Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 8 sierpnia 2003 r., V CK 177/02
Bieg dwumiesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu (art.
110 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) rozpoczyna się od dnia
każdorazowego otrzymania przez gminę zawiadomienia o aktualnej treści
warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości bądź prawa jej wieczystego
użytkowania.
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Bronisław Czech
Sędzia SN Tadeusz Żyznowski
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jarosława M. przeciwko Rudzkiej
Spółce Węglowej, S.A. w R.Ś. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie
Cywilnej w dniu 8 sierpnia 2003 r. kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w
Katowicach z dnia 17 stycznia 2002 r.
oddalił kasację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1800 zł tytułem
kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Powód domagał się odszkodowania twierdząc, że poniósł szkodę w związku z
niewykonaniem przez pozwaną obowiązku złożenia oświadczenia, wynikającego z
łączącej strony warunkowej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania
nieruchomości.
Sąd pierwszej instancji uznał roszczenie za usprawiedliwione co do zasady
(art. 390 k.c.), jednakże powództwo oddalił, gdyż powód nie wykazał wystąpienia
szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego.
Sąd Apelacyjny, który oddalił apelację powoda, ocenił jako prawidłowe
ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, a istotę sporu sprowadził do potrzeby
rozstrzygnięcia, czy i jaki wpływ na bieg terminu do wykonania prawa pierwokupu
przez uprawnioną gminę miała zmiana warunkowej umowy sprzedaży. W ocenie
Sądu odwoławczego, warunkowa umowa sprzedaży nie stanowi umowy
przedwstępnej, jej strony mogą ją rozwiązać jak i zmienić aż do czasu wykonania
przez gminę prawa pierwokupu. Zmiana umowy warunkowej wiąże się z
obowiązkiem powiadomienia gminy o tym zdarzeniu, ale wówczas termin do
wykonania prawa pierwokupu biegnie od początku, tj. z dniem zawiadomienia
gminy o dokonanej zmianie, gdyż merytoryczne zmiany takiej umowy tworzą nowy
stan prawny. Skoro więc Gmina skorzystała z prawa pierwokupu w terminie
liczonym z uwzględnieniem zawiadomienia jej o zmianie umowy warunkowej, to
wykonanie umowy zobowiązującej stało się niemożliwe, tym samym roszczenie
powoda stało się nieusprawiedliwione co do zasady. W konsekwencji, za zbędne
uznał Sąd odwoławczy rozważania dotyczące szkody i związku przyczynowego.
Żądanie zasądzenie skapitalizowanych odsetek, jako wynagrodzenia za korzystanie
przez pozwaną z pieniędzy powoda, uznał Sąd za bezzasadne z braku podstaw
zarówno w art. 359 § 1 k.c. jak i w art. 481 § 1 k.c.
Kasacja powoda oparta została na pierwszej podstawie kasacyjnej. Skarżący
zarzucił błędną wykładnię art. 110 § 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. –
dalej: "u.g.n.") przez przyjęcie, że zmiana warunkowej umowy sprzedaży powoduje,
iż termin do wykonania przez gminę prawa pierwokupu biegnie od początku.
Ponadto powód zarzucił naruszenie art. 390 § 1 w związku z art. 361 § 2, art. 471,
491 § 1, art. 494 i 359 k.c. przez przyjęcie, że odsetki od kwot stanowiących cenę
sprzedaży nie wchodzą w zakres odszkodowania należnego z tytułu niewykonania
umowy. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wobec przytoczenia w kasacji wyłącznie pierwszej podstawy kasacyjnej,
oceny zarzutów naruszenia wskazanych w kasacji przepisów prawa materialnego
należało dokonać z uwzględnieniem zaaprobowanych przez Sąd drugiej instancji
ustaleń faktycznych, które stanowiły podstawę wydania zaskarżonego orzeczenia.
Pierwszy z zarzutów sprowadza się do błędnej wykładni art. 110 ust. 2 u.g.n.
Powód zakwestionował stanowisko Sądu odwoławczego, wyrażające się
stwierdzeniem, że w razie zmiany lub uzupełnienia warunkowej umowy sprzedaży
przed złożeniem przez uprawniony podmiot oświadczenia o wykonaniu prawa
pierwokupu, termin do wykonania tego uprawnienia biegnie od początku z dniem
zawiadomienia gminy o dokonanej zmianie umowy warunkowej. Zdaniem
skarżącego, powiadomienie gminy o zmianie umowy ma wyłącznie charakter
informacyjny i nie wpływa na bieg terminu do złożenia oświadczenia, który
rozpoczął się od chwili zawiadomienia gminy o treści umowy warunkowej w jej
pierwotnym brzmieniu.
Stanowisko skarżącego nie jest trafne.
Zasada swobody umów nie doznaje ograniczenia wskutek istnienia podmiotu
uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu, nawet jeśli źródłem tego prawa jest
ustawa. W piśmiennictwie przyjmuje się, że prawo pierwokupu nie stanowi
przeszkody do rozwiązania przez strony warunkowej umowy sprzedaży, zanim
oświadczenie o wykonaniu tego prawa zostanie złożone. Pogląd ten jest
równoznaczny z zakwestionowaniem odmiennego stanowiska wyrażonego przez
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 października 1991 r., III CZP 94/91 ("Palestra"
1992, nr 1-2, s. 83), w której stwierdzono, że do czasu złożenia przez zarząd gminy
oświadczenia co do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości wyłączone jest
rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży, zawartej pod warunkiem, że zarząd
gminy nie wykona prawa pierwokupu. Również w najnowszym piśmiennictwie
zajęto zasługujące na aprobatę stanowisko, że strony umowy warunkowej
dysponują możliwością jej zmiany, a także mogą dokonać rozwiązania umowy, co
przede wszystkim wynika z zasady swobody umów, przy czym zmiana i
rozwiązanie umowy warunkowej jest dopuszczalne również po upływie terminu do
wykonania prawa pierwokupu, gdyż jeżeli prawo pierwokupu nie zostało wykonane.
Strony były zatem uprawnione do dokonania zmiany umowy warunkowej
przez uzupełnienie jej pierwotnego brzmienia przez dodanie § 9a, co uczyniły w
dniu 22 października 1999 r. w formie aktu notarialnego. Problem sprowadza się
więc do pytania, czy istnieje obowiązek zawiadamiania organu wykonawczego
gminy o treści umowy warunkowej w jej nowym zmienionym brzmieniu, a jeśli tak,
to czy zawiadomienie takie skutkuje ponownym rozpoczęciem biegu
dwumiesięcznego terminu do wykonania przez uprawnioną gminę prawa
pierwokupu. Na obydwa pytania należy udzielić odpowiedzi twierdzącej.
Ustawowy obowiązek notariusza zawiadomienia organu wykonawczego gminy
o treści warunkowej umowy sprzedaży (art. 110 ust. 3 u.g.n.) należy rozumieć w ten
sposób, że wykonanie tego ustawowego obowiązku następuje po każdorazowej
zmianie treści umowy warunkowej, aktualna treść umowy warunkowej jest bowiem
podstawą dokonania przemyślanej oceny przez uprawniony podmiot i powzięcia na
jej podstawie decyzji o skorzystaniu bądź o rezygnacji z wykonania swojego
ustawowego uprawnienia w postaci prawa pierwokupu. Trafnie zatem wywiódł Sąd
Apelacyjny, że nie sposób przyjąć, aby zmiany warunkowej umowy sprzedaży
pozostawały poza zakresem świadomości uprawnionego z tytułu prawa
pierwokupu, zwłaszcza że wszelkiego rodzaju merytoryczne zmiany lub
uzupełnienia treści takiej umowy tworzą nowy stan prawny. Taki właśnie stan
prawny, ostatecznie ukształtowany między stronami warunkowej umowy sprzedaży,
powinien być podstawą do podjęcia merytorycznej decyzji przez uprawnioną gminę
po uprzedniej ocenie celowości i zasadności skorzystania z prawa pierwokupu.
Termin, w którym prawo to może zostać wykonane przez uprawnioną gminę,
określił ustawodawca na dwa miesiące, licząc od dnia otrzymania przez organ
wykonawczy gminy zawiadomienia o treści umowy sprzedaży (art. 110 ust. 2
u.g.n.). W piśmiennictwie sformułowano przekonywujący pogląd, że wspomniany
termin jest terminem zawitym, a jego przekroczenie powoduje niemożność
wykonania prawa pierwokupu przez organ wykonawczy gminy. W tej sytuacji nie
można przyjąć, co trafnie zaakcentował Sąd drugiej instancji, aby dokonanie zmiany
treści umowy warunkowej i zawiadomienie organu wykonawczego gminy o jej
aktualnym brzmieniu miało pozostawać bez wpływu na bieg terminu do wykonania
prawa pierwokupu. Przyjęcie odmiennego poglądu powoda musiałoby w
konsekwencji prowadzić do zaaprobowania niedopuszczalnego skutku w postaci
możliwości faktycznego skracania ustawowego dwumiesięcznego terminu
wykonania prawa pierwokupu przez strony umowy warunkowej, dokonujące jej
zmiany w ramach swobody kontraktowej.
W wyjątkowych okolicznościach nie można wyłączyć sytuacji, w której istotna
zmiana treści umowy warunkowej została dokonana na dzień przed upływem
dwumiesięcznego terminu wynikającego z art. 110 ust. 2 u.g.n., co – przy
interpretacji prezentowanej w kasacji – wykluczałoby praktycznie możliwość
dokonania przez uprawnioną gminę oceny aktualnej treści umowy warunkowej i
podjęcie w odpowiedzialny sposób decyzji w przedmiocie skorzystania z prawa
pierwokupu. Podzielenie interpretacji powoda oznaczałoby więc w praktyce
możliwość skutecznego blokowania przez strony warunkowej umowy sprzedaży
wykonywania przez gminę przyznanego jej ustawowo prawa pierwokupu, a co
najmniej niedopuszczalne faktyczne ograniczanie określonego przez ustawodawcę
terminu, w którym prawo to może być przez gminę wykonane. Powyższym,
niedopuszczalnym konsekwencjom nie zapobiegłoby nawet uznanie za trafny
poglądu, że skoro przepisy nie określają terminu przesłania zawiadomienia
organowi wykonawczemu gminy o treści warunkowej umowy sprzedaży, to należy
przyjąć, iż zawiadomienie takie powinno być przesłane bezzwłocznie, a więc w
możliwie najkrótszym terminie od chwili sporządzenia aktualnej wersji warunkowej
umowy sprzedaży.
Wobec powyższego należy zgodzić się ze stanowiskiem, że w razie
dokonania przez strony umowy warunkowej zmiany tej umowy organ wykonawczy
gminy każdorazowo powinien zostać zawiadomiony o dokonanej zmianie, a więc o
aktualnej treści warunkowej umowy sprzedaży. W tej sytuacji bieg
dwumiesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu rozpoczyna się od dnia
każdorazowego otrzymania przez organ wykonawczy gminy zawiadomienia o
aktualnej treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości bądź prawa jej
wieczystego użytkowania.
Sąd Apelacyjny dokonał więc prawidłowej wykładni art. 110 ust. 2 u.g.n., a
zarzut kasacji zmierzający do zakwestionowania powyższej interpretacji należało
uznać za bezzasadny. (...)
W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39312
k.p.c.).