
618 § 1 k.p.c. przez przyjęcie, że nie jest możliwe badanie istnienia umów
wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych, i art. 328 § 2 k.p.c. przez brak
uzasadnienia poglądu Sądu drugiej instancji, iż wydane w sprawie orzeczenie Sądu
pierwszej instancji nie naruszyło art. 65 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wywód kasacji oparty został na błędnym założeniu, że wadliwe określenie
wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, przypadających właścicielom lokali,
powoduje nieważność lub nawet nieistnienie czynności prawnych polegających na
wyodrębnieniu i sprzedaży tych lokali.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388) w
art. 3 ust. 1, na wypadek wyodrębnienia własności lokali, ustaliła sposób obliczania
udziału właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnej nieruchomości. Sposób ten
podlegał modyfikacjom w kolejnych nowelizacjach ustawy. Ustawa z dnia 22
sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. Nr 106, poz. 682)
nadała przepisowi art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. nowe brzmienie. Po tej
zmianie sposób obliczania udziału unormowany został w art. 3 ust. 3. Dodano także
ust. 6 do art. 3, zgodnie z którym w wypadku, gdy na podstawie jednej czynności
prawnej następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów w
nieruchomości wspólnej określa umowa współwłaścicieli. Kolejne zmiany,
dotyczące art. 3 ust. 3 i 6, wprowadzone zostały ustawą z dnia 16 marca 2000 r. o
zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o
własności lokali (Dz.U. Nr 29, poz. 355).
Przy rozpoznawaniu kasacji zbędne było szczegółowe rozważanie zakresu i
konsekwencji kolejnych zmian art. 3 u.w.lok. W każdym razie nie można odmówić
racji skarżącemu, że porównanie treści art. 3 ust. 3 i 6 – tak w brzmieniu tych
przepisów nadanym ustawą z dnia 22 sierpnia 1997 r., jak obecnie obowiązującym,
po ich zmianie przez ustawę z dnia 16 marca 2000 r. – wskazuje, iż tylko w sytuacji
opisanej w art. 3 ust. 6 możliwe jest swobodne kształtowanie wielkości udziałów w
nieruchomości wspólnej, przypadających właścicielom poszczególnych lokali. Przy
sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, sposób obliczania udziału we
wspólnej nieruchomości, wskazany w art. 3 ust. 3, ma charakter bezwzględnie
obowiązujący.
Nie można jednak zgodzić się z poglądem wyrażonym w kasacji, że wadliwe
określenie udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, zawarte w
czynności prawnej wyodrębniającej własność lokalu i w umowie sprzedaży tego
lokalu, powoduje nieważność tych czynności. Sformułowania zawarte w art. 3 ust. 1
u.w.lok. w jej pierwotnym brzmieniu, a od nowelizacji z 1997 r. w art. 3 ust. 3,
wskazują, że właściciele lokali mają udziały we wspólnej nieruchomości w
częściach ułamkowych, obliczonych w sposób ściśle w tych przepisach ustalony.
Przy kategorycznych sformułowaniach wymienionych przepisów: „stanowią ich
współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi” oraz „udział
właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi”, uznać trzeba, że przepisy te wywołują skutek, o którym mowa w art.
58 § 1 in fine k.c. W miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi
przepis ustawy, nie zachodzi więc nieważność całej czynności prawnej.
W tym przypadku nie ma już znaczenia kwestia, czy bez postanowień
dotkniętych nieważnością, czynność prawna zostałaby dokonana. Przyjmując
nawet, że rzeczywiście było tak, jak twierdzi się w uzasadnieniu kasacji, iż wadliwe
oznaczenie udziałów właścicieli lokali we wspólnej nieruchomości, spowodowane
zostało ukrytym zamiarem wnioskodawcy pozostania przy współwłasności gruntu,
bezcelowe byłoby rozważanie zamiaru wnioskodawcy w płaszczyźnie art. 65 § 2
k.c. Dlatego bezzasadny jest zarzut naruszenia tego przepisu, jak również
przedmiotowo z nim związany zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.
Nieusprawiedliwione są także pozostałe zarzuty kasacji, oparte na założeniu
nieważności czy nieistnienia umów sprzedaży lokali mieszkalnych, zawartych przez
wnioskodawcę.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku (art.
39312
k.p.c.).